裁判字號：臺灣士林地方法院104年重訴字第181號民事判決
裁判日期：民國105年04月26日
裁判案由：解除契約等
臺灣士林地方法院民事判決104年度重訴字第181號原告 陳柏全 訴訟代理人 施嘉鎮 律師複代理人 謝博雯 被告 陳秉正 訴訟代理人 楊俊鑫 律師上列當事人間解除契約等事件，本院於民國105年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告將如附表所示之不動產之所有權返還登記予被告之同時，給付原告新臺幣陸佰肆拾萬元，及其中新臺幣壹拾萬元自民國一○三年四月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及其中新臺幣壹佰壹拾捌萬元自民國一○三年五月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及其中新臺幣伍佰壹拾貳萬元自民國一○三年六月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決第一項，如原告以新臺幣貳佰壹拾肆萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣陸佰肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠先位聲明部分：緣兩造於民國103年4月30日，就新北市○○
區○○街○○巷○○○號3樓之房屋（下稱系爭房屋，買賣標的物詳如附表所示），簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）640萬元，嗣兩造完成所有權移轉登記暨交屋後，系爭房屋304號房間竟嚴重崩塌，經原告委請立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室（下稱立鋼公司）進行氯離子含量鑑定，發現系爭房屋304號房進門正上方橫向樑氯離子含量為每立方公尺0.7085公斤、304號房頂版混凝土塊氯離子含量每立方公尺3.8144公斤，均遠高於容許標準值每立方公尺0.3公斤，且系爭房屋經臺北市結構工程工業技師公會鑑定，可確認系爭房屋即為一般俗稱之「海砂屋」，而具有重大瑕疵。經原告於103年10月30日以板橋溪崑郵局存證號碼第126號存證信函向被告為解除契約之意思表示，並要求協商後續處理方式，惟被告卻藉故拖延，迄今仍置之不理。原告自得依系爭買賣契約第9條第5項、第12條第1項、民法第354條、第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條規定請求被告返還系爭房屋買賣價金640萬元，及依系爭買賣契約第12條第1項、民法第227條、第260條規定請求被告賠償原告因此所支出之過戶相關費用、保險費用、 仲介 斡旋費、電信相關支出、檢測費用等損害共計13萬6,097元。
㈡備位聲明部分：縱認系爭房屋未達解除契約之程度，或原告
依系爭買賣契約第9條第5項、第12條第1項及民法第359條規定解除契約顯失公平者，原告亦得依民法第359條但書、第179條規定，請求被告給付因系爭房屋係海砂屋所減損之價值320萬元，以及依系爭買賣契約第12條第1項、民法第227條、第260條規定請求被告賠償原告因此所支出之過戶相關費用、保險費用、仲介斡旋費、電信相關支出、檢測費用等損害計13萬6,097元。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告於簽訂系爭買賣契約時，並不知悉「氯離子含量會超過
標準」之意義，縱使系爭買賣契約現況說明書曾約定「氯離子含量會超過標準，雙方確知」，惟該約定條款並非基於原告之真意所訂立，應屬無效。
⒉縱認原告知悉系爭房屋氯離子含量超過標準，惟氯離子含量
超過標準不必然屬於海砂屋，故原告知悉「系爭房屋氯離子含量過高」與知悉「系爭房屋為海砂屋而具有瑕疵」並無必然之關聯。
⒊系爭房屋之買賣價金並未能反映系爭房屋具有重大瑕疵，且
被告從未告知原告系爭房屋為海砂屋之瑕疵，是原告自無可能於購買系爭房屋時，商談系爭房屋之買賣價額。
⒋出賣人所負之瑕疵擔保責任不以出賣人對於瑕疵之發生有故
意或過失為必要，被告辯稱系爭房屋長久以來均出租而無不能使用之情況，不足為採。
㈣為此，爰依系爭買賣契約第7條第3項、民法第359條前段
