裁判字號：臺灣桃園地方法院92年訴字第576號民事判決
裁判日期：民國92年06月30日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣桃園地方法院民事判決九十二年度訴字第五七六號
原告財團法人桃園縣私立中壢育幼院法定代理人戊○○訴訟代理人 許朝財 律師
王怡今 律師被告乙○○住
甲○○住丁○○住丙○○住右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告乙○○應將門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○巷六之一號房屋遷讓返還原告，並給付原告新台幣壹拾捌萬元。
被告乙○○應自民國九十一年二月三日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告新台幣捌佰元。
被告甲○○應將門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○巷十之一號房屋遷讓返還原告，並給付原告新台幣貳拾貳萬捌仟元。
被告甲○○應自民國九十一年二月三日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告捌佰元。
被告丙○○應將門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○號十一樓之一、之二房屋遷讓返還原告，並給付原告新台幣叁拾叁萬元。
被告丙○○應自民國九十一年二月五日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告新台幣貳仟貳佰元。
被告丁○○、丙○○應將門牌號碼桃園縣中壢市○○○路○段○○○號一樓及同段二九三號一樓房屋遷讓返還原告。
被告丁○○應給付原告新台幣肆拾捌萬元。
被告丁○○應自民國九十一年二月五日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告新台幣貳仟陸佰陸拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔十分之一，被告甲○○負擔十分之一，被告丙○○負擔十分之一，餘由被告丁○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾捌萬肆仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行。
本判決第二項到期部分，於原告每日以新台幣叁佰元為被告乙○○供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告以新台幣貳拾萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。
本判決第四項到期部分，於原告每日以新台幣叁佰元為被告甲○○供擔保後，得假執行。
本判決第五項於原告以新台幣玖拾貳萬壹仟元為被告丙○○供擔保後，得假執行。
本判決第六項到期部分，於原告每日以新台幣捌佰元為被告丙○○供擔保後，得假執行。
本判決第七項於原告以新台幣壹拾玖萬元為被告丁○○、丙○○供擔保後，得假執行。
本判決第八項於原告以新台幣壹拾陸萬元為被告丁○○供擔保後，得假執行。
本判決第九項到期部分，於原告每日以新台幣玖佰元為被告丁○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告乙○○應將門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○巷六之一號房屋全部遷讓返
還原告；並給付原告新台幣（下同）十八萬元，及自民國（下同）九十一年二月三日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告二千元之違約金。
㈡被告甲○○應將門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○巷十之一號房屋全部遷讓返
還原告；並給付原告二十二萬八千元，及自九十一年二月三日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告二千元之違約金。
㈢被告丙○○應將門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○號十一樓之一、之二房屋全部遷
讓返還原告；並給付原告三十三萬元，及自九十一年二月五日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告五千五百元之違約金。
