裁判字號：臺灣臺北地方法院94年簡上字第213號民事判決
裁判日期：民國95年03月06日
裁判案由：返還租金等
台灣台北地方法院民事判決上訴人甲○○
乙○○上列當事人間請求號返還租金等事件，上訴人對於中華民國94年3月1日台北簡易庭93年度北簡字第28564號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於命上訴人乙○○給付新台幣貳拾捌萬伍仟伍佰元，及自民國九十三年十一月十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人乙○○負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人甲○○在第一審之訴駁回。
上訴人甲○○之上訴及追加之訴均駁回。
第一審關於命乙○○負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用關於上訴人乙○○上訴部分，由被上訴人甲○○負擔。
第二審訴訟費用關於上訴人甲○○上訴部分，由上訴人甲○○負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按當事人在第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。查上訴人甲○○於原審起訴時，原請求上訴人乙○○返還民國93年7月起至93年12月止逾收之租金38,400元、給付93年7月9日起至93年10月15日止之利息7,200元、返還押租金192,000元，及上開款項自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；嗣雖於上訴審時追加請求上訴人乙○○返還自94年1月1日起至94年1月14日止逾收之租金，或給付同時期因其給付不能所應付之損害賠償金（參上訴人甲○○94年3月16日上訴狀之實體部分上訴理由第二、三、四點），惟此追加之請求僅係擴張應受判決事項之聲明，且此追加請求之基礎事實與原審請求之基礎事實同一，是參之前揭條文規定，本院自應予以准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人甲○○主張：
(一)上訴人乙○○於民國92年12月29日向上訴人甲○○表示，其就坐落於台北市○○區○○○路○段○號6樓之2及地下室第
309號停車位（下稱系爭房屋），業經原屋住即訴外人濠廷興業股份有限公司（下稱濠廷公司）之法定代理人 陳德材 授權管理，兩造遂就系爭房屋簽定租賃契約（下稱系爭租賃契），租期自93年1月15日起至95年9月30日止，租金每月新台幣（下同）64,000元，押租金則為192,000元。詎系爭房屋之原屋主陳德材於93年4月7日因積欠訴外人彰化商業銀行股份有限公司（以下簡稱彰化銀行）房貸未清償，而遭彰化銀行向本院聲請裁定強制執行取償，本院民事執行處嗣並通知上訴人甲○○除去系爭房屋之租賃權。
(二)又上訴人甲○○於93年4月間系爭房屋被查封時，即以電話與上訴人乙○○聯絡，請其出面處理，嗣後上訴人甲○○亦多次以電話與上訴人乙○○聯絡並表示：只要房屋遭賣出則系爭租賃契約即告終止，不會再另行通知上訴人乙○○。而上訴人乙○○並未否認上訴人甲○○曾電話告知終止租賃契約乙事，然原審逕認為上訴人乙○○否認上訴人甲○○曾向其表示如房屋遭賣出則租賃契約即告終止，原審認定事實顯有違誤。上訴人甲○○仍主張系爭租賃契約自租賃物移轉所有權之日即93年7月31日即告終止，上訴人甲○○自得依民法第454條請求上訴人乙○○返還逾收之租金即自93年8月1日起至94年1月14日止共計352,000元之租金，上訴人甲○○並依不當得利之法律規定請求上訴人乙○○返還押租金192,000元，故共計請求上訴人乙○○返還544,000元，扣除原審判決上訴人甲○○之勝訴部分即285,500元，上訴人甲○○可再向上訴人乙○○請求258,500元。
