裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第3755號民事判決
裁判日期：民國107年04月24日
裁判案由：給付違約金等
臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第3755號原告 游茂樹 訴訟代理人 賴玉梅 律師
王嘉斌 律師 周福珊 律師複代理人 蔡仲閔 律師被告 陳李美春 訴訟代理人 錢紀安 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國107年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告之配偶即訴外人 陳國松 於民國98年間，與坐落於新北
市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭88
8、912、923地號土地）之所有權人即訴外人 朱詠月 、 朱宗信 、 朱娟玉 、 朱娟秀 ，及與佃農即原告、訴外人 簡興旺 、 游福來 就系爭888、912、923地號土地簽立不動產買賣契約書（即原證1），並約定佃農拋棄優先承買權及特別約定「乙方（即所有權人）須責成丙方（即佃農）將基地之地上物如水塔、豬舍、作物、車棚等全部拆除完竣（金紙舖、廟宇暫留置）」。
㈡而系爭888、912、923地號土地上之「上芳香舖」乃係
原告所有，原告除於上開不動產買賣契約書中與陳國松約定金紙舖留置不拆除外，並於98年9月18日與陳國松另約定「建地0000-000地號係土地公廟保存區，買下後依每坪新臺幣（下同）13萬元賣給土地公廟用地」；「臨近建地0000-000地號之0000-000地號上，有上芳香舖約20坪（依實際面積為準），買下後依每坪13萬元賣給佃農游茂樹用地。再加2萬元補貼給買方建商。」（即原證2）。換言之，原告於98年9月18日與陳國松成立買賣契約，兩造約定以每坪13萬元再加2萬元補貼之價格向陳國松購買923地號土地作為土地公廟用地，及以相同價格向陳國松購買上芳香舖坐落之土地，而上芳香舖坐落之土地即：「888地號部分土地及921-2、922地號土地，面積共66.24平方公尺（約20.0376坪）」。惟因陳國松欲申請辦理變更土地使用分區，故暫時未辦理移轉登記予原告，僅於99年12月21日先確定上芳香舖占用888地號土地範圍分割出888-1地號土地面積49.09平方公尺，預定未來再將上芳香舖占用之888-1、921-1及922地號土地（下合稱系爭土地）一併移轉予原告。
㈢詎陳國松於100年間，竟將上芳香舖所使用之土地連同88
8地號土地全部以贈與為原因移轉登記予被告，原告請求被告履約，不僅為被告所拒，甚至起訴請求原告返還占用小部分之888地號土地，又於106年3月31日逕將系爭土地以買賣為原因移轉登記予訴外人 王君美 。是陳國松業於98年9月18日將系爭土地出售予原告，而被告因夫妻繼承關係應履行本件買賣契約，詎被告違背買賣契約之約定，擅自將系爭土地移轉登記予訴外人王君美，已無法對原告履行契約之義務，對於原告已生有不履行給付及給付不能之情事，原告自得依民法第226條及第227條規定，請求被告負給付不能之300萬元損害賠償責任等語。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告300萬元及自本起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間就系爭土地並沒有成立任何買賣契約，被告自無負有移轉系爭土地之給付義務，被告將系爭土地移轉予王君美實屬所有權之行使，並無不當等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、陳國松於100年4月20日以夫妻贈與為原因，將系爭土地移轉登記予被告，而被告於106年3月31日以買賣原因，將系爭土地移轉登記予王君美，有系爭土地之土地登記第二類謄本、地籍異動索引在卷可查（見本院105年度訴字第792號卷〈下稱第792號卷〉第152至156頁、本院卷第45至57頁、第71至75頁）在卷可查，且為兩造所不爭執，堪信為真，合先敘明。
四、得心證之理由：原告主張於98年9月18日與陳國松達成就系爭土地達成買賣契約，並提出原證1、2所示不動產買賣契約書、協議書等文件，用以證明兩造間存有買賣契約云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲本件爭點厥為：㈠兩造就系爭土地之買賣契約是否有效成立或存在？㈡若買賣契約成立生效，則原告依買賣契約之法律關係，主張被告給付不能請求賠償，有無理由？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。次按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。最高法院著有43年台上字第377號判例可資參照。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院17年上字第
