宣 示 判 決 筆 錄
101年度北簡字第1924號
原 告 陳明昭
訴訟代理人 江文忠
被 告 永春大樓管理委員會
法定代理人 石儀文
訴訟代理人 邵黎明
上列當事人間101年度北簡字第1924號修復漏水事件，於中華民
國102年3月29日言詞辯論終結，同日下午4時在臺灣臺北地方
法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬玖仟叁佰柒拾伍元及自民國一百
零二年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳拾伍萬玖仟叁佰柒拾
伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之
聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被
告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為
同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2
款、第3款、第7款、第2項分別定有明文。原告起訴時請
求被告應將原告所有之門牌號碼臺北市○○路○○○號15樓（
下稱系爭房屋）屋頂滲漏修復至不漏水狀態及油漆粉刷之原
來狀態，嗣於民國101年8月8日言詞辯論期日變更為請求
被告給付新臺幣（下同）28萬元，又於102年2月22日變更
為請求被告給付889,480元，及自民事陳報狀送達翌日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣又於102年3月
6日具狀變更為被告應給付791,500元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並於10
2年3月29日言詞辯論期日變更利息起算日為自102年2月
28日起算。經查原告所請求之法律關係，均係源於被告所管
理臺北市永春大樓（下稱系爭大樓）屋頂漏水致原告所有之
系爭房屋受有損害之情事，應屬請求之基礎事實同一，且被
告並無異議而為本案言詞辯論，故揆諸上開規定，原告所為
訴訟標的之追加及聲明之減縮或擴張，應予准許。
二、又按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，
不屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續
適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原
法官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論
者，視為已有適用簡易程序之合意。民事訴訟法第435條定
有明文。經查，本件原告為上開訴之變更，以致其訴訟標的
金額，合計已逾50萬元，應適用通常程序，惟本件於原告變
更後依簡易訴訟程序審理，被告不抗辯而為本案之言詞辯論
，應視為已有適用簡易程序之合意，先予敘明。
三、原告主張：原告為被告所管理大樓內系爭房屋之區分所有權
人。因系爭大樓屋頂平臺漏水，原告多次向被告反應，被告
卻置之不理，迄今因漏水情況越發嚴重，導致系爭房屋屋內
油漆剝落、斑駁，多支石灰柱吊掛，裝潢受損。因系爭大樓
屋頂平臺由全體住戶共同使用，為系爭大樓各區分所有權人
共有，依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，對於系
爭大樓屋頂平臺（大樓共用部分）之修繕、管理、維護由被
告為之。經臺灣省土木技師公會派員鑑定，系爭房屋目前確
有滲漏水及潮濕壁癌現況，且研判屋頂滲漏可能沿隔熱磚或
防水層內之間隙，及沿洩水坡度流向邊間，因而造成系爭房
屋滲水之原因，又滲水順勢而下此該建物內部水份積存，結
構體由於與外面之高濕度空氣接觸，且空氣中的濕度經多孔
隙結構漸漸吸入結構體內，再因結構體內部溫度之下降，而
於壁體內凝結成水滴，該水滴再往下流後再漸漸流出，而於
壁面形成析晶現象，即一般俗稱之為壁癌。系爭壁癌之位置
，可知壁癌是在頂樓平臺下方，所造成內壁之壁癌現象，仍
係被告所應負責修繕之部分。準此，原告系爭房屋正上方頂
樓平臺、及室內壁癌，原告請求被告修繕至不漏水狀態並重
新粉刷，應有理由。經原告委請訴外人駿瑩工程實業有限公
司估價，計修復費用為591,500元（共有部分441,500元、
專有部分15萬元）。又被告故意不作為致使室內壁癌橫生，
居住環境品質嚴重下降，造成原告過敏、焦慮、無法安眠，
精神備受折磨，身心極度痛苦；又本件鑑定結果確認系爭房
屋漏水，係因屋頂平臺有裂縫所致，被告惡意否認系爭房屋
