裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第1456號民事判決
裁判日期：民國109年09月15日
裁判案由：減少價金等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第1456號原告 何淑雲 訴訟代理人 陳彥旭 律師被告 江青釗 訴訟代理人 尹純孝 律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國109年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。又民事訴訟法第第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471號判決意旨參照）。查，原告原以民法第359條、第179條規定，主張其向被告購買位於新北市○○區○○街巷000號1樓及2樓之房屋（下稱系爭房屋），有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，請求減少價金，並聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」等語（見本院卷第11、139頁），嗣於民國109年6月
5日以民事準備㈡狀縮減請求減少價金為132萬元，並主張原告因被告爭執系爭房屋瑕疵狀況，而為保存系爭房屋瑕疵之現況，俾利本件鑑定與估價，致暫時無法完成系爭房屋修繕而居住，逐生每月18,500元租金之瑕疵結果損害，而追加民法第227條第2項為本件請求權基礎等語（見本院第555至559頁）。又於109年7月27日以民事綜合辯論意旨狀，變更聲明為：「被告應給付原告1,542,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」等語（見本院卷第587頁）。再於本院109年8月4日言詞審理程序中，當庭以言詞變更利息部分聲明為：「被告應給付原告1,542,000元，及其中132萬自起訴狀繕本送達翌日起，222,000元自109年6月10日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」等語（見本院卷第603頁）。經核原告上開請求權基礎之追加，與原先聲明為同一基礎事實；又上開擴張或縮減請求金額聲明部分，則係屬擴張或縮減應受判決事項之聲明，均與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告於103年5月11日，向被告購買系爭房屋及其基地，約定總價金為1,650萬元，兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。兩造並於同年6月13日辦理移轉建物及土地登記之過戶，並完成交屋。嗣於108年3月，原告委託土木師傅就系爭房屋進行整修，發現系爭房屋牆壁有滲水、混泥土有剝落等現象。逐於同年4月22日委託厚昇工程顧問有限公司（下稱厚昇公司）對系爭房屋之氯離子進行鑑定，並由房屋三處取樣檢驗，經檢驗後氯離子含量竟分別高達1.973、2.177、2.158（㎏／㎥），其混凝土氯離子含量均高於87年6月25日後之CNS3090國家安全標準0.
3㎏／㎥，及83年7月22日至87年6月25日之國家安全標準
0.6㎏／㎥。又於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。而房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值，即房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，將會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，水泥塊剝落等情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。