裁判字號：臺灣嘉義地方法院97年訴字第626號民事判決
裁判日期：民國98年01月13日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決97年度訴字第626號原告乙○○訴訟代理人 黃曜春 律師被告丙○○上列當事人間遷讓房屋事件，於民國97年12月30日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告起訴主張：㈠坐落嘉義市○路○段7230、7231、7232、7233建號即門牌號碼嘉義市○○○路○○○號9樓2、9樓3、9樓5、9樓4號房屋（下稱系爭房屋）係原告所有，有建物登記謄本4件可證。㈡被告於民國93年2月17日，因從事美容職訓工作，向原告承租系爭房屋，租期自93年3月16日起至99年3月15日止，計6年，租金每月新臺幣（下同）33,000元，每二個月為一期，於每單月16日前繳納，保證金為99,000元。嗣於93年4月13日，兩造經協議，自96年3月16日起至99年3月15日止，每月租金減為31,500元，並同意不再提出異議（下稱系爭租約），此亦有房屋租賃契約書可證。至被告所提出認證書所附租賃契約書，其上記載租金為8,000元者，係因被告為符合申辦美容職訓而得向職業訓練所申請補助，乃要求租賃契約應經認證，且租賃期限要改成
6年半期限，兩造始於93年2月24日赴公證人 林德昇 處辦理認證之故。系爭租約才係出於兩造真意且意思表示合致所訂定者，認證書所附之租賃契約並非真實。況被告於93年2月17日交付原告支票7張，每月租金即為33,000元（一次開二個月為66,000元）、押金亦為99,000元，均非8,000元之倍數，即可證。又若每月租金原本僅8,000元，原告豈會趁承租人搬入後，一下子將租金提高至4倍多，被告又豈會同意如此調整？再觀諸系爭租賃契約書承租人上之名字，與契約書下方手寫的註記之承租人之簽名，及被告提出認證書上被告之簽名，以目視觀之，顯係均出於同一人筆跡，是原告所提出之系爭契約書上承租人姓名為被告親簽，並非偽造。㈢97年6月下旬，被告於租期屆滿前，已不想履約，突然告知原告不再續約。原告亦體諒其處境，立即指派員工甲○○、 吳淑雅 代理原告與被告協商，雙方同意於97年7月15日終止租約，及自終止租約翌日起15天內完成退租全部手續（含搬遷、房屋回復原狀、管理費繳交、水電費結算、鑰匙繳還、雙方清點無誤退租），然屆期被告仍未搬遷及交還房屋。㈣97年8月3日，兩造並未約定點交房屋。原告之員工甲○○與被告於97年8月11日清點時，因屋內存有雜物，且牆壁尚未補漆，防火材料施作之隔間牆被切割一扇門，被告僅用非防火材料之三夾板補上，亦未油漆，雙方見狀即停止清點，故當日並未點交。同年月13日，被告臨時通知甲○○於下午
1點30分前往清點，清點時雖屋內已無雜物，然防火材料施作之隔間牆仍未回復原狀，且冷氣送風機被改裝，無法啟動冷氣。被告當場認為甲○○故意找麻煩，隨即拒絕檢查及清點，甲○○要求將鑰匙留下，請專人前來處理，被告亦拒不交付鑰匙及交屋。事隔多日後，原告不得已，連續寄二次存證信函給被告，請求儘速點交房屋給原告，被告始相約於同年9月8日下午2時點交房屋，當日又發現冷氣送風機仍無法啟動，且少二具馬達，戶外電表靜止無法運轉等問題，被告又當場認為甲○○在找麻煩，拒絕清點。於本件訴訟進行之際，被告在同年10月23日才親自將鑰匙擲還原告處，然上述缺失仍未改善，且未點交房屋給原告。又關於系爭房屋冷氣空調設備之問題，兩造於93年2月17日訂約時，因冷氣空調設備運轉未達冷房效果，被告自行找其熟識之三興冷凍空調器材有限公司派員前來檢修，同年月23日開估價單以「東元冰水主機檢漏加冷煤」費用8,000元，原告於93年3月22日開立同年4月30日票期之金額支付。自此之後，歷經數年之酷暑，均未見被告告知冷氣有問題，然現檢視冷氣設備，除少二具送風機外，冷氣機亦無法啟動，被告辯稱租賃時冷氣已壞掉，並不足採。㈤系爭租約第4條第5款規定：「房屋有改裝設施之必要，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損壞原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀。」故就系爭租約第3條第2款，保證金於租賃期滿交還房屋時無息返還之真意而言，所指之交還房屋，係指交還已無瑕疵，回復到原狀之房屋。若承租人欲交付之租賃物尚存有瑕疵，出租人自可依約要求承租人將房屋改善，於瑕疵修補回復原狀前，暫時拒絕承租人之交付。此時因房屋尚存有瑕疵、未回復原狀前，承租人雖欲交還房屋，當非系爭租約中所謂交還房屋之情形至明。故系爭房屋因存有隔間牆被切割，送風機馬達少兩具、冷氣送風機無法啟動、戶外電表靜止等重大瑕疵，被告顯未履行租賃期滿「交還房屋」之行為。此時，不論解釋為先交還房屋再返還押租金抑係返還房屋、押租金應同時履行，被告既未履行交還房屋之行為，原告自得依約不交付押租金。㈥另系爭租約第