(三)縱依原審所認上訴人甲○○未能提出已經終止契約之其他證據，而認上訴人乙○○所稱，曾以電話告知終止租賃契約乙事不足採信，上訴人甲○○亦以起訴狀表示終止契約之意思，且經上訴人乙○○收受；原審不查，以兩造間租賃契約尚未終止為由，認上訴人甲○○依不當得利請求返還押租金為無理由，而為不利上訴人甲○○之判決，係原審認定事實不當。故上訴人甲○○主張租賃契約自起訴狀送達之時即93年11月9日，已告終止，上訴人甲○○自得依民法第454條規定請求乙○○返還逾收之租金即自93年11月10日起至94年1月14日止共計138,666元，及依民法第226條規定請求因上訴人乙○○給付不能所多支出租金，即自93年8月13日至93年11月9日止每月63,000元之損害，共計148,000元，並依不當得利之法律規定請求上訴人乙○○返還押租金192,000元，共計請求上訴人乙○○返還515,466元，扣除原審判決上訴人甲○○勝訴部分之285,500元，上訴人甲○○可再請求229,966元。
(四)退萬步言，縱認兩造間尚未終止租約，則上訴人甲○○以本上訴狀之送達為終止雙方租賃契約之意思表示，上訴人甲○○因上訴人乙○○給付不能致生多支出租金之損害部分，上訴人甲○○自得依民法第226條，請求上訴人乙○○給付自93年8月13日起至94年1月14日止每月63,000元之租金損害共計319,000元，此部分租賃契約之起算日係以當日起算，上訴人甲○○多支出之租金為5個月又2日之租金，原審計算為5個月又1日，顯屬有誤；又契約既告終止，上訴人甲○○自得依不當得利請求返還押租金192,000元，共計得請求上訴人乙○○返還507,000元，扣除原審判決上訴人甲○○勝訴之部分285,500元，上訴人甲○○可再請求221,500元。
(五)綜上所述，上訴人甲○○於原審起訴請求上訴人乙○○返還93年7月起至93年12月止預收之租金38,400元、給付93年7月9日起至93年10月15日止之利息7,200元，及返還押租金192,000元，合計請求上訴人乙○○給付583,200元及自起訴繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；原審判決僅判准上訴人甲○○關於上訴人乙○○給付不能之損害賠償金共計285,500元及該部分之法定遲延利息，而駁回上訴人甲○○其餘之請求，上訴人甲○○遂就敗訴部分中之上訴人乙○○自93年8月1日起至93年12月31日止共計320,000元之逾收租金，及押租金192,000元，提起上訴【參前述上訴人甲○○主張欄之第（二）段】，並追加請求上訴人乙○○返還自94年1月1日起至94年1月14日止逾收之租金320,000元，或給付同時期因其給付不能所應付之損害賠償金。故本件上訴人甲○○得請求之金額，因系爭租賃契約何時終止而有不同，惟上訴人甲○○仍聲明如下：
１、原判決不利上訴人甲○○部分廢棄。
２、上開廢棄部分，上訴人乙○○應再給付上訴人甲○○258,500元，及自93年11月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、上訴人 鐘志奇 則以：上訴人甲○○並未明確向伊終止系爭租賃契約；系爭房屋雖曾經本院查封拍賣，惟該執行事件業經訴外人彰化銀行撤回；又系爭房屋及車位雖經原所有權人轉賣予他人，惟依民法第425條之買賣不破租賃之規定，上訴人甲○○仍可使用房屋及車位至95年9月30日止，是上訴人甲○○應繼續繳租予伊，上訴人甲○○繳租予系爭房屋及車位之新所有權人，係屬給付錯誤等語，資為抗辯。並聲明：
１、原判決關於命上訴人乙○○給付上訴人甲○○285,500元本息部分廢棄。
２、上開廢棄部分，駁回上訴人甲○○第一審之訴。
三、本院得心證之理由：
(一)經查，上訴人乙○○前曾代表訴外人冠佳資訊股份有限公司（下稱冠佳公司）向訴外人濠廷公司承租其所有之門牌號碼台北市○○區○○○路○段○號6樓之2房屋及地下室第309號停車位，租賃期間係自90年10月1日起至95年9月30日止，租金每月60,000元，依該租賃契約第8條附註之約定，上訴人乙○○並得將系爭房屋及車位轉租予他人；上訴人乙○○嗣再將系爭房屋及車位轉租予上訴人甲○○，租賃期間自93年1月15日起至95年9月30日止，雙方約定租金每月64,000元，押租金則為192,000元，上訴人甲○○交付上訴人乙○○面額64,000元之支票12紙及面額192,000元之支票1紙，作為一次支付1年期租金及押租金之用，上開支票嗣均經上訴人乙○○兌現等情，為兩造所不爭執，並有訴外人濠廷公司、冠佳公司間及上訴人乙○○、甲○○間之租賃契約影本各1件附於本院93年度執字第6677號強制執行事件卷內可憑，堪信為真實。上訴人甲○○雖主張其與上訴人乙○○間之租賃關係嗣因執行法院除去租賃權或因其向上訴人乙○○終止租約而不存在等語，惟為上訴人乙○○所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：