之滲漏，顯係故意侵害原告居住安寧之人格利益，且達情節
重大之程度，故原告依民法第195條第1項之規定，請求精
神慰撫金20萬元。綜上，被告既違反其對系爭房屋所屬社區
共有部分之修繕義務，且致原告所有系爭房屋發生損害之情
事，其處理事務顯有過失，並已不法侵害原告之權利，自應
負賠償責任，是原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、系
爭社區住戶規約之約定及侵權行為之法律關係，提起本件訴
訟。並聲明：被告應給付原告791,500元及自102年2月28
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
四、被告則以：系爭大廈頂樓區域防水止漏工程費用之支付，應
依公寓大廈管理條例第10條第2項規定辦理，其費用若區分
所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。依法應經區分
所有權人會議決議之事項，被告無權限自行決議辦理。系爭
大樓第1屆第2次區分所有權人會議決議通過頂樓漏水補助
案，未曾補助者可補助1萬，不再追加並立切結書，已補助
者不再補助。被告於權責範圍內已盡力行為了，89年至96年
之間共為原告施作相關修復漏水多次，估算23萬餘。發生漏
水係因94年住戶與廠商協調，同意頂樓平臺拆除牆角偶雨庇
、漏水部分挖開、破壞屋頂防水層鄰近切斷止水時所造成，
並致系爭房屋漏水，且於施工前與管理人協議：住戶自與廠
商修復協調，達成協議施工部分，其一切後果自行負責。漏
水之原因並非由於被告處理管委會之事務所發生，雖然公共
修繕是被告責任，然原告請求金額之大，未經區分所有權人
會議通過者，非被告所能動支，住戶均非專業人士，說服住
戶以投票通過，還須努力，即程序中的事務不能認定是被告
失職，何況被告已經修繕過了。頂樓平臺為共用部分。由鑑
定報告可知係因隔熱磚老舊，被告之前已為原告修復支出將
近30萬元，並未不理原告。從國宅處轉型到被告管委會，被
告所收的管理費有限，僅憑500元之管理費並不足支付開支
。漏水後，原告應有充裕時間內告知被告，在體內開會表示
異議，原告未遵行之，等拖到損害擴大，要求被告照賠，並
不合理。專有部分，被告並無進行修繕之義務等語置辯。並
聲明：原告之訴駁回。
五、得心證之理由：
㈠按所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不
屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例
第3條第4款定有明文。又共用部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由
公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分
擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所
致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權
人會議或規約另有規定者，從其規定。管理委員會之職務含
共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。亦為同條
例第10條第2項、第36條第2款所明定。故共用部分之修繕
乃屬管理委員會之職務。再參酌系爭社區住戶規約第16條第
1項亦約定：共用部分之修繕，由管委會為之。查系爭大樓
屋頂平臺，係屬系爭大樓之共用部分，為兩造所未爭執，復
有系爭社區住戶規約第2條第2項所明定。故揆之前揭說明
，被告自應就系爭大樓屋頂平臺有修繕、管理、維護之義務
，當無疑義。
㈡本件經兩造均同意送請鑑定之臺灣省土木技師公會派員鑑定
（見本院卷第11頁），鑑定結果認定系爭房屋目前有滲漏水
及潮濕壁癌現況，研判係因「隔熱磚或防水層間因老舊而可
能有縫隙；另270號位於邊間，一般大樓各戶屋頂均相連，
大樓屋頂排水線為由中間部份向邊間角落傾斜排放。本建物
已使用約30年已屬老舊，目前尚有部份住戶屋頂表層及隔熱
磚未有檢修過，研判屋頂滲漏可能沿隔熱磚或防水層內之間
隙，及沿洩水坡度流向邊間為造成270號15樓滲水之原因」
，此有臺灣省土木技師公會101年7月9日（101）省土技
字第2862號鑑定報告書隨卷可憑，且兩造對前開鑑定報告書
均表示沒有意見（見本院卷第30頁），而承前所述，被告對
系爭大樓屋頂平臺有修繕、管理、維護之義務，足見被告就
系爭屋頂平臺確未盡其修繕管理之義務。是以，系爭大樓屋
頂平臺之漏水修繕費用，自應由被告負責以公共基金支付或
