裁判字號：臺灣宜蘭地方法院101年重訴字第13號民事判決
裁判日期：民國102年06月20日
裁判案由：給付銷售所得協議金
臺灣宜蘭地方法院民事判決101年度重訴字第13號原告 黃正瑩 訴訟代理人 黃豪志 律師被告 林憲慶 訴訟代理人 周慧貞 律師上列當事人間給付銷售所得協議金事件，本院於民國102年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖佰零陸萬肆仟元，及自民國一０一年三月三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹拾萬柒仟貳佰捌拾玖元由被告負擔。
原告以新臺幣參佰壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。而被告以新臺幣玖佰零陸萬肆仟元為原告供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。民事訴訟法第196條第1、2項有明文規定。是當事人原則上應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。除非當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始提出攻擊或防禦方法，而有礙訴訟之終結時，法院始得駁回之。經查，原告雖主張被告於101年6月7日本院為爭點整理後之102年4月30日始提出依民法第546條第1項、第176條第1項、第177條第1項等規定為抵銷抗辯，而屬逾時提出攻擊防禦方法，法院自應予以駁回云云。然查，被告於101年5月22日之答辯一狀即已抗辯後述之系爭裝潢費用應自原告請求之計算基礎中先予扣除等情，此有被告之民事答辯一狀可憑（見本院卷一第41頁），是被告於102年4月30日補充其所抗辯內容之法律依據，並非意圖延滯訴訟而逾時提出攻擊或防禦方法，故原告上開主張，並無理由，本院自仍得依被告上開抗辯予以審認，先予敘明。
二、原告起訴主張：
（一）兩造、訴外人三草一木開發建設股份有限公司（以下簡稱三草一木公司）、 吳宜娟 、 林麗雲 、 林俊良 於98年7月11日簽立「獨立森林權利異動協議書」（以下簡稱系爭協議書），約定由被告全權負責就三草一木公司所起造「獨立森林」建案（以下簡稱系爭建案）之如附表所示不動產（以下簡稱系爭建案之建物）於取得使用執照後至預計完工尚需之資金及工程之施作，並取得系爭建案之建物全部權利，且負責銷售（系爭協議書第2條、第3條），而於銷售後所得金額，於保留三草一木公司應負賦稅外，若超過新臺幣（下同）1億2400萬元，在小於或等於1億3400萬元以下時，則同意先由林麗雲、原告先各分配50萬元、次由被告分配50萬元、吳宜娟分配300萬元、再由林麗雲、原告各分配50萬元，最末由被告再分配450萬元；若稅後銷售額大於1億3400萬元時，則依被告57.2%、林麗雲19.4%、原告18%、吳宜娟5.4%等比例為分配（系爭協議書第7條第
2、3項）。而系爭建案於銷售稅後金額超過1億7880萬元（實應為1億7930萬元），故依上開約定，原告除得先取得100萬元外，尚得分配盈餘18%即806萬4000元，故合計應可分配906萬4000元。而被告迄今均未依約給付，為此爰依系爭協議書之約定，請求被告給付906萬4000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
（二）再者，協議書第2條約定「丁方（按指被告）於本協議書成立後，應負責清償甲方（按指三草一木公司）向合作金庫羅東分行所融資之本金，共計捌仟肆佰萬元及其利息。並應負責支出系爭房地工程預計完工尚需約壹仟捌佰肆拾萬元之資金以及後續工程施作，該系爭房地工程（獨立森林）後續工程內容及款項應由丁方全權負責。」是兩造既已為上開約定，則被告抗辯系爭建案之銷售稅後金額應先扣除被告為順利銷售而支出總計為55,257,695元之裝潢費用（以下簡稱系爭裝潢費用）云云，實與系爭協議書約定之內容不符。且系爭裝潢費用原告否認有全部支出於系爭建案中，縱使系爭裝潢費用全部均係使用於系爭建案中，則系爭裝潢費用之裝潢工程，部分本屬系爭協議書所約定應由被告負責進行後續工程範圍內，部分則屬被告為民宿經營所為之增設，均與系爭建案之支出無關。再者，系爭協議書簽訂前，被告就系爭建案即有製作廣告DM，且所預估系爭建案之售價與實際賣價大致相符，故系爭建案並無需增加裝潢成本。其次，被告售出系爭建案之建物後旋即與所有權人訂立租賃契約，而由被告租回以經營民宿，故若如被告所抗辯將系爭裝潢費用計入系爭協議書之分配成本計算，除與系爭協議書內容不符外，亦顯不符公平原則。又被告雖復為依民法第546條第1項、第176條第1項、第177條第1項等規定為抵銷抗辯云云，然系爭協議書並無委任性質，且依系爭協議書之約定，亦不存有無因管理之法律關係。而如前所述，系爭協議書既約定被告負責系爭建案後續工程及資金款項等情，且系爭裝潢費用多為被告為經營民宿而另行添加，是被告抗辯原告應依比例償還系爭裝潢費用，並與其所為請求為抵銷云云，並無理由。