，並同時依民法第227條第1項、系爭買賣契約第10條第3項規定，提起先位之訴，並聲明：㈠被告應給付原告653萬6,097元；其中10萬元自103年4月30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其中118萬元自103年5月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其中512萬元自103年6月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘13萬6,097元自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。又依民法第227條第1項、系爭買賣契約第10條第3項規定，提起備位之訴，且聲明：㈠被告應給付原告
333萬6,097元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於簽訂系爭買賣契約時，即已告知原告系爭房屋「氯離
子含量會超過標準」，並載明於標的物現況說明書，並經原告簽名蓋章，是以原告於簽訂系爭買賣契約時，確已知悉系爭房屋氯離子含量過高仍為買受。而過量之氯離子含量，可能對建築物造成極大之影響，為一般人所共知，水泥砂漿若含氯離子過高，將腐蝕鋼筋危及結構安全，況依一般常識，氯離子含量過高即為海砂屋，則原告於知悉系爭房屋氯離子含量過高後仍願意買受系爭房屋，則被告就悉系爭房屋氯離子含量過高所導致可能之瑕疵，即不負擔保之責。
㈡原告於知悉系爭房屋氯離子含量過高後，不僅未為任何減價
之表示即行簽約，並依約給付所有價金、辦理移轉登記、收取租金獲取利益，是以氯離子含量過高超過標準，已在兩造交易考量範圍之內，原告嗣後再以氯離子含量過高為由請求解除契約及減少價金，即於法不合。
㈢兩造於簽訂系爭買賣契約前，系爭房屋長期以來均由被告出
租予房客，且雙方完成所有權移轉登記暨交屋後，被告已將押租金及租金均交付予原告，是系爭房屋長期出租，並無不能使用之情形。況原告明知系爭房屋氯離子過高而仍買受，以系爭房屋賺取租金，倘任由其解除契約，則原告所收租金即無法律上原因，原告即應將所收租金全數返還於被告。
㈣買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解
除權或請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，而系爭房屋氯離子過高之瑕疵，兩造就系爭買賣契約標的物現況說明書上所載日期103年4月30日均已知悉瑕疵存在，則被告並無通知買受人即原告之必要，則自斯時起迄至原告起訴時止，已逾6個月除斥期間，則原告提起本訴請求解除系爭買賣契約，即於法不合。縱認原告解除系爭買賣契約有理由，則被告亦得就此為同時履行抗辯，即原告應於系爭房屋所有權移轉登記於原告之同時，被告始有返還系爭房屋買賣價金之義務。
㈤據此，原告先位聲明依系爭買賣契約第9條第5項、第12條第
1項及民法第354條第1項、第359條規定解除契約，並依民法第259條規定請求被告回復原狀，及依系爭買賣契約第12條第1項、民法第227條、第226條第1項、第260條規定請求被告賠償原告因此所受之損害，即屬無據。又被告依民法第355條第1項規定既不負物之瑕疵擔保之責，則原告備位聲明依民法第359條但書規定請求減少價金及依民法第179條規定請求所減損之價值，亦屬於法無據等語，資為答辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年4月30日就附表所示之不動產即系爭房屋，簽立系爭買賣契約，約定買賣總價金為640萬元。
㈡系爭買賣契約第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買
賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」等語。（本院卷第16頁）㈢原告曾於103年10月30日以板橋溪崑郵局000126號存證信函
通知被告，系爭房屋經其委託立鋼國際工程股份有限公司檢測結果，氯離子含量超過標準，而主張解除系爭買賣契約。（有103年10月30日板橋溪崑郵局000126號存證信函影本附卷可稽，本院第21頁）。
㈣標的物現況說明書有以手寫註記「氯離字含量會超過標準，
雙方確知」，其上並蓋有兩造之印意。（本院卷第59頁）㈤原告於103年4月30日、同年5月6日、同年6月12日分別交付買賣價金10萬元、118萬元、512萬元給被告。
㈥被告於103年6月12日將系爭房屋交付予原告。