㈣被告丁○○、丙○○應將門牌號碼桃園縣中壢市○○○路○段○○○號一樓、二九三號一樓房屋遷讓返還原告。
㈤被告丁○○應給付原告四十八萬元，及自九十一年二月五日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告六千六百六十五元之違約金。
㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：原告為系爭門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○巷六之一號、平鎮市○○路○○○巷十之一號、平鎮市○○路○號十一樓之一及之二、中壢市○○○路○段○○○號一樓及二九三號一樓房屋之所有權人，前分別與被告乙○○、甲○○、丙○○、丁○○訂定房屋租賃契約，將系爭房屋出租與被告等使用，兩造均於系爭租約第三條、第十四條、第十八條及第六條明訂「租金應每三個月一次繳納，由承租人持至出租人處繳納」、「乙方（即被告）於租期屆滿或因違約而為甲方（即原告）終止本租賃契約時，應立即將租賃標的建物交還甲方，如不即時遷讓交還租賃標的物時，乙方除應自租期屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日，按日計租金五倍之懲罰性違約金與甲方外，乙方並應賠償甲方因乙方違約所生之損害」、「甲、乙雙方互為意思表示應以書面按本約所載聯絡地址掛號付郵為之，如該地址有更改，應立即以書面通知他方。如任何一方未以書面通知他方變更地址致無法送達或因拒收致他方信函退回者，均以郵局第一次郵件投遞日為送達期日」、「乙方未經甲方同意，不得將租賃標的建物之一部或全部出租、出借、頂讓或以其他變相方法交由他人使用」。然查，被告等均未依約於租賃期間繳納租金，業經原告分別向被告等為催告及終止租約之意思表示，爰依租賃契約第十四條之約定、民法第四百五十五條租賃物返還請求權以及同法第七百六十七條前段所有物返還請求權，向被告等請求遷讓交還租賃標的物。茲分別說明如下：
⑴被告乙○○部分：依兩造約定，租賃期間自八十八年七月一日起至九十年六月
三十日止，租金每月一萬二千元，惟被告自八十九年七月起即未再繳納租金，所欠租金扣除押租金四萬八千元，已逾二個月之租額，原告乃於九十一年一月二十八日被告遲延給付逾二個月時，依民法第四百四十條第二項之規定，以被告於租賃契約所載聯絡地址郵寄雙掛號存證信函催告其支付租金，並明示屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨，雖該存證信函遭退回，惟依兩造所訂租約第十八條約定，當以第一次掛號郵件投遞日即九十一年一月二十八日為擬制送達期日，詎被告仍置之不理，是雙方租賃關係業於九十一年二月二日催告期間屆滿之日終止，而迄至租約終止之日，被告積欠原告十九個月又二日之租金，以十九個月計算，合計二十二萬八千元，以押租金四萬八千元抵償後，被告自應給付原告所欠租金十八萬元，及自租約終止之翌日起至交還之日止，按每日租金四百元計算五倍（即每日二千元）之違約金。
⑵被告甲○○部分：依兩造約定，租賃期間自八十九年二月一日起至九十一年一
月三十一日止，租金每月一萬二千元，惟被告自八十九年四月起即未再繳納租金，所欠租金扣除押租金三萬六千元，已逾二個月之租額，原告乃於九十一年一月二十八日被告遲延給付逾二個月時，依民法第四百四十條第二項之規定，以被告於租賃契約所載聯絡地址郵寄雙掛號存證信函催告其支付租金，並明示屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨，雖該存證信函遭退回，惟依兩造所訂租約第十八條約定，當以第一次掛號郵件投遞日即九十一年一月二十八日為擬制送達期日，詎被告仍置之不理，是雙方租賃關係業於九十一年二月二日催告期間屆滿之日終止，而迄至租約終止之日，被告積欠原告二十二個月又二日之租金，以二十二個月計算，合計二十六萬四千元，以押租金三萬六千元抵償後，被告自應給付原告所欠租金二十二萬八千元，及自租約終止之翌日起至交還之日止，按每日租金四百元計算五倍（即每日二千元）之違約金。⑶被告丙○○就系爭平鎮市○○路○號十一樓之一、之二房屋部分：依兩造約定
，租賃期間自八十八年七月一日起至九十五年六月三十日止，租金每月三萬三千元，惟被告自九十年一月起即未再繳納租金，所欠租金扣除押租金九萬九千元，已逾二個月之租額，原告乃於九十一年一月二十八日被告遲延給付逾二個月時，依民法第四百四十條第二項之規定，以被告於租賃契約所載聯絡地址郵寄雙掛號存證信函催告其支付租金，並明示屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨，被告亦於同年月三十日收受該信函之送達，惟被告卻置之不理，是雙方租賃關係業於九十一年二月四日催告期間屆滿之日終止，而迄至租約終止之日，被告積欠原告十三個月又四日之租金，以十三個月計算，合計四十二萬九千元，以押租金九萬九千元抵償後，被告自應給付原告所欠租金三十三萬元，及自租約終止之翌日起至交還之日止，按每日租金一千一百元計算五倍（即每日五千五百元）之違約金。
