裁判字號：臺灣臺中地方法院95年重訴字第521號民事判決
裁判日期：民國97年06月12日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決95年度重訴字第521號原告己○○訴訟代理人 劉家驥 律師被告辛○○
庚○○共同訴訟代理人 蘇哲科 律師受告知人丙○○○
乙○○當事人間請求拆屋還地事件，本院於97年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告辛○○應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖圖所示：A部分磚造平房（面積32平方公尺）、C部分磚造平房（面積11平方公尺）、D部分磚造平房（面積70平方公尺）、E部分鐵架涼棚（面積31平方公尺）、H部分涼棚（面積10平方公尺）及R部分鐵架涼棚（面積79平方公尺）拆除，並將基地返還原告及其他共有人丙○○○、乙○○。
被告辛○○應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖圖所示B部分土造平房（面積85平方公尺）、F部分土造平房（面積27平方公尺）及G部分土造平房（面積36平方公尺）騰空連同基地返還原告及其他共有人丙○○○、乙○○。
被告庚○○應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示N部分磚造平房（面積20平方公尺）拆除，並將基地返還返還原告及其他共有人丙○○○、乙○○。
被告庚○○應將坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示O部分磚土造二樓房（面積38平方公尺）、P部分土造平房（面積79平方公尺）騰空連同基地返還原告及其他共有人丙○○○、乙○○。
訴訟費用由被告辛○○負擔百分之五十二，庚○○負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，原告分別以新臺幣玖拾玖萬元、參拾陸萬元分別為被告辛○○、庚○○供擔保後，得假執行。但被告辛○○、庚○○如於假執行程序實施交付前揭土地前，分別以新臺幣貳佰玖拾柒萬壹仟捌佰元、壹佰零陸萬捌仟陸佰元分別為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴之追加、變更方面：㈠被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第2項定有明文。
㈡本件原告起訴時原請求判決被告辛○○應將坐落台中市○○
區○○段○○○○號土地上之建物（坐落位置及面積以地政機關測量結果為準）拆除，將土地返還原告及其它共有人丙○○○、乙○○全體。嗣於本案審理中追加被告庚○○，並變更、追加聲明為後述訴之聲明所示，被告均無異議而為本案之言詞辯論，依前揭法律規定，自應准許。
二、職權通知方面：㈠按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第
一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人；前項受通知人得於通知送達後五日內，為第242條第1項之請求；第1項受通知人得依第58條規定參加訴訟者，準用前條之規定，民事訴訟法第67條之1定有明文。
㈡本件系爭土地為原告與丙○○○、乙○○分別共有，應有部
分各為1/3，原告依民法第821條規定單獨提起本件所有物返還請求訴訟，其訴訟結果，對於分別共有人丙○○○、乙○○有法律上之利害關係，本院爰依前揭規定，依職權通知渠二人參加訴訟。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠查坐落台中市○○區○○段○○○○號、地目建、面積2,789
平方公尺土地（下稱系爭土地），為原告、訴外人丙○○○、乙○○三人共有，應有部分各1//3。詎被告等無權占用，並在其上蓋有如附圖所示之建物，爰依民法第767條、第821條規定，請求被告拆屋還地，若鈞院認被告不需負回復原狀義務，請准為備位聲明之判決。
㈡系爭土地上之建物及地上物並非被告等人所有：
⑴依被告辛○○96年1月29日答辯狀載：系爭建物根本非被告
所興建，被告對系爭建物亦無事實上之處分權。其訴訟代理人於96年1月11日言詞辯論期日亦稱：「原告所指稱的系爭建物，被告否認為被告所有。」又其96年4月17日答辯（二）狀復載明：「被告無法確知建物為何人原始出資建築。」「系爭土地之前手將系爭建物無償借予承租訴外耕地之被告使用。」自始主張系爭建物是供伊無償借用，且否認由伊興建。又鈞院於96年6月6日勘驗現場時，被告辛○○稱：「日據時代，我父親向別人承租（訴外）耕地，當時系爭土地有房屋供承租佃農使用，這都是90幾年前的事，這是我聽我父親轉述的。48年八七水災的時候，原土造房屋塌陷，我就在系爭土地上重建部分建物，其餘部分是原來舊有的土造建物。」等語，由此可知，系爭土地上之建物及地上物並非被告建造，亦非被告等人所有。
