裁判字號：臺灣高等法院91年上字第230號民事判決
裁判日期：民國91年08月20日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院民事判決九十一年度上字第二三○號
上訴人甲○○被上訴人關平建設股份有限公司法定代理人 張法鶴 訴訟代理人 林木森
黃敏華 右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年一月三十日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第二三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）一百五十萬五千六百六十元及自九十年二月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：與原判決記載相同，予以引用之。
三、證據：援用原審提出者。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：與原判決記載相同，予以引用之。
三、證據：援用原審提出者。理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）八十二年五月七日與被上訴人簽訂房屋、土地預定買賣契約書及車位預定買賣契約書，承購被上訴人所興建，坐落台北縣○○鎮○○段七九０之三、七九０之八、一０一四之八地號基地上「關渡大鎮」工業大樓Ｃ座八樓編號三號工業用房屋一戶及基地持分，暨編號第一四六、第一四七號車位二位，並按期繳納買賣價金共計新台幣（下同）二百六十六萬一千元。因訂約之初，被上訴人於廣告中詳載系爭房地為一般住宅，且輔以一般住宅式樣之樣品屋，被上訴人銷售人員亦保証日後必能變更為住宅性質，使伊陷於錯誤，而為買受之意思表示；又兩造並未約定系爭房屋隔間及裝修，被上訴人竟逕行施作隔間及裝修，自屬有瑕疵，伊乃於八十八年五月五日發函解除系爭房屋、土地及車位買賣契約，復於同年十月十三日發函撤銷被詐欺所為之買受意思表示暨解除系爭房屋、土地及車位買賣契約，請求被上訴人返還價金，詎被上訴人均未置理。又上訴人上開解除契約及撤銷意思表示縱非合法，本件違約金亦屬過高，應予酌減至系爭房地及車位銷售總價百分之十，則被上訴人應返還超過上開經酌減部分之金額，為此依撤銷、解除契約及違約金酌減之法律關係，請求判決：㈠先位聲明：被上訴人應給付上訴人二百六十六萬一千元，及自九十年二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡備位聲明：被上訴人應給付上訴人二百零八萬八千六百元，及自九十年二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語（原審判決：就備位聲明其中一百一十五萬五千三百四十元本息部分予以准許而駁回上訴人其餘之請求，上訴人對於被駁回部分提起上訴，被上訴人則對其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）。被上訴人則以：伊無詐欺情事，亦無自行施作系爭房屋之隔間工程，上訴人上開解除契約及撤銷意思表示，均非合法。又上訴人未依約給付價金，伊已於八十八年七月十九日發函解除系爭房屋、土地及車位買賣契約，並依約沒收上訴人已繳價金作為違約金，上訴人自不得請求返還。又本件違約金並無過高云云等語，資為抗辯。
二、上訴人主張伊於八十二年五月七日與被上訴人簽訂買賣契約，承購被上訴人所興建，坐落台北縣○○鎮○○段七九○之三、七九○之八、一○一四之八地號基地上「關渡大鎮」工業大樓Ｃ座八樓編號三號工業用房屋一戶及基地持分，暨編號第一四六、第一四七號車位二位，並已繳納買賣價金共計二百六十六萬一千元等情，業據提出房屋、土地預定買賣契約書、車位預定買賣契約書、關渡大國工業大樓付款明細表、合作金庫活期存款存款條、土地銀行仁愛分行活期存款存款條等件為證（見原審卷第一一－二四、三一－三七頁），且為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。至於上訴人主張本件締結買賣契約所為之意思表示，係受被上訴人之詐欺而為，及本件系爭房地有已施作室內隔間裝修等瑕疵，業經伊依法撤銷買受之意思表示，並解除買賣契約；暨本件違約金過高等情，均為被上訴人所否認。是本件應審究者，為上訴人解除系爭買賣契約是否合法？被上訴人解除系爭買賣契約是否合法？及本件違約金是否過高？