而系爭房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，已導致混凝土剝落、鋼筋裸露等狀況，影響系爭房屋之結構安全，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，應認為物之瑕疵。且按系爭契約第5條第6款之約定：「簽約後，賣方就買賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋超過標準值或建物主結構損壞達危樓標準者，買方得主張解除契約」，故兩造於締約時，亦已將「海砂屋」視作為「物之瑕疵」之解除契約事由。又系爭房屋受氯離子含量過高瑕疵影響所產生之價金減損比例，依勤茂不動產估價師事務所估價報告（下稱系爭估價報告）所示為8%（計算式：1,458,989÷19,038,001≒0.08，小數點第2位以下四捨五入）。是依系爭契約之價金1,650萬元計算，原告請求減少買賣價金之8%即132萬元（計算式：1,650萬元×8%＝132萬元）。此外，原告於108年5月10日起訴時起，至109年4月28日收到鑑定報告日止，共計12個月，因被告爭執系爭房屋瑕疵狀況，原告為保存系爭房屋瑕疵之現況，俾利本件鑑定與估價，致暫時無法完成系爭房屋修繕而居住。逐以每月18,500元之租金代價，承租坐落新北市○○區○○路○段000巷00弄00號5樓房屋，供作暫時住居與放置物品之地點。故此段期間無法實際居住之「瑕疵結果損害」發生，係因系爭房屋之瑕疵所致，被告亦應負責。為此，爰依民法第359條、第179條規定，請求減少價金並返還應減少價金之不當得利；依同法第227條第2項，請求瑕疵結果損害。並聲明：被告應給付原告1,542,000元，及其中13
2萬自起訴狀繕本送達翌日起，其中222,000元自109年6月10日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息；且 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告起訴雖以系爭契約書第5條第6款及其附件房地產買賣
標的現況說明書中有關氯離子之約定而為主張，惟上開兩條款均係原告得據以「解除契約」之特別約定；原告既非以前揭合約條款中之「氯離子超過一定標準」之條件主張解除契約，而係以民法第359條第1項為請求權基礎訴請減少價金，本件自應依民法物之瑕疵相關規定予以審酌。
㈡鈞院囑託社團法人新北市土木技師公會（下稱土木技師公會
）就系爭房屋結構體鋼筋混擬土之氯離子含量是否超過國家標準？是否已達影響房屋結構安全性進行鑑定，其鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）並未有認定系爭房屋屬於「高氯離子建築物」，並認系爭房屋結構安全性亦未受影響。至於系爭鑑定報告建議系爭房屋結構宜做適當補強，原因則係「因屋齡已達30年」，而非因系爭房屋「為高氯離子建築物」。且系爭房屋為5樓建築之1、2樓，整棟建物應屬同一批建材、同一批混凝土所起造，惟就系爭鑑定報告氯離子含量檢測採樣之6個數據中，僅有1個數值稍微偏高（即1樓樓板有
1處取樣點之檢測值為1.080㎏／㎥），實屬有疑。又單一採樣點含氯量較高之原因實多，例如於混凝土現場預拌時係加入含氯量較高之自來水，即有可能出現攪拌不均勻以致單一採樣點偏高之情形。此亦為高氯離子建築物檢測時，須有一定比例之樓層檢測需超過標準之比例規定。是上開測量採樣中之「極端值」（統計上又稱為「離群值」），實屬化學實驗測量中無法避免之誤差值。又如扣除此變異較大之極端數據，其餘5個數據分佈皆相當接近，平均值為0.533，就30年屋齡之中古屋而言即屬正常，亦未超過經濟部83年所訂之標準參考值0.6㎏／㎥。此亦即系爭鑑定報告中說明：「…依檢測數據研判…局部氯離子含量稍偏高…」等語之意。準此，系爭房屋並非原告所主張之高氯離子建物（即俗稱海砂屋），經鑑定後亦並非具「欠缺安全可居住之結構」或「缺乏房屋效用」等瑕疵，即系爭房屋並無通常效用減損之瑕疵。
㈢又縱使原告依系爭契約第5條第6項及現況說明書，主張若
