裁判字號：臺灣高等法院89年上字第124號民事判決
裁判日期：民國89年04月11日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第一二四號
上訴人 林崇洋
參加人 蔡春凰 被上訴人 林崇達 訴訟代理人 黃國郎 律師右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十日臺灣新竹地方法院八十七年度訴字第八七一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
參加訴訟訴訟費用由參加人負擔。
事實
甲、上訴人方面：上訴人未於言詞辯論期日到場，惟據其準備程序到場陳稱：
一、聲明：㈠原判決後段關於命上訴人將新竹市○○段第一九三地號如附圖所示一七○點一八平方公尺、第一九一地號如附圖所示四○三點三三平方公尺之地上物清除，回復耕地使用後，交付被上訴人部分廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：兩造於七十四、五年間曾同意訴訟參加人蔡春凰與訴外人 曾清河 於系爭土地上蓋建地上物，地上物非上訴人所有。且現上訴人僅出賣系爭土地之二分之一所有權與被上訴人，故被上訴人應與上訴人共同負擔拆除地上物及回復為耕地，不應由上訴人單獨負擔。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：㈠系爭地上物房屋稅繳款書乙件、㈡續
訂租賃約定書乙件為證。（以上均影本）
乙、訴訟參加人方面：(為上訴人參加)系爭土地係由訴訟參加人出租曾清河，並由兩造同意參加人蓋建地上物，因此系爭地上物乃訴訟參加人所有。雖為承租人曾清河出資興建，但由於租金低廉，故曾清河由訴訟參加人取得所有權。
證據：㈠系爭地上物房屋稅繳款書乙件、㈡續訂租賃約定書乙件為證。（以上均
影本）
丙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠兩造本為系爭土地之共有人，應有部分各為二分之一，上訴人未經被上訴人同意，擅將系爭土地出租於訴外人曾清河，被上訴人不受其拘束。
㈡系爭地上物並非訴訟參加人所蓋，係由第三人曾清河所蓋建。被上訴人亦未同意參加人加蓋地上物。
三、證據：援用第一審立證方法。理由
一、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人於八十五年十月二十一日向上訴人購買坐落新竹市○○段第二一○、三四八、一九三、一九一地號四筆土地，總價八百萬元，被上訴人已付清價款，上訴人就其中第一九一、一九三地號兩筆，因出租於第三人，兩造乃約定於八十七年七月十五日租賃期間屆滿時，上訴人應將地上物清除，回復為耕地使用，並辦理移轉登記，惟租期早已屆滿，上訴人卻拒絕將此二筆土地移轉登記並交付予被上訴人，爰依約定及民法三百四十八條規定，請求上訴人就上開二筆土地辦理所有權移轉登記，並請求上訴人將系爭土地之地上物清除，回復為耕地使用後交付土地等語（被上訴人關於請求所有權移轉登記部分，業經原審法院判決被上訴人勝訴，上訴人未聲明不服）。
三、上訴人則以：上訴人出租土地予第三人係其妻蔡春凰所為，伊均不知情，又被上訴人曾同意訴訟參加人蔡春凰與訴外人曾清河於系爭土地上蓋建地上物，地上物非上訴人所有，上訴人僅出賣系爭土地之二分之一所有權與被上訴人，應由兩造共同負責拆除系爭地上物回復為耕地，不應由上訴人單獨負擔等語置辯。
四、本件被上訴人主張於八十五年十月二十一日向上訴人購買坐落新竹市○○段第二一○、三四八、一九三、一九一地號四筆土地，已付清價款，上訴人迄未交付一
九一、一九三地號土地予被上訴人，而系爭一九三、一九一兩筆土地上有第三人曾清河所興建未有所有權登記之石棉瓦造廠房一座，占用一九一地號四○三點三三平方公尺、飼料槽三個，占用一九三地號一七○點一八平方公尺等事實，為兩造所不爭執，並有兩造不爭之不動產買賣契約、土地登記謄本在卷可稽，且經原審至現場履勘及囑託地政人員測量地上物面積屬實，亦有測量成果圖在卷可按。被上訴人此部分主張，堪信為真實。
五、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。系爭一九一、一九三地號土地為農地（見土地登記簿謄本使用分區編定為特定農業區農牧用地），承受人須有自耕能力者為限（見土地法第三十條第一項），經原審向新竹市東區區公所函查原告就系爭土地是否具有自耕能力，及無法核發自耕能力證明書之原因為何，該所函覆：因系爭土地上有石棉瓦建物一棟及三座桶形儲存槽，違反農地使用規定等語，有東區區公所八十八年九月十六日八八東經字第一三七六四號函文可稽(見原審卷第八八頁)，被上訴人並提出同地段相鄰之二一○及三四八地號之自耕能力證明書一份(見原審卷第三十四頁及第四十三頁)，足認被上訴人有受讓系爭土地之資格，雖買賣契約締結時，系爭土地非供農業使用，致無法辦理移轉登記，惟兩造已於契約第三條第四項規定，「待一九一、一九三地號租賃屆期時，乙方（即上訴人）應回復耕地使用，並會同甲方（即被上訴人）辦理所有權登記一切手續」，兩造間既約定在不能之情形除去後始為給付，依民法第二百四十六條第一項之規定，本件買賣契約在訂約當時即屬有效。
