裁判字號：臺灣高等法院102年上易字第77號民事判決
裁判日期：民國102年07月09日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高等法院民事判決102年度上易字第77號上訴人 洪茹玉 訴訟代理人 呂國輝 上訴人 許榮富 訴訟代理人 許美惠 上列當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於中華民國101年8月17日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1793號第一審判決，各自提起上訴，本院於102年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用各自負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。
二、上訴人即被上訴人洪茹玉（下稱洪茹玉）於原審之聲明為：被上訴人即上訴人許榮富（下稱許榮富）應給付洪茹玉新臺幣（下同）55萬4,320元，及自民國100年5月10日變更聲明狀繕本送達之翌日起至返還坐落臺北市○○區○○段0○段0000地號土地（下稱系爭土地）之日止，按月給付洪茹玉9,238元（原審卷㈢第9頁）。洪茹玉向本院提起上訴後，其上訴聲明為：㈠原判決不利於洪茹玉部分廢棄。㈡許榮富應再給付洪茹玉53萬3,706元，及自100年5月10日起至101年7月26日止，按月給付洪茹玉9,238元；並自101年7月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付洪茹玉1,847元（本院卷第13頁）。嗣於本院審理期間，洪茹玉將上開聲明變更為：㈠原判決廢棄。㈡許榮富應再給付洪茹玉55萬4,320元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年4月30日）起至返還系爭土地之日止，按月給付洪茹玉9,238元（本院卷第107、139、201頁），核均屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、洪茹玉主張：系爭土地為伊所有，許榮富未經伊同意，占用系爭土地41平方公尺，並於其上搭建房屋即門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭房屋）。依民法第184條、第179條及第126條規定，伊得請求許榮富返還自起訴狀繕本送達之日起回溯五年及自送達翌日起至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利及賠償伊相當於租金之損害。
系爭土地之申報地價於99年1月前均為每平方公尺2萬7,040元，99年1月為2萬7,200元，伊均以每平方公尺2萬7,040元計算。依土地法第97條及第105條規定，按系爭土地申報地價年息10%計算5年，許榮富應給付伊55萬4,320元，及按月給付伊9,238元。並聲明：㈠許榮富應給付洪茹玉55萬4,320元，及自100年5月10日變更聲明狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付洪茹玉9,238元；㈡願供擔保，請准宣告假執行（洪茹玉其餘對 陳玉春 、 曾昭榮 、 曾彥文 、 曾兆祥 、 林嘉勝 、 黃淑華 、 鄭羽珊 、 陳麗瑛 、 陳素雲 、陳麗麗、 陳智安 、 陳智雄 、 劉陳珠 、 吳初枝 等人起訴部分，均已確定，不再贅述）。
二、許榮富則抗辯：㈠訴外人 李厚慶 原為臺北市○○區○路段0000000000000地
號土地（以下合稱339地號等土地）之所有權人，伊父 許炳奎 自臺灣光復前即向李厚慶承租其中339地號土地興建房屋（門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○○號〈即系爭房屋〉、50號〈占有人為 許振昌 ，已另與洪茹玉成立和解〉），均未辦保存登記。嗣李厚慶於59年6月15日欲出售339地號土地，曾通知承租人許炳奎是否優先承買，惟未能達成價金之意思合致。李厚慶於61年6月1日以136萬4,000元將339地號土地出售予訴外人楊 王瓊珠 ，並於62年1月3日辦理移轉登記。嗣339地號土地於62年1月16日分割出339-1、339-2、339-3、339-4及339-5地號等5筆土地。許炳奎死亡後，由伊與許振昌分別繼承上開46號、50號房屋。
㈡許炳奎得悉李厚慶將339地號土地售予 楊王瓊珠 ，於62年3月
