裁判字號：臺灣士林地方法院100年訴字第703號民事判決
裁判日期：民國100年10月21日
裁判案由：侵權行為損害賠償等
臺灣士林地方法院民事判決100年度訴字第703號原告 賴崑鐘
曾錦發 共同訴訟代理人 侯俊安 律師被告大湖尊境社區管理委員會法定代理人 施雅惠 訴訟代理人 原道弘
曾東民 上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，本院於民國100年
9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：㈠原告2人均為大湖尊境社區之區分所有權人，原告賴崑鐘、
曾錦發分別為臺北市○○區○○路○○○號9樓之3房屋、臺北市○○區○○路○○○號9樓房屋（以下均稱系爭房屋）之所有權人。原告2人於民國99年3月間發現系爭房屋天花板多處有漏水情形，致原告生或嚴重不便及損害，經原告委請多位專業工程人員到場檢測、評估，上開漏水原因確係肇因於頂樓平台年久失修、防水層因而老化龜裂所致，且均建議頂樓平台防水層全面拆除後重新施作。原告將上開情況告知被告，惟被告為節省修繕費用，竟僅願採取注射填補方式，原告雖已配合處理，然漏水現象迄今仍未改善，原告2人於
100年1月18日以存證信函請求被告進行修繕，詎被告竟置之不理，自非合理。
㈡系爭頂樓平台為大廈共用部分，依公寓大廈管理條例第10條
第2項規定，應由被告負責修繕。本件系爭大廈頂樓平台防水層已老化龜裂，被告卻不為修繕且禁止原告進入頂樓平台進行修繕，導致影響原告2人於系爭房屋之居住品質，依民法第184條第1項前段、第213條第1項、第767條中段及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，被告自應容許原告
2人進入系爭頂樓平台修繕，且給付原告2人修繕費用，又系爭大廈頂樓平台之修繕費用經訴外人欽固工程有限公司報價為52萬8,000元，則被告應給付原告2人修繕費用各26萬4,000元（000000/2＝264000）；又原告賴崑鐘所有系爭9樓之3房屋之臥室自99年5月起至100年4月止因系爭頂樓平台漏水致不堪居住，受有損失9萬6,000元（以租金計算：8000元×12＝96000），且因系爭9樓之3房屋漏水，致支出室內清潔及粉刷費用1萬3,000元；另原告曾錦發因系爭9樓房屋漏水，致支出室內裝潢維修、清潔及粉刷費用2萬元，為此併依民法第184條第1項前段、第213條第1項、第767條中段及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被告給付原告賴崑鐘10萬9,000元、原告曾錦發2萬元等語。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告雖自認其有修繕義務，卻於99年12月14日召開臨時會
議，利用多數決議迫使原告2人分攤一半修繕費用，然系爭頂樓平台漏水原因與原告等無涉，故被告請求原告等負擔部分修繕費用，自非合理。
⒉被告採以注射填補方式修繕，根本無法解決問題，在滲水
的地方注射填補，水又流往其他地方滲出，僅徒增原告等生活上不便及困擾，因此只有將頂樓平台防水層全面重新鋪設才能完全解決問題。
⒊系爭大樓頂樓自88年始建以來，至今已12年，隔熱磚及PU
防水塑膠布皆未整修過，歷經10幾年雨水浸泡及熱曬，老化龜裂在所必然。
㈣並聲明：
⒈被告應容許原告進入坐落臺北市○○區○○路○○○號9樓
之3、臺北市○○區○○路○○○號9樓頂樓及其內之漏水施行修復至完全不漏之狀態為止。
⒉被告應給付原告賴崑鐘37萬3,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊被告應給付原告曾錦發28萬4,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠原告於99年3月間向被告通報，系爭房屋內有1房間屋頂防
水層破裂，逢雨則漏水，要求被告修繕，被告為協助原告恢復居住安全及品質，曾召開多次會議，經詢防水修漏專業廠商表示，高壓灌注填補防水材料即可修復，費用僅需18,000元並可享有多年保固服務，故決議以防水材料高壓灌注方式進行修繕。