四、本院之判斷㈠原告是否應負物之瑕疵擔保責任？原告可否請求被告返還已
給付之買賣價金？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354條、第355條分別定有明文。且按兩造所簽立之系爭買賣契約第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」。則系爭買賣契約就瑕疵擔保責任部分既有特別約定，即兩造已明文約定被告應擔保系爭房屋為無海砂屋之瑕疵。若系爭房屋為海砂屋，縱買方即原告有重大過失而不知該瑕疵，賣方即被告仍應依兩造間系爭買賣契約約定，負海砂屋屋之物之瑕疵擔保責任至明。
⒉按所謂「海砂屋」係一般之社會泛稱，亦有稱為「海砂結構
物」者，係指此種建築結構物使用之混凝土，經檢測、判斷結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之我國國家標準規範值，造成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症狀者，亦稱為「高氯離子含量混凝土結構物」，此種建物所使用混凝土中氯離子來源係因使用海砂、或含海水之海砂結構物，常因建商為降低成本，未經過除去鹽分之處理，直接取含鹽分過高之海砂或其他含鹽分過高之砂石，作為建材建造房屋，此種砂石中之氯離子將致建物結構體裡的鋼筋氧化膨脹，而加速建物之老化；亦即因混凝土氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，將導致房屋安全性堪虞，此種俗稱之海砂屋，如已發生房屋混凝土剝落，甚至鋼筋鏽蝕之狀況，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，如此種房屋尚未發生混凝土剝落或鋼筋鏽蝕之狀況，因其房屋老化速度較快，耐用年數較一般正常房屋為短，亦有減少其價值之瑕疵。
⒊本件訴訟進行中，經兩造合意囑託台北市結構工程工業技師
公會鑑定結果：⑴系爭房屋之氯離子含量取樣8組，依房間序號分別為0.12kg/m3、0.386kg/m3、0.487kg/m3、0.25
4kg/m3、0.379kg/m3、0.302kg/m3、0.96kg/m3、0.35
3kg/m3，多組超過CNS3090國家標準。⑵從標的物（69年建照）房屋構件氯離子含量取樣硬固混凝土粉末樣本，檢測樣本試驗結果之數值比對國家標準，59.5.5公布83.7.22修訂
CNS1240國家標準混凝土粒料水溶性氯離子含量其他混凝土最高許可標準（質量百分數）後來83.7.22修訂CNS3090混凝土中最大水溶性氯離子含量（耐久性考量）0.3kg/m3(與檢測樣本相近），超過104.1.13以前CNS3090國家標準1.007倍至3.2倍，亦超過104.1.13起修訂CNS3090國家標準1.693倍至6.4倍，評判為俗稱海砂屋。⑶結構桿件裂損情狀包括柱裂損、梁裂損、樓板混凝土保護層剝落、裂縫、漏水等現況（如附件六照片編號38、11、12、25、26、39、15、28、2~6)，且氯離子含量檢測試驗結果超過國家標準，對鋼筋之腐蝕效應與時俱增，導致結構桿件裂損程度加大，兩因素交互作用循環下，對系爭房屋結構安全有影響。此有台北市結構工程工業技師公會鑑定報告書可佐。足認系爭房屋確為氯離子含量超標，且為海砂屋無訛。
⒋本件現況說明書雖記載有「氯離字含量會超過標準，雙方確
知」等字樣，惟原告主張其於訂立系爭買賣契約時，並不知道系爭房屋是海砂屋，且兩造約定之買賣價金就氯離子含量超標部分並未為減價約定或考量，又因其於買賣價金議定後，於簽立現況說明書時，始由代書告知系爭房屋有氯離子含量超過標準，但其並不知道氯離子含量超過標準即為海砂屋等語，為被告所否認。經查：
⑴證人即系爭房屋買賣之仲介 王曦 到庭具結證稱：現況說明書
上等字樣是代書 曾義銓 記載，至於為何會為如此之記載，伊忘記了，但代書在寫的時候一定會告知。現況說明書上原告之印章是經代書告知雙方後才蓋章，賣方沒有跟伊說系爭房屋有氯離子含量超過標準，也沒有跟原告說，但簽約時有說，本件標的物現況說明書及買賣契約書是同時簽的，賣方並沒有提供系爭房屋氯離子檢測報告，是系爭房屋交付後原告才申請測量。伊專門從事淡水地區的房仲業，淡水地區的房子不一定都有氯離子含量過高之情形，就其認知氯離子含量超標不一定是海砂屋。於簽立系爭買賣契約當天，代書有按契約頁數翻頁，並於簽名時會請雙方確認，因為買賣契約是訂成一本，一式四份，中間是複寫紙，代書於簽約時有一條一條跟兩造確認。現況說明書原本是由被告的仲介 高俊堯 勾的，但於簽約當時，代書才在標的物現況說明書註記「氯離子含量會超過標準，雙方確知」，連星星符號也是代書打的，而雙方價金是簽約之前就已談妥。代書跟兩造說明「氯離子含量會超過標準，雙方確知」並為註記時，伊忘記原告如何表示了。本件氯離子含量於買賣當時、填載標的物現況說明書時及交屋前，系爭房屋都沒有做過檢驗，因為對方即賣方沒有提供等語明確（本院卷第89頁背面至第91頁背面）。