１、上訴人間之租賃關係是否因執行法院除去租賃權之執行命令而終止？
２、系爭房屋之所有權移轉後，上訴人乙○○是否就系爭房屋仍有承租權？
３、上訴人間之租賃契約是否業已終止，及上訴人甲○○所繳交之押租金是否得以請求返還？
(二)關於上訴人間之租賃關係是否因執行法院除去租賃權之執行命令而終止之爭點：
１、按不動產所有人設定抵押權後，將不動產出租於第三人，其因而影響抵押物之價格時，依司法院院字第1446號解釋，執行法院固得除去該租賃權，以無租賃狀態拍賣抵押物；但此僅係執行法院於拍賣執行程序中，決定拍賣條件之方式而已；換言之，執行法院所為此種除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，倘該執行程序因執行債權人撤回執行之聲請而終結，因執行法院所為除去債務人與第三人間租賃關係之執行處分，係附隨於該執行事件而存在，執行法院本應相應撤銷其已為該項除去租賃權之執行處分；如漏未為撤銷者，亦應認該執行處分同其所依附之該強制執行事件之撤回而失其效力；債務人與承租人之租賃關係，即因之而回復原來之存在狀態；最高法院74年度台抗字第227號判例意旨、77年台上字第700號判決意旨、司法院(83)廳民二字第17262號座談會意見、78年3月16日臺灣高等法院暨所屬法院座談會司法院(78)廳民二字第268號意見可資參照。
２、查系爭房屋及車位之所有權人濠廷公司嗣因積欠訴外人彰化銀行借貸款項未清償，經彰化銀行向本院聲請裁定強制執行，系爭房屋及車位即經本院以93年度執字第6677號強制執行事件予以查封拍賣；執行法院嗣又以訴外人濠廷公司與冠佳公司間、上訴人乙○○、甲○○間此兩件租賃關係已影響訴外人彰化銀行之抵押權實行，而於93年5月27日以執行命令除去訴外人冠佳公司及上訴人甲○○之租賃權；惟訴外人彰化銀行嗣因與訴外人濠廷公司和解，而於93年7月14日撤回前揭本院93年度執字第6677號強制執行之聲請，執行法院並於同日塗銷系爭房屋之查封登記，該執行事件即因而終結等情，業經本院調閱本院93年度執字第6677號卷查明屬實，則參之前揭最高法院判例、判決意旨及司法院之座談意見，訴外人濠廷公司與冠佳公司間之租賃關係、上訴人乙○○與甲○○間之租賃關係，雖曾經執行法院以執行命令除去，惟因系爭執行事件業經債權人即彰化銀行聲請撤回而終結，該執行命令因而失其效力，是上開兩件租賃關係即因之而回復原來之存在狀態。
(三)關於系爭房屋之所有權移轉後，上訴人乙○○是否就系爭房屋仍有承租權之爭點：
１、按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係；最高法院23年上字第3092號判例可資參照。
２、查系爭房屋之執行事件業經債權人即彰化銀行聲請撤回而終結，執行法院所為除去租賃之執行命令因而失其效力，從而訴外人濠廷公司與冠佳公司間、上訴人乙○○、甲○○間之租賃關係即因之而回復原來之存在狀態如前所述。惟訴外人濠廷公司於93年7月1日即與訴外人太緯國際貿易有限公司（下稱太緯公司）簽定系爭房屋之買賣契約，而將系爭房屋出賣予太緯公司，嗣並於執行法院塗銷系爭房屋查封登記後之93年7月27日將系爭房屋移轉登記為太緯公司所有，此有系爭房屋及其坐落土地之建物、土地登記謄本影本各1件附於原審卷內（參原審卷第22頁至24頁）可稽。則參之前揭最高法院判例之說明，依買賣不破租賃原則，訴外人濠廷公司與冠佳公司間之租賃關係對於受讓人太緯公司繼續存在，太緯公司於受讓系爭房屋之同時，即同時繼受濠廷公司出租人之地位。換言之，上訴人乙○○仍有系爭房屋之承租權，其將系爭房屋轉租予上訴人甲○○之租賃契約自不受影響，上訴人乙○○就系爭房屋既無給付不能之情狀，上訴人甲○○即仍有依約繳交租金予上訴人乙○○之義務。
(四)關於上訴人間之租賃契約是否業已終止，及上訴人甲○○所繳交之押租金是否得以請求返還之爭點：