（三）為此，爰依系爭協議書第2條、第7條第2、3項之約定，聲明請求被告應給付原告906萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，併 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯略以：
（一）系爭建案於98年5月間陸續取得使用執照後，除需給付暫結應付未付工程款約1200萬元，加計外部環境景觀與外牆工程所需約640萬元之費用，合計尚須資金1840萬元，而被告央請三草一木公司股東即原告、吳宜娟、林麗雲、林俊良等人挹注資金，卻均遭拒絕。被告為避免系爭建案功虧一簣，而決定結束合作關係，遂與原告、吳宜娟、林麗雲、林俊良、三草一木公司簽署系爭協議書，約定由被告返還吳宜娟、原告、林麗雲出資計1610萬元、負責清償銀行融資8400萬元及其利息、獨自籌措約1840萬元之完工款項、負責施作完成景觀及外牆工程等條件，以換得系爭建案之建物之全部權利。故被告於簽署系爭協議書後係一肩扛起系爭建案盈虧風險暨所有成敗責任，原告與其餘合作對象卻均得全數取回出資款項，坐等分配利潤。
（二）被告簽署系爭協議書後，四處籌措資金俾給付工程欠款暨銀行利息，同時進行景觀及外牆工程暨銷售事宜，被告求好心切，且為能儘速銷售，景觀及外牆工程力求完善，為此實際支出已逾原定之1840萬元。此段期間雖前往觀看系爭建案者頗眾，然因系爭建案之建物與坊間銷售建物大異其趣，參訪者雖有興趣，卻難以想像或無法自行規劃建物內部裝潢，被告遂聽友人建議考慮以增加內部裝潢之方式進行銷售並引導參訪者前往被告昔日建物觀看，展示日後裝潢格調與品質，藉以鞏固參訪者對日後裝潢工程之信心，此外更於預定銷售合約上載明包含冷氣、家電設備等內部高級裝潢，始於98年11月底逐步售出。且系爭建案亦自99年3月起進行裝潢工程，於100年12月間始全部完成裝潢工程。故依兩造之約定：簽署系爭協議書時，係以當時存在之建物現況為基礎進行商議並據此締約，此有證人 林國賓 、 黃正衛 證詞可稽，是系爭協議書第7條所指涉「系爭房地工程銷售所得金額分配」顯係以銷售無內部裝潢之建物所得款項進行分配，然被告實際銷售系爭建案之建物係包括內部裝潢，且該等內部裝潢大幅提高建物之市場價值，被告為內部裝潢所支出之系爭裝潢費用，自應予以扣除，始與系爭協議書約定相符。蓋倘無內部裝潢，系爭建案僅能減價甚或低價出售，其結果被告或許虧損更高，然原告亦無可能分配所得利潤。且退步言之，倘原告主張系爭建案為兩造之合夥事業，則被告為裝潢系爭建案所支出之系爭裝潢費用亦得依民法678條規定請求償還。或者被告自資裝潢之各項物件業已附合為系爭建案之建物重要成分，原告雖非取得建物之人，然其既主張就包括裝潢之建物總售價進行盈餘分配，被告亦應得類推民法第811條、816條規定，依不當得利之規定請求償還。故原告依系爭協議書第7條為請求時，關於銷售稅後金額之計算自應先扣除系爭裝潢費用，始屬合理。
（三）次按，「受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。」民法第546條第1項定有明文。依系爭協議書約定，吳宜娟、林麗雲、原告既均同意將系爭建案交由被告負責銷售，被告亦允為處理，是渠等間就系爭建案之銷售事宜，應已成立委任關係。是被告其後為順利完成銷售事宜，斥資裝潢系爭建案，而支出系爭裝潢費用，核屬為處理銷售建案此一委任事務所支出之必要費用，依法應由委任人即吳宜娟、林麗雲及原告分別依系爭協議書第7條所約定盈餘分配之比例償還之。是被告自得在原告應償還之費用範圍內，與原告訴請給付之金額為抵銷。又按「管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害」、「管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本人所負前條第1項對於管理人之義務，以其所得之利益為限。」民法第176條第1項、第177條第1項亦定有明文。被告因為使系爭建案得順利銷售，始斥資裝潢系爭建案，增加系爭建案價值，藉以吸引買方承購，其結果亦確實達到銷售系爭建案之目的，原告、吳宜娟、林麗雲亦均可同享銷售所得之分配利益，是被告所為舉措顯有利於原告，系爭裝潢費用應屬有益費用，被告自得依前揭規定，請求原告按受益比例償還裝潢費用，並得與原告所請求之金額為抵銷。
（四）末按，「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第227條之2條定有明文。