氯離子超過約定標準即得解除契約，而其僅主張減少價金並非無理等語。惟系爭契約第5條第6項為「瑕疵擔保責任」之約定，細察該條項之文意，係將「重大瑕疵」明確定義為「經政府許可之相關單位檢測確認為『輻射屋』、『海砂屋超過標準值』或『建物主結構損壞達危樓標準』者」三大種類，其嚴重性應屬相類似，故約定在發見此類重大瑕疵時，買方得主張解除契約。而買賣當時所簽現況說明書之特約，究其真意係以「氯離子超標」為「高氯離子建築物」或「海砂屋」之認定標準。依本件鑑定結果所示，系爭房屋2樓檢測3處平均值僅為0.4910.6㎏／㎥，並未超過0.6㎏／㎥，原告無權依該特約條件而為任何主張。且實務上氯離子檢測值並非被認定為高氯離子建築物或海砂屋之唯一標準，更非絕對影響結構安全而不適居住，此所以法規明文規定需檢測其他項目（如本件之混凝土抗壓強度檢測、混凝土中性化深度檢測及鋼筋保護層厚度檢測等），以確定是否「具有影響結構安全」之重大瑕疵，本件系爭房屋業經土木技師公會鑑定確認結構安全無虞，已如前述，則原告徒以特約之字面解釋，檢測數據之平均值超過標準，主張系爭建物為海砂屋而具有重大瑕疵，並依瑕疵擔保之法理請求減少價金，實非合法合理。
㈣退步言之，縱使系爭房屋有氯離子過高而影響結構安全之瑕
疵，然依系爭估價報告結論，以103年5月間兩造買賣之時點為估定價格日期，系爭房屋無瑕疵時之交易價格為19,038,001元、受該瑕疵影響後之交易價格為17,579,012元，則系爭房屋因有上開瑕疵而致之瑕疵價損為1,458,989元。然系爭房屋價金為1,650萬元，相較系爭估價報告所認定之無瑕疵市場交易價格已減價達2,538,001元（計算式：19,038,001元－16,500,000元＝2,538,001元，減價比例約為13.3%）。是以系爭房屋縱具有瑕疵，原告於買受時，亦未受有任何逾付價金之損失等語置辯。
㈤並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免於假執行。
三、本院得心證理由：原告主張：其於103年5月11日，向被告購買系爭房屋及其基地，買賣價金總價為1,650萬元，兩造並於同年6月13日辦理移轉建物及土地登記之過戶等情，有系爭契約書、土地及建物登記第一類謄本在卷可按（見本院卷第27至41、171至190頁），並為被告所不爭執（見本院卷第576頁），此部分事實，自堪信為真正。原告復主張：系爭房屋之氯離子含量高於國家標準，且已導致混凝土剝落、鋼筋裸露等狀況，影響系爭房屋之結構安全，減少一般房屋所應具備之通常效用，其得依民法第359條、第179條規定，請求減少價金並返還應減少價金之不當得利。又原告亦因被告爭執該瑕疵是否存在，致無法修繕並使用系爭房屋，而產生另行租屋之瑕疵結果損害，其亦得依同法第227條第2項，請求瑕疵結果損害等情，均為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：㈠系爭房屋之氯離子含量是否構成物之瑕疵？㈡系爭房屋因物之瑕疵減損之交易價值為何？原告得否請求減少價金，並請求被告返還？㈢原告請求瑕疵結果損害，有無理由？㈠系爭房屋之氯離子含量是否構成物之瑕疵？⒈按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承
受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，民法第373條、第354條第
1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例、10
3年度台上字第2631號判決意旨參照）。⒉查，系爭房屋經本院囑託土木技師公會就系爭房屋結構體鋼
筋混擬土之氯離子含量是否超過國家標準？是否已達影響房屋結構安全性進行鑑定，經該公會鑑定結果認：「㈠房屋之結構體鋼筋混凝土之氯離子含量是否超過國家標準？⒈有關氯離子含量之國家標準，目前經濟部標準檢驗局國家標準中尚無『硬固混凝土之水溶性氯離子含量』之標準，因此，工程實務上不得已均暫以國家標準CNS3090A2042（預拌混凝土）第19節（新拌混凝土最大水溶性氣離子含量規定）中表10之規定作為參考依據，合先敘明；至於『新拌混凝土最大水溶性氣離子含量規定』，國內在83年7月22日以前尚無國家標準。