⑵又證人即代書曾義銓於本院審理時具結證稱：兩造簽立系爭
買賣契約時，我有在場，我有就系爭買賣契約之條款一一與買賣雙方確認後請雙方簽名，至於蓋印部分，則係於他們簽字後當場幫他們蓋印的。現況說明書上「氯離子含量會超過標準，雙方確知」等字樣是我記載的，是因為以我的經驗，淡水地區的房屋，5樓以下的舊公寓，氯離子含量都會超過標準，我當時跟買方說，因為系爭房屋是5樓以下公寓，氯離子含量都會超過標準，你是否可以接受，買方表示可以，所以我才會註記這句話，我不知道系爭房屋是否做過氯離子檢測，這句話也不是被告要求我填寫，而是我填寫，因為我擔心仲介不會說的很清楚，我認為應該要填寫，與雙方確認後填寫。又標的物現況說明書是在不動產買賣契約簽立前先簽立，我有先跟雙方確認房屋現況後，才讓兩方簽立不動買賣契約書，並將標的物現況說明書附於買賣契約書中，原告沒有問我氯離子含量超標是否就是海砂屋，至於原告表示其有問我氯離子含量超標是否就是海砂屋，我回答氯離子含量超標不是海砂屋乙節，我不記得了，我認為沒有這件事。如果原告問我是不是海砂屋，我會跟他說不是，因為這不是我判斷的。我不知道兩造間系爭買賣契約之買賣金如何決定。依我的認知，氯離子含量過高不見得就是海砂屋等語綦詳（本院卷第107頁至第108頁）。
⑶自上揭證人之證述，堪認系爭房屋於兩造簽立系爭買賣契約
前或當時，被告均未提供氯離子檢測報告給原告參考；且依兩造買賣契約亦無約定賣方即被告有提供氯離子檢測報告之義務、或約定氯離子採樣檢測方式，或原告有為要求氯離子含量檢測之權利或義務，有系爭買賣契約影本1份在卷可佐（本院卷第15頁至第17頁）。又被告於兩造商議決定系爭房屋之買賣價金前，均未曾告知原告系爭房屋有氯離子超標之情事，而係證人即代書曾義銓於簽約當日，依其個人多年代書執業經驗認知，淡水地區房屋，5樓以下的舊公寓，氯離子含量都會超過標準，由代書曾義銓主動與兩造確認，並註記「氯離子含量會超過標準，雙方確知」等字樣在現況說明書，至於實際上系爭房屋之氯離子含量是否確為超過法定標準、超過多少，以及是否為海砂屋等情，兩造於訂立系爭買賣契約前或當時並未有檢測報告可供參，且兩造約定之買賣價金亦未曾考慮到系爭房屋若有氯離子含量超標或為海砂屋，而為價金減少之商議。復證人即 永慶 房屋仲介王曦亦具結證稱：伊個人認為海砂屋是要經過氯離子含量檢測，還有鋼筋嚴重外露之情形，伊有帶看屋，但沒有看到系爭房屋有鋼筋外露之情形，且因為系爭房屋內有做輕鋼架包住，所以看不出來等語綦詳，核與原告稱訂立系爭買賣契約前雖有看屋，但當時系爭房屋內部有裝潢等語相符，則難認原告於買賣契約成立前看屋時已有看到有混凝土剝落、鋼筋外露等可疑為氯離子含量過高、或海砂屋之外觀可見現象等情，故尚難謂原告於買賣契約成立時已知或可得而知系爭房屋為海砂屋。況且被告於現況說明書上有關系爭房屋「是否或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」乙項勾選「否」，有現況說明書影本1份卷可稽（本院卷第59頁）。再者，氯離子含量過高，不一定是海砂引起，也有可能是外在的環境因素，如酸雨或空氣污染嚴重區域引起非常態性的化學變化。正常的混凝土是鹼性，也就是PH值大於7，在建築結構中除可增加承受力外，亦可防止包覆的鋼筋結構氧化，若混凝土中有海砂，混凝土就會因為海砂的酸性使其中性化，造成鋼筋生鏽、斷裂等質的變化，混凝土形成的保護層也會因此而剝落。則混凝土內氯離子來源，除了從組成材料外，另一項是從混凝土所暴露環境中，經由滲透或擴散的機制，穿越混凝土表面、內部可透水孔隙和混凝土病變處如裂縫、蜂窩、冷縫等缺陷處進入。對於穿透路徑系統可以分成兩大類，第一類是氯離子經由內部孔隙系統，氯離子以濃度差的方式擴散，從外部高濃度的環境，滲入低濃度內部中，擴散速度受到孔隙的連通性和多寡的影響。混凝土品質提昇，有害氯離子擴散速度會相當慢，也就是拌和水量愈少，愈能夠降低滲透性。第二類是氯離子直接由裂縫、蜂窩等巨觀可見的缺陷，長驅直入混凝土內，這是最危險的情況。