花蓮簡易庭(含玉里)108年度花簡字第40號民事判決

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　108年度花簡字第40號
原　　　告　欣欣海濱華廈管理委員會
法定代理人　 温花蓮
被　　　告　 陳秀美
訴訟代理人　 陳秀貞
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108年10月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬參仟陸佰肆拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十二，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾柒萬參仟陸佰肆拾陸元
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。經查原告原請求：被告應給付原告新
臺幣（下同）283,350元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按週年利率10%計算之滯納金。嗣於民國108年
6月19日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應給付原告187
,894元（見本院卷一第279頁）。則依上開規定，原告減縮
應受判決事項之聲明，程序自屬合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：欣欣海濱華廈社區（下稱系爭社區）有8層建築
，每層4戶，以A、B、C、D區分。被告為系爭社區中門
牌號碼花蓮縣○○市○○路○○○○號8樓（下稱8B房屋）及
門牌號碼花蓮縣○○市○○路○○○○號8樓（下稱8C房屋，
另9C房屋為頂樓加蓋之違建）2戶房屋所有權人，為系爭社
區之區分所有人，管理費每月分別為750元及1,900元。原
告起訴請求被告繳納自本件起訴之日起回溯5年內之管理費
，即被告於102年11月2日至107年11月1日應繳管理費為
187,894元（計算式：1、本金依欣欣海濱華廈管理委員會
組織章程〈下稱系爭組織章程〉附件二約定，每月2,650元
60個月即5年＝159,000元；2、滯納金依欣欣海濱華廈
住戶公約〈下稱系爭社區規約〉第7條第4款約定，按週年
利率10%計算為159,00010%＝15,900元；3、文書處理
費12,994元）。又9C加蓋涉及違建占用，破壞主結構私自構
築樓梯至頂樓違建，因違章建築興建在系爭社區大廈消防給
水管線區，依合格消防設備士107年8月17日鑑定報告略以
：1、屋頂消防管道，被頂樓1之31號住戶（即8C）違建占
用，嚴重影響消防管路維修及檢修。2、頂樓消防通道被占
用嚴重影響住戶逃生。原告以和為貴，多次同意調解，惟9C
為被告私有財，被告不同意原告進入檢測維修，致無法得知
漏水情形，且被告稱自家牆壁有嚴重壁癌及天花板剝落問題
，惟皆未提出相關事證證明。而原告組織之成立及相關規約
之訂定皆符合規定，被告亦曾出席區分所有權人會議，皆未
曾表示異議。系爭管理費經原告催繳，惟被告均置之不理等
情。爰依系爭社區規約第7條第4項、系爭組織章程附件二
第2條之約定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告
187,894元。
二、被告則以：原告為系爭社區區分所有權人選任為管理委員所
設立之組織，兩造間存在委任之法律關係，然原告平素疏於
管理社區之修繕、維護等委任事務，不應依系爭社區規約要
求被告給付管理費。退步言，縱認原告仍有權依系爭社區規
約請求管理費（僅假設，非自認），被告亦得依民法第126
條規定主張時效抗辯，則原告得請求之數額至多僅得自其提
起本件訴訟之107年11月1日起各回溯5年以內之部分，即
8B面積為18坪，管理費每月每坪40元即為720元、8C及9C之
建物面積合計為25坪，管理費每月每坪40元即為1,000元，
兩者合計1年管理費為20,640元，5年總計為103,200元，
扣除被告已給付103年管理費21,000元及因原告久未妥善處
理大樓屋頂防水工程及外牆拉皮作業，致被告房屋受有損害
而支出之修繕費80,000元，並與原告主張之管理費抵銷之。
且原告未提出違建應收取管理費之依據，因此9C不用繳納管
理費，而因系爭社區公共管線漏水受有嚴重損害，原告對公
設管理有欠缺，致所有之8B、8C房屋受有無法使用之損害，
每月受有相當於租金之嚴重損失，被告依法自得向原告請求
損害賠償，並依公寓大廈管理條例第10條第2項規定與原告
