裁判字號：臺灣基隆地方法院103年訴字第97號民事判決
裁判日期：民國103年04月22日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院民事判決103年度訴字第97號原告 吳美玉 被告 黎氏超 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟捌佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告與原告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定自民國102年8月20日起，向原告承租基隆市○○區○○路○○○號前庭位置（下稱系爭房屋）經營檳榔店，租賃期間為一年，即自102年8月20日起至103年8月19日止，每月租金為新臺幣（下同）15,000元，應於每月20日以前繳納，並交付押租金30,000元予原告。詎被告自102年12月20日起拒付租金，且積欠水費、電費，復向原告稱欲以押租金抵充租金及水費、電費，已違反租約約定，原告乃於
102年12月27日寄發存證信函，向被告表示終止系爭租約之意。又被告私自更改電錶，電力公司曾派人到系爭房屋查看並更換電錶，被告曾拒絕支付更換電錶費用5,000元。被告於承租期間與他人同居在系爭房屋內，晚上吵架影響到鄰居，且原告懷疑被告有在系爭房屋內從事援助交際，曾請警察來敲門，被告隔很久才應門，故警察未查到證據。爰依民法第440條規定及系爭租約第12條、第13條、第14條、第18條約定終止系爭租約，並聲明：1.被告應將基隆市○○區○○路○○○號房屋全部遷讓交付原告；2.訴訟費用由被告負擔。
三、被告於第一次言詞辯論期日到庭抗辯：被告有向原告承租系爭房屋經營檳榔店，租金繳納至102年11月，在102年12月曾經積欠一期房租，被告於103年1月曾向原告表示欲繳交
102年12月及103年1月份之房租，但原告拒絕收取租金，表示不願繼續出租給被告，且不讓被告再去使用系爭房屋，被告因此不敢再去系爭房屋經營店面。被告亦有寄存證信函給原告，目前被告已經沒有使用系爭房屋，但屋內還有被告的物品等語，並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
四、本院得心證之理由：
(一)原告主張自102年8月20日起將系爭房屋出租予被告，租約一年，每月租金為15,000元，於每月20日以前繳納，押租金30,000元，被告繳納租金至102年11月份止，於102年12月20日未如期給付租金等情，業據原告提出房屋租賃契約書、基隆市○○區000000000000000號調解不成立證明書（理由為當事人未到場）、102年12月27日存證信函為證，此為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
(二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。前開條文既使用「不得」之字眼，應認係屬禁止規定，即禁止出租人在承租人遲付租金之總額未達二個月之租額時即提前終止契約，倘若承租人積欠之租金未達二個月，即不能認出租人有依民法第
440條定期催告並依此催告終止租約之權限；且承租人遲付租金達二個月租額時，出租人仍須先定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付者，出租人方得以上開事由終止租約。另按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。此為民法第71條前段、第111條分別明文規定。
(三)查原告主張被告於102年12月20日起拒付租金，尚積欠水費、電費，且被告私自更改電錶，拒絕支付電力公司更換電錶之費用5,000元，承租期間與他人同居在系爭房屋內，晚上吵架影響到鄰居，又疑似在系爭房屋內從事援助交際，故依系爭租約第12、13、14、18條約定終止系爭租約等情，被告僅自承曾在102年12月積欠一期房租，惟於103年1月份向原告表示欲繳納租金卻遭拒絕等情，是關於原告主張被告有上開行為且構成得終止租約之事由各節，自應由原告負舉證責任。查原告雖提出房屋租賃契約書、郵局存證信函、拍攝電錶之照片2張及基隆市安樂區調解委員會調解書（102年度民調字第51號，原告主張此為兩造間針對電費成立之調解）、調解不成立證明書（103年度民調證字第4號）為證，主張其終止租約係有理由。然而，系爭租約係約定租賃期間自102年8月20日起至103年8月19日止，於每月20日以前繳納該月份租金，雙方亦當庭肯認「每月20日前應繳納之租金，係指12月20日前要繳清12月的租金」，參酌前述約定之租賃期間，堪認兩造真意應係指「102年12月20日前，要繳清自102年12月20日起至103年1月19日止之一個月份租金」。另觀原告提出之郵局存證信函，該信函之郵戳顯示係於
