裁判字號：臺灣士林地方法院108年訴字第623號民事判決
裁判日期：民國108年09月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決108年度訴字第623號原告 蘇芳鈴 訴訟代理人 洪宗暉 律師被告 毛鎮國 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號一樓之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一百零八年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零八年八月二十一日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾貳萬壹仟肆佰參拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命各期已到期部分，於原告以每期新臺幣壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以每期新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明第3項原請求被告應自民國108年3月23日起至返還臺北市○○區○○路0段000號
1樓房屋（下稱系爭房屋）日止，按月給付新臺幣（下同）
5萬元（本院卷第9頁）。嗣變更該項請求起算日為108年
8月20日（本院卷第75頁）。核其所為，係減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋原為伊父親 蘇啟傳 所有，於104年11月間出租交付予被告經營當舖，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自同年11月20日至110年11月19日，被告應於每月20日前給付前一個月之租金5萬元。詎被告自
105年11月起未依約給付租金，迭經蘇啟傳催討無著。蘇啟傳嗣於106年10月19日死亡，由伊單獨繼承系爭房屋所有權及蘇啟傳對被告之租金債權，並於107年11月19日辦畢系爭房屋所有權移轉登記，惟伊屢為追索欠租及表明終止系爭租約之意思，均未獲被告回應，為此於108年8月13日當面催告被告應於7日內給付所積欠105年10月起之租金，逾期不履行即終止系爭租約，被告逾期仍未給付，系爭租約於108年8月20日即終止，爰依系爭租約第17條約定、民法第767條第1項前段規定及繼承之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告；依系爭租約第4條約定及民法第439條規定，請求被告給付105年10月至108年8月20日積欠之一部租金150萬元及法定遲延利息；依民法第179條規定，請求被告給付108年8月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5萬元，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。㈢被告應自108年8月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：伊因蘇啟傳應允移走位在系爭房屋前方之變電箱，以利汽車出入，始向蘇啟傳承租系爭房屋經營汽車當舖，然蘇啟傳遲未處理變電箱遷移事宜，影響當舖經營。又伊簽訂系爭租約後，依蘇啟傳指示按月交付租金予其收受，迨於
106年10月起未再會晤蘇啟傳而未能給付租金，且因蘇啟傳未依約遷移變電箱，原告不應再向伊收取租金，系爭租約期限復未屆滿，兩造間租約關係仍然存在，伊無需騰空遷讓返還系爭房屋等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張系爭房屋原為其父蘇啟傳所有，於104年11月間出租交付予被告經營當舖，並簽訂系爭租約，約定租期自同年11月20日至110年11月19日，被告應於每月20日前給付前1個月之租金5萬元。蘇啟傳嗣於106年10月19日死亡，由其單獨繼承系爭房屋所有權及蘇啟傳對被告之租金債權，並於
107年11月19日辦畢系爭房屋所有權移轉登記，業據提出系爭房屋稅籍證明書、建物登記謄本、異動索引表（本院卷第
15、25、26頁）、系爭租約（本院卷第18至20頁）、戶籍謄本（本院卷第23頁）、繼承系統表、聲明確認書（本院卷第
24、27頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1項、第2項前段定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達
2個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦有規定。原告主張被告積欠105年10月至108年8月20日之租金，業據提出存證信函（本院卷第21至22頁、第28至34頁）為證，被告就其自106年10月起未給付租金未為爭執（本院卷第43頁），僅辯稱其於106年10月前均按月給付租金予蘇啟傳云云，惟未舉證以實其說，難以逕採。又被告上開期間遲付35個月租金共175萬元（5萬元×35個月=175萬元），縱以其支付之押租保證金10萬元（本院卷第18頁）抵償，亦遲付租金165萬元，達2個月以上之租金額，原告自得依民法第440條第1項、第2項規定，於108年8月13日本院言詞辯論時催告被告應於7日內給付租金，併為逾期不給付即終止系爭租約之意思表示（本院卷第70頁），被告逾期未履行（本院卷第76頁），系爭租約於同年月20日即生終止效力。至被告辯稱蘇啟傳遲未依約處理變電箱遷移事宜云云，原告否認有此特約，被告就此未舉證以明，其據之為原告違約而不應收取租金之理由，為無足取。
㈢、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。民法第
767條第1項前段定有明文。又租金應於每月20日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方（被告）不得藉詞拖延，為系爭租約第4條所明定。系爭房屋為原告所有，因系爭租約交由被告占有使用，惟被告積欠105年10月至108年8月20日之租金，經原告於108年8月20日終止系爭租約，均如前述，被告於系爭租約終止後即無占有系爭房屋之正當權源，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約第4條約定，請求被告給付積欠之一部租金150萬元，均屬有據。
㈣、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額。民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項固有明文。惟土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，更無立法限制租金額之必要；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號裁判參照）。被告承租系爭房屋供其經營當舖獲取利潤，依首揭說明，其非土地法第97條立法目的所欲保護之弱勢承租人，系爭租約租金應無土地法第97條規定之適用。查系爭租約於108年8月20日終止，被告自同年月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止無權占有房屋期間，可獲得相當於租金之利益，並致原告受有同額之損害，原告依民法第179條規定，請求被告按月返還原告相當於月租金5萬元之利益，亦屬有據。
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，為民法第229條、第233條第1項所明定。原告請求被告給付105年10月至108年8月20日之租金債務，均為應按月於每月20日前繳納月租金之有確定期限債務，依上開規定，原告併請求被告自起訴狀繕本送達（本院卷第37頁）翌日即108年5月5日起至清償日止，按法定利率年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告因被告積欠105年10月至108年8月20日之租金而終止系爭租約後，依民法767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；依繼承之法律關係及系爭租約第4條約定，請求被告給付積欠之一部租金150萬元，及自
108年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息；依民法第179條規定，請求被告給付自108年8月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5萬元，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
六、原告就本院准許騰空遷讓返還系爭房屋部分，另依系爭租約第17條約定；准許給付欠租部分，另依民法第439條規定之請求，均屬訴之客觀重疊合併，縱經審酌，無從為更有利於原告之判斷，該等部分無庸加以論究，附此敘明。
七、原告勝訴部分，其陳明願供擔保聲請宣告假執行，於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，併依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告預供擔保而免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因其訴經駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足影響本判決之結果，無詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年9月16日
民事第三庭法官林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國108年9月17日
書記官吳旻玲