㈡原告所有系爭房屋原僅房間小區塊滲漏，於協商期間因不接
受被告修繕方式，曾違反大廈公約自行雇工擅自挖掘系爭頂樓平台，經被告規勸始恢復頂樓平台原有外貌，然已造成防水層嚴重破損，形成較大面積之滲漏。
㈢原告堅持採高標準修繕方式處理，經被告多次斡旋協商後同
意嘗試高壓灌注工法，被告始於99年10月間指派廠商施工，惟該工法須1次以上之施作，始能完全封閉所有潛在裂縫，惜原告無法理解，僅同意一次施作拒絕後續工程，並堅稱該工法無效，要求被告全面重新施作防水層，致漏水情況雖大幅改善卻未完全根絕，經被告多次說明仍未獲諒解，在廠商未完成修繕情形下，被告仍依約支付廠商全額修繕費用。
㈣為徹底解決頂樓平台修繕爭議，被告依據公寓大廈管理條例
第10條之規定，於99年12月14日召開臨時區分所有權人會議，通過折中方案同意原告請求全面拆除防水層重新施作，惟僅同意分攤一半費用，總額約25萬元費用。
㈤並答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、本件經兩造整理並協議簡化爭點結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠原告2人均為大湖尊境社區之區分所有權人，原告賴崑鐘所
有建物門牌為臺北市○○區○○路○○○號9樓之3，曾錦發所有建物門牌為臺北市○○區○○路○○○號9樓（即系爭房屋）。
㈡原告2人上開住處天花板漏水係因該大廈頂樓平台共用部分防水層破損所致。
㈢大湖尊境社區於99年12月14日召開第11屆區分所有權人大會
臨時會議，就系爭房屋樓頂漏水修繕問題，經表決通過之決議同意以原證5之工法修繕，並記載如下：「⒈礙於社區經費有限，防水修繕費用，管委會與9樓住戶分攤比例為1：1，補助防水工程上限--9F及9F之3為各12.5萬，9F-1，9F-2之上限為各10萬。施作完成後之1-5年由包商保固，再有漏水由9樓住戶自行協調廠商修繕，第6-10年間如頂樓住戶遭遇漏水，則限以發泡灌注方式修繕，其費用仍為住戶與管委會均分（分攤比例為1：1）。⒉若頂樓住戶因天花板裝潢等因素不便由內部發泡灌注方式修繕，可選擇由頂樓陽台以局部防水方式修繕，費用亦為管委會與住戶均分之（分攤比例為1：1）。⒊爾後依此原則每10年得另提防水設施修繕報區分所有權人大會議決之。」（見本院卷第36頁）。
㈣系爭大廈頂樓平台以本院100年度湖調字第29號第23頁原證
5工法之修繕費用共計52萬8,000元。
二、本件爭點限縮為：㈠被告有無怠於履行依法所負之維護、修繕系爭大廈共用部分
頂樓平台之義務？㈡原告依據民法第184條第1項前段、公寓大廈管理條例第10
條第2項及民法第767條中段之規定，請求被告容許原告修繕系爭房屋，並給付原告2人各26萬4千元之修繕費用，及賠償原告賴崑鐘清潔及粉刷費用與相當於租金之損失共10萬9,000元，及賠償原告曾錦發清潔及粉刷費用2萬元，有無理由？
叁、本院之判斷：
一、被告有無怠於履行依法所負之維護、修繕系爭大廈共用部分頂樓平台之義務部分：
㈠原告主張於99年3月間因系爭大廈之頂樓平台老化龜裂，致
使系爭房屋之天花板等處有漏水之狀況，原告要求被告以重新鋪設防水層方式修繕，被告卻不為修繕乙節，為被告所否認，並辯稱：被告並非不為修繕，而係原告於99年3月間向被告通報，系爭房屋內有1房間屋頂防水層破裂，逢雨則漏水，要求被告修繕，被告召開多次會議並詢問防水修漏專業廠商後決議，以防水材料高壓灌注方式進行修繕，費用為18,000元，嗣經被告多次與原告斡旋協商後，原告始同意嘗試高壓灌注工法，被告於99年9月間指派廠商於系爭房屋內以防水材料高壓灌注方式進行修繕，嗣後原告即拒絕被告再以高壓灌注工法修繕，並要求被告全面重新施作頂樓平台防水層等情，業據被告提出報價單、支出證明單及統一發票為佐（見本院卷第32、35頁），且原告對於被告曾指派廠商至系爭房屋內以防水材料高壓灌注方式修繕之事實亦不爭執，並有系爭房屋注射處理之照片可稽（見本院100年度湖調字第29號卷宗第10、11頁，以下簡稱湖調卷），堪認被告業已積極處理系爭大廈頂樓平台滲漏之修繕事宜，縱原告主張以防水材料高壓灌注方式修繕無效果，須以重新鋪設頂樓平台防水層修繕始為有效，卻遭被告拒絕乙情屬實，亦係兩造就修繕工法及修繕費用分擔有所爭執所致（詳如後述），核與不為修繕及怠於修繕有別，是尚難認被告有怠於履行依法所負之修繕系爭大廈共用部分頂樓平台之義務。