⑵被告所舉證人戊○○證稱伊父 林阿闊 生前將系爭房地無償藉
與被告二人父親住用，並非租地建屋云云。則因使用借貸非如租賃契約之有民法第425條之規定，故依證人戊○○證詞，被告亦不得以其與戊○○間有此使用借貸關係，對原告主張有使用系爭房地權利（最高法院59年度台上字第2490號判例）。且本件既無證據足認系爭建物為被告建造，被告應不負回復原狀之拆除義務，則被告等應遷出即可。
㈢被告等非不定期租用系爭基地建築房屋之承租人：
⑴查被告辛○○96年1月29日答辯狀、其訴訟代理人於96年1月
11日言詞辯論期日、其96年4月17日答辯（二）狀、及鈞院於96年6月6日勘驗現場時，被告辛○○陳稱，皆未提及有承租系爭土地乙事；而被告辛○○稱伊父親生前轉述當時系爭土地有房屋供承租佃農使用乙節，其所謂「供承租佃農使用」，顯指無償使用借貸。衡情論理，倘被告等對系爭土地有支付「地租」，而伊等係租用系爭基地建築房屋之承租人，絕不可能於前後三次言詞辯論期日及鈞院勘驗現場時皆隱諱不言。
⑵本件被告抗辯伊等租用系爭基地建築房屋，尚非提出此項防
禦方法即已足，不但應證明伊等就系爭基地有租約之存在，且亦應證實系爭建物確為伊等原始出資興建而對之擁有房屋所有權。否則，若租用房屋及基地之承租人，於出租人之基地或房屋出賣時，即不得援土地法第104條規定，主張優先購買權（司法院36年解字第3763號解釋）；又承租人若非房屋所有權人，即與單純承租基地建築房屋，其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第104條之適用（最高法院39年度台上字第1313號判例參照）。
㈣聲明：
先位之訴：
⑴被告辛○○應拆除坐落台中市○○區○○段○○○○號土地
上，如台中市中正地政事務所96年6月29日函附系爭土地複丈成果圖所示：A部分磚造平房面積32平方公尺，B部分土造平房面積85平方公尺，C部分磚造平房面積11平方公尺，D部分磚造平房面積70平方公尺，E部分鐵架涼棚面積31平方公尺，F部分土造平房面積27平方公尺，G部分土造平房面積36平方公尺，H部分涼棚面積10平方公尺，R部分鐵架涼棚面積79平方公尺之建物，將土地返還原告及其它共有人丙○○○、乙○○全體。
⑵被告庚○○應拆除坐落台中市○○區○○段○○○○號土地
上，如同上複丈成果圖所示：N部分磚造平房面積20平方公尺，O部分磚土造二樓房面積38平方公尺，P部分土造平房面積79平方公尺之建物，將土地返還原告及其它共有人丙○○○、乙○○全體。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
備位之訴：
⑴被告辛○○應遷出坐落台中市○○區○○段○○○○號土地
上，如台中市中正地政事務所96年6月29日函附系爭土地複丈成果圖所示：A部分磚造平房面積32平方公尺，B部分土造平房面積85平方公尺，C部分磚造平房面積11平方公尺，D部分磚造平房面積70平方公尺，E部分鐵架涼棚面積31平方公尺，F部分土造平房面積27平方公尺，G部分土造平房面積36平方公尺，H部分涼棚面積10平方公尺，R部分鐵架涼棚面積79平方公尺之建物，將土地返還原告及其它共有人丙○○○、乙○○全體。
⑵被告庚○○應遷出坐落台中市○○區○○段○○○○號土地
上，如同上複丈成果圖所示：N部分磚造平房面積20平方公尺，O部分磚土造二樓房面積38平方公尺，P部分土造平房面積79平方公尺之建物，將土地返還原告及其它共有人丙○○○、乙○○全體。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠原告對於系爭建物中主張之權利，究竟何部分為原地主所有
，被告應遷讓房屋？何部分為被告事後所興建，應拆屋還地？應負舉證之責：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，原告為系爭土地之共有人，雖得基於法定所有權之權能，排除侵害其所有權之人，然本件原告主張被告無權佔有，故提起先位之訴請求被告須拆屋還地，備位之訴請求被告應遷讓房屋，惟原告對於系爭眾多建物中何部分為原地主所有，被告無權佔有而應遷讓房屋？何部分為被告事後所興建，應拆屋還地？應據實查明，蓋此事關事實認定及判決主文之合法性，原告對此有利之事實，即應負舉證之責，此乃舉證責任分配之原則。
⑵復查，證人戊○○於97年5月8日證稱：「（他們現在住的房
屋與當時你交付他的土造房屋是否一樣？）後來他們好像有修繕」、「（你最近有無去看過房子？）沒有」；證人甲○○證稱：「（系爭土地於林阿闊買受時有無房屋？有幾間？）有房屋，後來因為他們有三房，住不夠有增建」、「（有無辦法分辨新建與舊有房子？）我不知道，要問地主」、「辛○○增建我不知道」、「（庚○○增建的時候你知道否？）知道，我有去幫忙」云云，足證本件建物中有舊有建物，亦有新建之建物，從而，原告對於眾多建物中，何部分為原地主所有，被告應遷讓房屋？何部分為被告事後所興建，應拆屋還地？即應負舉證之責。