由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。被告雖辯
稱發生漏水係因94年住戶與廠商協調，同意頂樓平臺拆除牆
角偶雨庇、漏水部分挖開、破壞屋頂防水層鄰近切斷止水時
所造成，並致系爭房屋漏水，且於施工前與管理人協議：住
戶自與廠商修復協調，達成協議施工部分，其一切後果自行
負責，後並改稱鑑定報告書不能作為證據云云。惟被告提出
之驗收單僅能證明原告訴訟代理人當時有簽認訴外人桓輝企
業有限公司就屋頂修漏隔熱工程已完工，尚無從據此認定被
告此後無管理維護屋頂平臺之義務之意，故原告縱曾為前開
驗收單，亦無解於被告依法應負之修繕、管理、維護義務。
至被告提出之其他資料益可證明系爭大樓屋頂平臺之前即有
漏水問題存在。又兩造已合意就系爭房屋漏水發生之原因及
損害額之算定，送請臺灣省土木技師公會鑑定結果，亦即兩
造間就本件訴訟已成立證據契約，僅於鑑定結果有不當或判
斷錯誤之情形發生時，被告始能否認上開證據契約之效力。
惟被告並未舉證前開鑑定結果有何不當或判斷錯誤之情形，
故兩造仍應受臺灣省土木技師公會就本件鑑定結果之拘束。
而承前所述，本件經鑑定結果認係因隔熱磚或防水層間老舊
而有縫隙，及沿洩水坡度流向位於邊間之270號，導致系爭
房屋滲水，況被告所提證據並未能證明前開情事，更無法證
明系爭房屋漏水係可歸責於原告或其他住戶，故被告此節辯
解，殊無足採。
㈢被告另辯以系爭大樓第1屆第2次區分所有權人大會決議通
過頂樓漏水補助案，未曾補助者可補助1萬，不再追加並立
切結書，已補助者不再補助；被告於89年至96年之間共為原
告施作相關修復漏水多次，估算23萬餘云云。然按民法第56
條第2項規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效
。」。又區分所有權人會議之決議內容，違公寓大廈管理條
例或住戶規約之法律效果，公寓大廈管理條例未有明文規定
，惟區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思
機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係
事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之
行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同
，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類
推適用民法第56條之規定。本院審酌一般專有部分之樓地板
漏水之情形，其維修費用雖由樓地板上下方之區分所有權人
共同負擔，但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致
者，由該區分所有權人負擔（見公寓大廈管理條例第12條之
規定）。原告系爭房屋之天花板為原告專有、系爭大樓屋頂
平臺則為共用部分，而本件係因隔熱磚或防水層間老舊而有
縫隙，及沿洩水坡度流向位於邊間之270號，導致系爭房屋
滲水，而共用部分之修繕維護本係委理委員會即被告之職責
，被告未修繕維護共用之屋頂平臺致漏水，系爭大樓區分所
有權人會議通過未曾補助者可補助1萬，不再追加並立切結
書，已補助者不再補助之決議，顯然悖離公寓大廈管理條例
第10條第2項規定公寓大廈共用部分之修繕維護原則上應由
管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，無異允
許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決
議或約定，自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，
殊非法之所許，而依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民
法第56條第2項規定，應認該區分所有權人會議決議之內容
顯失公平，依法應屬無效。是被告以此為辯，即難憑採。又
被告為系爭大樓之管委會，平時即收取管理費用擔任社區管
理、維護、修繕之責任，對於住戶因公共區域瑕疵所致之問
題，應運用管理費用收取之基金代表全體共有人履行修繕共
用區域設施之義務，被告辯稱無權限自行決議辦理云云，亦
不得解免對該修繕義務之責任。
㈣按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反
保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證
