屏東簡易庭111年度屏簡字第15號民事判決

臺灣屏東地方法院簡易民事判決

111年度屏簡字第15號

原告屏東禧市大廈管理委員會

法定代理人 李宗霓

訴訟代理人 黃宗儒

被告 鄧鈞元

訴訟代理人 鄧世明

陳水聰 律師

簡汶珊 律師

上列當事人間給付管理費事件，本院於民國111年11月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、被告應給付原告新臺幣（下同）22,080元，及自111年8月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔1/10，餘由原告負擔。

四、本判決第一項得假執行。

事實及理由

壹、程序事項：

一、原告之法定代理人原為 徐瑞珠 ，於110年12月8日變更為李宗霓，有屏東縣屏東市公所函可稽（見本院卷第145頁），原告於111年2月6日聲明承受訴訟（見本院卷第143頁），於法並無不合，應予准許。

二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：．．二、請求之基礎事實同一者。」此民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告依109年4月19日臨時區分所有權人會議第二次會議決議修正規約第10條第3款，請求被告給付原告134,208元，及自起訴聲請狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語（見本院卷第9-11頁），嗣於訴訟進行中為訴之追加為被告應給付原告279,096元，及自民事追加變更訴狀及陳報狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語（見本院卷第377-379頁），原告訴之追加與原訴，均係本於同一請求之基礎事實即109年4月19日臨時區分所有權人會議第二次會議決議修正規約第10條第3款規定請求管理費，僅增加請求之月份，則依上開規定，原告訴之追加即屬合法。

貳、實體事項：　　

一、原告主張：被告為屏東禧市大廈之區分所有權人，其區分所有權為門牌號碼為屏東縣○○市○○路00號5樓之3建物，原告依93年4月屏東禧市大廈規約，於109年3月29日召集109年度區分所有權人會議擬修正規約，因未達法定人數及區分所有權人比例而流會，而另依公寓大廈管理條例第32條第1項規定，重行於109年4月19日就同一議案召開臨時區分所有權人會議，該次開會已達區分所有權人73人及區分所有權比例4504/10000，符合公寓大廈管理條例第32條第1項規定而修正規約，依該次修正規約第10條規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。依各區分所有權人持有坪數計算之，四樓以上住家管理費每坪40元、店面一、二、三樓及地下室一樓管理費收取每坪13元。三、本大樓公共區域電費分攤方式，四至十四樓每戶平均分攤公共電費用於每月電費費用中，店面（_、二、三樓）公共電費每戶每月收取150元整。四、本大廈地下停車場汽車位，以權狀登載之坪數每坪40元計算管理費。汽車位出租予非本大樓住戶使用者，另收取每月150元之公共維修電費。出租者務必提供承租名單及車牌號碼等基本資料，否則一律以非本大樓住戶收費。（於109年規約核備一個月後正式實施）五、各項費用之收繳、支付方法、授權管理委員會訂定。六、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則，區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息5％計算。七、區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依公寓大廈管理條例第二十四條或規約所定之一切權利義務。」等語，並於109年6月22日向屏東縣屏市公所109年4月19日呈送新規約，故自109年8月1日起應以新規約定計算管理費收取標準，本件被告主建物為61.58㎡，公共設施之應有部分1,399.87㎡（8,322.66元㎡ㄨ1682/10000=1,399.87），二者合計面積1,461.45㎡（61.58㎡+1,399.87㎡=1,461.45㎡，小數點第二位以下四捨五入），換算坪為442.09坪（1,461.45㎡ㄨ0.3025=442.09，小數點第二位以下四捨五入），故被告自109年8月起每月應繳納管理費為17,680元（442.09ㄨ40=17,683，元以下捨去並去除尾數為17,680元）而非舊制每月管理費6,496元，然被告自109年8月起至111年5月止，每月僅依舊制繳納6,496元（即車位管理費5,520元、房屋管理費976元），而於111年5、7月僅分別繳納976元，故被告積欠自109年8月起至111年7月止之管理費279,096元，為此提起本件訴等語。聲明：被告應給付原告279,096元，及自民事追加變更訴狀及陳報狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：原告所依據之93年4月屏東禧市大廈規約，已經96年12月20日之屏東禧市大樓96年區分所有權人住戶大會會議決議通過，認該規約未按正常程序及2/3區分所有權人通過，視為無效，而恢復第一屆管理公約，故原告應依屏東禧市大廈88年8月所定規約約定程序召開區分所有權人會議始為合法，而屏東禧市大廈83年規約第29條約定：「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席入數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使之。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部部區分所有權置五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。」、第30條第1項約定「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。」、第31條第1款、第2項約定「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三之同意行之：一、規約之訂定或變更。．．前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。」，原告修改規約即應以上開規約第31條約定之標準行之，而第30條第1項之情形，因明文約定「依前條規定」即依規約第29條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，始有該條之適用，規約第31條並無第30條之適用，原告於109年4月19日召開之區分所有權人會議未達第31條第1款約定之出席及同意之標準，故該次決議變更規定即屬無效；況原告所指109年4月19日變更之規約第10條第4款載明「於109年規約核備一個月後正式實施」等語，原告亦未經主管機關屏東縣屏市公所核備；另109年4月19日區分所有權人會議未經充分討論，即強行表決，亦未實際統計贊成、反對或棄權之票數，竟於會議紀錄上虛偽記載「本案經出席住戶全數同意（同意73人，不同意0人）」等語；故該次決議變更規約，應屬無效，原告自不得依無效的規約請求被告繳納多餘之管理費等置辯。聲明：原告之訴駁回。