19日向臺北市建成地政事務所申請禁止339地號等土地及由339地號土地所分割出之339-1、339-2、339-3、339-4及339-5地號等土地之移轉登記。因李厚慶於此際死亡，許炳奎與楊王瓊珠及訴外人即李厚慶之繼承人 李泰興 協商，決議由許炳奎與楊王瓊珠就339地號等土地訂立買賣契約，許炳奎將原應給付予楊王瓊珠之價金中之100萬元，於62年12月27日逕給付李泰興，以代楊王瓊珠清償其原應給付李厚慶之買賣價金，並由訴外人即李泰興之配偶（許榮富於原審誤為李泰興之母） 林英里 開立收據。嗣於63年5月24日，許炳奎與楊王瓊珠及訴外人 周文星 就339地號等土地訂立買賣契約，價金200萬元，扣除許炳奎已給付李泰興之100萬元，另100萬元逕交付楊王瓊珠及周文星，並立附約載明「原業主李厚慶應辦未辦手續，由甲方（即許炳奎）逕洽原業主方面負責辦理」。許炳奎因已付清全部價金，為避免辦理移轉登記廢時，再與楊王瓊珠及周文星就339地號等土地訂立地上權設定契約，約定地上權不定期限亦不支付地租。李泰興於63年6月10日出具同意書，願配合339地號等土地移轉登記予楊王瓊珠、周文星，並由李厚慶之配偶李 林月娥 任保證人。嗣 李林月娥 、李泰興、林英里等人於63年11月8日向許炳奎承諾願無條件配合辦理土地移轉登記等事宜，許炳奎乃向臺北市建成地政事務所撤銷禁止移轉登記之申請。
㈢上開339-3地號土地於66年5月31日經實施地籍圖重測改為臺
北市○○區○○段0○段00地號，再於77年11月30日分割出42-1地號（即系爭土地）。許炳奎基於系爭土地之增值稅負擔甚鉅及使用類別為路地等考量，迄未辦理系爭土地所有權移轉登記，洪茹玉始得於94年10月13日登記為系爭土地所有權人。
㈣系爭土地可認係李厚慶與許炳奎基於租賃關係而成立間接之
買賣關係，依舉重明輕法理，可解為買賣雙方就系爭土地有繼續租賃意思，並以買賣價金充作租金而一次付訖。雖地上權設定契約未為登記，惟可佐證許炳奎就系爭土地之租賃關係仍繼續存在。李厚慶於臺灣光復前將系爭土地交付許炳奎建築房屋，屬不定期基地租賃，且期限應至系爭房屋不堪使用時消滅。系爭房屋現仍基於租賃關係而繼續占用系爭土地，非無法律上原因，且因租金已一次付訖， 伊無庸 再給付任何租金。
㈤通常支付使用土地之代價，係按土地公告地價年息3%計算，洪茹玉按系爭土地申報地價年息10%計算，顯屬過高。
㈥聲明：⑴洪茹玉之訴及假執行之聲請均駁回；⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審判決許榮富應給付洪茹玉2萬614元，及自101年7月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付洪茹玉7,391元，並駁回洪茹玉其餘之訴。兩造均不服，分別提起上訴。洪茹玉之上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡許榮富應再給付洪茹玉55萬4,320元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付洪茹玉9,238元。許榮富除補稱：㈠許炳奎之原意即在買受系爭土地，不可能在買賣契約上記載以買賣價金充作租金之意，且李泰興或李厚慶之其他繼承人從未向許炳奎或伊請求給付租金，可見買賣雙方有默示合意以買賣價金充作租金且一次付訖之意；㈡洪茹玉行使權利，有違誠實信用原則；㈢洪茹玉明知或可得而知系爭土地之前手李厚慶及其繼承人已同意許炳奎使用系爭土地，仍受讓系爭土地，非善意之第三人，亦應受該同意使用之拘束；㈣縱認伊應給付相當於租金之不當得利，依系爭土地附近之承租行情，亦應以土地總價年息3%為適當等語外，並上訴聲明：㈠原判決不利於許榮富部分廢棄。㈡上開廢棄部分，洪茹玉在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、洪茹玉主張其為系爭土地之登記所有權人，許榮富為系爭房屋現占有人，系爭房屋占有系爭土地面積41平方公尺等事實，業據提出土地登記簿謄本、勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖為證（原審卷㈠第7頁、卷㈡第206、216頁），並為許榮富所不爭執，堪信為真實。洪茹玉主張許榮富無權占有系爭土地，應給付相當於租金之不當得利及損害賠償等語，則為許榮富所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審究者為：㈠許榮富現占有使用之系爭房屋是否無權占有系爭土地？㈡許榮富現占有使用之系爭房屋，是否構成侵權行為？㈢洪茹玉依不當得利之規定為請求，是否有違誠實信用原則？㈣許榮富應給付之不當得利或賠償金為若干？
五、本院得心證之理由：㈠許榮富現占有使用之系爭房屋是否無權占有系爭土地？
⑴許榮富抗辯其父許炳奎已向楊王瓊珠購買系爭土地乙節，