6條第2款規定：「乙方於終止租約…不交還房屋，自終止租約…之翌日起到強制遷出之日止，乙方應支付租金貳倍計算違約金給甲方。」基此，原告自得請求被告自97年7月16日起至系爭房屋交還原告時止，按每月租金31,500元之2倍即63,000元計算違約金。㈦至於被告所交保證金99,000元，依系爭租約第3條第2款規定「租賃期滿交還房屋時無息返還」。綜上，爰本於所有物返還請求權，及系爭租約第6條第2款規定，請求被告應自系爭房屋遷讓，交還原告，並自97年7月16日起至交還房屋之日止，按月給付原告63,000元等語，並聲明：被告應自系爭房屋遷讓，並將系爭房屋交還原告；被告應自97年7月16日起至交還房屋之日止，按月給付原告63,000元。
乙、被告則以：㈠兩造原約定租金為每月8,000元，並經認證，認證後，原告要求每月租金為33,000元，被告考量物品均已搬入，乃同意給付原告每月租金33,000元和押金99,000元，原告所提出的系爭契約上承租人簽名是偽造的，被告是在系爭契約下方手寫的註記內簽名。若如原告所述要向職業訓練所申請補助，應該係以每月租金33,000元才對被告有利。㈡兩造確實協議系爭租約於97年7月15日終止，並在7月底交還房屋。屆期，因颱風來襲，被告曾有打電話給甲○○說明因為颱風天之故，沒有辦法搬，但被告已在同年8月2日搬離，水電費在已在同年8月12日結清，並已回復原狀（已請清潔工打掃，防火牆早就補好了，冷氣當下也已經檢查了，而且冷氣是20年的冷氣了，當初交給我們的時候，也是壞的，冷氣完全不能動，我們有找人去修，修理費是我們自己付的，但是都修不好，不是我們用壞的，我們自己是裝分離式冷氣）。原告只要求被告將鑰匙交還，但沒有將押租金還給我，還說冷氣壞了，要我們賠償他壹台新的。鑰匙已經交還給甲○○了。㈢被告於97年8月3日曾與原告之員工甲○○進行點交，當時被告向甲○○要求返還押金，甲○○叫被告去跟原告要，但被告找不到原告，因此乃委請律師發存證信函，約原告在97年9月8日再進行點交。在此之前，於97年
8月11日、8月13日原告也都有來，被告之物品早就清理完畢，當時原告要求返還鑰匙，卻不還我們押金，被告才未將鑰匙交還。在被告發存證信函後，於97年9月8日點交時，原告有請冷氣工人檢查。兩造曾進行數次點交，但原告沒有把押金還給被告，被告才拒絕交還鑰匙，但是被告早就搬走，且原告亦知悉。依系爭租約第3條約定房屋交還，點交清楚，就要返還押金，因此原告應先返還押金，被告才返還房屋，最起碼要同時履行等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
丙、得心證之理由：
一、原告主張被告承租系爭房屋，租期自93年3月16日起至99年3月15日止計6年，租金每月33,000元，每二個月為一期，押金為99,000元；嗣於93年4月13日，兩造復協議自96年3月16日起至99年3月15日止每月租金減為31,500元等情，業據原告提出系爭租賃契約書、房屋收付款明細欄附卷可參（見本院卷第12頁至第15頁、第60頁）。被告雖於本院審理時辯稱系爭租約書內承租人之簽名係偽造云云，惟依系爭租約書之約定，租金為每月33,000元，與被告主張之8,000元差距有4倍之大，被告辯稱係因物品已經遷入，始不得不同意租金為33,000元云云，顯違反常理；又系爭租約書第1頁右下方附記內承租人之簽名為被告親為乙節，已經被告自認，本院核對前揭2簽名，其特徵相符，系爭租約書末承租人之簽名應亦係被告親為，可以認定。故原告主張與被告簽立系爭租約書乙節，堪信為真實。