㈡又因兩造就系爭大廈頂樓平台之修繕工法及修繕費用之分擔
有所爭執，且系爭大廈頂樓平台防水層重新鋪設之重大修繕需經區分所有權會議決議，故被告於前開99年9月間僅雇工於系爭房屋內以防水材料高壓灌注方式修繕，然無顯著效果，被告乃於99年12月14日召開第11屆區分所有權人大會臨時會議，就系爭房屋樓頂漏水修繕問題提出討論，經區分所有權人決議如兩造不爭執事項㈢所示乙情，亦據兩造分別提出欽固工程有限公司報價單、電子郵件、會議紀錄及大湖尊境社區管理公司（見湖調卷第20頁、本院卷第36、37、46-49、69-75頁）為憑，亦堪認是實。而按公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，則原告既為區分所有權人，原告主張之系爭大廈頂樓平台之防水工程費用52萬8,000元，自有分擔之義務，原告亦不否認其未支付應分擔之修繕費用，是被告礙於經費有限，系爭大廈頂樓平台防水工程復為重大修繕，須經區分所有權人會議決議，被告管委會無法單獨自行決定，而於99年
12月14日召開區分所有權人大會臨時會議始決議通過按原告主張重新鋪設頂樓平台防水層之工法修繕，亦難認被告有怠於履行依法所負之維護、修繕系爭大廈共用部分頂樓平台之義務。是原告主張被告怠於履行依法所負之維護、修繕系爭大廈共用部分頂樓平台之義務等情，尚難憑採。
二、原告依據民法第184條第1項前段、公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第767條中段之規定，請求被告容許原告修繕系爭房屋，並給付原告2人各26萬4千元之修繕費用，及賠償原告賴崑鐘清潔及粉刷費用與相當於租金之損失共10萬9,000元，及賠償原告曾錦發清潔及粉刷費用2萬元，有無理由部分：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；又所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第18
4條第1項前段、第767條中段分別定有明文。本件原告主張被告就系爭大廈頂樓平台負有修繕義務，但被告不作為、怠於修繕，導致頂樓住戶即原告系爭房屋專有部分漏水影響居住品質而受有損害等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查，被告並無不為履行或怠於履行依法所負之維護、修繕系爭大廈共用部分頂樓平台義務乙節，業如前述，是本件難認被告有何不法加害之侵權行為或侵害原告系爭房屋專有部分之行為，則原告依民法第184條第1項前段及第767條中段之規定，請求被告容許原告修繕系爭房屋，並賠償原告2人各26萬4千元之修繕費用，及賠償原告賴崑鐘清潔及粉刷費用與相當於租金之損失共10萬9,000元，及賠償原告曾錦發清潔及粉刷費用2萬元，即屬無據。
㈡復按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」此為公寓大廈管理條例第10條第2項所明定。依據該條例第10條第2項文義解釋，公寓大廈社區共用部分之修繕由管委會為之，惟費用之分擔如有區分所有權人會議決議，或規約另有規定，應優先從其決議或規定。經查：
⒈依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，被告就系爭大
廈共用部分頂樓平台負有修繕義務，固屬無疑，惟大湖尊境社區管理公約第12條約定：「共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」、第11條第3項約定：「三、公共基金用途如下：㈠每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。㈡因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。㈢共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。㈣供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費墊付。」、第3條第
