裁判字號：臺灣新竹地方法院90年竹簡字第753號民事判決
裁判日期：民國91年07月10日
裁判案由：給付租金
臺灣新竹地方法院民事判決九十年度竹簡字第七五三號
原告乙○○被告丙○○
丁○○兼訴訟代理人 陳月琴
己○○戊○○甲○○訴訟代理人 陳煒煌 右當事人間給付租金事件，本院判決如左：
主文被告承租原告所有坐落新竹市○○段○○○○號土地應付年租金自民國八十六年十二月二十九日起租金調整為按該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算之租金。
被告應給付原告新台幣貳拾捌萬玖仟捌佰元，及自民國九十年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣玖萬陸仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾捌萬玖仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落新竹市○○段第一六一地號土地（下稱系爭土地）係原告於民國六十四年十二月五日買賣所取得，訴外人 陳根 在於三十五、六年間向原告之前手承租系爭土地，並在其上建築房屋，按年給付租金，原告於六十四年十二月五日買賣取得系爭土地後， 陳根在 即改向原告承租，約定租金為每年新台幣（下同）三萬元，每年六月三十日前給付，租賃期間為不定期，陳根在自承租後，均按期給付租金，惟八十三年間，陳根在因病須醫療費，乃請求原告暫免收取租金，原告同情陳根在處境，乃同意於陳根在死亡前得暫免收取租金。八十五年初陳根在病逝，其子 陳煒城 為繼承人，繼續使用系爭土地，自應給付租金，原告乃於八十五年十二月四日以存證信函通知陳煒城自八十六年一月一日起應按年給付租金，陳煒城置之不理，八十六年十二月二十九日原告再次通知陳煒城因系爭土地之申報地價調高為每平方公尺一萬零五百六十元，其承租面積如附圖所示Ａ部分約七十平方公尺，又位處商業區且交通便利，茲以每年按申報地價百分之九計算租金，自八十六年度起調整為六萬六千五百二十八元，並限期給付，陳煒城仍置之不理。嗣陳煒城於九十年六月十日死亡，被告等人為其繼承人，並繼續使用系爭土地，原告曾催告被告等人限期給付租金，惟被告均置之不理，茲因自八十六年一月起即未給付租金，迄九十年六月止，合計積欠五年租金，為此請求調整租金為每年按申報地價百分之九計算，並請求給付如附圖所示Ａ部分土地之租金等情。
並聲明（一）將系爭土地租金自八十六年起調整為按該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之九計算之租金。（二）被告應給付原告三十三萬二千六百四十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地係訴外人陳根在向原告之前手 姚清海 承租，建物則由陳根在等建蓋，以往租金以每年一百金租榖計算，均已付清，六十四年間，陳根在將部分土地及建物即如附圖所示Ｂ部分轉租予訴外人 朱金池 ，租金每月一百元，租金由朱金池付與陳根在，原告取得土地所有權後，對陳根在轉租部分土地與朱金池之事實亦知悉，對朱金池付租予陳根在，陳根在再付租予原告一事也從未提出意見，嗣訴外人朱金池因建物老舊無法做生意擬進行修繕，原告出面阻止，雙方口頭協議陳根在將向朱金池收租之權利讓與原告，以此抵付陳根在應付原告之地租，因此自七十幾年起被告可向朱金池收取之租金即由原告收取。被告承租之系爭土地由朱金池與被告等共同使用，訴外人朱金池付與原告之租金包含被告應付部分即如附圖所示Ａ部分之租金，原告請求被告再付租金，為一地雙收租金，所收取租金亦過高等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。本件原告起訴時係請求被告給付積欠租金三十三萬二千六百四十元，後追加請求將系爭土地租金自八十六年起調整為按該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之九計算之租金。因該調整租金之訴為形成之訴，法院應為形成判決以確定其增減之租金額，請求給付調整後之租金則為給付之訴，本院認原告上開追加，其所據以請求之基礎事實均同一，且亦無礙訴訟之終結，基於紛爭一次解決之訴訟經濟原則，原告所為訴之追加，應予准許，合先敘明。
四、兩造不爭執之事實：
（一）訴外人陳根在向原告承租系爭土地，並搭建建物。
（二）現被告繼續承租使用系爭土地中如附圖所示Ａ部分面積七十五平方公尺之土地。
（三）訴外人朱金池現承租使用系爭土地中如附圖所示Ｂ部分面積十平方公尺之土地。
五、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於原告請求調整之租金是否過高？被告是否積欠租金？原告是否同意被告應付租金以訴外人朱金池所付租金抵銷？即訴外人朱金池所付租金是否包含被告應付租金？
（一）按未定期限租賃之租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，為民法第四百四十二條所明定。又民法第四百四十二條規定所謂價值之昇降，係指租賃物本身價值於租賃契約成立後有昇降而言，亦有最高法院二十六年滬上字第四號判例足資參照。查系爭土地於八十六年時，其公告地價為每平方公尺四萬元，至八十七年、八十八年、八十九年、九十年，其公告地價漲為每平方公尺四萬二千元，有地價謄本附卷可稽，是原告所有之系爭土地之價值已有昇高甚明，原告自得聲請法院增減其租金。