917號判例亦可參照。原告主張兩造間就系爭土地成立買賣契約乙節，既為被告所否認，揆諸上揭說明，自應由原告就該有利於己之事實負舉證之責。
㈡原告主張兩造間就土地之買賣契約已成立生效之事實，無
非係以系爭888、912、923地號土地之不動產買賣契約書、原證2所示協議書等文件及證人 吳晉安 、 黃景堂 之證詞為主要論據。然查：
⒈細繹原告所提出之系爭888、912、923地號土地之不動
產買賣契約書，立契約書人欄均未經買方陳國松（即甲方）、賣方朱詠月、朱宗信、朱娟玉、朱娟秀（即乙方）及佃方即原告、簡興旺、游福來（即丙方）簽名、用印，有該不動產買賣契約書在卷可考（見本院卷第115頁），是上開不動產買賣契約書既未經買方陳國松、賣方朱詠月、朱宗信、朱娟玉、朱娟秀及原告、簡興旺、游福來簽名、用印，自難遽認原告、被告間就該不動產買賣契約中有關佃農拋棄優先承買權及約定「乙方（即所有權人）須責成丙方（即佃農）將基地之地上物如水塔、豬舍、作物、車棚等全部拆除完竣（金紙舖、廟宇暫留置）等內容，有何合意之處。
⒉再審酌原證2所示協議書雖有記載：「鄰近建地0000-000
地號之0000-000地號上，有上芳香舖約（依實際面積為準）約20坪，買下後依每坪13萬元賣給佃農游茂樹用地。（再加貳萬元補貼給資方建商）」，其上並有訴外人吳晉安、 李和安 、黃景堂之簽名，惟據證人黃景堂於本院105年度訴字第792號案件中證稱：游茂樹有說他們家族是佃農，原地主是朱家，有一塊系爭888地號，因為租佃不融洽，朱家打算把土地賣掉，游茂樹要我依朋友關係找買主把土地賣掉，我的朋友李和安，他就透過關係找到陳國松，陳國松不了解租佃關係的內情，陳國松告訴李和安，李和安要我去問內情，我就告訴陳國松內情，陳國松要我全權處理，我就去跟游茂樹講也跟地主講，價錢有很多要協調，協調很多次，確定之後，游茂樹也要跟他兄弟簡興旺與姪子游福來確定，朱家答應給佃農的部分，金額很少，沒有按照3分之1，游家不同意，陳國松很喜歡，問我怎麼辦，我建議陳國松私下補償每坪2萬元，這部分確定成立，但是游茂樹有說，他有兩個條件，第一，土地廟的保存區有部分約2坪，畫到系爭888地號裡面，第二，被告在廟旁邊有金紙店，這部分他要保留，要買回來，陳國松同意了。後來陳國松有個特助叫吳晉安，極力贊成陳國松買這塊888地號及其他工業區的土地，特助慫恿陳國松說88
8地號在巷子裡面價值不高，要就連三俊街旁邊的土地都買下來，臨馬路的土地也一併買下來，但是三俊街旁邊的
909、910、911地號土地是游茂樹的姪子游福來、游福銘、 游福利 等3人的，游福來不賣，這個買賣就終止了，這個買賣就無法談了，陳國松要我想辦法，我就告訴游茂樹想辦法，游茂樹就去找他的舅舅，也是游福來的舅公，叫做簡先生，出來對游福來施壓，談了很多次都談不攏，後來簡先生生氣了，叫游福來負全責，游福來後來答應要賣告訴陳國松說連系爭888土地價值都提升了，但是廟要蓋時，吳晉安建議陳國松不要在廟後蓋廁所，建議把廁所移到與游福來相鄰之系爭798地號土地上，所以才會有那幾張的協議書。我打電話給游茂樹，要保留幾坪，游茂樹說50坪，等於被告要買回來，陳國松不同意，後來我們才協商，我們以金紙店的坪數寫20幾坪，後來覺得應以實際需要為主，這些協議書都簽了以後，只有第2項游茂樹的金紙店還沒有買回來。不動產買賣契約書第3條第四期所稱之金紙舖、廟宇暫留置，即為我所述之特別約定。因游茂樹要求陳國松履行契約，陳國松想要變更為住宅區，若把20、30坪畫給游茂樹的話，變成有個畸零地，會影響到土地的變更，所以游茂樹也答應了，說完成之後再賣給游茂樹。後來沒有簽上開不動產買賣契約書，陳國松生病過世，游茂樹要求我去跟他講要變更過來，他們說已經給銀行設定了等語（見第792號卷第144至146頁），以及證人吳晉安證稱：888地號土地，總共2380坪的土地，當時是公司的經營，只有我跟陳國松私下運作，公司沒有其他人參與，因為當時會買土地有三個利多，第一，本件土地買賣要98年完成產權移轉，當時適逢縣市改制，第二，這塊土地是三七五，很難成交的土地，一定要經過很多人協調，這塊土地我從96年開始協調到99年完成，第三，依照都市計畫，這土地可以變更為住宅用地，所以我們公司一定要搶到這塊土地。