裁判字號：臺灣彰化地方法院99年訴字第551號民事判決
裁判日期：民國99年09月29日
裁判案由：交還土地
臺灣彰化地方法院民事判決99年度訴字第551號原告甲○○訴訟代理人 黃呈利 律師被告丙○○訴訟代理人 盧志科 律師上列當事人間請求交還土地事件，本院於民國99年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地返還原告。
被告應自民國九十九年六月一日起至返還附表所示之物予原告之日止，按日給付原告新臺幣陸仟伍佰柒拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾柒萬貳仟陸佰柒拾捌元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰玖拾壹萬捌仟零參拾參元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾參萬肆仟伍佰零捌元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾萬參仟伍佰貳拾伍元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國97年5月31日向原告承租坐落彰化縣○○鄉○○段987、989、995、996、997、1035、1036、1037、1038、1039地號土地及其上門牌號○○○鄉○○村○○路○○號建物暨地上物（包括辦公室，宿舍，豬舍及養豬設備等）【以下合稱系爭租賃物】經營養豬事業，雙方並訂立合約書（下稱系爭租約），依系爭租約第4條約定，本件租約期間自97年6月1日起至98年5月31日止，期限一年，期滿如雙方無停約通知，則視為自動延約，每次以一年為限，可免重簽合約。依此約定，系爭租約因期限屆滿之98年5月31日兩造均無停約之通知即自動延長一年至99年5月31日止，且在原告有表示到期不再續租之情形下，租期應於99年5月31日屆滿。又系爭租約第7條另約定：「甲方（按即原告，下同）於租約期間，如因土地出售之需要有權停止租約，乙方（按即被告，下同）應於甲方告知後8個月內搬遷將承租標的交還甲方，乙方不得向甲方要求任何補償費用」。經查原告於98年8月19日將上開土地售予訴外人乙○○，原告即於98年8月21日依系爭租約第7條約定，出具書面之合約終止通知書由被告之受僱人己○○簽收，明白向被告表示終止系爭租約，另再於98年9月2日委由律師發函為終止租約之意思表示，請被告於99年4月30日前交還系爭租賃物，98年11月24日再次委請律師發函催告被告拆除上開土地上之違章建物，故本件租賃關係原應於98年8月21日即因被告之受僱人己○○簽收原告所出具之書面合約終止通知書時終止，且因依系爭合約第7條約定被告可得搬遷之期限有8個月，則至遲被告應於99年4月21日前將系爭租賃物交還原告，茲因期限屆滿，被告仍無任何搬遷行為，原告乃於99年5月5日再次委請律師發函表示原告不續租之意思，請被告於99年5月31日前返還系爭租賃物，換言之，縱認原告於98年8月21日所為終止租約之意思表示尚不生效力，則依系爭租約第4條之約定，系爭租約之租賃期限即因原告已有表明不再續租之意思，不再生租期自動續延一年之效力，而至遲應於99年5月31日租期屆滿時兩造之租賃關係即終止，詎被告仍拒絕遷讓返還系爭租賃物，且因被告於租賃期限屆滿後之99年6月1日起仍無權占用系爭租賃物，實屬無法律上原因而獲得相當於租金之利益，被告自有不當得利，爰依民法第767條、第455條、系爭租約第7條約定，請求被告就系爭租賃物中先行返還原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱989地號土地），另被告前既以每年新臺幣（下同）2,400,000元向原告承租系爭租賃物，則以此每年租金數額計算而得之每日6,575元（2,400,000÷365＝6,575元，元以下四捨五入，下同），自係原告每日無權使用系爭租賃物而應返還之不當得利，故另依民法第179條規定，請求被告自99年6月1日起至返還系爭租賃物止，按日給付原告6,575元相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地返還原告；㈡被告應自99年6月1日起至返還附表所示之物予原告之日止，按日給付原告6,575元；㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：「三春牧場」原係由訴外人戊○○所經營，嗣戊○○將該牧場經營權轉讓被告，由被告自92年6月1日起承租系爭租賃物作為圈養豬隻、開設牧場使用，被告尚陸續於上開土地上搭蓋建物、增設固定設備及改建原有設備，且兩造約定系爭租賃物包含上開土地如原告要出售時，被告有優先承買權，被告因此才敢花費數千萬元搭蓋建物、增設固定設備及改建原有設備。