三、被告為屏東禧市大廈之區分所有權人，其區分所有權為門牌號碼為屏東縣○○市○○路00號5樓之3建物，有卷存建物登記第三類謄本可稽（見本院卷第17-19頁）。

四、按區分所有權人會議之決議，乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如規約或法律規定其決議必須有一定數額以上出席區分所有權人之人數或所代表之區分所有權比例區分所有權人比例出席，此出席區分所有權人之人數或所代表之區分所有權比例區分所有權人比例出席，為該法律行為成立之要件，則欠缺此項要件，區分所有權人會議之決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題，否則無異間接鼓勵讓召集人於召集區分所有權人會議，在未達出席人數或決議人數時，甚至於極少數出席會議人數、表決人數，逕先自予以決議，再賭賭看區分所有權人有無於法定期間內提起撤銷之訴，如無人提起則為有效，有人提起時，最多再重新召開區分所有權人會議而已，而有失公平，故本院不採決議方法違法得撤銷之見解（至於原告引用最高法院實務見解，主張係屬決議方法違法而得撤銷，因最高法院之見解，並非法律，亦非判例，僅係承辦該事件合議法官之見解而已，本院自不受此等見解之得拘束，仍得本於本院對法律確信而為判斷）。經查：

　㈠本件原告所指93年4月屏東禧市大廈規約，於93年3月25日屏東禧市大廈93年度第2次區分所有權人會議，因未達法定2/3（含）以上戶數出席，故只規約逐條審查會議，不作規約內容修訂之表決，雖該次決議「修訂規約內容因攸關全體區分所有權人之權益，經與會住戶提案，無人異議，一致表決通過改採區分所有權人公投方式進行。」等語，有該次會議紀錄附卷可查（見本院卷第333頁），然83年8月規約已明定規約修改方式（詳如下所述），並無公投變更規約之方式，故後續所辦理修訂規約公投，即難認為有效，因此96年12月20日之屏東禧市大樓96年區分所有權人住戶大會會議決議通過認為該次規約未按正常程序及2/3區分所有權人通過，視為無效，而恢復第一屆管理公約乙情，有卷存屏東禧市大樓96年區分所有權人住戶大會會議紀錄可參（見本院卷第51-54頁），是則93年4月屏東禧市大廈規約，既為無效，則109年4月19日召開屏東禧市大廈之區分所有權人會議，即應依屏東禧市大廈88年8月所定規約約定之程序召開，而非依無效之93年4月屏東禧市大廈規約約定程序來召開，方屬適法。

　㈡按公寓大廈管理條例第32條第1項固規定「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」，惟屏東禧市大廈83年8月規約第29條約定：「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席入數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使之。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部部區分所有權置五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。」；第30條第1項約定「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。」；第31條第1項第1款、第2項約定「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕及改良。三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。四、住戶之強制遷離或區分所有權人之強制出讓。五約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。」。由上開約定可知得適用第30條就同一議案重新召集會議者，僅該規約第29條所定之一般事項，至於規約第31條第1項所訂之特別事項，即無第30條就同一議案重新召集會議之適用，其目的係在區分所有權人為避免上開特別事項，落入規約第30條僅由少數區分所有權人任意決議，而設置較高的門檻，基於私法自治，上開規約之約定，應屬有效，故本件原告如要變更屏東禧市大廈規約即應依上開規約第31條之規定行之，自無從依公寓大廈管理條例第32條第1項或上開規約第30條第1項約定有關就同一議案重新召集會議而降低出席及決議標準。經查，本件屏東禧市大廈區分所有權人，依原告所提出屏東禧市大廈109年度區分所有權人會議出席人員名冊（見本院卷第187-199、209-233頁），可知區分所有建物之區分所有權人為有122人，並為兩造所不爭執，故原告如要變更規約，依上開規約第31條第1項之約定，則應有區分所有權人2/3即82人（122ㄨ2/3=82，小數點以下直接進位）以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，然依上開109年4月19日屏東禧市大廈109年度區分所有權人會議出席人員名冊，該次參加區分所有權會議之區分所有權人僅有73人，未達上開規約第31條第1項約定之出席人數，則依上開說明，該109年4月19日之109年度臨時區分所有權人會議第二次會議（見本院卷第201-207頁）所為變更規約之決議即不成立。

五、綜上所述，109年4月19日之109年度臨時區分所有權人會議第二次會議所為變更規約之決議既不成立，原告自無從依該次規約第10條所定管理費收費標準，向原告收取每月管理費17,680元；又依既有管理費收費標準，被告應繳車位的管理費是5,520元、房子的管理費是976元，合計6,496元乙事，已為兩造所不爭執（見本院卷第468頁），而被告自109年8月起至111年3月止，均按月繳納6,496元，而於111年4月、5、6、7月，僅各繳納976元乙節，亦為兩造所不爭執（見本院卷第378頁），故被告僅積欠111年4、5、6、7月4個月之車位管理費22,080元（5,520元ㄨ4=22,080元），從而原告請求被告給付管理費22,080元，及自民事追加變更訴狀及陳報狀送達被告翌日即111年8月17日起（被告 陳明 於111年8月16日收受該書狀，見本院卷第377頁）至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　30　　日

屏東簡易庭法官曾吉雄

正本係照原本作成。

如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未

表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀

（均須按他造當事人之人數附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　30　　日

書記官鄭美雀