裁判字號：臺灣雲林地方法院94年訴字第121號民事判決
裁判日期：民國94年05月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣雲林地方法院民事判決94年度訴字第121號原告甲○○訴訟代理人丙○○
乙○○被告丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國94年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落雲林縣○○鎮○○段七○四之一八地號土地上建物即門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新臺幣伍拾叄萬叄仟元及自民國九十四年二月十日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
第一項遷讓房屋之履行期間為貳個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣貳拾柒萬柒仟元為被告供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：
㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時請求被告應將坐落雲林縣○○鎮○○段704之18地號土地上建物即門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並應給付原告新臺幣（下同）540,000元及自民國（下同）94年2月1日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告10,000元。嗣於本院94年3月31日言詞辯論期日，將租金部分之聲明變更為：被告應給付原告540,000元及自94年2月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，核屬聲明之減縮，應予准許。
㈡、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落雲林縣○○鎮○○段704之18地號土地及其上系爭房屋為其所有，被告於88年4月10日向原告承租系爭房屋，租金每月10,000元，未約定租賃期間，押租金20,000元。詎被告自89年6月10日起即未再給付租金，至94年1月10日止，總共積欠56個月租金未清償，扣除押租金20,000元，尚欠租金540,000元，屢經催討未果，原告乃於
94年1月5日以台中法院郵局第46號存證信函催告被告應於文到5日內繳清全部租金，惟被告於94年1月6日收受存證信函後並未如期給付。原告乃再於94年1月13日以台中民權路郵局第4164號存證信函，向被告為終止租約之意思表示，並限被告於文到15日內自系爭房屋遷出，該存證信函於94年
1月18日送達被告，但被告仍置之不理。兩造間之租賃契約於原告終止租約之意思表示到達被告時，即已消滅，依民法第455條規定，被告應返還租賃物予原告。又系爭房屋為原告所有，被告無合法權源繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，原告併得依民法第第767條規定，本於所有權之作用，請求被告返還房屋。另被告於租賃契約終止後無權占用系爭房屋，可認為受有相當於租金之利益，而原告先前將系爭房屋出租予被告時，每月收取之租金為10,000元，此金額可作為計算被告不當得利損害賠償金之標準，是原告依據民法第179條規定，請求被告自94年2月10日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，亦屬有據。為此，原告依據租賃契約、租賃物及所有物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應給付原告540,000元及自94年2月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，並 陳明 願供擔保聲請宣告假執行。被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，已據其提出上開土地、建物登記謄本及所有權狀、93年房屋稅繳款書、台中法院郵局第46號存證信函、台中民權路郵局第4164號存證信函及掛號收件回執為證，核屬相符。又被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同自認，原告主張自堪信為真實。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1、
2項定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦設有規定。本件被告自89年6月份起即未再給付租金，至93年12月份止，其積欠之租金已達55個月之久，扣除2個月之押租金，尚欠53個月租金未清償。原告於94年1月5日催告被告應於文到5日內給付全部租金，被告逾期未履行，原告乃再於94年1月13日以存證信函為終止租賃契約之意思表示，該存證信函於94年1月18日送達被告，則兩造間之租賃關係於94年1月18日即已消滅。
五、第按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條前段分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，有最高法院75年台上字第80
1號判例意旨可資參照。兩造間之租賃契約於94年1月18日終止後，被告即無占有使用系爭房屋之合法權源。從而，原告依據上開規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，即屬有據。
六、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，此為民法第179條所明定。而無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。查被告自86年6月10日起即未再給付原告租金，從該日起至94年1月18日系爭租賃契約終止之日起，被告總計積欠租金553,000元（計算式：55×10,000＋9/30×10,000＝553,000），扣除押租金20,000元，被告仍應給付原告533,000元。另被告於系爭租賃契約終止後，仍無權占有使用系爭房屋迄今，被告自94年1月19日起，每月可獲得相當於租金之利益，致原告受有不能使用系爭房屋而相當於無法收取租金之損害，則原告請求被告應自94年2月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元之損害金，亦屬相當。從而，原告依據終止前租賃契約及終止後不當得利之法律關係，請求被告給付533,000元及自94年2月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元部分，為有理由，逾此金額之請求，即屬無理，應駁回之。
七、綜上所述，原告基於租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租賃契約及不當得利之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應給付原告533,000元及自94年2月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，為有理由，應予准許。原告逾此金額之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件被告占用系爭房屋多年，一時覓屋搬遷不易，核其性質非長時間不能履行，爰斟酌實際情況，定履行期間為2個月，以資兼顧。
九、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回。
十、本院審酌本件原告敗訴之金額極小，故依民事訴訟法第79條規定，命訴訟費用全部由被告一造負擔。
中華民國94年5月16日
民事第一庭法官蔡碧蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年5月16日
書記官蔡嘉萍