被告向原告承租上開土地既係用以建築相關養豬設備及建物作為圈養豬隻、開設牧場使用，已如前述，則原告於98年8月19日將上開土地出售予乙○○，依民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定，被告對於上開土地自有優先承買權，況戊○○代理原告與被告洽談租約時，曾約定如原告要出售上開土地，被告有優先承買權，故被告於知悉原告欲出售上開土地時，旋即於98年9月4日即委託律師發函向原告表示願以同一價格優先承買，然原告置之不理並執意要被告返還土地，被告再於99年5月5日委託律師發函向原告表示願依同一價格優先承買，並請原告與被告洽商買賣事宜，然原告仍拒不將上開土地售予被告，被告再次重申願向原告依同一價格承買上開土地，倘原告仍執意要求被告返還土地，則此顯為故意令被告拆除已花費數千萬搭蓋之建物及增設之固定設備及耗費鉅資遷移多達1、2萬隻之豬隻及相關設備等等，亦即故意以損害被告為目的，而有權利濫用情形。又原告既主張已於98年8月21日向被告為終止租約之意思表示，然被告於此後仍繼續使用系爭租賃物，且原告自98年9月1日起仍將被告前所交付用以支付整年租金之支票持續兌現而收付租金，從而，依民法第451條規定，本件租賃應認已視為不定期限繼續契約，原告自不得請求被告返還989地號土地等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
（一）兩造曾於97年5月31日簽立系爭租約，由被告承租系爭租賃物，租期自92年6月1日起至98年5月31日止，期滿如雙方無停約通知，則視為自動延約，每次以一年為限，可免重簽合約。租金每年2,400,000元，分為12期，於每年合約開始時，按月開立支票一次給付。
（二）系爭租約第7條記載：「甲方於租約期間，如因土地出售之需要有權停止租約，乙方應於甲方告知之後8個月內搬遷將承租標的交還甲方，乙方不得向甲方要求任何補償費用。」。
（三）系爭租約原先約定之租期於98年5月31日屆滿時，因雙方均無停約通知，視為自動延約一年至99年5月31日止。
（四）原告於98年8月19日將上開土地出售予乙○○。
（五）原告曾分別於98年9月2日、98年11月24日、99年5月5日委由律師發函通知被告表示終止租賃關係，並請求被告將系爭租賃物回復原狀後返還原告。
（六）上開事實，並有合約書、土地登記謄本、律師事務所函等件在卷可稽（見本院卷第9頁至第26頁、第28頁至第33頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：
（一）查系爭租約第7條記載：「甲方於租約期間，如因土地出售之需要有權停止租約，乙方應於甲方告知之後8個月內搬遷將承租標的交還甲方，乙方不得向甲方要求任何補償費用。」，又原告主張其已於98年8月19日將被告承租之上開土地出售予乙○○乙節，業經證人乙○○證述無訛（見本院卷第90頁及反面），復為被告所不爭執，則原告以系爭租約第7條之意定終止事由通知被告終止系爭租約，自屬有據。又原告主張其已於98年8月21日出具合約終止通知書交予被告之受僱人己○○簽收之事實，固為被告所否認，惟原告復於98年9月2日委由律師以98利律文字第0902號函為終止租賃關係之意思表示通知，有律師函在卷可查（見本院卷第28頁至第29頁），被告亦自認其有收受該律師函，而此觀諸被告提出其於98年9月4日委由律師函覆原告之函文中記載：「本人接獲甲○○先生以律師函表示，甲○○先生已於98年8月19日簽約將出租基地讓受與第三人乙○○先生，因而主張終止租約之意思表示，並請本人於99年4月30日前遷讓」等語亦明（見本院卷第76頁），堪認原告於98年9月2日委由律師發函終止租約後，其終止租約之意思表示至少已於98年9月4日前送達被告，足證原告確已合法終止系爭租約。
（二）被告抗辯稱依民法第426之2條第1項、土地法第104條第1項規定及兩造約定，其就上開承租之土地有優先承買權云云，為原告所否認。經查，依民法第426之2條第1項規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」，足見該條項規定於承租人係租用基地建築房屋之情形，始有適用；又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，為土地法第104條第1項所明文。本條規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法院77年度臺上字第1243號判決意旨參照）。復按土地法第104條第1項規定租用基地建築房屋之承租人於出租人之基地出賣時有優先購買之權，若租用房屋及基地之承租人，於出租人之房屋基地出賣時，自不得援用該條規定，主張優先購買權（司法院院解字第3763號解釋參照）。