因系爭建案之銷售乏人問津之情狀實為兩造始料未及，被告確實亦因為求系爭建案之順利銷售而支出高達5千餘萬元之系爭裝潢費用，倘仍依系爭協議書原有約定分配盈餘，被告損失不貲，而原告並無勞費即可坐享其成，誠有失公允，故請斟酌變更系爭協議書原定計算盈餘分配之基準，而准扣除被告支出之系爭裝潢費用等語。並聲明請求駁回原告之訴，及陳明若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告起訴主張，系爭建案於取得使用執照後因預計至完工尚需資金及後續工程施作，故兩造與三草一木公司、吳宜娟、林麗雲、林俊良等人即簽訂系爭協議書，並約定如上所述系爭協議書第2條、第3條、第7條第2、3項所示之內容。而被告嗣後亦將系爭建案之建物全部銷售，銷售稅後金額超過1億7880萬元（實應為1億7930萬元）等情，業據原告提出系爭協議書、系爭建案土地登記謄本，並有系爭建案之建物之土地與建物買賣契約書（見本院卷二第13頁至39頁、第100頁至第102頁），並為被告不爭執，堪信原告此部分主張可採。原告進而主張，依系爭協議書第7條第2、3項約定，以系爭建案銷售稅後金額為1億7880萬元計算，被告應分配予原告906萬4000元等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是經兩造整理後確認本件應行審酌之爭點為：（一）系爭協議書第7條所謂銷售稅後金額是否應扣除系爭裝潢費用？若應先扣除系爭裝潢費用，則扣除金額應為若干？（二）原告依系爭協議書第7條第2、3項為聲明所示之請求是否合理？被告為上述抵銷抗辯有無理由？是否有因情事變更而有民法第227條之2之適用？若有，應減少給付若干？原告請求之金額應為若干始為合理？
五、爭點一：系爭協議書第7條所謂銷售稅後金額是否應扣除系爭裝潢費用？若應先扣除系爭裝潢費用，則扣除金額應為若干？
（一）經查，系爭建案於取得使用執照後，因缺乏資金續為後續工程，為使系爭建案工程能取得資金繼續施作至完工並且銷售，故有系爭協議書之簽立等情，已據系爭協議書首段前言開宗明義記載明確。且依系爭協議書第2條約定：「丁方於本協議書成立後，應負責清償甲方向合作金庫羅東分行所融資之本金，共計捌仟肆佰萬元及其利息。並應負責支出系爭房地工程預計完工尚需約壹仟捌佰肆拾萬元之資金及後續工程施作，該系爭房地工程（獨立森林）後續工程內容及款項應由丁方全權負責。」、第3條第1項約定「甲、乙（按指吳宜娟、林麗雲、原告）、丙（按指林俊良）三方同意丁方取得系爭房地工程共計七戶不動產土地及建物之全部權利，並由丁方負責銷售。」、第4條「承上，丁方於本合約成立後，得該系爭房地工程(獨立森林)之所有法律上之權利，並承擔一切法律上之責任。」等情，顯見依照系爭協議書之約定，於系爭協議書簽立後，係由被告取得系爭建案（含不動產）之全部權利，而形同系爭建案係由被告自行起造，並自負盈虧，故系爭協議書簽立後，被告若欲繼續系爭建案工程至完工銷售，本即需自行負責所需款項之籌措支應，而原告於系爭協議書簽立後對於系爭建案除系爭協議書第7條所約定之銷售稅後金額分配之權利外，於系爭建案並無任何權利可得主張等情，亦經證人即代理林麗雲簽立系爭協議書之林國賓、代理原告簽立系爭協議書之黃正衛於本院審理時證述甚詳（見本院卷二第43頁、第44頁、第113頁、第114頁）。再佐以系爭協議書第7條約定：「系爭房地工程（獨立森林）所得金額分配（一）因該系爭房地工程（獨立森林）銷售完成時應繳之賦稅金額應由丁方將該金額保留於甲方公司帳戶不得擅用。（二）銷售稅後超過1.24億元，在小於或等於
1.34億元以下（1.24<銷售金額<或＝1.34）時，同意該壹仟萬元盈餘分配之先後分配順序如下：1.林麗雲、黃正瑩各分配五十萬元2.林憲慶伍拾萬元3.吳宜娟參佰萬元4.林麗雲、黃正瑩各分配五十萬元5.林憲慶肆佰伍拾萬元甲、
乙、丙、丁四方不得異議（三）銷售稅後金額若大於1.34億元時，甲、乙、丙、丁四方協議，超出部分之稅後盈餘分配之比例為：林憲慶百分之五十七點二、林麗雲百分之十九點四、黃正瑩百分之十八、吳宜娟百分之五點四。甲、乙、丙三方不得異議。」，並未有系爭建案銷售稅後金額之計算有應扣除被告於系爭協議書簽立後全權負責系爭建案期間所為任何支出之約定，或是有超出系爭協議書第7條所預估1億2400萬元之支出時，超出部分應自銷售稅後金額先予扣除始再為盈餘分配之約定，是被告抗辯系爭協議書第7條所指「系爭房地工程銷售所得金額分配」，應從銷售稅後金額中扣除系爭裝潢費用，始與系爭協議書約定相符云云，並非可採。
（二）再者，被告雖抗辯依民法第678條或類推適用民法第816條，原告依系爭協議書第7條為請求時，關於銷售稅後金額之計算應先扣除系爭裝潢費用，始屬合理云云。然查，如前所述，依上開系爭協議書第2條、第3條之約定，於系爭協議書簽立後，被告形同系爭建案之獨立起造人，對於系爭建案相關工程、經費等需自行運作與籌措，且系爭協議書第4條亦約定「承上，丁方於本合約成立後，得該系爭房地工程（獨立森林）之所有法律上之權利，並承擔一切法律上之責任（包括工程、銷售及對銀行方之款項處理等，與該系爭房地工程相關事宜）」等情，而再重申系爭協議書約定之意旨。是系爭協議書簽立後，被告為系爭建案所為之工程、銷售之進行，並未有何涉及與原告間之合夥關係，故被告援引民法第678條為抗辯，顯與本件基礎事實不相符合。此外，被告於系爭協議書簽立後，已取得系爭建案之不動產全部權利，亦如前述，是縱使被告確有支出系爭裝潢費用於系爭建案之建物上，則該等裝潢亦係因附合於系爭建案之建物而由被告取得全部權利，而無任何影響，是被告並無任何因動產附合之問題而受有損害。雖系爭建案事後銷售係含有支出系爭裝潢費用後之建物，然原告係依系爭協議書第7條之分配盈餘約定而為請求，此部分請求若有理由，亦非因裝潢動產附合於系爭建案之建物而造成被告之損害，是被告抗辯應類推適用民法第811條、第816條規定，將銷售稅後金額之計算扣除系爭裝潢費用云云，亦無理由。
