裁判字號：最高法院89年台上字第2193號民事判決
裁判日期：民國89年09月29日
裁判案由：拆屋還地等
最高法院民事判決八十九年度台上字第二一九三號
上訴人戊○○
丁○○
甲○辛○○丙○○壬○○乙○○己○○庚○○丑○○子○○寅○○共同訴訟代理人 沈朝江 律師被上訴人癸○○右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十八年六月三十日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十六年度上字第五四七號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：坐落南投縣○○鄉○○段六五三之一、六五三之八九號土地連同其上未辦保存登記之房屋原為訴外人 王連登 所有，於民國三十七年間出售，由 伊父 買得土地，上訴人之被繼承人 尤楊真 買得房屋，雙方以口頭成立租約，並約定僅得就房屋之現狀使用土地，目前系爭土地由伊繼承取得所有權，地上現有之建物由上訴人使用中，使用範圍如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分面積○點○三六二公頃（六五三之一號）及Ｂ部分面積○點○○七六公頃（六五三之八九號），租金每年新台幣（下同）六千元。上訴人將原有土造房屋拆除重建時，經伊阻止，竟置之不理，伊乃終止租約。且上訴人將原有土造房屋拆除重建時，即已無權占有，自應將重建建物（下稱系爭房屋）拆除返還土地等情。求為命上訴人（被上訴人起訴時被告為丁○○、戊○○、 尤王真 ，尤王真於訴訟繫屬原審時死亡，由上訴人甲○以次七人承受訴訟；被上訴人並於原審將尤楊真之其他繼承人丑○○、子○○、寅○○追加為被告）將系爭房屋拆除返還土地，及自起訴狀繕本送達翌日之八十五年五月十二日起，按年給付相當於原租金之損害金六千元之判決。
上訴人則以：系爭土地原係被上訴人之父 許送賢 出租與 袁堻昌 之兄 袁永昌 使用，當時並未約定承租人對承租之土地僅能蓋建房舍而已，又伊係繼受袁永昌與被上訴人間之租賃關係，自有權使用，且伊於系爭房屋僅屬修繕而非改建，並無房屋滅失而租賃關係消失之情事等語。資為抗辯。
原審依調查證據為辯論之結果，以：被上訴人主張之前揭事實，業據提出土地登記簿謄本、照片、存證信函等件為證，並經地政機關至現場勘測無訛，製有勘驗筆錄及實測圖可稽；上訴人則以前詞置辯。惟查，證人袁堻昌證稱：癸○○的土地不清楚，尤王真的房子蓋在癸○○的土地上，該房子是伊大伯父給伊父親，伊父親給伊哥哥，伊哥哥留給伊，房子己蓋很久了，伊去住時，地主是誰，不清楚，付給誰租金，付多久均遺忘了，租金有時好幾年付一次，房子伊賣給姓尤的人，買主是誰，伊忘了，房子是瓦頂土角厝，沒有磨石子，很簡陋，有寫買賣契約書，找不到了等語，尚不足以證明兩造間存有上訴人所主張之租賃關係；上訴人復不能證明確有上開主張之租賃關係存在，所辯自不足採。又上訴人辯稱，系爭房屋僅屬修繕而非改建，故並無房屋滅失之租賃關係消失之情事，並提出台灣省結構工程技師公會鑑定報告書一份為證。雖該鑑定報告書之結論記載：「外牆壁經鑽孔檢驗之後，確定係為泥土牆壁。泥土牆壁為極早時期的作品，近期所興建之結構物，已無此類牆之施作。經檢視標的物等三戶住宅結構體，並未發現顯著之裂痕，因此該建築物於現階段的使用，尚無安全上之顧慮」。然房屋究係重建或修繕，應依該房屋之結構有無重大改變為判斷。查系爭房屋之外牆雖經鑽孔檢驗，確定為泥土牆壁，但依被上訴人於第一審所提出之照片及上訴人丁○○於第一審所稱：「因房子老舊要翻修」及所提出之照片，可見系爭房屋之屋頂已全部拆除，更換為鋼樑並以角鋼為支柱，是系爭房屋之結構已有重大變更，僅保有原有之泥土牆而已。雖上訴人請求傳訊鑑定之結構技師到庭證明系爭房屋非拆除重建，然由上開照片既已可顯示泥土牆雖有保留，惟房屋屋頂已全部拆除，並更換鋼樑及角鋼支柱，況上訴人亦自認該鑑定僅對部分房屋為鑑定，尚有增建部分未在鑑定範圍，僅稱增建部分有經地主同意，然為被上訴人所否認，而上訴人又不能舉證證明增建部分有經地主同意，則其在原有房屋之屋頂全部拆除，變換鋼筋樑柱，為結構之重大改變，並有增建，顯難認係單純之房屋修繕，應認已達於房屋重建之程度。復按土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，固經最高法院著有四十八年臺上字第一四五七號判例。惟自同一出賣人處各別買受基地、房屋者因此成立之土地租賃關係，既係為房屋而存在，房屋承買人之租賃權即應解為於房屋滅失時歸於消滅，否則無異強求土地所有人須容忍房屋所有人及其繼受人一再在基地上拆除舊屋重建新屋，而永不得收回土地，亦即將使租賃權之權能大過所有權之權能，於法律上之價值判斷，顯失平衡。從而，上訴人在系爭土地上拆除原有土造房屋屋頂，重新更換結構之房屋樑、柱，應認為係原有房屋已老舊而不堪使用而重建，已如前述，且有增建部分房屋，其建造新屋時，兩造間之租賃關係即應隨原有房屋之拆除而歸於消滅。上訴人重建之新屋位於系爭土地上即乏正當權源，而成為無權占有，身為土地所有人之被上訴人依民法第七百六十七條之規定請求上訴人拆除如附圖所示Ａ部分面積○點○三六二公頃及Ｂ部分面積○點○○七六公頃之地上建物即系爭房屋，將土地返還被上訴人，自無不合，應予准許。又上訴人無權占有被上訴人土地，受有相當於租金之利益，致被上訴人受損害，被上訴人併請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日之八十五年五月十二日起至交還土地之日止按年給付相當於原訂租金之損害金六千元，亦屬有據。為其心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法，不予審酌之理由。因而維持第一審所為子○○、寅○○、丑○○以外上訴人敗訴之判決，駁回其上訴；並命被上訴人於原審依修正前民事訴訟法第二百五十六條第四款規定追加之被告子○○、寅○○、丑○○一併給付，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶執前詞並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年九月二十九日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官許澍林法官鄭玉山法官許朝雄右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年十月十七日