業據提出土地登記簿謄本、出賣土地通知書、陳情書、李厚慶與楊王瓊珠訂立之不動產買賣契約書、62年3月19日申請書、臺北市建成地政事務所函、李厚慶遺囑、林英里出具之收據、許炳奎與楊王瓊珠、周文星訂立之土地買賣契約及附約、地上權設定契約、李泰興之同意書、李林月娥、李泰興及林英里之承諾書、申請撤銷禁止移轉登記之申請書等為證（原審卷㈠第92-143頁）。上開文件上分別蓋有臺北市雙園區公所、建成地政事務所及見證律師章，且互核與土地移轉情形相符，固堪認屬真正。惟按「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人」、「物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付，原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害，不得請求為移轉該物所有權之行為」（最高法院83年台上字第3243號、30年上字1253號判例要旨參照）。縱許榮富上開所抗辯關於系爭土地買賣之情節屬實，惟其既自承其父許炳奎並未就系爭土地為所有權移轉登記，則原地主再將系爭土地出售並移轉登記予後買受人，許榮富亦不得以該債之關係對抗後買受人，作為拒絕給付不當得利之理由。然由上開出賣土地通知書所載李厚慶將出售系爭土地之事通知許炳奎，促其於10日內以書面答覆是否行使優先承買權（原審卷㈠第110頁），可見許炳奎確係系爭土地之承租人。再由許榮富所提出厝稅簿影本（原審卷㈢第75-76頁），其上有李厚慶及其配偶李林月娥收租之印文，而依臺灣民間習慣，「厝稅」即為房屋租金之意，堪認系爭房屋占有系爭土地應有不定期租賃關係存在，且許炳奎承租系爭土地並繳納租金。雖系爭土地嗣由許炳奎買受，然未為移轉所有權登記，許炳奎與原所有權人並未約定原租賃關係因買賣而消滅，應認原不定期租賃契約仍有效存在。至於許炳奎與楊王瓊珠、周文星所簽訂之地上權設定契約，固記載楊王瓊珠及周文星願以339地號土地設定地上權予許炳奎，雙方同意不訂定期限亦不支付地租（原審卷㈠第131頁），惟與租賃關係無涉，難認許炳奎與原所有權人就系爭土地已變更為無償使用借貸關係。
⑵按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，89年5月5日修正施行前民法第425條定有明文。系爭房屋承租系爭土地之時間係於89年5月5日民法債編修正施行前，基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，維護法之安定性，應認於民法債編修正施行前成立之租賃契約，即無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照）。系爭房屋占有系爭土地乃因租賃關係存在，該租賃關係並對系爭土地之受讓人洪茹玉繼續存在，許榮富管領之系爭房屋占有系爭土地即係本於租賃關係之有權占有而非無權占有。
⑶系爭房屋承租系爭土地自63年間起未繳納租金，經洪茹玉
於98年2月25日以存證信函催告許榮富於7日內繳納，逾期未繳則終止租賃契約， 許榮富業 於98年2月27日收受該存證信函，有存證信函及回執可稽（原審卷㈣第173、175頁），許榮富亦不爭執其繳租係至62年間止（本院卷第151頁背面）。觀之許炳奎與楊王瓊珠、周文星訂立之土地買賣契約及附約（原審卷㈠第127-130頁），其上並無以買賣價金充作租金等文義之記載，許榮富復未提出其他證據以資證明，無從認許榮富所抗辯其父許炳奎已買受系爭土地並付清價金，雙方約定以買賣價金充作租金而一次付訖乙節為可信。洪茹玉業於101年5月2日以民事準備書㈡狀送達為終止租賃契約之意思表示，而該民事準備㈡狀已於101年5月2日言詞辯論期日由許榮富當庭收受（原審卷㈣第167頁），堪認洪茹玉因許榮富未給付租金已合法終止兩造間就系爭土地之不定期租賃契約。系爭房屋自101年5月3日起占有系爭土地，即屬無權占有。又許榮富之父許炳奎已與系爭土地原所有權人成立買賣契約，卻長期未為移轉所有權登記請求，許榮富知悉上情，遲至本件訴訟於原審審理中始主張優先承買權，非但其權利之行使有違民法第148條規定之誠信原則；且許榮富並未說明其係對何出賣人行使優先承買權，亦未提出任何證據證明其已對系爭土地何出賣人行使優先承買權。許榮富抗辯其對系爭土地有優先承買權云云，難予採認，尤難認其管領之系爭房屋有權占有系爭土地。
㈡許榮富現占有使用之系爭房屋，是否構成侵權行為？
許榮富係因其父許炳奎與系爭土地前所有權人之買賣而認其無庸給付租金，已如上述。許炳奎並與楊王瓊珠、周文星就系爭土地訂立買賣契約，則許榮富主觀上應無侵權行為之故意或過失。洪茹玉另依民法第184條規定請求許榮富賠償損害，應非可採。