（二）次按，城市地方基地之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條第一項分別定有明文。又「按土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價年息百分之十計算」；「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定」亦經最高法院四十六年台上字第八五五號、六十八年台上字第三０七一號著為判例。經本院履勘系爭土地結果，系爭土地位於新竹市○○路○○○號，面臨牛埔路，附近交通便利，有麵店、診所、藥局及市場等，為一住商綜合區，被告於系爭土地上所建建物居住使用，該建物老舊，被告屋前並出租予他人為豬肉攤、雞肉攤使用，每月租金分為五千元、三千元，有本院勘驗筆錄附卷可稽。揆諸上開規定及判例意旨，爰審酌系爭土地之申報地價、該土地位於繁榮市區○○○道路、交通便利、被告利用系爭土地居住，建物雖屬老舊，但每月尚可收取租金八千元，所受利益及經濟價值非低等一切情形，認應按土地申報地價年息百分之七調整租金，較為公平合理，原告請求按土地申報地價年息百分之九計算利息，尚屬過高，不應准許。
（三）經查，原告主張被告積欠租金未清償之事實，業據其提出存證信函及回執影本二份、律師函影本一份為證，被告對於未付租金一節並不爭執，僅辯稱：被告雖未付租金，但租金已約定由訴外人朱金池給付，朱金池所付租金包含被告承租部分之租金云云。而證人即承租如附圖所示Ｂ部分土地之承租人朱金池於本院審理時證述：「每月租金是壹佰元，後來有漲，屋主是陳根在，後來才知地主是原告，我向陳根在租屋原告不知情，我繳租金給陳根在之事原告也不知道，後來我要修房子，原告來阻止，我才知道原告是地主，就沒有再給陳根在，改繳租金給原告，我現仍有繳租金，是繳給原告，每月繳四千五百元，只用那一小塊，是繳哪部分我也不知道，反正繳了就可以用，對兩造間的事情我不知道，我有向原告反應過我只用那一小塊為何繳那麼多，他還說有算我便宜了」等語（見本院九十一年六月二十六日言詞辯論筆錄），即由證人朱金池所為證述，僅能證明朱金池確有承租使用系爭土地中如附圖所示Ｂ部分土地，並每月繳納租金四千五百元予原告，尚無從認定證人朱金池所繳納租金包含被告承租部分之如附圖所示Ａ部分土地之租金，且證人朱金池亦證述兩造之租金事宜其並不知情，足認被告抗辯原告同意以訴外人朱金池所付租金抵被告所應付租金一節，尚不足採。此外，被告亦無法舉出其他證據證明兩造確有約定訴外人朱金池所付租金包含被告應付租金，遑論被告所承租面積為七十五平方公尺，訴外人朱金池承租面積僅為十平方公尺，訴外人朱金池與被告間原僅為承租關係，衡情亦無替被告給付租金之理，是原告主張被告積欠租金未予清償，即足採信。
（四）末按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力（最高法院四十七年台上字第一一五二號判例意旨參照）。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院四十八年台上字第五二一號判例、八十二年台上字第一八七七號判決參照）。又租金之請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。查原告主張其於八十六年十二月二十九日以存證信函通知被告調整租金之事實，業據其提出存證信函及回執影本各一份為證，被告對於確有收到存證信函一節亦不否認（見本院勘驗筆錄），且被告對於起訴前之租金尚未依原約定租金額給付，業如前述，則依上開說明，本院所為上開租金之調整，自得自原告為調整租金之意思表示時（即八十六年十二月二十九日）起算。而系爭土地八十六年七月之申報地價為每平方公尺一萬零五百六十元，八十九年七月之申報地價為每平方公尺一萬一千七百六十元，依該申報地價年息百分之七計算，原告請求被告給付起訴前五年即自八十六年起至九十年止積欠之租金計二十八萬九千八百元（計算方式：10560x75x7%=55440，11760x75x7%=61740，55440x3=166320，61740x2=123480，166320+123480=289800），即有理由，逾此金額之請求，即無理由，應予駁回。
（五）綜上，本件系爭土地之租金應調整為按申報地價年息百分之七計算之租金，而原告已於起訴前以存證信函通知被告調整租金，被告又未繳納積欠租金，則原告請求被告給付起訴前五年積欠之租金計二十八萬九千八百元，即有理由，應予准許，逾此金額之請求，即無理由，應予駁回。
（六）兩造其餘主張及所提證據經審酌後，認均與本院上開論斷無涉或無違，爰不予贅述。
（七）兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核主文第二項，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年七月十日
台灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法官林南薰右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官林淑瑜中華民國九十一年七月十日