臺灣屏東地方法院民事判決 99年度潮簡字第231號
原 告 吳坤明
訴訟代理人 周春米 律師
複代理人 任明穎 律師
被 告 陳文章
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國100年4月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將如附圖編號Ａ房屋、編號戊圓形水池、編號丁方形水池
、編號丙倉庫、編號己廁所、編號辛車庫、編號甲倉庫、編號庚
水塔、編號乙倉庫等地上物騰空，並返還原告。
被告應自民國九十八年八月十日起至將上開地上物騰空返還原告
之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、程序事項：（一）本件訴訟於民國98年11月30日繫屬於本院
，本院指定於同年12月31日通知兩造進行調解程序，本次期
日通知單分別送達於被告戶籍地址（臺南市山上區山上69號
）、及被告向原告租賃營業處（屏東縣○○鎮○○里○○路
○號），其中送達戶籍地址之通知寄存於轄區分駐所，而送
達營業處之通知則由署名其員工之人代收，以上有送達回證
2張可佐（卷㈠16、17頁），隨後由 施一帆 律師具狀聲請延
展期日，並提出委任人「陳文章親筆」字樣、日期載為「中
華民國98年12月18日」之民事委任狀1張（卷㈠21頁），嗣
因本院認為有必要依職權訊問被告本人，而於99年12月13日
裁定中載明「訴訟當事人本人請一併到場」等語（卷㈠162
頁），爾後於100年1月4日庭期，因被告本人仍未遵期到
庭，本院遂敦促施一帆律師應協力促成被告本人到庭，然原
告訴訟複代理人任明穎律師當庭告知：「被告本人因刑事案
件而通緝中」一事（卷㈠172頁），施一帆律師亦當庭確認
此一事實（卷㈠172頁），本院據此查詢臺灣高等法院被告
前案紀錄，而知悉被告因觸犯山坡地保育條例、公共危險等
案件，應執行有期徒刑2年4月，但被告未到案執行，遂由
臺灣臺南地方法院檢察署於98年5月19日發佈通緝（詳卷附
被告前案紀錄表、通緝記錄表，卷㈠174頁-185頁、卷㈡5
頁），從而，本院認為上開民事委任狀所載期日，被告仍遭
通緝中，則被告是否有委任施一帆律師為本件訴訟代理人之
真意，即有可議之處，本院遂函請施一帆律師具體說明受任
本件訴訟始末，是否有受陳文章本人委任進行本件訴訟等事
項（詳卷附函文，卷㈠187頁），施一帆律師於100年1月
20日具狀表示略以：當事人陳文章配偶 陳高秀淑 、及其子陳
德謙，經同道介紹來所，表示代表陳文章前來洽談案情，遂
後將委任狀交由陳高秀淑母子攜回，辦理期間，曾接獲陳文
章來電具體說明案情等語（卷㈠201頁），本院乃指定100
年2月15日庭期進行調查被告有無委任施一帆律師進行本件
訴訟一事（詳卷㈠200頁），惟施一帆律師於100年2月11
日陳報解除本件訴訟之委任（卷㈠204頁），本院並依據臺
灣高等法院被告前案紀錄系統查詢結果，得知被告配偶陳高
秀淑、及其子 陳德謙 亦因觸犯與被告上開相同刑事案件，而
與被告為同一刑事案件之共同被告，其中陳高秀淑應執行有
期徒刑2年，緩刑4年；陳德謙應執行有期徒刑6月（詳卷
附陳高秀淑前案紀錄表、陳德謙前案紀錄表，卷㈡19-23頁
），又依據屏東縣政府警察局恆春分局查訪結果，被告亦未
居住於上開營業租賃處（即屏東縣○○鎮○○里○○路○號
），目前去向不明（詳卷附恆春分局函文，卷㈡14頁），因
此，被告已因上開刑事執行案件而遭通緝，又未與陳高秀淑
、陳德謙同居一處，且行方不明，實難以採信施一帆律師確
有經被告本人委任而為本件訴訟代理人，準此，施一帆律師
及其複代理人 謝政曄 、陳德謙於本件訴訟過程中所提出書狀
、及言詞陳述，因不具有合法代理權，本院就該等書狀、及
言詞陳述，均不予審酌。（二）被告受合法通知，未於言詞
辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰
依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於民國96年1月11日簽訂「土地暨房屋租賃
契約書」（下稱系爭租約），租賃標的為：屏東縣○○鎮○
○路○號房屋及屋後至舊路，但不包括舊路，屋西長15公尺
空地連同在內之範圍，租金每月新臺幣（下同）10萬元，租
賃期間自94年2月至104年2月，但爾後每2年重新簽訂契
約，如沒有重新訂約，即沿用原租約之權利義務關係。惟被
告自98年3月起拒絕繳付租金，迄今已積欠7個月租金，扣
除被告前繳付原告保證金50萬元後，被告已遲付租金達2期