102年12月27日寄送，其內載有「……從102年12月20日起拒付租金，欲以押金抵租金及水電費，已違反房屋租賃契約書第三、四條及第十四條規定『乙方如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋』，限台端於103年元月20日前搬空租處……」，而原告係於103年1月17日向本院提出起訴狀（參起訴狀右上角收文章），求為判決命被告遷讓返還系爭房屋，足見原告之意顯係主張以上開存證信函向原告終止系爭租約，並以系爭租約已終止為由向本院起訴請求被告遷讓返還系爭房屋。而系爭租約第3條記載：「租金每個月15,000元整，乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）。」第4條記載：「租金應於每月20日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方不得藉詞拖延。」僅係約定關於每月租金數額及每月應繳納租金之期限；第14條記載「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋（店屋）……」（甲方指原告，乙方指被告，丙方即乙方連帶保證人欄位係空白，故丙方並不存在）。原告雖以被告在102年12月20日未依約繳納該月份租金及欠繳水費、電費為由，而在存證信函中援引系爭租約第
3、4、14條約定對被告終止系爭租約，惟斯時被告僅積欠一個月之租金，依民法第440條第1項及第2項規定，原告自不得以被告欠繳一個月租金或相關水費、電費為由逕行對被告終止租賃契約。上述第14條約定條款記載「甲方（出租人）得隨時解約收回房屋（店屋）」，顯然已違背民法第44
0條第1項及第2項明定之禁止規定（即禁止出租人在承租人遲付租金之總額未達二個月之租額時即終止契約），故依民法第71條前段、第111條規定，此部分約定條款應屬無效。何況，被告抗辯其於103年1月間曾向原告表示欲繳納10
2年12月及103年1月之二個月租金，遭原告拒絕等情，並提出郵局存證信函為憑（本院卷第36頁），該信函之郵戳顯示係於103年1月27日寄送，內載「……現今本人欲繳交租金，台端欲百般刁難不願收取，並說明不願承租（按：應為出租）上標的物……」等文字，且經原告當庭自陳：「被告後來有向我表示要繳納租金，但是只拿一個月的租金，即12月份的租金，我拒收，我跟被告說，因為我已經向法院提告，所以我拒收」（本院卷第32頁言詞辯論筆錄），對照原告係在103年1月17日（即起訴狀遞交本院之日期）向本院提起本件訴訟，更徵被告抗辯於103年1月曾欲繼續繳納租金，卻遭原告拒絕收受，故發存證信函給原告等情，確屬真實可信。原告於102年12月27日發送存證信函給被告及於103年1月17日提出起訴狀至本院時，被告顯然僅欠繳「自102年12月20日起至103年1月19日止之一個月租金」，103年
1月份（自103年1月20日起至同年2月19日止）租金繳納期限即103年1月20日尚未屆至，該期租金自無給付遲延可言，此參民法第229條第1項「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」規定即明，足認被告並無「遲付租金之總額達二個月租額」之事實，則原告以上開違背法律禁止規定之無效約款（指第14條約定），寄發前述存證信函向被告表示終止系爭租約，其終止權之行使顯然不合法，原告既未遵守民法第440條第1項、第2項之規定（包含「承租人遲付租金總額已達二個月租額」、「出租人已先定相當期限催告承租人支付租金」、「遲延給付已逾二個月，催告期間屆滿後，承租人仍未繳付租金，出租人再向承租人終止租賃契約」等行使終止權之法定要件），應認原告寄發存證信函以終止系爭租約之行為顯屬不合法，無從發生終止租賃契約之法律效力。
(四)此外，系爭租約第12條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」第13條約定「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋（店屋）等情事時，丙方應連帶負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權。」第18條約定「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。⒉租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」前開約款內容顯然均與「終止」租賃契約之要件無關。原告雖主張被告於承租期間在系爭房屋與他人同居，深夜時曾吵架影響鄰居安寧，且懷疑被告有在系爭房屋內從事援助交際等情，惟並未提出任何證據以實其說，此等情事均與民法所定關於租賃契約之法定得終止事由無關，遑論原告援引之上述各約款均非關於何時得終止系爭租約之約定事由，則原告憑此主張得終止系爭租約云云，亦屬無據。
五、綜上所述，原告以上開事由對被告終止租賃契約，並不合法。兩造間之系爭租約迄今未經合法終止，即仍屬有效存在，雙方之租賃關係既未消滅，則被告繼續占用系爭房屋，具有合法權源。從而，原告起訴主張被告應將系爭房屋遷讓交還原告云云，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
七、本件訴訟標的價額業經本院另以裁定核定為180萬元，並據此徵收第一審裁判費18,820元（103年度補字第55號），此外無其他費用支出，是其訴訟費用額確定為18,820元，應由敗訴之原告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年4月22日
民事庭法官張婷妮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年4月22日
書記官莊智凱