主張之管理費抵銷，衡諸一般情形，房屋租金必大於房屋管
理費，故被告主張抵銷後，原告之債權應不存在等語，並聲
明：1、原告之訴駁回；2、如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、經查，被告為系爭社區內門牌號碼花蓮縣○○市○○路○○
○○號8樓（即8B房屋）、31號8樓房屋（即8C房屋）及31號
9樓頂樓加蓋房屋（即9C房屋）之所有權人，亦為系爭社區
之區分所有權人等情，有8B房屋、8C房屋建物所有權狀及所
坐落土地所有權狀影本各1份附卷可稽（見本院卷一第245
頁至第248頁），且為兩造所不爭執，自堪認定為真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告仍積欠102年11月2日起至107年11月1日止
（即自本件起訴之日前5年）管理費、滯納金、文書處理費
等費用，合計187,894元等情，乃為被告否認，並以前詞置
辯。是以本院應審酌者係：（一）原告是否得向被告請求給
付管理費、滯納金及文書處理費？（二）被告抗辯原告未盡
修繕共用部分之義務，而拒絕給付管理費等費用，是否有理
由？（三）被告抗辯已清償部分之管理費等費用，是否有理
由？（四）被告為抵銷之抗辯，是否有理由？
（一）原告是否得向被告請求給付管理費、滯納金及文書處理費
？
1、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定；區分所有權人或住戶積欠應繳納
之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相
當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管
理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公
寓大廈管理條例第10條第2項、第21條定有明文。次按系
爭社區規約第7條第4項約定：「管理費之繳納：1、應
依欣欣海濱華廈管理經費收支辦法（按：下稱系爭辦法）
（如組織章程附件二）規定按時繳納管理費，逾三期為按
時繳納，除因出國等正當理由，於事前曾向管委會報備外
，本管委會得加收按年息百分之十計算之滯納金…」；又
按原告組織章程附件二「欣欣海濱華廈管理經費收支辦法
」（即系爭辦法）第2條約定：「本大廈住戶自民國94年
5月1日起，每月一律按下列標準收取管理費。（收費依
據權狀）…各樓住戶每坪新臺幣四十元整；頂樓加蓋部分
每坪新臺幣四十元整」。而上開系爭社區規約、原告組織
章程與系爭辦法均係經系爭社區區分所有權人會議議決通
過，被告為系爭社區之區分所有權人，自應受拘束。
2、就原告所主張之金額，本院分別判斷如下：
（1）管理費部分：
①就被告否認原告向其收取9C頂樓加蓋房屋部分之管理費
，辯稱原告既主張係9C房屋為違建應拆除，即不應收取
管理費云云。惟查，系爭社區規約既已明示應向頂樓加
蓋住戶收取管理費，則被告既屬9C房屋之所有權人且為
系爭社區之區分所有權人，當應受上開規約約定內容之
拘束，是被告此部分所辯，洵屬無據。
②則本件被告所有之8B房屋，總面積為59.917平方公尺（
見本院卷二第245頁），約等於18.12坪，故每月應繳
納管理費為725元（計算式：40×18.12＝724.8，小
數點以下四捨五入）；被告所有之8C房屋，總面積為
83.276平方公尺（見本院卷二第207頁），約等於
25.19坪，故每月應繳納管理費為1,008元（計算式：
40×25.19＝1007.6，小數點以下四捨五入）；被告所
有之9C房屋，總面積經原告丈量結果為22.45坪，故每
月應繳納管理費為898元（計算式：40×22.45＝898
），上開合計被告每月應繳納管理費為2,631元。而原
告主張被告自94年6月份起即未繳納管理費，然於本件
繫屬中減縮訴之聲明，捨棄已罹於時效之部分，僅向原
告請求本件起訴時即107年11月1日前5年（即60個月
）未繳納之管理費，是原告得向被告請求之管理費金額
應為157,860元（計算式：2,631×60＝157,860）。
（2）滯納金部分：
系爭社區規約第7條第4項既已約定區分所有權人未依
約繳納管理費，應依週年利率10%計算給付滯納金，則
原告主張依被告未給付管理費金額10%計算之滯納金
15,786元（計算式：157,860×10%＝15,786），即有理
由。
（3）文書處理費部分：
至原告主張被告應給付與提起本件訴訟相關文書處理費
12,994元部分，尚乏所據，自難准許。
（4）綜上，原告得對被告請求之金額為173,646元，逾此範
圍之請求，為無理由。
（二）被告抗辯原告未盡修繕共用部分之義務，而拒絕給付管理
費等費用，是否有理由？