要言之，民法第426之2條、土地法第104條規定應限於以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人始得主張優先承買權，並非任何租用土地之承租人均得任意援引而為主張。本件系爭租約第1條關於出租標的物之約定載明：「座落於彰化縣○○鄉○○村○○路○○號之土地及地上物（包括辦公室，宿舍，豬舍及養豬設備等）。」，再依系爭租約第2條約定：「就現狀出租，有關增加電力及地上物牧場設備之修繕等由乙方負責，甲方不提供增加建築之申請，乙方並應於停止租約後，恢復原狀，如有損壞或設備短少，並應負賠償之責任。」，此有系爭租約附卷可考（見本院卷第9頁），是原告係就上開土地及其上建物、地上物一併出租被告供其經營牧場使用，並無「租地建屋」之合意，被告自非以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人，揆諸前揭說明，被告於上開土地出售時，自不得援用民法第426之2條第1項、土地法第104條規定，主張就上開土地有優先購買權存在。又被告雖辯稱戊○○代理原告與被告洽談租約時，曾約定如原告要出售上開土地，被告有優先承買權云云，然觀諸卷附合約書，足見系爭租約係兩造本人所親簽，核無戊○○代理原告簽約之情事，且系爭租約內容查無原告於出售上開土地時被告有優先承買權之約定，苟兩造確有此約定，被告豈有不要求將此攸關其權利之重要事項明文記載於系爭租約之理，是被告前開辯稱實屬有疑，參以證人戊○○到庭證述：三春牧場原先係其所經營，該牧場所在之土地與設備均非其所有，嗣因其不要經營，遂從中介紹被告向原告承租上開土地及其上養豬設備，其僅向原告表示被告想要租上開土地及養豬設備，介紹兩造自行洽談價格與租約內容，其並未參與洽談租約之事，因為這是兩造的事，其亦未曾向被告表示以後上開土地要出售時被告可以優先承買，因為其並非上開土地之所有權人，怎麼可能這樣說，其當時在三春牧場辦公室曾向被告表示如果以後承租之土地要買賣，要被告去告知原告，但是兩造能否談成或原告是否一定要將土地出售被告，均與其無關等語明確（見本院卷第101頁反面至第102頁），益徵被告辯稱兩造曾約定如原告出售上開土地，被告有優先承買權乙節，不足採信。至被告雖聲請訊問證人丁○、己○○證明兩造確有約定被告於原告出售上開土地時有優先承買權，然查，依證人丁○證稱：其從事販賣養豬用具之生意，當時係被告請其詢問三春牧場是否要出租，其便介紹被告與戊○○認識，之後的事其均未參與，戊○○與被告如何談妥承租系爭租賃物及其內容其均不清楚等語（見本院卷第88頁反面至第89頁），自難認定兩造確有被告於原告出售上開土地時有優先承買權之約定。又證人己○○雖證述：被告係於7、8年前向戊○○承租系爭租賃物，伊本來就在三春牧場工作，當時是伊、丁○、被告、戊○○4個人在丁○的辦公室談，內容包括租金一個月多少錢，還有談到被告如果因為養豬需要增建設備，要讓被告興建，戊○○是跟被告說如果豬舍損壞要自己修補，至於是否要蓋新的，因為戊○○已經租給被告，那就是被告自己的事，所以戊○○並沒有特別跟被告說要再蓋新的，被告還有向戊○○表示如果有人要買租賃物，是否可以優先承買，當時是大家輕鬆地在談，戊○○沒有表示同意或不同意，戊○○並沒有提及其係代表何人洽談租約之事，其等也沒有認為是何人委託戊○○來洽談，因為以前三春牧場就是戊○○在經營，在租給被告之前，戊○○已經有8個月沒有經營牧場等語（見本院卷第89頁至第90頁），核與證人戊○○所述不符，且依證人己○○上開證述內容，亦無法認定被告辯稱戊○○代理原告與被告約定如原告要出售上開土地，被告有優先承買權乙事為真，參以被告提出92年5月16日所簽立之合約書（見本院卷第63頁）實係兩造本人所親簽，戊○○並非出租人，更無戊○○代理原告簽約之情事，租約內容亦查無原告於出售上開土地時被告有優先承買權之約定，揆諸前揭說明，足見被告辯稱兩造曾約定如原告要出售上開土地時被告有優先承買權云云，與事實不符，委無足取。