⑷被告丁○○及被告丙○○就系爭中壢市○○○路○段○○○號一樓、二九三號
一樓房屋部分：原告係與被告丁○○簽訂租賃契約，將前開房屋出租予伊，依兩造約定，租賃期間自八十九年十一月一日起至九十五年十月三十一日止，租金每月四萬元，惟被告丁○○自八十九年十一月起即未再繳納租金，所欠租金扣除押租金十二萬元，已逾二個月之租額，原告乃於九十一年一月二十八日被告遲延給付逾二個月時，依民法第四百四十條第二項之規定，以被告丁○○於租賃契約所載聯絡地址郵寄雙掛號存證信函催告其支付租金，並明示屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨，被告丁○○亦於同年月三十日收受該信函之送達，惟被告丁○○卻置之不理，是雙方租賃關係業於九十一年二月四日催告期間屆滿之日終止，而迄至租約終止之日，被告丁○○積欠原告十五個月又四日之租金，以十五個月計算，合計六十萬元，以押租金十二萬元抵償後，被告丁○○自應給付原告所欠租金四十八萬元，及自租約終止之翌日起至交還之日止，按每日租金一千三百三十三元計算五倍（即每日五千三百三十二元）之違約金。又被告丁○○於租用前開房屋後，違反系爭租約第六條之約定，將房屋交被告丙○○直接占有，則被告丙○○對原告亦屬無權占有。
三、證據：原告法人資格證明文件一件、建築改良物所有權狀及房屋稅繳款書各六件、房屋租賃契約書四件、存證信函四件及其回執二件、封緘雙掛號郵四件（以上均為影本）。
乙、被告等方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理由
一、被告乙○○、甲○○、丁○○、丙○○均未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張被告乙○○、甲○○、丁○○、丙○○分別向原告承租如附表所示之各建物，惟各於如附表所示之最後繳租日起即未依約繳納租金，所欠租金扣除押租金後，均已逾二個月之租額，另被告丁○○租用房屋後，未經原告同意，逕將房屋交由被告丙○○直接占有等事實，業據其提出租賃契約等件為證，而被告甲○○、丁○○、丙○○均已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，依民事訴訟法第二百八十條第三項前段準用同法條第一項之結果，視同被告甲○○、丁○○、丙○○對於原告主張之事實自認，故堪信原告主張為真實。
三、查系爭租賃契約第四條約定：「乙方如未按期繳付租金達二個月以上者，經甲方定五日以上之期間催告仍不履行給付時，甲方得終止本契約。並請求乙方將租賃標的建物返還甲方。」，原告因被告遲付租金達二個月以上，於九十一年一月二十八日依契約書所載聯絡地址及租賃標的務所在地址寄發存證信函催告被告四人支付租金，並明示屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨，其中被告丁○○、丙○○均於九十一年一月三十日收受存證信函，有存證信函附收件回執二件在卷足稽，則原告與被告丁○○、丙○○間之租約已於九十一年二月四日終止，另被告乙○○、甲○○之存證信函雖因「收信人遷移不明」均遭退回，然查系爭租賃契約第十八條約定：「甲、乙雙方互為意思表示應以書面按本約所載聯絡地址掛號付郵為之，如該地址有更改，應立即以書面通知他方。如任何一方未以書面通知他方變更地址致無法送達或因拒收致他方信函退回者，均以郵局第一次掛號郵件投遞日為送達其日。」，準此，原告於被告乙○○、甲○○違約不繳租金後，既經依契約所載通訊地址以存證信函通知，雖遭退回而無法送達被告，然依兩造契約之約定，仍生合法催告、解約之效力，則原告與被告乙○○、甲○○間之租約亦於九十一年二月二日終止。準此，被告乙○○計欠原告自八十九年七月一日起至九十一年二月二日止之租金二十二萬八千八百元，扣除前已支付之押租金四萬八千元後，尚應給付原告十八萬零四百元（原告僅請求十八萬元）；被告甲○○計欠原告自八十九年四月一日起至九十一年二月二日止之租金二十六萬四千八百元，扣除前已支付之押租金三萬六千元，尚應給付原告二十二萬八千八百元（原告僅請求二十二萬八千元）；被告丙○○計欠原告自九十年一月一日起至九十一年二月四日止之租金四十三萬三千四百元，扣除前已支付之押租金九萬九千元，尚應給付原告三十三萬四千四百元（原告僅請求三十三萬元）；被告丁○○計欠原告自八十九年十一月一日起至九十一年二月四日止之租金六十萬五千三百三十二元，扣除前已支付之押租金十二萬元，尚應給付原告四十八萬五千三百三十二元（原告僅請求四十八萬元）。