六、爭點二：原告依系爭協議書第7條第2、3項為聲明所示之請求是否合理？被告為上述抵銷抗辯有無理由？是否有因情事變更而有民法第227條之2之適用？若有，應減少給付若干？原告請求之金額應為若干始為合理？
（一）經查，系爭建案如附表所示建物總銷售稅後金額為1億7930萬元，業據兩造不爭執（見本院卷三第62頁），且並無需扣除系爭裝潢費用，已如前述，是原告主張系爭協議書第7條所指銷售稅後金額應以1億7880萬元為計算基礎，因已小於上開1億7930萬元，而屬可採。是系爭建案銷售後金額已大於系爭協議書第7條第3項所約定之1億3400萬元，是依系爭協議書第7條2項、第3項之約定，原告主張除可先分配100萬元外，就大於1億3400萬元部分尚可分配18%即806萬4000元（計算式：000000000-000000000=00000
000、00000000x0.18=0000000），是原告主張其可分配906萬4000元，即有理由。又依上所述於系爭協議書簽訂後，系爭建案之建物之一切權利全歸屬被告所有，則系爭建案於銷售後所得金額，當仍歸屬被告所有，且依系爭協議書第5條所約定，銷售後所得金額，係存入由被告所保管存摺、印章之金融帳戶內，是原告主張被告應依系爭協議書第7條之約定，給付原告上開應分配予原告之金額即906萬4000元，即屬可採。
（二）再者，「受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息」民法第546條第1項雖有明文。然按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約」民法第528條有明文規定。查系爭協議書簽立後，係由被告取得系爭建案之全部權利以及由被告負責後續工程施作以及銷售事宜，而原告就系爭建案除系爭協議書第7條所約定之銷售稅後金額之盈餘分配外，並無任何權利等情，已如前述，是依系爭協議書，兩造並未約定系爭建案係由原告、吳宜娟、林麗雲、林俊良、三草一木公司等人委任被告負責銷售，是系爭建案之銷售自屬被告處理自己之事務，故兩造間並不因系爭協議書之簽訂而就系爭建案之銷售有委任關係存在。從而，被告抗辯被告為處理系爭建案銷售事宜而支出必要之系爭裝潢費用，此部分原告自應償還之，並得以之與被告應給付原告之上開金額為抵銷云云，即非可採。
（三）其次，另按「未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之」。民法第172條有明文規定。故要成立民法之無因管理，則必以「為他人管理事務」為要件。經查，如前所述，系爭協議書簽立後，原告對於系爭建案之建物已無任何權利，且就系爭建案之後續銷售事宜亦無任何義務，是系爭建物之銷售自非屬原告應管理或處理之事務，故縱使被告為使系爭建案之建物能夠順利出售而支出系爭裝潢費用，此部分之支出，係被告為管理自己事務所為支出，而與無因管理之構成要件不符。縱使因系爭裝潢費用而達到銷售系爭建案之目的且使原告同享銷售所得之分配利益，此僅屬因系爭協議書關於盈餘分配約定之結果，亦非屬被告管理他人事務，而對原告生有利益，故被告認系爭裝潢費用為無因管理法律關係所生之有益費用，原告依民法第176條第1項、第177條第1項應返還被告並得以之與原告上開請求金額相抵銷云云，亦無理由。
（四）按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第227條之2雖定有明文。然所稱情事變更，係指債之關係成立後，其成立當時之客觀環境或基礎有所變動而言。且該情事變更，須非當時所得預料，亦即在客觀上無預見可能性，依原定契約之法律效果顯失公平，亦即依誠信原則觀之，對於當事人而言，依原有法律關係履行債務或受領債權已無期待可能性，始足當之。
1.經查，被告不否認於系爭協議書簽訂後，全權負責系爭建案之銷售，不論銷售方法、銷售價格均係由被告自行決定等情，且依系爭協議書之約定，關於系爭建案銷售稅後金額之分配，並非不論銷售稅後金額多寡均需依系爭協議書之約定為盈餘分配，而是取決於是否達到上述1億2400萬元之門檻，始有銷售稅後金額盈餘分配之問題。此外系爭協議書亦未限制被告銷售系爭建案之最低銷售金額，是被告於銷售系爭建案時，自取決市場供需而定其價金，雖然買賣價金恆受當時經濟景氣、投資風氣、建案品質、建案環境等諸多因素而影響，然系爭建案是否增設裝潢後始行出售？裝潢費用若干？則係取決於被告個人關於系爭建案盈虧風險、利潤評估後之決定，故系爭建案縱有支出系爭裝潢費用，並非屬系爭協議書訂立後不歸責雙方當事人之客觀事實之變化，故被告抗辯於系爭協議書訂立後，不可預期而支出系爭裝潢費用屬情事變更云云，並非可採。
