裁判字號：臺灣士林地方法院108年訴字第768號民事判決
裁判日期：民國108年12月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決108年度訴字第768號原告 黃靜華 訴訟代理人 劉秋明 律師被告 周恒良 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○○○號二樓房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬貳仟元，及自民國一Ｏ八年九月三日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告訴之聲明第2項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）6萬4,000元，及自民國107年11月1日起至遷讓返還聲明第1項所示房屋之日止，按月給付原告
2萬8,500元（湖簡調卷第6頁）。 嗣變更 為：被告應給付原告29萬2,000元，及自108年9月3日起至遷讓返還聲明第1項所示房屋之日止，按月給付原告2萬8,500元（本院卷第101頁）。經核原告係基於同一基礎事實而變更聲明，揆諸首開法條規定，應予准許。
二、又本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告前於107年5月27日與被告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期至110年6月4日，租金為每月2萬8,500元。惟被告於107年
7、8月即各短付租金3,500元，且自同年9月起即未給付租金，經扣除2個月押租金後，現已積欠租金達2個月以上，原告於108年8月26日催告被告給付租金未果，於
108年9月3日向被告為終止系爭租約之意思表示。是被告於107年7、8月各短付租金3,500元，及自同年9月至108年8月共積欠12個月租金34萬2,000元，經扣除2個月押租金後，共積欠原告29萬2,000元未給付。又系爭租約雖經原告終止，被告仍居住於系爭房屋中，對原告即構成無權占用，且被告因此受有相當於房屋租金之利益，使原告受有損害，爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，另依系爭租約之約定，請求被告給付租金29萬2,000元，再依民法第179條規定，請求被告給付無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利等語。
（二）並聲明：1.被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。2.被告應給付原告29萬2,000元，及自108年9月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬8,500元。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟曾到庭抗辯稱：
（一）因系爭房屋有鼠疫，其於107年10月跟訴外人即被告之胞弟 黃有宏 達成協議調降租金為2萬元，嗣黃有宏稱無法請原告更改租約，要被告自行連絡原告。然其無法與原告取得聯絡，且鼠疫問題未解決，故其自107年10月起即未給付租金，原告亦不得向其請求給付租金等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文規定。經查：
1.兩造於107年5月27日簽立系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，租金每月2萬8,500元，惟被告於107年7、8月各短付租金3,500元，且自同年9月起即未給付租金等情，為兩造於本院言詞辯論程序所不爭執，並有系爭租約在卷可稽（湖簡調卷第9-21頁），是此部分事實，應堪認定。
2.被告固抗辯兩造曾因系爭房屋有鼠疫而協議調降租金云云，惟此經原告所否認，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是依上開條文規定，自應由被告舉證兩造就系爭房屋有鼠疫而協議調降租金一事為真。又被告另自陳：其係與黃有宏協議調降租金為2萬元，而黃有宏後來說無法找原告來更改租約，故要要其自行聯繫原告等語（本院卷第
89-90頁）。然原告否認黃有宏為其胞弟，亦否認有授權他人與被告協議調降租金；而黃有宏既非系爭契約之當事人，被告亦未提出證據證明黃有宏曾經原告授權得與被告協議調降租金，自難認被告上開抗辯為真。此外，被告並未能提出任何證據證明系爭房屋確實有鼠疫，復未能舉證證明兩造曾因房屋有鼠疫而協議調降租金，則被告上開抗辯，自屬無據。
3.又被告既未能證明兩造曾因系爭房屋有鼠疫而協議調降租金，則依系爭租約之約定，被告仍有每月給付租金2萬8,
500元予原告之義務。是被告自107年9月起即未給付租金予原告，經扣除2個月押租金後，其迄今所積欠之租金總額顯已逾2個月以上，揆諸首開條文規定，原告於108年8月26日催告被告於3日內給付積欠之租金未果，自得於同年9月3日發函向被告終止系爭租約，並依系爭租約之約定，於扣除2個月押租金後，請求被告給付積欠之租金29萬2,000元【計算式：（28,500×12）＋（3,500×
2）－（28,500×2）】。
（二）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項前段、第179條前段分別定有明文。經查：系爭租約既經原告於108年9月3日終止，則被告持續占用系爭房屋，對原告即屬無權占有，並受有相當於房屋租金之不當得利，是原告依民法第767條第
1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，另依民法第179條規定，請求被告自108年9月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬8,500元，均屬有據。
四、從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告；另依系爭租約之約定及民法第179條規定，請求被告給付原告29萬2,000元，及自108年9月3日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬8,500元，均為有理由，皆應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年12月31日
民事第三庭法官楊忠霖以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國108年12月31日
書記官沈育儒