裁判字號：臺灣高等法院100年抗字第1833號民事裁定
裁判日期：民國101年01月04日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定100年度抗字第1833號抗告人 蔡美鳳 上列抗告人因債權人彰化商業銀行股份有限公司與債務人豐堤納有限公司等間強制執行聲明異議事件，對於中華民國100年11月30日臺灣桃園地方法院100年度執事聲字第90號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、聲明異議及抗告意旨略以：債務人豐堤納有限公司（下稱豐堤納公司）於民國100年3月10日將其所有門牌桃園縣○○鄉○○街○○○號10樓房屋（下稱系爭房屋）出租予伊，租期迄104年12月31日止（下稱系爭租賃權），嗣經執行法院依債權人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）之聲請，遽將系爭租賃權除去。惟伊所承租之系爭房屋及坐落基地應有部分（合稱系爭不動產）經執行法院以新臺幣（下同）468萬9,900元（抗告狀誤植為468萬8,000元）拍定，已足清償債務人積欠之373萬3,730元，顯見系爭租賃權並未影響債權人之抵押權，即無除去系爭租賃權之必要。又伊執原裁定詢問債務人 劉宏清 表示於執行法院查封系爭房屋時係陳稱：有出租、無增建，並未陳稱：自住，詎相對人以系爭租賃權存在影響其抵押權債權之實現為由，聲請除去系爭租賃權，執行法院（司法事務官）乃准其聲請，命令除去系爭租賃權，致伊因承租後又要搬遷遭受重大損害，遂依法聲明異議，原裁定維持司法事務官否准伊之聲明異議，顯有違誤，爰依法提起抗告云云。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。準此，於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係。
三、經查：㈠債務人 劉昀智 於93年3月22日將系爭不動產設定第1順位本
金最高限額552萬元抵押權予彰化銀行，嗣由豐堤納公司於97年7月18日以買賣為原因取得所有權，再於100年3月10日將系爭房屋出租予抗告人，租期自100年3月10日至104年12月31日止，債權人彰化銀行於100年3月31日聲請對債務人劉昀智、劉宏清就系爭房屋及坐落基地為強制執行等情，有抵押權設定契約書、他項權利證明書、土地登記謄本、建物登記謄本、房屋租賃契約書可稽（見執行卷第8-14頁、第19-24頁、第43-46頁），並經原法院依職權調閱100年度司執字第22097號執行卷影本（外放）為憑，堪認系爭租賃權係在債務人劉昀智設定抵押權予彰化銀行之後成立。
㈡又債務人先後將系爭不動產依序設定第1順位最高限額本金
552萬元之抵押權、第2順位最高限額本金180萬元之抵押權予債權人彰化銀行、 陳益誠 。依彰化銀行陳報第1順位最高限額抵押權所擔保之實際債權額（未計利息、違約金等）為373萬3,730元，有強制執行聲請狀可考（見執行卷1頁），而執行法院就系爭不動產於100年8月24日第3次拍賣公告底價為371萬9,000元，亦有拍賣公告可證（見執行卷第64-66頁），足見系爭不動產經2次減價後之最低拍賣價額，顯已不足清償擔保債權，如再扣除執行費及土地增值稅，上揭抵押權所擔保之債權恐更無法全額受償。又執行法院100年8月24日第3次拍賣公告所載之拍賣條件為拍定後不點交，不惟影響系爭不動產之交換價值，亦足影響一般人投標買受抵押物之意願，實有礙抵押權人實行抵押權，此觀執行法院就系爭不動產實施第1、2次拍賣均因無人應買而流標，嗣第3次拍賣公告後，依抵押權人彰化銀行聲請除去系爭租賃權，經執行法院（司法事務官）除去系爭租賃權，於100年9月8日拍賣公告變更原拍賣不點交之條件，改為：「本件於100年9月6日經本院（指執行法院）核發除去租賃裁定，須待該裁定確定後始可點交，若當事人提出異議，則暫不點交，另若經廢棄裁定亦不點交」（見執行卷73-75頁），即以高於拍賣底價之468萬9,900元拍定益明（見執行卷第81-83頁）。
是執行法院於第3次減價拍賣公告後，依相對人即抵押權人彰化銀行之聲請，除去系爭房屋之租賃關係，揆諸前開說明，洵屬有據。縱抗告人因執行法院除去系爭租賃權而受有損害屬實，僅得向出租人請求損害賠償，尚不得執此對抗抵押權人。
㈢依執行法院100年6月20日第1次拍賣公告、100年7月21日第2次拍賣公告、100年8月24日第3次拍賣公告備註欄均註明：
「本件標的物據查封筆錄記載係債務人之法定代理人占有使用，惟經第三人蔡美鳳具狀陳稱於查封時已出租予第三人，租賃期間自100年3月10日起至104年12月31日止，月租5,000元，每月付租1次，另有押租金1萬元，拍定後不點交；…」（見執行卷第51-53、59-61、64-66頁），非僅依查封筆錄所載系爭房屋占有現況，併斟酌抗告人陳報系爭租賃權之事實，要無礙於抗告人之權益；遑論抗告人並未舉證執行法院書記官於執行查封程序時有何故意登載內容不實筆錄之情，亦與本件應否除去系爭租賃權無涉，其空言指摘執行法院對系爭不動產之執行程序為不合法云云，亦無可取。
四、綜上所述，抗告人於債務人劉昀智設定第1順位最高限額抵押權予彰化銀行後始取得系爭租賃權，且拍定後不點交之拍賣條件，亦足影響一般人投標買受之意願，對該等抵押權即有影響，是執行法院於第3次減價拍賣公告後，依相對人即抵押權人彰化銀行之聲請，除去系爭房屋之租賃關係，洵屬有據。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國101年1月4日
民事第十八庭
審判長法官湯美玉
法官丁蓓蓓法官胡宏文正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣1千元。
中華民國101年1月5日
書記官王增華