明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。被
告對於系爭大樓共用部分即系爭大樓屋頂平臺既疏於維護管
理，係違反其對系爭大樓共用部分之修繕管理義務，致系爭
大樓屋頂平臺及原告所有之系爭房屋發生損害，其處理社區
事務顯有過失，並已不法侵害原告之權利至明。又按負損害
賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他
方損害發生前之原狀，債權人並得請求支付回復原狀所必要
之費用，以代回復原狀，民法第213條定有明文。從而，原
告依侵權行為之法律關係，訴請被告賠償系爭大樓屋頂平臺
及系爭房屋回復原狀之必要修復費用，自屬於法有據。經查
，臺灣省土木技師公會建議，系爭大樓屋頂平臺最佳修復方
式為將防水層打到原有結構體，重新施作5-7層防水隔熱層
，惟考量住戶預算及管委會修繕補助費用之拮据，建議打除
至屋頂原有之隔熱磚後，施作1-2層防水層，於其上再施作
斷水層，以避免相鄰屋頂住戶之滲漏流向270號，而導致防
水施工無效，修復漏水費用估算為161,301元，有臺灣省土
木技師公會101年7月9日（101）省土技字第2862號鑑定
報告書隨卷足稽。而系爭房屋因漏水受損害回復原狀之方式
及所需必要費用，經臺灣省土木技師公會鑑定估算，其修復
方式建議將系爭房屋室內坪頂及牆面滲漏隆起剝落者打除、
粉刷補平、批土及PVC漆粉刷，並補強鋼筋混凝土柱、樑、
版、牆之裂縫，修復地板損傷及磁磚剝落，並賠償櫥櫃損壞
部分，修復費用估算為83,074元，亦有臺灣省土木技師公會
101年11月26日（101）省土技字第5141號鑑定報告書隨卷
可參。是原告請求244,375元之費用，於法有據，應予准許
。逾此範圍，無從准許，應予駁回。至被告雖抗辯漏水後，
原告應有充裕時間內告知被告，在體內開會表示異議，原告
未遵行之，等拖到損害擴大，要求被告照賠，並不合理云云
。然按民法第217條第1項固規定，損害之發生或擴大，被
害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，惟仍應由
主張者就其有利之被害人與有過失事實負舉證責任。原告於
起訴狀主張兩年來多次向被告反應，為被告所不爭執，顯已
多次促請被告處理，並未怠於通知被告修繕。況被告迄未舉
證證明原告對於損害之發生或擴大有何與有過失及因果關係
之情，是被告此部分所辯，亦無足採。
㈤再按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私
、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖
非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條
第1項前段定有明文。又居住安寧為我國最高審判機關最高
法院承認人格法益（最高法院92年台上字第164號判例要旨
可參），是如不法侵害他人之居住安寧而情節重大者，被害
人亦得依民法第195條第1項前段，就其所受非財產上之損
害，請求加害人賠償。本件因被告疏於維護系爭大樓公共區
域，致系爭房屋有滲漏水及潮濕壁癌現象，已如前述，堪認
上開現象確足以影響原告居住品質，造成原告生活上相當程
度之不便利，心理上亦因環境潮濕受有健康疑慮之壓力，實
已超出一般人社會生活所能容忍之程度，原告精神確已受有
損害，且屬情節重大甚明，本院審酌漏水之期間、範圍、程
度、原告所受精神上痛苦以及原告財產所得情形，認原告請
求被告賠償慰撫金20萬元，嫌屬過高，應予核減為15,000元
方為公允，其逾此數額之請求，未能准許。
㈥從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定及侵權行
為之法律關係請求被告244,375元回復原狀之費用、15,000
元精神慰撫金，合計共259,375元，及自102年2月28日起
至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理
由，應予准許，逾此範圍，尚屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不再一一論述。
七、本件原告勝訴部分係民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，職權宣
告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官李易融
法官沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月29日
書記官李易融