3項第3款約定：「三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：...㈢社區大廈之重大修繕或改良。」，此有大湖尊境社區管理公約附卷可稽（見本院卷第69-75頁），則由前開管理公約可知，被告就系爭大廈共用部分頂樓平台雖負修繕義務，然因本件頂樓平台之修繕係將現有表面隔熱磚打除後，以重新鋪設防水層方式為之，且費用達52萬8,000元，此有估價單在卷可稽（見湖調卷第23頁），因此，系爭大廈頂樓平台之修繕，並非年度之計畫性修繕，亦非簡易修繕項目，而屬重大修繕，應經區分所有權人會議決議，則依前開管理公約及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，系爭大廈頂樓平台之防水修繕工程及其費用負擔由大湖尊境社區之區分所有權人會議決議，於法並無違背。
⒉原告雖主張被告所召開區分所有權人會議決議原告與被告
各負擔一半之防水修繕費用，違反前開管理公約第12條之約定及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定等語，惟查，系爭大廈頂樓平台之防水修繕屬重大修繕，依前開管理公約之約定，重大修繕費用由大湖尊境社區之區分所有權人會議決議，是大湖尊境社區之區分所有權人會議決議頂樓平台之修繕費用由原告與被告各負擔一半，並無違反前開管理公約第12條之約定，已詳如前述；又依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上固由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，但若區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，另有規定者，依住戶自治原則，本得依其規定，並無另定費用之分擔比例及額度即當然違背公寓大廈管理條例第10條第2項規定可言，是原告此部分主張，亦非可採。
⒊復查，系爭大廈之頂樓住戶雖較少，然頂樓平台修繕費用
分擔之比例，攸關各區分所有權人每月繳納管理費之支出流向及每月應繳納管理費金額之多寡，影響所及，係系爭大廈全體區分所有權人之權益，並無所謂以多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔比例之情形，再衡以一般區分所有建物內樓地板漏水之情形，其維修費用係由樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔（參見公寓大廈管理條例第12條），則相較原告所有系爭房屋，僅因其樓層位於頂樓，故其天花板與系爭大廈共用部分頂樓平台共用一層樓地板，而不同於其他樓層係上下樓層區分所有建物共用一層樓地板之情形，是系爭大廈頂樓平台雖屬共用部分，惟亦為原告所有系爭房屋專有部分之天花板所共用之樓地板，如有房屋天花板漏水情形，而由其負擔一半之修繕費用，亦難謂對頂樓住戶有顯不公平之情形，是原告主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第10條第2項規定及前開管理規約第12條乙節，自無足採。
三、從而，原告依民法第184條第1項前段、第767條中段及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被告容許原告進入系爭大廈頂樓及其內之漏水施行修復至完全不漏之狀態為止，及請求被告給付原告賴崑鐘37萬3,000元、曾錦發28萬4,000元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一審酌論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中華民國100年10月21日
民事第一庭法官陳燁真以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國100年10月24日
書記官謝達人