經濟部標準檢驗局於83年7月22曰修訂之CNS3090A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定）表10規定鋼筋混凝土（一般）須小於0.6㎏／㎥（依水溶法），該表之備註欄註明：『超過0.3㎏／㎥至0.6㎏／㎥時，鋼筋須做防蝕處理』；87年6月25日修訂之CNS3090A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土中最大水溶性氣離子含量規定）表10則規定鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）須小於0.3㎏／㎥。⒉本案依6處混凝土氯離子含量檢測結果分別為一樓：0.533、0.658、1.080與二樓：0.504、
0.283、0.686㎏／㎥；一樓的平均值為0.757㎏／㎥；二樓的平均值為0.491㎏／㎥；⒊依檢測數據研判，混凝土氯離子含量稍有偏高情形，至於氯離子含量是否超過國家標準一節，因78年11月鑑定標的物建造時，尚無新拌氯離子含量國家標準，故無以遵循。」等語，並有該公會108年12月2日新北土木技字第1080002712號鑑定報告書附卷可稽（見本院卷第227頁），是系爭房屋於興建時期，主管機關既尚未對混凝土中氯離子含量訂定國家標準，則系爭房屋是否即有民法第354條所稱之「物有瑕疵」，尚非無疑。
⒊次查，依據臺灣省土木技師公會網頁：上開國家標準係針對
新拌混凝土最大水溶性氯離子含量之規定，並非針對硬固混凝土之水溶性氯離子含量所為之規定，而高氯離子混凝土結構物不一定會出現損害，是否出現損害則與下列因素有關：⑴混凝土之酸鹼（pH）值。若混凝土中之水泥成份高，則鋼筋在混凝土高鹼性（約pH＝12.5~13.6）之環境下，鋼筋表面形成鈍態保護膜，使鋼筋與外界隔離，具有保護鋼筋不被腐蝕之作用（鈍態保護膜可以穩定存在的pH值為10.5）。當混凝土內pH值較高時，則產生鈍態保護膜之反應較強，則混凝土內可容許較多的氯離子含量存在。目前市售混凝土常摻有填加劑或飛灰、水淬高爐石粉等摻料，均可能降低混凝土之酸鹼值，因此，有必要提高緻密性，降低吸水率，來彌補酸鹼值降低的影響。⑵混凝土之緻密性。混凝土拌合時若水量較少，則混凝土硬固水份蒸發後，孔隙較少，亦即緻密性較高，吸水率較低，可較不受外界環境中的侵蝕性氣體影響。侵蝕、性氣體進入混凝土孔隙中會造成混凝土中性化現象，當中性化到達鋼筋表面時，即易造成鋼筋腐蝕現象。通常混凝土抗壓強度較高者，其緻密性與耐久性均較高。⑶環境所含水氣量及成份。若環境中水氣多且含侵蝕性氣體，例如，近海岸及含硫氣地區，較易出現與高氯離子混凝土相關之損害現象。⑷混凝土結構物之鋼筋保護層厚度。鋼筋保護層厚度較厚者，較具抵抗侵蝕性氣體侵入混凝土結構物內部之能力。由以上說明顯示，成屋單由硬固混凝土氯離子含量檢測結果，尚不能直接認定受檢測建物具有危險等瑕疵。認定受檢測建物具有危險不堪居住等瑕疵，除硬固混凝土氯離子含量檢測外，是否仍須判斷硬固混凝土鑽心試體抗壓強度試驗、硬化混凝土中性化試驗、鋼筋腐蝕速率檢測、目視檢測與裂縫調查等其他項目，方能具體斷定危險不堪居住等瑕疵？綜上探討，顯示「硬固混凝土氯離子含量測試」結果尚難認定會對整體結構混凝土之耐久性及結構安全性造成影響。縱使硬固混凝土氯離子含量測試值遠高於中國國家標準（CNS3090)之「預拌混凝土水溶性氯離子含量標準」，不一定會出現高氯離子建築物相關損害現象，影響結構安全。結論：故成屋之硬固混凝土之檢測僅為參考依據之一，尚不能認定受檢測建物具有危險等瑕疵等語。此參見該公會網頁列印之內容甚明（見本院卷第159至165頁）。是以，經濟部所頒佈之國家標準係針對「預拌混凝土中水溶性氯離子含量標準」之限制，並非係針對成硬固混凝土，是以硬固混凝土之氯離子含量之檢測僅為參考依據之一，尚不能據此逕認定受檢測建物影響耐久性、結構安全，尚須配合進行硬固混凝土鑽心試體抗壓強度試驗、中性化深度試驗、鋼筋腐蝕速率檢測、目視檢測與裂縫調查等檢測項目之施作，藉以評估其對各混凝土構材之影響程度，並估計對各混凝土構材之強度折減係數，再依內政部認可之評估方法進行「耐震能力詳細評估」，研判是否達危險不堪居住之程度。若損害程度已達足以斷定危險不堪居住者，得直接判定，不需進行「耐震能力詳細評估」。惟高氯離子混凝土建築物對結構物耐久性之影響，會隨著使用環境所含水氣成份的不同，其可維持原有使用功能的年限亦不同，因此，須依建物損害狀況，施行維修工作以延長使用年限。是以，系爭房屋固經土木技師公會鑑定依檢測數據研判，混凝土氯離子含量稍有偏高情形之情形（詳如前開三、㈠、⒉所述），惟此部分僅足認定系爭房屋於鑑定時其硬固混凝土內氯離子含量過高，尚難以此遽認系爭房屋之結構安全即受有影響。