，原告於98年9月間催告被告給付租金，然被告仍未給付，
原告以本件起訴為終止系爭租約之意思表示。被告於系爭租
約終止後仍繼續占有租賃標的物，已屬無權占有，故依據民
法第455條規定，請求被告應將上開租賃標的即如附圖編號
Ａ房屋、編號戊圓形水池、編號丁方形水池、編號丙倉庫、
編號己廁所、編號辛車庫、編號甲倉庫、編號庚水塔、編號
乙倉庫，騰空返還原告（以上各編號之地上物，下稱系爭地
上物）等語，並聲明：如主文第1、2項所載；願供擔保，
請准宣告假執行。
三、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳
述。
四、原告上開主張之事實，已提出系爭租約影本、存證信函等件
為佐（卷㈠6-12頁），並有系爭地上物現場照片可稽（卷㈠
82-91頁），且系爭地上物於本院勘驗之際，仍以「墾丁龍
門渡假飯店」之名對外營業，而被告經合法通知未到庭爭執
，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審
酌，參諸原告提出之證據，自堪認原告之主張為真實。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
次按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達
2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1、2項及土地
法第100條第1項第2款，分別定有明文。被告於98年3月
份之後，即未給付系爭地上物之租金，迄原告起訴後其所積
欠之租金已達2個月，而原告以本件訴訟起訴狀繕本送達為
終止系爭租約意思表示後，被告仍未繳納任何租金，應認原
告所為終止租約之意思表示已發生效力，依據前揭法律規定
，兩造租賃契約已合法終止。從而，系爭租約既經終止，則
被告即負有返還系爭地上物之義務，原告請求被告將系爭地
上物騰空，並返還原告，即有理由，應予准許。
六、次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度臺上
字第1631號判決意旨參照。又無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文，而
無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常
之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例亦著有明文。被
告自98年3月份起即未給付租金，迄至98年8月9日止，已
積欠原告50萬元之租金，惟被告於簽訂系爭租約時給付原告
50萬元押租金，原告並未退還予被告，且已抵充上開50萬元
之欠租（卷㈡25頁背面），又上開租賃營業處自98年8月10
日起仍為被告經營之「墾丁龍門渡假飯店」所使用，被告於
系爭租約終止後，已無法律上原因占用系爭地上物而營業，
顯然受有相當租金之利益，致原告受有無法使用收益系爭地
上物之損害，是原告請求被告給付相當於租金之利益，自屬
有據。本院審酌被告係以上開租賃處為營業獲利使用，及該
「墾丁龍門渡假飯店」在其對外公開資訊網站中標明：「飯
店簡介：墾丁龍門渡假飯店，位於墾丁最熱鬧的戲水天堂─
南灣區，南接南灣、墾丁街、船帆石，北抵恆春鎮市區，往
西即是後壁湖浮潛勝地，面對墾丁著名景點-龍鑾潭，隔鄰
即是瓊麻工業歷史展示區，交通最為便利」等語（詳網址：
http://www.longmeninn.com.tw/index.php，卷㈡1頁），
及鄰近地區有「墾丁天鵝湖湖畔別墅飯店」、「駐春園」等
為數甚多住宿業者匯集，顯然上開租賃處於墾丁地區觀光發
展極佳位置，對於兩造而言，均是投資獲利之重要資產等因
素，認為兩造已審慎衡量各項系爭租約重要因素後而約定系
爭地上物租金為每月10萬元，而以此金額為原告主張系爭租
約終止後，所受相當於租金之損害額，尚屬合理。從而，原
告請求被告給付自98年8月10日起，至騰空交還系爭地上物
之日止，每月給付10萬元，核屬有據，應予准許。
七、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款
，判決如主文。
中華民國100年4月29日
潮州簡易庭法官林孟和
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者
，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月29日
書記官張文玲