1、按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙
方之債務非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在
事實上有密切之關係或雙方之債務雖因同一之雙務契約而
發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對
待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院
59年台上字第850號判例意旨參照）。
2、經查，被告固辯稱原告就系爭社區未盡管理之責，故不得
向其請求給付管理費云云。惟揆諸前揭公寓大廈管理條例
第10條第2項、第21條之規定，住戶與管理委員會（下稱
管委會）間關於管理費用之繳納、收取，即屬公寓大廈管
理條例所規範之範圍，住戶係受社區規約或區分所有權人
會議決議拘束，有繳交管理費予管委會之義務，管委會僅
為代收代付而已，與管委會是否應對住戶、區分所有權人
負善盡管理、維護社區之給付義務間，並無對價關係，自
不生同時履行抗辯之問題。故被告前揭所辯，自不足採。
（三）被告抗辯已清償部分之管理費等費用，是否有理由？
被告另抗辯稱：其於103年間曾匯款21,000元予原告給付
管理費，故原告上開請求金額應予扣除云云，並提出國泰
世華銀行匯出匯款憑證為其論據（見本院卷一第249頁、
第250頁、本院卷二第32頁）。然查，被告乃自94年6月
起即積欠原告之管理費，於原告本件請求範圍即102年11
月2日前之金額總計為225,350元等情，乃據原告提出計
算式表格、催繳函文及存證信函影本、催繳通知影本、原
告收支明細表影本存卷可考（見本院卷一第40頁至第64頁
卷二第175頁至第177頁）。是縱被告曾匯款21,000元予
原告，而並無證據證明被告清償上開金額時指定之抵充順
序，則依民法第322條之規定應儘先抵充已屆清償期之債
務，是尚不足完全清償本件請求範圍以前之管理費，自不
生清償本件原告請求之管理費債務問題。是被告前揭所辯
，亦無可取。
（四）被告以其所有房屋遭共用部分漏水遭為抵銷之抗辯，是否
有理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按二人互負債務
，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，
與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質，不能抵銷或依
當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1
項定有明文。被告就原告之主張為抵銷之抗辯，自應就有
利於被告之事實負舉證責任，否則即應受不利之判決。
2、被告固辯稱因其所有房屋樓上頂樓平台屬共用部分，應由
原告維修，然原告均不予聞問，其曾於104年1月20日匯
款原告80,000元作為修繕費用之用，自得為抵銷抗辯，並
提出花蓮二信收款存根影本1紙為其論據（見本院卷一第
251頁）。惟就被告所辯原告怠於拖延修繕及施作工程，
原告應負擔工程費用等節，乃未見被告舉證以實其說，縱
被告曾有匯款原告之紀錄，然金錢給付之原因多有，被告
未釋明其據以對原告為抵銷抗辯之請求權基礎為何，亦未
證明上開請求權基礎之債權清償期已屆至，本院自無從審
酌被告所據以為抵銷抗辯之請求權是否確實存在及是否合
於前揭抵銷之要件。則被告前揭所辯，亦無可採。
五、綜上所述，原告依系爭社區規約第7條第4項、系爭組織章
程附件二（即系爭辦法）第2條之約定，據以請求被告給付
原告173,646元，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，
為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟
適用簡易程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項
第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2
項規定，依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年10月31日
花蓮簡易庭法官陳裕涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按
他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中華民國108年10月31日
書記官陳姿利