四、系爭房屋租賃契約既經原告終止而消滅，則原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，訴請被告乙○○、甲○○、丁○○、丙○○返還租賃標的物，洵屬有據。又丁○○承租門牌號碼為桃園縣中壢市○○○路○段○○○號一樓、二九三號一樓房屋後，將該房屋交由被告丙○○占有使用，而原告與被告丁○○之租賃租約業於九十一年二月四日終止，已如前述，被告丙○○即無占有該租賃標的物之正當權源，則原告依所有物返還請求權之法律關係，訴請丙○○返還該房屋，亦屬有據。
五、再查，系爭房屋租賃契約第十四條約定：「乙方於租期屆滿或因違約而為甲方終止本租賃契約時，應立即將租賃標的建物交還甲方，如不及時遷讓交還租賃標的務實，乙方除應自租期屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日止，按日計租金五倍之懲罰性違約金與甲方外，乙方並應賠償甲方因乙方違約所生之損害。」，而被告於租賃期間屆滿後，仍無權占有系爭房屋，則原告依該租賃契約第十四條約定，請求被告給付違約金，自屬有據。本件兩造雖就租期屆滿未返還系爭房屋為違約金約定，惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，民法第二百五十二條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害、債務人違約之惡意程度及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院四十九年台上字第八０七號、五十年台上字第一九號、七十九年台上字第一九一五號判例參照。查被告於租賃關係消滅後，未依約履行遷讓交還系爭房屋之義務，使原告就系爭房屋之使用、收益權遭剝奪，本院審酌系爭房屋之價值、被告違約情節等情狀，認為原告請求被告按日給付依約定日租金五倍計算之違約金，核屬過高，爰酌減為按日給付依上開約定租金二倍之違約金為適當。是原告請求被告自終止租約日起至遷讓房屋之日止，按日給付原告如附表所示之違約金，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、綜上，因被告確已積欠租金達二個月以上，經原告合法終止兩造間之租賃契約後仍無權占有系爭房屋，則原告依民法第四百七十八條、第四百二十一條之規定及系爭租賃契約，請求被告給付遷讓房屋及如附表所示之租金，為有理由，應予准許。至原告請求被告依系爭租賃契約按日給付租金五倍之違約金至返還系爭房屋之日止部分，因約定違約金過高，應酌減至按日給付租金二倍之違約金至返還系爭房屋之日止，原告超過該部分之請求，洵屬過高，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，乃酌定相當之擔保金額，予以准許。至其敗訴部分，因假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年六月三十日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官劉佩宜右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年六月三十日~B書記官吳仁心~F0~T40附表：
┌────┬──────────┬───────┬──────┬──────┬──────────┐│被告│租賃標的物│租賃期間│最後繳租日│原告請求之租│每日應給付之違約金│││（門牌號碼）│││金││├────┼──────────┼───────┼──────┼──────┼──────────┤│乙○○│桃園縣平鎮市○○路二│88.7.1-90.6.30│89.6.1│十八萬元│八百元│││一九巷六之一號│││││├────┼──────────┼───────┼──────┼──────┼──────────┤│甲○○│桃園縣平鎮市○○路二│89.2.1-91.1.31│89.4.1│二十二萬八千│八百元│││一九巷十之一號│││元││├────┼──────────┼───────┼──────┼──────┼──────────┤│丙○○│桃園縣平鎮市○○路二│89.7.1-95.6.30│90.1.1│三十三萬元│二千二百元│││號十一樓之一、之二│││││├────┼──────────┼───────┼──────┼──────┼──────────┤│丁○○│桃園縣中壢市○○○路│89.11.1-95.10.│89.11.1│四十八萬元│二千六百六十六元│││一段二九一號一樓、二│31││││││九三號一樓│││││└────┴──────────┴───────┴──────┴──────┴──────────┘