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件上訴人主張被上訴人於銷售系爭房地之初，在廣告中詳載該房地為一般住宅使用，且輔以一般住宅式樣之樣品屋，又被上訴人銷售人員亦保証日後必能變更為一般住宅用地，使伊陷於錯誤等情，依上開說明，自應由上訴人就此有利於己之事實加以舉證證明。經查：上訴人主張被上訴人以一般住宅之廣告方式及樣品屋銷售系爭房地且上訴人之銷售人員曾保證系爭房地能變更為一般住宅用地等情，均未舉證以實其說，已難採信。核閱卷附系爭房屋、土地預定買賣契約書第一條買賣標示載明：「一、房屋部分：‧‧『關渡大國』工業大樓第Ｃ座捌樓編號參號工業用房屋乙戶」、「二、土地部分：座落台北縣○○鎮○○段七九０之三、七九０之八、一０一四之八地號（使用分區為都市計畫工業區）之本戶房屋及其所佔上述基地應得之土地持分產權」。第十三條產權登記亦載明：「三、甲方（上訴人）應提供工廠登記相關資料，供乙方（被上訴人）辦理房屋、土地產權登記」等語，足見上訴人於訂約之初，就系爭房屋屬於工業大樓，系爭土地之使用分區為都市計畫工業區，均已瞭解，殊難認被上訴人有施詐致使上訴人陷於錯誤而為買受之情形。故上訴人主張受被上訴人詐欺而為買受並據以撤銷買賣云云，自非可採。
四、上訴人又主張：被上訴人逕行施作系爭房屋之隔間及裝修工程，自屬有瑕疵云云，經查：系爭房屋有隔間及裝修，固據證人 陳文娟 於原審證述在卷。衡諸常情，房間隔間之目的在於增進房屋居住之方便與效用，自不至滅失或減少系爭房屋之價值及效用，上訴人主張被上訴人施作系爭房屋之隔間工程，為有瑕疵云云，已非可採。況被上訴人施作系爭房屋之隔間工程，對於系爭房屋之預定效用縱有所減損，然該隔間工程在系爭房屋交付前，亦非不得除去，上訴人據此主張系爭房屋有瑕疵，而據以解除契約云云，亦不足取。
五、綜上，上訴人未能舉證證明系爭買賣被上訴人有詐欺情事及系爭房屋有瑕疵情形，其以八十八年五月五日立法院郵局第五六六號存證信函解除契約，自非合法。
六、上訴人復主張：倘認上訴人解除契約無理由，而被上訴人解除契約為有理由，則被上訴人沒收上訴人已繳之全部價金充為違約金，亦屬過高，請求酌減違約金，並請求被上訴人返還超過上開經酌減部分之金額即二百零八萬八千六百元等語。按：「甲方（上訴人）應繳之各款項應於乙方（被上訴人）付款通知書送達之日起五日內以現金或即期支票繳付，‧‧，逾期十五日仍未繳付者，則視為甲方違約」、「甲方如有違反本約任一條款規定時，乙方得逕行解除本約，並沒收甲方已繳款項作為懲罰性違約金」，此為系爭房屋、土地預定買賣契約書第十四條第二款、第三款所明定（見原審卷第十六頁）。又兩造間車位預定買賣契約書第七條亦有：「本約亦為雙方所簽本大樓房屋土地預定買賣契約之一部分，本約未規定之事項適用該房屋土地預定買賣契約之約定辦理；該房屋土地預定買賣契約經解除、終止或失其效力者，本約自動失效」之約定（見原審卷第十九頁）。經查：系爭房屋並無瑕疵，已如前述，則上訴人以八十八年五月五日立法院郵局第五六六號存證信函行使同時履行抗辯，拒付價金，為無理由。被上訴人自得依系爭房屋、土地預定買賣契約書及系爭車位預定買賣契約書上開約定，解除系爭房地及車位之買賣契約。而被上訴人業於八十八年四月二十九日、五月十二日催告上訴人給付積欠買賣價金及於八十八年七月十九日，援引兩造間系爭房屋、土地預定買賣契約書上開約定，並依系爭房屋、土地預定買賣契約書第十六條第一款所定之通知方式，對於上訴人於買賣契約書所載地址寄發存證信函為解除契約意思表示之通知，此有八十八年四月二十九日、五月十二日及七月十九日淡水竹圍郵局第三○三、三九八、六二四號存證信函附卷可按（見原審卷第五三-五六頁），是兩造間房屋、土地及車位買賣契約，已經被上訴人合法解除，自無疑問。