（三）被告另抗辯稱：原告既主張其於98年8月21日已向被告為終止租約之意思表示，然被告於此後仍繼續使用系爭租賃物，且原告自98年9月1日起仍將被告前所交付用以支付整年租金之支票持續兌現而收付租金，從而，依民法第451條規定，本件租賃應認已視為不定期限繼續契約云云，此經原告所否認，並陳稱：依系爭租約可知，原告因出賣土地有權終止租約，但被告有8個月之搬遷期限，然而搬遷期限內，被告使用租賃物當然仍要支付對價，不可能讓被告無償使用，並非原告同意被告繼續使用租賃物等語（見本院卷第102頁反面）。按民法第451條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用；此項不定期限租賃契約之成立，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故茍無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，茍已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年臺上字第1820號判例意旨參照）。此種出租人之即表示反對之意思，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院88年度臺上字第1938號判決意旨可資參照）。查系爭租約原先約定之租期於98年5月31日屆滿時，因雙方均無停約通知，視為自動延約一年，租期至99年5月31日止，業如前述，惟因原告於租期屆滿前以系爭租約第7條之意定終止事由通知被告終止系爭租約，並請求被告於99年4月30日前遷讓返還系爭租賃物，且原告於98年9月2日委由律師發函終止租約後，其終止租約之意思表示至少已於98年9月4日前送達被告，前已敘明，足見原告已有反對續租之意思表示，揆諸前揭說明，自無從視為以不定期限繼續契約，尚不因原告於寬限被告搬遷之履行期間，仍收受被告支付使用系爭租賃物之對價，即認兩造間成立不定期限繼續租賃契約，否則將造成出租人於租賃期間屆滿前、後均為不予續租之反對意思表示，承租人僅須拖延或拒絕返還租賃物，出租人亦均不得再向承租人收取其使用租賃物之對價，以免成立不定期限租賃之情形，顯難符事理之平。準此，被告抗辯兩造間已成立不定期租賃契約云云，難謂可採。
（四）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條前段、第767條定有明文。系爭租約已合法終止，業如前述，被告即無占有使用系爭租賃物之正當權源，是原告依民法第767條所有物返還請求權、第455條前段租賃物返還請求權，請求被告就系爭租賃物中先行返還原告所有之989地號土地，洵屬有據。
（五）被告雖辯稱原告要求被告返還土地，則此顯為故意令被告拆除已花費數千萬搭蓋之建物及增設之固定設備及耗費鉅資遷移多達1、2萬隻之豬隻及相關設備等等，亦即故意以損害被告為目的，而有權利濫用情形云云。惟民法第148條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若當事人為自己之利益而行使權利，雖足使他人喪失利益，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院45年臺上字第105號判例、69年度臺上字第1079號判決意旨可資參照）。本件原告因將其所有之土地出售他人，基於系爭租約第7條約定合法終止租約，並基於出租人及所有權人之地位，主張被告無權占用系爭租賃物，而起訴請求被告返還，乃為自己之利益合法行使其權利，要非以損害他人為主要目的，故被告辯稱原告訴請被告返還承租之土地，顯屬權利濫用云云，即非可採。
（六）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院72年度臺上字第4012號判決參照）。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。查被告無權占有原告所有之系爭租賃物，依社會通念，可消極減免其應支付使用系爭租賃物之代價，而受有利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告返還於無權占有期間中所獲得相當於租金之利益，洵無不合。而原告出租系爭租賃物予被告，租金每年2,400,000元之事實，有系爭租約在卷可稽，從而，原告主張其得向被告請求自99年6月1日起至返還系爭租賃物止，按日給付原告6,575元（2,400,000÷365＝6,575）相當於租金之不當得利，核屬有據。
五、綜上所述，系爭租約業經原告合法終止，從而，原告依民法第767條、第455條、系爭租約第7條約定及民法第179條規定，請求被告就系爭租賃物中先行返還989地號土地，及自99年6月1日起至返還系爭租賃物止，按日給付原告6,575元，為有理由，應予准許。
六、兩造 陳明 願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年9月29日
民事第三庭法官尚安雅以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年10月5日
書記官陳文俊附表：
坐落彰化縣○○鄉○○段987、989、995、996、997、1035、103
6、1037、1038、1039地號土地及其上門牌號○○○鄉○○村○○路○○號建物及地上物（包括辦公室，宿舍，豬舍及養豬設備等）。