㈢洪茹玉依不當得利之規定為請求，是否有違誠實信用原則？
按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」、「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第148條定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之；若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737號、45年台上字第105號判例要旨參照）。系爭土地係屬洪茹玉所有，許榮富復無合法占有之權源，均如上述。則洪茹玉本於所有人之地位行使不當得利返還請求權，乃權利之正當行使，難認其行使權利違反誠實信用原則。
㈣許榮富應給付之不當得利或賠償金為若干？
⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益」，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。許榮富自101年5月3日起無權占用系爭土地，且占用面積為41平方公尺，有臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖可參（原審卷㈡第216頁）。則許榮富受有相當於租金之利益，致洪茹玉受有相當於租金之損害。洪茹玉依民法第179條不當得利之規定，請求許榮富自101年5月3日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。
⑵次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價年息百分之十為限」，土地法第97條第1項定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之。而土地法第97條規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，建築物價額係依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法第148條及土地法施行法第25條所明定。系爭土地位於臺北市萬華區，交通方便及生活機能尚稱良好。本院斟酌許榮富利用系爭土地建築房屋居住使用之經濟價值等情狀，認其所受相當於租金之利益，以申報地價年息8%計算，方為合理。許榮富雖抗辯財政部國有財產署北區分署出租坐落臺北市○○區○○段之國有土地，租金係按土地申報地價3%計算，系爭土地應比照計算云云，惟本件許榮富使用系爭土地之情形與承租國有土地不同，難予比附援引。洪茹玉主張應以申報地價年息10%計算，尚屬過高。
⑶系爭土地歷年來之申報地價，99年1月起為每平方公尺2萬
7,215.2元，96年1月起為每平方公尺2萬7,049元，93年1月起為每平方公尺2萬7,040元，有土地登記第二類謄本、地價第二類謄本可考（原審卷㈠第216、217頁）。洪茹玉僅請求依每平方公尺2萬7,040元計算，並無不合。洪茹玉得請求 陳榮富 給付自終止租賃契約日即101年5月3日起至原審言詞辯論終結日即101年7月26日止共2月24日之不當得利為2萬614元（27,040元×41平方公尺×8%÷12月＝7,391元〈元以下四捨五入，以下同〉；27,040元×41平方公尺×8%÷365日＝243元；7,391元×2月＝14,782元；243元×24日＝5,832元，14,782元＋5,832元＝20,614元）。而自101年7月27日起至返還系爭土地之日，許榮富按月應給付洪茹玉7,391元。
六、綜上所述，洪茹玉請求許榮富給付2萬614元，及自101年7月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付洪茹玉7,391元，洵屬有據，應予准許。洪茹玉逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。原審就上開應予准許部分，為許榮富敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當擔保金額予以宣告假執行及免為假執行，核無不合。洪茹玉上訴意旨請求將原判決廢棄（包括其勝訴部分），許榮富上訴意旨指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年7月9日
民事第十四庭
審判長法官林金村
法官陳秀貞法官王麗莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年7月9日
書記官余姿慧