裁判字號：臺灣宜蘭地方法院102年重訴字第45號民事判決
裁判日期：民國104年02月12日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記等
臺灣宜蘭地方法院民事判決102年度重訴字第45號原告 黃美月 訴訟代理人 吳振東 律師被告 劉純伶 訴訟代理人 徐澎生 律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國104年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地本為原告所有，因原告積欠訴外人臺灣中小企業銀行及 游圳銘 、 高怡瑞 等人（下簡稱中小企銀等人）債務合計新臺幣（下同）1,160萬元，無力清償，貸款本息數額尚未結算，故原告乃與被告約定，由原告將系爭土地以1,250萬元價格出售予被告，被告則應代償原告對中小企銀等人之債務，倘代償數額未達售價1,250萬元，被告應將餘款給付原告。兩造於民國102年3月5日簽訂買賣契約書，於第8條第1項即約明：倘被告不依約給付價金，經原告催告仍不履行時，原告得解除契約；如已過戶在被告名義或其所指定之人名義之所有權，被告應無條件返還原告。原告於簽約後即於102年4月8日依約將系爭土地所有權移轉予被告，然被告事後並未依約代償原告前開債務，亦未給付價款。原告只得另行出售名○○○鄉○○段82、83地號土地應有部分及其上29建號建物（下簡稱永興段房地），以清償對中小企銀等人之債務。經原告以存證信函催告被告給付價款，被告仍拒未履行，則依民法第254規定及系爭買賣契約第8條第1項約款，原告自得解除系爭買賣契約。系爭買賣契約解除後，依民法第259條規定及前開契約條款，被告即負有回復原狀，將系爭土地返還原告之義務。為此依民法第259條、系爭契約第8條第1項約款提起本訴，聲明求為判決被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告等語。
二、被告答辯以：原告之所以將系爭土地出售予被告，係因訴外人得冠工程有限公司（下簡稱得冠公司）積欠宥林工程有限公司（下簡稱宥林公司）1,064萬4,472元未償，由於得冠公司名下並無財產，原告為該公司負責人，被告則為宥林公司負責人 廖明俊 之配偶。故原告乃以將系爭土地出售予被告之方式，代償得冠公司對宥林公司之債務，宥林公司對得冠公司之債權金額即充作買賣價金之全部或一部。兩造於買賣契約書第3條就付款約定及條件約定「甲乙雙方同意買賣價款由甲乙雙方自行約定交付，與代書無關」等語，即係尚待兩造進一步對帳結算後，再約定餘款給付時間及方式。本件買賣付款條件既尚繫於不確定之事實，則必待兩造先自行約定付款期限，於該期限屆至後，被告未依約履行，始負遲延責任。是原告主張因被告遲延付款，原告得解除買賣契約云云，並無理由。
三、本件原告主張兩造就系爭土地簽訂買賣契約書，約定由原告以1,250萬元價格將系爭土地出售予被告，且原告已買賣契約將系爭土地所有權移轉予被告等情，乃為被告所不爭，並有原告提出之買賣契約書、土地登記謄本存卷可憑，上開事實足資認定。惟原告主張因被告未依約給付價金，依民法第254條、契約第8條第1項約款解除契約，並依民法第259條及上開契約約款請求返還系爭土地等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是兩造間之爭點，乃在於原告解除系爭買賣契約並請求返還土地所有權，是否有據。
四、經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告以被告未依系爭買賣契約給付價款為由，主張解除契約等情，為被告所否認。然原告主張其係以1,250萬元價格出售系爭土地，且兩造於契約書第8條第1項約明倘被告未依約付款，經原告催告後仍不履行時，原告得解除契約等情，乃經被告自認在卷，則被告依約乃負有給付價款之義務，且於未依約履行時，原告得依上開約款解除契約，足資認定。從而依民事訴訟法第277條前段及舉證責任分配原則，應由被告就其所抗辯有利於己之事實，即其以宥林公司借款債權充作買賣價金，及被告並未陷於給付遲延等妨害原告行使解除權之事由，負舉證之責任。
㈡被告就其並未交付買賣價金乙節，並無爭執。其雖抗辯：原告係因得冠公司積欠宥林公司債務，故將系爭土地出售予被告，以代償得冠公司債務，兩造合意以宥林公司對得冠公司之借款債權充作價金云云，並舉證人 廖俊明 之證詞，及宥林公司提供之對帳說明書暨所附對帳表等文件為據。然查：
⒈被告主張得冠公司對宥林公司負債1,064萬4,772元，故原告