七、查被上訴人於上訴人遲繳價金時，確有解除契約，沒收上訴人已繳價金充作懲罰性違約金之權。此為系爭房屋、土地預定買賣契約第十四條第二款、第三款所定（見原審卷第十六頁），是應審酌者為上揭沒收之違約金是否過高？按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第二百五十二條之規定，法院均得酌減至相當之數額，而是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院七十九年度台上字第一九一九號判例、四十九年度台上字第八０七號判例參照）。經查上訴人之繳款，係配合工期陸續繳納，則依系爭買賣契約上開約定，上訴人履行契約之程度越高，繳納之價金越多，被沒收充當違約金之數額亦越多，此實不符合違約金確保債務履行之本旨，是被上訴人所沒收之違約金，自有依上開標準加以審酌是否相當？次查被上訴人因上訴人違約，致受有委託訴外人遠誠廣告股份有限公司（下稱遠誠公司）銷售所支付佣金三十九萬六千三百元之損害等情，業據提出廣告業務企畫合約書為證（見原審卷第一一六－一二一頁），上訴人對於被上訴人確曾支出上開金額之銷售佣金亦不爭執（見原審卷第一五二頁），是被上訴人確有支付予遠誠公司代銷系爭房屋佣金三十九萬六千三百元，堪資採信。上訴人雖辯稱被上訴人此項損失不可歸責於上訴人，應由被上訴人自行吸收云云，惟此項損害係因上訴人違約而起，自應由上訴人負責。上訴人上開抗辯，自不足採。復查被上訴人屬於房屋興建投資業，依財政部所核定之同業利潤標準，淨利率為百分之十四，有被上訴人提出之財政部核定同業利潤標準表為憑（見原審卷第一七一頁）。被上訴人主張：因出售系爭房地及車位與上訴人，被上訴人自得預期受有前揭利益等語，核為可採。是被上訴人受有相當於房地及車位總價金七百九十二萬四千元之百分之十四即一百一十萬零九千三百六十元之所失利益之損害。上訴人雖抗辯：被上訴人應屬「房屋建築營造業」，依財政部核定之利潤標準，淨利率應為百分之十云云，然上訴人並未就此有利於己之事實，舉證以實其說，其抗辯自不足採。從而，被上訴人受有一百一十萬零九千三百六十元所失利益之損害，可以認定。
八、綜上，被上訴人因上訴人未繳價金而解除系爭買賣契約，其所受損害及所失利益，共計為一百五十萬零五千六百六十元，與被上訴人沒收上訴人所繳價金二百六十六萬一千元相較，本件違約金確屬過高，應酌減至被上訴人所受損害及所失利益之限度，方為合理。經以上訴人所繳款項減除上開核減後違約金之結果，被上訴人應返還上訴人一百十五萬零五千三百四十元。
九、綜合上述，上訴人先位之訴，求為判決被上訴人應給付上訴人二百六十六萬一千元，及自九十年二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。又上訴人備位之訴，求為判決被上訴人應給付上訴人二百零八萬八千六百元，及自九十年二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其中一百十五萬零五千三百四十元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年二月九日起，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，亦不應准許。原審就上開不應准許部分為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果已不生任何影響，不另贅論，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國九十一年八月二十日
臺灣高等法院民事第十庭
審判長法官林敬修
法官藍文祥法官劉勝吉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年八月二十一日
書記官李翠齡附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。