六、按「物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。」民法第三百四十八條第一項定有明文。上訴人依買賣契約自負有交付標的物於買受人之義務。惟上訴人既以前開情詞置辯，是兩造之爭執，厥在上訴人對於系爭土地上之地上物究有無處分權，及上訴人與第三人曾清河間之租賃關係是否存在。
七、查上訴人於八十四年十二月二十六日與第三人曾清河訂立租賃契約，租期自八十五年十二月三十日起至八十七年六月三十日止，並約定「租期屆滿後，承租人負責將土地上所興建之設備清除，而水泥地板留下，交還土地，並拋棄留置物所有權，任憑出租人處理清除地上物，清除費用，依僱工付工資，收據等向承租人索取，絕不異議。」有兩造不爭之租賃約定書一份在卷可稽(見原審卷第三十六頁)，堪認租期屆滿後，承租人曾清河即拋棄地上物之所有權，並同意交由出租人即上訴人處分，上訴人即取得地上物之處分權無訛。雖參加人即上訴人之配偶蔡春凰陳稱上開地上物係其所建，與曾清河在八十五年七月三十日訂有租約云云，並提出房屋稅單、租約等為證；第三人曾清河雖亦在原審到庭證稱其於租期屆滿前又續訂租約，仍有繼續使用地上物之權利等語，並提出八十五年七月三十日之租約一份為證(見原審卷第六十三頁)，惟查：系爭地上物係曾清河所建一節，業據曾清河在原審證述在卷(見原審卷第六十頁)，且參加人蔡春凰亦不否認未交付建築地上物之費用予曾清河(見本院卷第五十頁)。再依上訴人與曾清河之租約第六條約定，租約屆滿時同意上訴人自行處理拆除，並由承租人曾清河支出清除費用及清除之工資(見原審卷第三十五頁反面)，是倘在建築地上物之初即由蔡春凰所建(並見原審卷第六十三頁，蔡春凰與曾清河事後所訂租約，亦有相同之約定)，則無由約定拆除費用應由承租人負擔之理，據此益證參加人所陳上開地上物係其所建一節，不足採信，至於其所提之房屋稅單亦係稅籍證明資料，不能直接推翻前開證據為有利上訴人之認定。再查本件原租約之出租人為上訴人，續約之出租人則為蔡春凰，出租人不同，租賃關係顯非存在於上訴人與第三人曾清河之間；而原上訴人與曾清河之租約係至八十七年六月三十日始屆期，則承租人曾清河尤無在租約屆期前二年前之八十五年七月三十日即訂立續約之理，亦無就同一內容之租約分別與上訴人夫妻訂定兩件租約之必要，證人參加人蔡春凰及證人曾清河所述此節，顯有違常理，況證人曾清河復證稱續約係上訴人之妻蔡春凰打好字拿給他簽名，是在前租約到期後所訂，簽約後伊未徵求上訴人之同意等語(見原審卷第八十頁正反面)，足見上訴人之妻即參加人係於前租約屆滿後自行倒填日期為八十五年七月三十日並將租約之終期延長至九十四年七月三十日，以阻隢系爭土地之交付及移轉無疑，第三人曾清河與蔡春凰間就租約之訂立，為通謀虛偽之意思表示，依民法第八十七條第一項規定，應屬無效。上訴人據以否認對地上物之處分權存在，自不足採。
八、至於第三人曾清河於原租約租期屆滿後，繼續為租賃物之使用收益，是否構成不定期限租賃一節，按「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示」，最高法院四十二年台上字第四一○號著有判例。依上訴人與第三人間之八十四年十二月二十六日所訂租約第三條規定，「租期；自八十五年十二月三十日起至八十七年六月三十日止，出租人若不續約，一年前以書面通知」。上訴人依此規定，於八十六年五月二十八日，以新竹民主路郵局第七○號存證信函通知第三人曾清河將於租約期滿收回自用，不予續約，有被上訴人提出之存證信函一份為證，並經原審向新竹郵局調取該存證信函原本核對無誤，有新竹郵局八十八年七月五日函文可稽(見原審卷第七十頁)，上訴人承認存證信函上之印章真正，雖否認有發送該信函，惟未舉證印章遭人盜用之事實，且參以該存證信函係上訴人交付被上訴人作為履約之證明，堪信該函確係上訴人所發出，第三人曾清河亦自承有收到存證信函（見原審八十八年八月二十六日言詞辯論筆錄），上訴人既已為反對之意思表示，自不發生民法第四百五十一條視為不定期限租賃之效果，原租賃關係既已屆期而消滅，系爭土地地上物之處分權即歸上訴人所有，上訴人自有收回土地及拆除地上物之權限。
九、從而，被上訴人請求上訴人應將坐落新竹市○○段第一九三地號、第一九一地號，其中第一九一地號如附圖所示四○三點三三平方公尺、第一九三地如附圖所示一七○點一八平方公尺之地上物清除，回復耕地使用後，交付被上訴人，即屬正當，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由。
十、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認均不影響前開結論，即毋庸逐一論駁，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第三百八十五條第一項、第七十八條、第八十六條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年四月十一日
民事第十五庭
審判長法官蘇永宜
法官蔡烱燉法官何菁莪右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年四月十二日
書記官明祖全附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。