這塊土地我們跟陳國松一定要在98年前決定，不然公告地價會調整會產生很大變數，有鑑於此，陳國松因為個性剛烈，所以協調工作就由我來處理，還有黃景堂見證，因為他是土地仲介人。三七五減租的協調需要花很多時間，地主跟佃農是對立的，所以陳國松授權我來跟地主跟佃農談。四個協調，第一考量土地公旁邊賣金紙的地方確實存在5、60年，我有跟陳國松報告說土地公不能沒有賣金紙的地方，所以跟陳國松授權我並同意答應以跟地主買的同等價格轉售給佃農游茂樹並且有分割這塊20幾坪的土地，這塊土地有跟 李文忠 建築師叫他建築規劃時不包括這塊土地，並且把他分割出來。第二，因興建規劃，臨馬路的面寬不夠寬，土地公沒有廁所，所以協調佃農土地公的土地退縮為共同道路。第三，產權協調移轉過戶前，佃農必須到市公所切結，三七五減租事項。第四，本公司要申請地目變更為住宅用地，街墎要一起變，原答應佃農要買賣的金紙店面暫不買賣。陳國松授權我以上開條件跟佃農他們談，最後都有談成並有過戶。……。原證2所示協議書上面簽名是我簽的，但這是協調的部分，沒有簽就沒有辦法後續的事情。協調本來我就可以簽名。陳國松跟游茂樹只有協議還沒簽正式買賣契約沒錯，協議書先進行。……。我是公司代表人，所有買賣契約都是依照協議來。佃農的部分是協調佃農放棄，卡在三七五減租所以沒有簽約的事情，佃農要切結放棄權利，所以最後兩造沒有簽約。原證二的協議書上所記載下排「土地公廟保存區……13萬……」等事項沒有正式簽約等語（見本院卷第265至271頁）。由上開證人之證詞以觀，吳晉安因土地買賣涉及三七五減租之關係，而代表陳國松與原告就系爭土地買賣事進行協商、磋商，且由黃景堂等人在旁見證，吳晉安、黃景堂、李和安並於原證2所示協議書上簽名，但從該協議書內文審之，吳晉安之簽名並無載明代理陳國松之意，如簽立「代理」、「代」等字眼，亦無陳國松本人之簽名、用印，顯見該協議書僅係正式簽約前之協商程序而已，而之後陳國松與原告間並未正式簽立任何書面契約，並由陳國松本人或其代理人正式簽名、用印，是陳國松自磋商起，最終仍未簽立正式買賣契約，且未見有何積極履行兩造間約定之舉措，以此觀之，自難認陳國松與原告間最終有達成買賣系爭土地之意。況縱使原告主張為真，然綜觀原證2所示協議書記載：「鄰近建地0000-000地號之0000-000地號上，有上芳香舖約（依實際面積為準）約20坪，買下後依每坪13萬元賣給佃農游茂樹用地。（再加貳萬元補貼給資方建商）」等內容（見本院卷第23頁），僅乃提及系爭888地號土地上之上芳香鋪，但兩造究竟是就上芳香舖坐落之全部地號土地（經測量後為888-1、921-1及922地號）達成買賣合意？或僅係上芳香舖坐落系爭888地號土地（即分割後地號為888-1）達成買賣合意？均屬不明，復於協議書中提及「買下後」乙詞，究竟買下何筆土地，亦不明確，甚至協議書全文僅有新北市○○區○○段888、912、923、921、789、911、90
9、910地號土地中皆未提及原告所主張買賣系爭922號土地，綜合上開完全不明確之協議書內容，更可推斷原證
2所示協議書僅係初步協商內容，陳國松與原告間顯無任何系爭土地之買賣合意可言。
⒊被告另以系爭888地號土地分割出888之1地號土地，顯
見陳國松有事先承諾被告附買回土地之條件云云，並提出區域建物重測圖影本、系爭土地地籍圖影本、系爭土地之土地登記謄本各1份在卷為憑（第792號卷第62至70頁、本院卷第38頁）。惟系爭888地號土地分割出888之1地號土地，係將金紙舖建物所坐落範圍內之土地分割而出，分割原因多元，或係因建築法令關係或係因開發因素等等，原因不一，與陳國松是否與原告間達成系爭土地之買賣契約要無直接關連，實難以上開分割之單一情事，據認陳國松與原告間有就系爭土地達成買賣之合意，被告上開主張，要難採信。
㈢從而，原證2所示協議書之簽立過程，雖陳國松曾請吳晉
安與原告協商，然陳國松於死亡前始終未再親自或委託代理人與原告間正式簽立系爭土地之買賣契約書，或申請印鑑證明，或委請代書進行辦理過戶事宜，已無從認定陳國松與原告有何繼續原證2所示協議書之內容約定之意。此外，原告就其主張，更無其他舉證以實其說，實難認原告就其主張已盡舉證責任。而陳國松與原告間既無任何契約權利義務之產生，身為陳國松法定繼承人之被告，自無負有任何債務不履行之責。
五、綜上所述，原告主張其與陳國松就系爭土地成立買賣契約，身為陳國松法定繼承人之被告自應承受該契約債務，負債務不履行之責，自不可採，是原告請求被告給付其訴之聲明項所示之款項及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國107年4月24日
民事第六庭法官趙伯雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月24日
書記官王敏芳