2.被告雖抗辯系爭建案銷售乏人問津之情狀為兩造始料未及，被告不得已為求系爭建案之順利銷售而支出系爭裝潢費用，倘仍依系爭協議書原有約定分配盈餘，被告損失不貲，而原告並無勞費即可坐享其成，誠有失公允云云。經查，如前所述，系爭建案能達如何之銷售金額係取決於市場供需原則，而系爭建案之建物最低售價為何，其決定權當屬系爭協議書所約定之被告1人，故被告既得決定系爭建案於若干售價始願意出售，則被告當屬系爭建案之建物能否順利銷售之關鍵，而非純屬客觀環境之因素，故被告抗辯系爭建案一直銷售不佳為兩造始料未及之情事變更云云，顯非有理。再者，被告於本院審理時雖自承「因為房子賣不掉，很多人來看，但是因為只有毛胚，空間又特別，但他們不知如何使用內部空間，所以不敢買，有客戶反應他們認為我之前的建案經營民宿不錯，所以看能否買屋後請我租回經營民宿，後來因為這樣有客戶願意買，所以才改變銷售方向，所以系爭建物之買方於買賣當時都已談妥由我租回來經營民宿，否則系爭建物根本賣不掉。」、「當初介紹客戶去之前的建案看，客戶表示若能如此裝潢即有購買意願，並附帶提及若能經營民宿則購買意願更高」等語（見本院卷三第64頁），然系爭建案銷售時，若有買方喜愛被告昔日建案之裝潢風格，則由買方於購屋後再行委託被告或同一室內設計師採用相同或相類似格局、建材為裝修，即可達到買方之期待，而不一定需要系爭建案連同裝潢為出售，更何況，一般建築市場，僅出售未有裝潢之建物，之後再由買受人自行出資裝潢之建物亦所在多有，故顯然系爭建案銷售是否順利，係受制於市場供需法則，與系爭建案有無裝潢並無絕對關連。且縱如被告所述系爭建案銷售情形一直不佳，而且伊已積欠多處工程款項等情，顯然系爭建案若能求得持平損益，已屬不易，衡情豈會於積欠多項工程款項之情形下，再甘冒擴大損失之風險而支出裝潢費用，是被告辯稱係為求系爭建案順利銷售始支出系爭裝潢費用云云，顯不合常理。
3.其次，被告於本院審理時自承系爭建案之7棟建物均係採用售後租回之方式，由伊與所有權人訂立租賃契約之方式而為民宿經營等語（見本院卷三第64頁），顯然系爭建案之建物於被告決定以上開銷售後租回以經營民宿之模式後，必須系爭建案7棟建物同時配合採上開模式，始得達其系爭建案整體之一致性。且系爭建案之裝潢或是室內家電、廚具、衛浴、擺飾、視聽音響、冷氣等亦均係系爭建案7棟建物同時施工與採購等情，亦據鷹架施工業者即證人 陳金柱 、施作浴廁與電梯坑外牆防水之證人 康光輝 、施作室內馬賽克工程之證人 賴浩宇 、施作室內玻璃之證人林清育、負責清潔工程之證人 鄭振漢 、施作油漆分離式冷氣室外機油漆工程之證人 黃能財 、施作防水與地坪工程之證人 林春生 、販售地毯之證人 徐淑美 、負責冷氣買賣與安裝之證人 紀宗慶 、負責清潔工程之證人 葉翰宜 、負責施作打石與切割之證人 林義良 、施作門窗五金之證人 鄭國賢 、洗砂工程之證人 戴誌良 、裝修鐵工之證人 黃光志 、施作木作工程之證人 張建明 、玻璃施工之證人 林建源 、施作水電工程之證人 張朝義 、出售衛浴設備之證人 李立緹 、出售家具之證人 黃斐珍 、銷售廚具之證人 張定國 、銷售音響視聽設備之證人 黃日興 、銷售寢具之證人 陳清裕 等人陳述明確（見本院卷二第150頁、151頁、第175頁、第178頁、第204頁、第252頁、第253頁、第256頁、第258頁、本院卷三第4頁、第6頁、第8頁、第9頁、第19頁、第22頁、第23頁、第24頁、第36頁、第40頁、第41頁、第42頁）。可見被告係於自身經濟利益之評估、盈虧風險之管控前提下，而決定將系爭建案之建物全部採用銷售後租回以經營民宿之模式，故系爭裝潢費用之支出，已非單純屬為促銷系爭建案所為之支出。再佐以，被告與所有權人所訂立經營民宿之租賃契約內容，除約定系爭建案之建物由被告經營民宿外，並以經營民宿之收入淨利一定比例作為租金之給付，此有附表編號3所示建物之租賃契約第1條、第3條之約定可憑（見本院卷二第23頁），顯然被告與系爭建案之建物所有權人間，係有共同出資經營民宿以獲取利潤之意，是被告在決定基於此一銷售模式之前提下所為系爭裝潢費用之支出，即係屬被告主觀方面基於系爭建案銷售損益以及日後經營民宿可能之盈虧風險評估後所為之決定，而非因客觀環境因素所生之情事變更，故被告辯稱系爭裝潢費用支出為銷售系爭建案之必要手段進而認有前揭情事變更原則之適用，亦非可採。
七、綜上所述，原告依據系爭協議書第7條第2、3項請求被告給付906萬4000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即101年3月3日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由。而兩造陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，亦無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又本件訴訟費用107289元（裁判費90793元、證人旅費16496元），應責由敗訴之被告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年6月20日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月20日