１、按「承租期至少一年半以上」、「租賃期間內乙方（即上訴人甲○○）若擬提前遷離他處時，須於一個月前提出書面告知，乙方應賠償甲方（即上訴人乙○○）一個月租金．．．（租期至少一年半以上，否則押金不予退回）。」等語，為上訴人甲○○、乙○○間所簽訂租約第6條手寫註記之約定、第18條本文及手寫註記之約定所明載。從而，除非有法定事由發生，兩造於簽約一年半內，均不得任意終止租約，簽約一年半後，則應符合前揭租賃契約所載之要件，上訴人甲○○始得終止系爭租賃契約。
２、查上訴人甲○○雖主張其先後曾以電話告知、起訴狀及上訴狀送達之方式向上訴人乙○○表示終止契約之意思；然上訴人甲○○既自承其從未遷離系爭房屋（參本院94年12月15日準備程序筆錄）等語，則參之前揭兩造所簽租賃契約之內容，其自無系爭租賃契約之終止權，從而上訴人甲○○縱已向上訴人乙○○為終止租約之意思表示，亦不生終止系爭租賃契約之效力。上訴人甲○○雖又於95年2月20日本院審理時陳稱：上訴人乙○○亦向其為終止租約之意思表示等語，並提出存證信函影本1件為證；惟該存證信函係載明：茲就貴我雙方之房屋租賃契約書之約定：甲○○先生應續付九十四年度之房租，否則應視為終止合約，並依終止合約方式處理等語，而該函係於93年12月14日發函，於其時上訴人甲○○並無違約未繳租約之終止契約事由發生（上訴人甲○○業已繳付一年之租金即自93年1月15日起至94年1月14日止之租金予上訴人乙○○），上訴人乙○○自無終止系爭租賃契約之權，是該存證信函之送達應僅發生催繳租金之效力，並無終止系爭租賃契約之效果。而押租金係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人並不負返還之責，亦有最高法院83年台上字第2108號判例可資參照。
兩造間之租賃契約既未經兩造合法終止如前所述，則參之上開最高法院判例意旨，出租人即上訴人乙○○並無返還押租金之責，是上訴人甲○○請求上訴人乙○○返還押租金192,000元，即屬無據，不應准許。
四、綜上所述，訴外人濠廷公司與冠佳公司間之租賃關係、上訴人乙○○與甲○○間之租賃關係，雖曾經執行法院以執行命令除去，惟因系爭執行事件業經債權人即彰化銀行聲請撤回而終結，該執行命令因而失其效力，上開兩件租賃關均因之而回復原來之存在狀態；又訴外人濠廷公司雖嗣將系爭房屋移轉登記為訴外人太緯公司所有，然依買賣不破租賃原則，訴外人濠廷公司與冠佳公司間之租賃關係對於受讓人太緯公司繼續存在，太緯公司繼受濠廷公司出租人之地位後，得以向上訴人冠佳公司繼續收取租金，在太緯公司與冠佳公司間之租賃契約未經合法終止之前，上訴人乙○○就系爭房屋及車位依約仍有合法之轉租權，尚無給付不能之情事，上訴人甲○○自應依約繳交租金予上訴人乙○○，且因上訴人間之租賃契約未經兩造合法終止如前所述，是上訴人甲○○亦不得請求上訴人乙○○返還押租金。從而，原判決駁回上訴人甲○○關於返還押租金之請求及自93年8月起至93年12月止之逾收租金請求（上訴人甲○○就原審判決駁回其關於返還93年7月之逾收租金之請求未予上訴而告確定），於法並無不合，上訴人甲○○之上訴意旨指摘此部分原判決不當，聲明廢棄，為無理由，其對上訴人乙○○追加關於返還自94年1月1日起至94年1月14日止之逾收租金請求，亦為無理由，均應駁回之；至原判決判命上訴人乙○○給付甲○○285,500元給付不能之損害賠償，及自93年11月10日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，並依職權為該部分假執行之宣告，尚有未洽，上訴人乙○○之上訴意旨指摘該部分原判決不當，聲明廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌後，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴人乙○○之上訴為有理由，上訴人甲○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國95年3月6日
民事第二庭審判長法官鄭純惠
法官吳淑惠法官黃蓓蓓以上正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國95年3月6日
書記官劉碧輝