由此可見，維持混凝土表面完整的重要性。故氯離子的來源是多重管道，不只是經由誤用或濫用海砂一個來源。因此，「海砂屋」可以說是含氯離子或高量氯離子建築物。況有關系爭房屋之氯離子含量是否確實超過標準，以及是否確為海砂屋乙節，因本件買賣契成立時，並未有相關檢測報告供兩造參酌，尚須經由專業人員以專業儀器實施測量後，並依專業知識而為判斷，代書曾義銓僅係依其代書實務經驗，而告知兩造系爭房屋氯離子含量超過標準而與兩造確認，且原告亦表示可以接受，而於現況說明書上為「氯離子含量會超過標準，雙方確知」等字樣註記，並蓋兩造印章。惟依在淡水地區執業多年的房屋仲介王曦及代書曾義銓證述：渠等均不認為氯離子含量超過標準即為海砂屋，雖氯離子含量過高有可能為海砂屋，惟是否確為海砂屋，尚須經專業人員以專業儀器測量後為判斷，故逕難以氯離子含量超過標準，即遽認為是「海砂屋」，亦難以代書有告知原告系爭房屋氯離子含量有超過標準乙情，即遽認原告於訂立買賣契約即已知系爭房屋確為海砂屋或有重大過失而不知之情事。再者，卷內亦無證據顯示被告於簽立系爭房屋買賣契約時明知系爭房屋為海砂屋乙節，有何故意或過失不告知原告系爭房屋為海砂屋，而與原告訂立系爭買賣契約之情事。
⒌按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條規定有明文。如前所述，兩造系爭買賣契約第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」等語。（本院卷第16頁）本件兩造既約定被告應擔保系爭房屋無海砂屋之瑕疵存在，惟系爭房屋確為海砂屋，且系爭房屋於交屋後3個多月天花板就塌陷，於本院囑託鑑機關鑑定時，系爭房屋確已有結構桿件裂損情狀，包括柱裂損、樑裂損、樓板混凝土保護層剝落、裂縫、漏水等現況，此有鑑定報告附件六之照片編號38、11、2、25、26、9、15、28、2~6可佐，且氯離子含量測試驗結果亦超過標準，對鋼筋之腐蝕效應與時俱增，導致結構桿件裂損程度加大，兩因素交互作用循環下，對系爭房結構安全有影響等情，此有前揭鑑定報告可參。則系爭房屋即具有減少或滅失通常效用以及契約預定效用之重大瑕疵存在，並欠缺被告所保證之「非海砂屋」之品質，又如前所述，系爭房屋交屋後3個多月即發生天花板崩落，有原告提出照片（本院卷第18頁至第19頁）可參，且系爭房屋結構桿件裂損情狀包括柱裂損、梁裂損、樓板混凝土保護層剝落、裂縫、漏水等現況，就系爭房屋結構安全有影響，亦有鑑定報告可稽，雖原告於買賣時，代書有告知雙方氯離子含量超標，惟系爭買賣契約並未約定被告須提供檢測報告或原告於交屋前得為檢測，難認原告有過失或重大過失而不知系爭房屋為海砂屋之情事，則原告主張被告須負物之瑕疵擔保責任，而解除系爭買賣契約，尚難謂有何顯失公平之情事。況系爭房屋是否確有氯離子含量超過法定標準且為海砂屋乙情，如前所述於本件買賣契約成立前看屋時，並無外觀可見可疑為海砂屋之現象，故仍需委請專業人士鑑定，應屬依一般買賣房屋通常檢查程序不能發見，且不能即時查知之瑕疵。且按民法第356條第1項規定買受人通知義務，僅將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所在通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無須特別方式。系爭房屋係於103年6月12日交付予原告，原告於103年10月19日發現天花板塌陷，乃委請永慶房屋仲介王曦通知被告，被告於同年月23日至系爭房屋查看，且經原告委由立鋼公司檢驗系爭房屋氯離子含量，立鋼公司於103年10月28日製作硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告1份，原告因而確知氯離子含量超過法定標準，原告遂以103年10月30日板橋溪崑郵局000126號存證函通知氯離子含量過高而解除系爭買賣契約，此有該存證信函可佐，被告亦自承確有收受該存證信函，且原告亦於103年12月29日起訴主張系爭房屋氯離子含量過高且為海砂屋為由，請求返還價金或減少價金，經本院委託前揭鑑定單位鑑定結果，確實氯離子含量過高，且為海砂屋，原告主張系爭買賣契約經原告解除，請求被告返還買賣價金，起訴狀繕本於104年3月10日送達被告，此有起訴狀上本院收狀戳章及起訴狀繕本送達回證可稽（本院卷第6頁、第43頁）。原告行使契約解除權亦未逾民法第365條第1項所規定之6個月除斥期間，則原告主張系爭房屋有海砂屋之瑕疵，而解除系爭買賣契約，洵屬有據。