書記官鄭蕉杏附表：
┌───┬─────────────────────────────┬──────┬──────┬─────┐│編號│建物暨坐落土地│買賣總價│買受人│備註││││（新臺幣）│││├───┼─┬───────────────────────────┼──────┼──────┼─────┤│一│建│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號、門牌號碼：宜蘭縣五結鄉 孝威 │1040萬元││尾款折讓│││物│南路42-2號│││100萬元││├─┼───────────────────────────┼──────┤│││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：全部││││││坐├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││││落├───────────────────────────┤1560萬元│ 吳豪雄 │││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││││土├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：357分之10000││││││地├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：2103分之10000││││├───┼─┼───────────────────────────┼──────┼──────┼─────┤│二│建│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號、門牌號碼：宜蘭縣五結鄉孝威│840萬元│││││物│南路42-3號│││││├─┼───────────────────────────┼──────┤│││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：全部││││││坐├───────────────────────────┤│友智國際事業│││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││有限公司││││落├───────────────────────────┤1260萬元││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：2976分之10000││││││土├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：357分之10000││││││地├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││├───┼─┼───────────────────────────┼──────┼──────┼─────┤│三│建│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號、門牌號碼：宜蘭縣五結鄉孝威│1213萬元│││││物│南路42-5號│││││├─┼───────────────────────────┼──────┤│││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：全部││││││坐├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││││落├───────────────────────────┤1607萬元│ 徐淑娟 │││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││││土├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：357分之10000││││││地├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：2850分之10000││││├───┼─┼───────────────────────────┼──────┼──────┼─────┤│四│建│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號、門牌號碼：宜蘭縣五結鄉孝威│1000萬元│││││物│南路42-6號│││││├─┼───────────────────────────┼──────┤│││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：全部││││││坐├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││ 