臺灣高雄地方法院民事判決 102年度鳳簡字第223號
原 告 蔡順德
被 告 左人好
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國102年6月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落高雄市○○區○○路○○○○○號一、二、三樓房
屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬伍仟玖佰伍拾元及自民國一○二年四
月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬
元。
訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣貳拾萬壹仟陸佰元為原
告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告以新臺幣參萬伍仟玖佰伍拾元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為
判決，先予敘明。
二、原告主張：原告於民國101年6月10日起，將其所有門牌號
碼高雄市○○區○○路○○○○○號1樓房屋出租予被告使用
，租賃期間自101年6月10日起至103年6月10日止，雙方
約定每月租金為新臺幣（下同）8,000元，租賃期間水電等
費用均由被告負擔，並交付押租金16,000元，嗣被告於101
年11月10日復以口頭向原告承租前開房屋2、3樓(以上1
、2、3樓部分以下簡稱系爭房屋)，經原告同意後，租金
自101年11月10日起調整為每月10,000元，詎被告自101年
12月起即未依約繳納租金及水電費，共積欠101年12月起至
102年3月止，共4個月之租金40,000元以及水電費11,950
元，經扣除押租金16,000元後，尚積欠35,950元(計算式：
40,000元＋11,950元－16,000元＝35,950元)，原告業以存
證信函催請被告給付，並載明若逾期不為給付，即為終止租
賃契約之意思，然被告迄今仍未給付欠繳之租金及水電費，
雙方租賃契約即告終止。為此，爰依法請求被告遷讓返還系
爭房屋，並給付租金及租約終止後繼續占用系爭房屋相當於
租金之不當得利金額。並聲明：如主文第1項、第2項所示
。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。
四、得心證之理由：
㈠原告主張之前揭事實，業據提出租賃契約書、電費收據、催
繳電費奉告書、自來水費收據、系爭房屋稅繳納證明書、存
證信函及系爭房屋建物登記謄本等件為證，被告未於言詞辯
論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，經本院審酌
一切證據資料後，堪認原告主張之事實為真。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第44
0條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又依土
地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外
達2個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第
3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而
設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適
用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。而上開規
定係為保護經濟上之弱者即承租人而設，為強制規定，自不
得以約定排除之。
㈢查被告遲付租金之數額，至102年3月10日止已達40,000元
，經扣除押租金16,000元後之數額仍逾2個月之租額，經原
告先前寄發存證信函限期請求，並提起本件訴訟請求被告給
付，被告仍未為給付，而原告載明逾5日期限未繳納積欠租
金及水電費即終止租約意思表示之存證信函復於102年5月
27日以公示送達之方式揭示在案(見本院卷第46至47頁)，
堪認原告已合法依上開規定終止租約，兩造之租賃契約至遲
已於102年6月3日終止。
㈣按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害
者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者
，亦同，民法第179條有明文規定。而無權占有他人之土地
，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法
院61年台上字第1695號亦著有判例可資參照。查被告積欠原
告租金及水電費，經原告定期催告後仍未獲置理，而兩造租
約已於102年6月3日提前終止，被告迄未返還系爭房屋仍
繼續占有，則原告起訴請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告
，並依租賃契約及不當得利法律關係請求被告給付35,950元
及自101年12月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付10,000
元，核屬有據，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
依職權確定如主文所示之金額。
中華民國102年7月2日
鳳山簡易庭法官謝琬萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年7月2日
書記官駱青樺