裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第1793號民事判決
裁判日期：民國101年03月30日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第1793號原告 洪茹玉 訴訟代理人 游朝義 律師複代理人 高志嘉 被告 許振昌
陳月嬌 兼上一人訴訟代理人 黃忠儀 上列當事人間返還不當得利事件，本院於100年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴後為訴之變更、追加（見本院卷二第110頁、卷三第9頁），核屬擴張及減縮訴之聲明，且不甚礙訴訟終結，被告復對之無異議而為本案言詞辯論，於法自無不符，應予准許。
二、原告主張：㈠系爭坐落臺北市○○區○○段4小段42、42-1、51、51-1
、51-2、51-3地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，詎被告未經原告同意占用並於其上搭建建築物。
㈡依民法第184條、179條、126條規定，原告自得請求被告
返還相當於租金之不當得利及賠償原告相當於租金之損害，故原告請求自書狀繕本送達被告之日起回溯五年及自送達被告翌日起至返還系爭土地之日相當於租金之不當得利。
㈢被告黃忠儀、陳月嬌共同無權占有，依民法第185條共同侵權規定應負連帶損害賠償責任。
㈣系爭土地申報地價於99年1月前均為每平方公尺新臺幣（
下同）27,040元，99年1月提高為27,200元，原告均以每平方公尺27,040元計算。依土地法第97條、第101條規定，被告許振昌所有臺北市○○路○段○○巷○弄○○號房屋占有42-1地號土地，占用面積42平方公尺，按年息10%計算5年共為567,840元，每月應給付之不當得利為9,464元。被告黃忠儀、陳月嬌所有臺北市○○路○段○○巷○弄○號A房屋占有51-3地號土地，占用面積14平方公尺，按年息10%計算5年共為189,280元，每月應給付之不當得利為3,154元等語。
並聲明：被告許振昌應給付原告567,840元及自100年5月10日書狀送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告9,464元；被告黃忠儀、陳月嬌應連帶給付原告189,280元及自100年5月10日書狀送達之翌日起至返還土地之日止按月給付原告3,154元；願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告許振昌則以：㈠訴外人 李厚慶 原為臺北市○○區○路段339、340、340-1
地號土地之所有權人，被告許振昌之父 許炳奎 自臺灣光復前即向李厚慶承租上開339地號土地興建房屋（臺北市○○路○段○○巷○弄49、50號房屋），均未辦保存登記，於許炳奎死亡後，由被告 許榮富 與許振昌分別繼承上開房屋。嗣李厚慶於59年6月15日欲售上開土地曾通知承租人許炳奎是否優先承買，然李厚慶開價甚高達200萬5,535.7元非許炳奎所能負擔，乃向李厚慶陳情，希望酌予減價，惟李厚慶竟於61年6月1日以136萬4,000元將上開土地全部售予訴外人 楊王瓊珠 ，並於62年1月3日辦理移轉登記，而其中339地號土地於同年月16日另分割出339-1、339-2、339-3、339-4、339-5地號土地。
㈡許炳奎於得知李厚慶以低價將上開土地全部售予楊王瓊珠
後認為渠等所有房屋均在上開土地上，自有取得房屋建築基地所有權之必要，遂於62年3月19日向臺北市建成地政事務所申請禁止關於上開土地之移轉登記，又因李厚慶業於此際死亡，許炳奎僅得與楊王瓊珠及李厚慶之繼承人 李泰興 進行協商，最後決議由許炳奎與楊王瓊珠再就上開土地訂立買賣契約，並將本應給付予楊王瓊珠之價金其中100萬元由許炳奎直接給付李厚慶關於上開土地之繼承人李泰興以代楊王瓊珠清償本應對李厚慶給付之買賣價金。許炳奎於62年12月27日先給付李泰興100萬元，並由李泰興之母 林英里 開立收據，嗣於63年5月24日與楊王瓊珠訂立買賣契約，價金200萬元，扣除已給付予李泰興部分，另100萬元直接交付予楊王瓊珠及 周文星 ，並立附約載明原業主李厚慶應辦未辦手續，由許炳奎逕洽原業主方面負責辦理。許炳奎因價金已全部付清，為避免辦理移轉登記曠日廢時或可能橫生枝節，故雙方同時就上開土地訂立土地權設定契約，並約定不定期限，亦不必支付地租，李泰興於63年6月10日亦出示同意書表示願意完全配合上開土地移轉登記予楊王瓊珠、周文星，並由李厚慶之配偶李 林月娥 保證在案，嗣 李林月娥 、李泰興、 林英里復 於63年11月8日向許炳奎承諾願無條件配合過戶登記等事宜，許炳奎乃向建成地政事務所撤銷禁止移轉登記之申請。
㈢上開393-3地號土地於66年5月31日經重測後，改為臺北市
○○區○○段○○段○○○號，再於77年11月30日分割出42-1地號，復經行政區調整即○○○區○○段○○段○○○○○號土地，而系爭42-1地號土地許炳奎基於土地增值稅負擔甚鉅及使用類別為路地等考量，迄今未辦理所有權移轉登記，方使原告得於94年10月13日取得土地所有權。
㈣系爭42-1地號土地可認為李厚慶係與許炳奎成立間接之買
賣關係，且此買賣關係乃基於租賃關係而來，依舉重以明輕法理，可解為雙方就系爭土地有繼續租賃意思，並以買賣價金充作租金之而一次付訖，又地上權設定契約最終雖未為地上權登記，惟可佐證許炳奎於系爭土地上之租賃關係仍繼續存在。李厚慶於光復前將系爭42-1地號土地交付許炳奎建築房屋自屬不定期基地租賃，且期限應至房屋不堪使用時消滅，故系爭50號房屋現仍基於租賃關係而繼續占用系爭42-1地號土地，非無法律上原因，因租金已一次給付，被告許振昌無庸再給付任何租金，原告請求為無理由。又按照公告地價10%計算不合理，通常是以3%計算等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