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。所謂占有人係指現在占有該物之人（最高法院29年上字第1061號判例意旨參照）。再按，對於物有事實上管理之力者，為占有人，民法第940條亦有明文。查原告為系爭房屋之所有人乙節，有原告所提建物登記謄本可憑（見本院卷第7頁至第10頁），應可採信。再查被告辯稱已將系爭房屋之鑰匙擲還原告乙節，為原告自認（見本院卷第33頁、第37頁），是被告已將系爭房屋鑰匙歸還原告之事實，應為真實。原告於審理時復陳稱略以：被告晚了很久才搬還給我等語（見本院卷第37頁）；被告則陳稱略以：是原告沒有把錢還給我，所以才沒有把鑰匙給他，但是我早就搬走等語（見本院卷第64頁），是被告現並未居住、使用系爭房屋乙節，亦可認定。準此，被告現既未持有系爭房屋之鑰匙，無從進入系爭房屋，且其亦未居住、使用系爭房屋，自難認其對系爭房屋有何事實上之管領力，參諸前揭說明，被告即非民法第767條前段所指之現在占有人，原告雖為系爭房屋所有權人，惟未能舉證被告現有何占有系爭房屋之事實，故原告依民法第767條前段規定請求被告返還系爭房屋，即屬無據。
三、次按「占有之移轉，因占有物之交付，而生效力。」民法第
946條第1項定有明文。又占有之移轉，有移轉占有之意思表示及占有物之交付，即足當之。復按，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨棄契約文字而更為曲解；解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院17年上字第1118號、18年上字第1727號判例意旨參照）。原告固主張系爭租約第3條第2款所指之交還房屋，係指交還已無瑕疵即已回復原狀之房屋而言。惟通觀系爭租約全部約定，系爭租約第4條第5款約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損壞原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀」；第6條第1款約定：「乙方違反約定方法使用房屋或乙方付予甲方之支票，如不獲兌現時，甲方得即日起終止租約，並應無條件將該房屋照原狀歸還甲方，乙方不得異議。」準此，雖可推認被告負有將系爭房屋回復原狀之義務，然系爭租約第4條第5款文義乃明確分列被告負有交還房屋、回復原狀之義務，同租約第6條第
1款亦僅敘明被告於有符合該條款情事時，同時負有交還房屋及回復原狀義務，則尚難以前開約定逕論被告所負交還房屋義務內包含回復原狀之義務。況系爭租約第6條第2款載明：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起到強制遷出之日上，乙方應支付按租金貳倍計算違約金給甲方。」執此，該約定所指「交還房屋」，由其內容前後觀之，既明示被告如不「交還房屋」，違約金之計算由租賃期滿日，計算至被告「強制遷出」之日，而非「回復原狀」之日，更可認契約文字已明確表示被告所負「交還房屋」義務，與「回復原狀」義務並不相同，是應認系爭租約當事人間並未約定被告返還房屋，須以將系爭房屋回復原狀為必要。又查，本件被告業已搬離系爭房屋，並將系爭房屋鑰匙擲還原告一節，為兩造所不爭，已如前述，揆諸前揭說明，當可據此推認被告已為移轉占有之意思表示及交還原告系爭房屋之行為，是原告主張系爭租約第3條第2款所指之交還房屋，係指交還已無瑕疵，回復到原狀之房屋而言，尚非可採。
四、又按，同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯。另按系爭租約第3條第2款約定：「保證金新台幣玖萬玖仟元正，於租賃期滿交還房屋時無息返還」，解釋上可認當事人已明確約定，於承租人交還房屋之同時，出租人應返還保證金，故系爭租約第3條第2款即為同時履行抗辯權之明文約定。經查原告固主張依系爭租約第
6條第2款規定，得向被告請求自終止租約或租賃期滿之翌日起到強制遷出之日止違約金，惟原告自認收受被告保證金99,000元，揆諸前揭說明，被告即得依系爭租約第3條第2款約定，於原告請求遷讓房屋時，行使同時履行抗辯權，在原告未返還保證金前，拒絕交還系爭房屋。而查，被告辯稱於兩造約定歷次點交房屋時，其均要求返還保證金，但代理原告前來點交之甲○○均要被告自行向原告索取，被告乃拒絕點交等情，為原告所不爭執，應可採信。準此，是被告縱於租約終止後不交還房屋，亦難據以認定有何違約事由，原告主張依系爭租約第6條第2款規定，向被告請求給付違約金，即屬無據。
五、從而，原告依所有物返還請求權及系爭租約第6條第2款違約處罰之約定，請求被告遷讓、交還系爭房屋，及自97年7月16日起至交還系爭房屋之日止按月給付63,000元，均屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年1月13日
民事第一庭法官林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年1月13日
書記官陳慶時