⒍按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款分別規定有明文。原告於解除系爭買賣契約前，已於103年4月30日、同年5月6日、同年6月12日分別交付買賣價金10萬元、118萬元、512萬元給被告，此為兩造所不爭執，則原告請求被告返還上揭已給付價金10萬元、118萬元、512萬元，並分別自被告受領之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。
⒎因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕
自己之給付，民法第264條亦定有明文。被告抗辯：若系爭買賣契約經解除，原告亦應負回復原狀義務，原告於被告返還價金時，應將系爭房屋過戶移轉登記予被告，而主張同時行抗辯等語。系爭買賣契約既經原告解除，被告因此負有返還原告已給付價金之義務，原告亦負有將系爭房屋所有權移轉登記返還予被告之義務，則被告主張同時履行抗辯，洵屬有據。故本件被告給付原告640萬元，及其中10萬元自103年4月30日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及其中118萬元自103年5月6日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及其中512萬元自103年6月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息之同時，原告應將系爭房屋所有權返還登記予被告，乃屬有據。
㈡原告否可請求被告賠償13萬6,097元？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。且按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。民法第226條亦定有明文。且依兩造系爭買賣契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」。又依系爭買賣契約第10條第4項約定，本件買賣產權移轉及設定時，雙方所需之各項費用約定，買方即原告應負擔契稅、印花稅、登記規費、設定費、履約保證費二分之一、地政士業務執行費、實價登錄費用，賣方即被告應負擔土地增值稅、履約保證費二分之一。且第10條第1項亦規定房屋稅、地價稅、水電瓦斯、電話費及管理費等雜項費用，雙方約定於交屋日以前如由賣方即被告負責繳納，交屋日後則由買方即原告繳納，有系爭買賣契約影本1份在卷可稽（本院卷第16頁及背面）。則依前揭規定及兩造間之約定，亦可知係因一方有違約之情事。而致另一方解除契約時，則由違約一方須負擔所有稅費，此一方有違約之情形，仍應限縮於違約一方具有可歸責性，較符合兩造之真意。⒉如前所述，本件系爭房屋有海砂屋之瑕疵，而經原告解除系
爭買賣契約，然系爭房屋氯離子含量超過法定標準，且為海砂屋之情事，卷內並無證據顯示被告有何故意或過失而不告知原告系爭房屋為海砂屋，且代書亦已告知系爭房屋有氯離子含量超標之情事；況系爭房屋是否氯離子含量超過標準，且為海砂屋等情，尚須專業人員以專業儀器為測量及判斷；則被告尚難謂具有可歸責性之違約一方。故原告主張被告債務不履行及違約，請求被告給付其所支出之房屋稅2,694元、印花稅2,358元、地政規費17,579元、履約保證金費用1,920元、房屋保險費用1,970元、房屋仲介斡旋費10萬元、電信相關支出(含網路費、第四台費用)6,076元、氯離子檢驗費3,500元，計受有13萬6,097元之損害，請求被告賠償13萬6,097元，尚難謂有據。
㈢被告可否主張原告將系爭房屋出租他人受領有租金而主張抵
銷？本件原告收取租金是基於其與承租人間之租賃契約而有權收取租金，且被告前與出租人就系爭房屋訂立租賃契約，並已書立租約讓渡書1份，將被告與承租人間之租賃契約轉讓與原告，此有租約讓渡書影本在卷可佐（本院卷第82頁），原告因而承受出租人之地位而有權收取租金；又原告僅係解除系爭買賣契約，而原告所負之回復原狀之義務係因系爭買賣契約，被告已為給付予原告之部分，系爭買賣契約與系爭房屋租賃契約之轉讓契約乃屬二個不同之契約，各自獨立，尚難謂原告解除系爭買賣契約，亦即連同租賃契約轉讓契約一併解除，原告亦負有回復原狀之義務。況被告並未提出其已合法解除或終止兩造間租賃契約轉讓契約之證明，則原告受領租金尚有法律關係存在，尚難謂原告收取租金之法律上原因不存在。於兩造間之系爭房屋租賃契約轉讓契約尚未合法解除或終止前，尚難謂原告受領租金係屬無法律上之原因。則被告主張以系爭房屋出租他人受領租金為抵銷云云，尚難謂可採。