⒋再系爭房屋就是否已達影響房屋結構安全性部分，經土木技
師公會鑑定認：「㈡是否已達影響房屋結構安全性？⒈依6處混凝土抗壓強度結果分別為一樓：189、190、165㎏/c㎡與二樓：241、151、182㎏/c㎡；—樓的平均值為181㎏/c㎡，181㎏/c㎡÷210㎏/c㎡（—般新混混凝土抗壓強度）＝85.2%≧0.45fc’＝94.5㎏/c㎡；二樓的平均值為19
1.3㎏/c㎡，1191.3㎏/c㎡÷210㎏/c㎡＝91.1%≧0.45fc’＝94.52㎏/c㎡；本技師公會以為一般而言老房屋混凝土抗壓強度≧85%≧0.45fc’（210㎏/c㎡—般新混混凝土抗壓強度），是正常現象。⒉依6處混凝土中性化深度檢測結果分別為一樓：3.0、2.5、1.4公分與二樓：0.3、2.2、1.4公分；一樓的平均值為2.3公分≧2.0公分；二樓的平均值為1.3公分≦2.0公分；依檢測數據研判，一樓的混凝土稍有劣化現象，而二樓混凝土中性化深度不會造成鋼筋加速生銹。⒊10處鋼筋保護層厚度檢測結果分別為1.3公分（一樓版）、8.0公分（一樓樑）、2.0公分（一樓版）、
2.3公分（一樓版）、6.0公分（一樓樑）、2.5公分（二樓版）、4.8（二樓樑）、6.9（二樓樑）、2.3（二樓版）、2.8公分（二樓版）；一樓版的平均值為1.87公分≦2.
0公分，一樓樑的平均值為7.0公分≧2.0公分；二樓版的平均值為2.53公分≧2.0公分，二樓樑的平均值為5.85公分≧2.0公分；檢測數據與現場量測研判，一、二樓版皆有局部底部鋼筋保護層厚度不足而使保護層混凝土脫落現象，然
一、二樓的樑柱尚仍完整」等語，有該公會前開鑑定報告書可佐（見本院卷第229頁），顯見系爭房屋混凝土抗壓強度仍屬正常狀態，且一、二樓的樑柱尚仍完整，是系爭房屋有無因混擬土中氯離子濃度而影響系爭房屋結構，亦不無疑問。
⒌況且，系爭房屋為5層樓建物，則倘若系爭房屋為海砂屋，
則何以系爭房屋2樓硬固混凝土氯離子含量平均較1樓為低、混凝土中性化深度並未造成鋼筋加速生銹、樓版鋼筋保護層厚度的平均值為2.53公分≧2.0公分，即符合結構安全標準，益徵系爭房屋是否為高氯離子含量建築物（即海砂屋），亦有未明瞭之處。即系爭房屋混擬土中氯離子含量過高，尚不能排除外部因素，如漏水、環境氣候、房屋年份等。然原告復未能提出其他證據，足資證明系爭房屋有物之瑕疵之事實，則原告稱系爭房屋為高氯離子建築物及抗壓強度不足而有瑕疵云云，尚難為有利於其之認定。
⒍綜上，系爭房屋之混凝土氯離子含量雖稍有偏高，然尚不足以認為構成物之瑕疵。
㈡誠如前述，原告並未能舉證證明系爭房屋為高氯離子建築物
及抗壓強度不足而有瑕疵之事實，則原告基於系爭房屋有物之瑕疵之其餘請求自失所附麗。即原告依民法第359條、第
179條規定，請求減少價金並返還應減少價金之不當得利13
2萬元，及依同法第227條第2項，請求瑕疵結果損害222,
000元，及上開請求給付金額之法定利息，均為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求減少價金並返還應減少價金之不當得利132萬元，及依同法第22
7條第2項，請求瑕疵結果損害222,000元，及上開請求給付金額之法定遲延利息等語，均為無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、所提證據及聲請調查之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國109年9月15日
民事第五庭法官鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年9月15日
書記官許清秋