蔡昱承 ││││落├───────────────────────────┤1500萬元│ 張玲琳 │││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││││土├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：357分之10000││││││地├───────────────────────────┤││││││宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：2071分之10000││││├───┼─┼───────────────────────────┼──────┼──────┼─────┤│五│建│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號、門牌號碼：宜蘭縣五結鄉孝威││││││物│南路42-1號│││││├─┼───────────────────────────┤│││││坐│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：全部││││││├───────────────────────────┤2980萬元│ 黃學卿 ││││落│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││││├───────────────────────────┤│││││土│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││││├───────────────────────────┤│││││地│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：3407分之10000││││├───┼─┼───────────────────────────┼──────┼──────┼─────┤│六│建│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號、門牌號碼：宜蘭縣五結鄉孝威││││││物│南路42號│││││├─┼───────────────────────────┤│││││坐│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：全部││││││├───────────────────────────┤2980萬元│ 莊春源 ││││落│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││││├───────────────────────────┤│││││土│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││││├───────────────────────────┤│││││地│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：7133分之20000││││├───┼─┼───────────────────────────┼──────┼──────┼─────┤│七│建│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號、門牌號碼：宜蘭縣五結鄉孝威│820萬元│││││物│南路42-7號│││││├─┼───────────────────────────┼──────┤││││坐│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：全部││││││├───────────────────────────┤│││││落│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1│1230萬元│ 歐芳吟 ││││├───────────────────────────┤│││││土│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、權利範圍：7分之1││││││├───────────────────────────┤│││││地│宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地、權利範圍：1598分之10000││││└───┴─┴───────────────────────────┴──────┴──────┴─────┘