四、被告黃忠儀、陳月嬌則以：3號房屋共有兩間，其中一間原來是 黃陳萬 所有，他是被告黃忠儀之祖父， 黃來發 為被告黃忠儀之父親， 曾溪水 是另一間的所有人，臺北市○○路○段○○巷○弄○號A房屋有繳地租，買主買土地時並未告知，且50幾年就住在那裏，其餘答辯如被告許振昌之答辯等語，資為抗辯。並聲明：如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
五、兩造不爭執之事項：㈠原告為系爭土地所有權人（見本院卷一第6頁至第10頁）。
㈡被告許振昌為臺北市○○路○段○○巷○弄○○號房屋現占有人
；被告黃忠儀、陳月嬌為臺北市○○路○段○○巷○弄○號A房屋現占有人，上開二房屋均為未辦保存登記之房屋（見本院卷二第206頁、第207頁）。
㈢臺北市○○路○段○○巷○弄○○號房屋占有系爭42-1地號土地
面積42平方公尺；臺北市○○路○段○○巷○弄○號A房屋占有系爭51-3地號土地面積14平方公尺（見本院卷二第216頁）。
六、得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭土地，應給付相當於租金之不當得利及賠償原告之損害云云，已為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件首應審究者為被告現占有使用之房屋是否無權占有系爭土地，以下分述之：
㈠被告許振昌主張其父親已向楊王瓊珠購買系爭土地一節，
業據其提出土地登記簿、出賣土地通知書、陳情書、不動產買賣契約書、申請書、臺北市建成地政事務所函、李厚慶遺囑、收據、土地買賣契約書、附約、地上權設定契約、同意書、承諾書、申請書等件影本為證（見本院卷第92頁至第143頁），本院綜觀上開文件其上有臺北市雙園區公所、地政事務所、見證律師，且互核與土地移轉情形相符，應認係屬真正。
㈡惟按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第
三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人；物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務即屬不能給付，原買受人對於出賣人僅得請求賠償損害，不得請求為移轉該物所有權之行為，最高法院83年台上字第3243號、30年上字1253號民事判例可資參照。承上，縱被告許振昌所稱買賣情節屬實，惟被告許振昌自承其父親並未就系爭土地為所有權移轉登記，則系爭土地再行出售並登記於後買受人，被告許振昌亦不得以該債之關係對抗後買受人，是以，被告許振昌以其父親已購買系爭土地為拒絕給付之抗辯理由，顯不可採。
㈢惟由上開出賣土地通知書（見本院卷一第110頁）可知被
告許振昌之父親許炳奎確係系爭土地之承租人，否則系爭土地之原所有權人李厚慶殊無通知其優先承買之可能，被告許振昌亦提出厝稅簿影本（見本院卷三第76頁）證明系爭西園路2段50巷4弄50號房屋承租系爭土地並繳納租金之事實，此觀之該厝稅簿上有李厚慶及其配偶李林月娥之印文，而依台灣民間習慣，「厝稅」即為房屋租金之意至明，是以，系爭西園路2段50巷4弄50號房屋占有系爭42-1地號土地應係有不定期租賃關係存在，足以認定。又系爭土地雖事後雖由許炳奎買受，然未移轉所有權登記，且許炳奎與原所有權人並未約定原已成立之租賃關係即為消滅，應認原先之不定期租賃契約仍屬有效存在而未消滅。
㈣按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，89年5月5日修正前民法第425條有明文規定，本件系爭西園路2段50巷4弄50號房屋承租系爭土地之時間係早於89年5月5日民法債編修正施行前，則基於保護法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認於民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議參照）。承上，系爭西園路2段50巷4弄50號房屋占有系爭土地乃因租賃關係存在緣故，而該租賃關係迄今仍未消滅，並對受讓人即原告繼續存在，故被告許振昌占有使用之系爭房屋占有系爭42-1地號土地即係本於租賃關係有權占有，而非無權占有，該占有行為當亦非故意或過失之侵權行為，故原告依民法第184條、第179條請求被告許振昌給付不當得利或賠償損害云云，顯屬無據，應予駁回。
㈤至於被告黃忠儀、陳月嬌部分，被告黃忠儀、陳月嬌已提
出厝稅簿、登記謄本影本（見本院卷一第229頁、第230頁）證明系爭西園路2段52巷9弄3號A房屋占有系爭51-3地號土地原因係因有不定期租賃關係緣故，本院觀之該厝稅簿確有原所有權人李厚慶之配偶李林月娥之印文，足見該房屋占有系爭51-3地號土地應係有租賃關係存在，如上所述，依修正前民法第425條規定，該不定期租賃契約對於受讓人之原告仍繼續存在，故被告黃忠儀、陳月嬌占有使用之系爭西園路2段52巷9弄3號A房屋占有系爭51-3地號土地，乃本於租賃關係有權占有而非無權占有，該占有行為自亦非故意或過失之侵權行為，故原告依民法第184條、第179條請求被告許振昌給付不當得利或賠償損害云云，顯屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，被告等占有系爭42-1、51-3地號土地為有權占有而非無權占有，原告依民法第184條、第179條請求被告給付不當得利及賠償其損害，均屬無理由，應予駁回。又原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年3月30日
民事第四庭法官鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月30日
書記官李云馨