五、從而，原告主張系爭房屋有海砂屋之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，並解除系爭買賣契約，而請求返還已給付之買賣價金及遲延利息，因被告於裁判上援用民法第264條之抗辯權，故原告請求被告給付640萬元，及其中10萬元自103年4月30日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及其中118萬元自103年5月6日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及其中512萬元自103年6月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息之同時，原告應將系爭房屋所有權返還登記予被告，為有理由，應予准許；至有關損害賠償部分之請求，則為無理由，應予駁回。又本件系爭買賣契約既已解除，當無減少價金之問題，故原告另主張減少價金部分，本院得不予再審酌，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額供擔保併宣告之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、原告雖具狀聲請傳喚證人鍾忻芸到庭作證，待證事實為原告於簽約時有向代書曾義銓詢問氯離子過高是否即為海砂屋，代書表示不是等情，惟證人曾義銓、王曦已就簽約當時情形證述明確，則原告聲請傳訊證人鍾忻芸待證之事實，並不足以影響本件判決結果，本院認無傳喚之必要，而未予傳喚。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一一論列。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年4月26日
民事第一庭法官陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月26日
書記官楊喻涵附表：不動產標示┌──────────────────────────────────────────────┐│土地：│├─┬────────────────────────┬───┬─────┬─────┬───┤│編│土地坐落││面積││││├────┬────┬────┬────┬────┤地目││權利範圍│備考││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號││平方公尺│││├─┼────┼────┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼───┤│１│新北市○○○區○○○○段││567│建│36.49│1/5││├─┼────┼────┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼───┤│２│新北市○○○區○○○○段││568│建│162.84│1/5││├─┼────┼────┼────┼────┼────┼───┼─────┼─────┼───┤│３│新北市○○○區○○○○段││569│建│7.53│1/5││├─┴────┴────┴────┴────┴────┴───┴─────┴─────┴───┤│建物︰│├─┬──┬──────┬──────┬───┬───────────────┬──┬────┤│編│建│││建築式│建物面積│權利│││││││樣主要│（平方公尺）││││││建物門牌│基地坐落│建築材├───────┬───────┤│備考││││││料及房│樓層面積│附屬建物││││號│號│││屋層數│合計│用途及面積│範圍││├─┼──┼──────┼──────┼───┼───────┼───────┼──┼────┤│││新北市淡水區│新北市淡水區│鋼筋混││││││１│1435│新民街63巷4-│紅毛城段567│凝土造│3層：115.52│陽台：12.68│1/1│││││2號3樓│、568、569│5層樓│合計：115.52││││││││地號│房│││││└─┴──┴──────┴──────┴───┴───────┴───────┴──┴────┘