為代償得冠公司上開債務而移轉系爭土地所有權等情，固舉宥林公司提供之對帳說明書及所附對帳表等文件為據（見本院卷㈡）。然前開對帳說明書為宥林公司單方所製作，並未經原告或得冠公司簽認等情，乃為兩造所不爭執。上開文書內容之真正，復為原告所否認。自尚難以宥林公司出具之對帳說明書，即認得冠公司確有對宥林公司負債之情事。況原告雖為得冠公司負責人，但究為不同之權利主體，被告抗辯原告係為代償得冠公司對宥林公司之債務而移轉土地所有權乙節，乃為原告所否認，稱當初移轉系爭土地所有權係為清償永興段房地之抵押借款等語。則縱令得冠公司確有積欠宥林公司借款未償，被告仍須就原告以系爭土地代償得冠公司債務之事實，負舉證之責任。被告雖另舉證人廖明俊之證詞：伊為宥林公司負責人，原告擔任負責人之得冠公司則是宥林公司的小包。因得冠公司先前向宥林公司借款，已超過宥林公司所核算應付得冠公司之工程款數額，得冠公司欲再借款為伊所拒，原告表示如果無法借款，得冠公司將週轉不靈，故將系爭土地移轉過戶予被告，伊因為土地移轉有保障，所以之後宥林公司還借了將近200萬元給得冠公司等語為據（見本院卷㈠第135、138頁）。然證人 黃漢鐘 則證稱：得冠公司的事實際是由伊處理，得冠公司是向宥林公司向預支工程款，而非借款等語（見本院卷㈠第110、112頁）。徵諸證人廖俊明為被告之配偶、證人黃漢鐘則為原告之前配偶，且分別負責宥林、得冠兩公司之經營，與兩造及上開公司經營密切相關，難認確能為客觀中立之證詞。其等對於得冠公司是否確有向宥林公司借貸款項，及因此移轉系爭土地之事實，證述不同，難認證人廖明俊之證詞必然較屬可採。是亦難僅憑證人廖俊明之證詞，即認原告係為代償得冠公司債務而移轉系爭土地所有權，並以宥林公司之借款債權充作土地價金。
⒉況查，本件經證人即代書 簡瑞彥 到場，就兩造間約定辦理系
爭土地移轉登記之經過，乃證述：當時兩造到伊事務所，是原告金錢週轉有點困難，跟被告商量能不能幫忙清償解決永興段房地的抵押貸款。當初兩造的意思是先過戶到被告名下，看被告能否拿去辦貸款，因為系爭土地上有被告的抵押權，除非被告同意塗銷，原告不能拿去辦理貸款。被告是說要幫忙原告，但說產權沒有給她，她為何要匯款，其他的就他們自己在講，後來就簽了買賣契約書，原告要將系爭土地及永興段房地都賣給被告。伊有問兩造是否將簽約、用印、完稅、尾款的買賣價金寫在契約書上面，兩造說他們是老朋友，會自行處理，所以契約書上才寫價金自行處理，與代書無關等語。但後來永興段房地原告另外賣給別人，扣除相關稅費後取得之對價為700多萬元，用以清償臺灣企銀、游圳銘、高怡瑞之債務等語（見本院卷㈠第115至117頁、第120、122頁、卷㈢第105、107頁）。依證人簡瑞彥所言，原告移轉系爭土地之原因，本係欲塗銷被告於系爭土地之抵押權後，持該土地辦理貸款，以供清償原告永興段房地上設定之抵押債務（即對中小企銀等人之債務），然其後原告永興段房地上設定之抵押債務，係以原告永興段房地出售他人之價金清償。與原告所稱：被告取得系爭土地後並未代原告清償債務乙情，核屬相符，原告此部分主張，即非無據。
⒊綜前所述，被告已自認兩造間就系爭土地存在買賣關係之事
實，應就其抗辯依約給付價款之事實負舉證責任。然被告並未實際提出價款之給付，其抗辯兩造間合意以宥林公司對得冠公司之債權充作土地價金乙節，復未能提出積極事證以資證明，自難認被告抗辯其已依約給付價金云云為可採。
㈢兩造於買賣契約書第8條第1項約定：「乙方（即被告）如違約不買或不依第3條規定按期交付價款時，經甲方（即原告）催告通知後，仍不履行時，甲方得逕行解除本契約…，如已過戶於乙方名義或乙方所指定之人名義之產權及移交乙方使用之不動產，乙方應即無條件返還甲方」等語，有兩造所不爭執之買賣契約書存卷可憑。本件被告並未能舉證證明已依約履行給付價金之義務，乃如前述。原告就其主張已定期催告被告履約等情，乃據提出存證信函及收件回執為據（見本院卷㈠第11至13頁），應認已合於上開契約條款所定原告得主張解除契約之要件。至被告固抗辯：兩造於買賣契約書第3條約定「付款約定及條件：甲乙雙方同意買賣價款由甲乙雙方自行約定交付，與代書無關」等語，即表示買賣付款條件尚待宥林公司與得冠公司結算結果，結算未完成則付款條件尚未成就，被告尚未陷於給付遲延云云。然買賣契約條件約定「自行約定交付」，於文義上並無從推認買賣雙方係設定付款條件，且被告並未證明原告係以系爭土地代償得冠公司對宥林公司之債務，已如前述，是宥林公司與得冠公司間債務結算問題，亦不能認與系爭土地價款之給付有關，是被告抗辯契約第3條所約定者為價金給付之條件，而條件尚未成就云云，並不足採。綜上，應認原告主張依系爭買賣契約第8條約款解除系爭買賣契約，並依同約款請求返還系爭土地，並無不合。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8條約款，主張解除系爭買賣契約並請求被告返還系爭土地，為有理由，應予准許。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年2月12日
民事庭法官鄧晴馨正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月12日
書記官吳慧芳