㈡被告二人就系爭土地有租賃關係之合法占有權源：
⑴查90年前日本昭和時期，被告辛○○之父親廖 阿炎 、被告庚
○○之父親 廖全福 向訴外人林阿闊承租農地耕作，因被告二人父親適無房屋居住，故乃分別向本案系爭土地原始所有權人林阿闊承租系爭土地並於其上興建房屋供家庭居住，惟均未辦保存登記，係一不定期之租地建屋契約，茲因時代久遠，雙方當時未立書面，故僅以口頭為之。又因當時被告二人之父親分別有向林阿闊承租農地耕作，租金部分則以被告二人之父親分別在系爭土地上所興建之房屋間數為單位，每間房屋以八斤（即一斗）稻穀為半年之租金計算，每年應為2次租金之給付，合先敘明。
⑵嗣被告二人之父親於40年間相繼過世後，被告二人除繼承其
父親前述之租地建屋契約及已興建完成而未辦保存登記之建物所有權外，復繼承農地耕作之承租，數年來，被告辛○○持續支付予林阿闊之繼承人戊○○；而被告庚○○則持續支付予林阿闊之另一繼承人丁○○上開租金，且被告辛○○尚有依照375減租條例第20條之規定與訴外人戊○○簽訂耕地租約，租期約定自92年1月1日至97年12月1日止，而該耕地租約迄今尚未屆期。是以，本件被告二人佔有系爭土地之法律依據咸在於其二人分別繼承其父親與原告己○○之前前手林阿闊、前手戊○○、丁○○之租地建屋契約，即本件租賃關係存在於被告辛○○與戊○○間、被告庚○○與丁○○間，故係有合法權源，而非無權佔有。雖事後被告二人對於系爭土地上之部分建物有所重建，然實無礙於其佔有權源之抗辯，堪予確定。
⑶又證人戊○○雖證稱系爭土地並無向被告辛○○收取過租金
，惟被告否認其證詞，蓋前陳報另丁○○開具予被告庚○○收受租田租、房租之證據資料六紙中第二張（參被證四）有【每冬田租1.838台斤、厝地新開仔221台斤】之記載，此足資以證明當初確有田租及承租土地之情。是以，本件被告二人佔有系爭土地之法律依據咸在於其二人分別繼承其父親與原告己○○之前前手林阿闊、前手戊○○、丁○○之租地建屋契約，故係有合法權源，而非無權佔有。
⑷縱嗣後系爭土地所有權移轉於原告等人，惟如該建物為前手
地主原始出資建築者，則適用民法第425條之1第1項之規定，系爭建物仍有權使用基地。如該建物非前手地主原始出資建築者，依目前實務見解，仍可類推適用民法第425條之1規定，該建物之基地使用權亦不因基地所有權之嗣後變動而受影響。
㈢聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下：㈠兩造不爭之事項：
⑴系爭240地號土地原為林阿闊、 林陳緞 、 林仲 需分別共有，
應有部分分別為6/12、3/12、3/12，嗣經如訴外人壬○○96年10月26日提出證據6附表所示之移轉過程，現由原告及訴外人丙○○○、乙○○所分別共有，應有部分各1/3。
⑵系爭土地上由被告占有使用之情形如下：
①如附圖所示A部分磚造平房（面積32平方公尺）、B部分土造
平房(面積85平方公尺)、C部分磚造平房(面積11平方公尺)、D部分磚造平房（面積70平方公尺）、E部分鐵架涼棚（面積31平方公尺）、F部分土造平房(面積27平方公尺)、G部分土造平房(面積36平方公尺)、H部分涼棚(面積10平方公尺)、R部分鐵架涼棚(面積79平方公尺)等建物及地上物，現均為被告辛○○及其家屬占有使用中。
②如附圖所示N部分磚造平房(面積20平方公尺)、O部分磚土
造樓房(面積38平方公尺)、P部分土造平房(面積79平房公尺)，並由被告庚○○占有使用中。
㈡兩造爭執之事項：
⑴系爭土地上之建物及地上物是否分別為被告等人所有？被告
等人有無拆除之義務？⑵被告二人就系爭土地是否有租賃關係之合法占有權源？准許之。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張：系爭240地號土地現為原告及訴外人丙○○○、
乙○○所分別共有，應有部分各1/3；如附圖所示A部分磚造平房（面積32平方公尺）、B部分土造平房(面積85平方公尺)、C部分磚造平房(面積11平方公尺)、D部分磚造平房（面積70平方公尺）、E部分鐵架涼棚（面積31平方公尺）、F部分土造平房(面積27平方公尺)、G部分土造平房(面積36平方公尺)、H部分涼棚(面積10平方公尺)、R部分鐵架涼棚(面積79平方公尺)等建物及地上物，現均為被告辛○○及其家屬占有使用中；另如附圖所示N部分磚造平房(面積20平方公尺)、O部分磚土造樓房(面積38平方公尺)、P部分土造平房(面積79平房公尺)，並由被告庚○○占有使用中等情，業為兩造所不爭，故應堪採信。
㈡被告雖主張就系爭土地有租賃關係存在，然為原告所否認，經查：
⑴本院依被告聲請通知證人戊○○、甲○○到庭作證，其證詞分別如下：
①證人即系爭土地之前共有人戊○○到庭，其於本院到庭具
結證稱：「系爭土地古早是我父親的名字，我父親過世後由我們兄弟繼承，我父親姓名是林阿闊。（被告訴訟代理人問：你父親當時有無將土地出租給人使用？）當初是土造房屋給佃農居住，不是出租，當時佃農很貧苦，供他居住幫我們耕種。（被告訴訟代理人問：當時幫你們耕種之佃農是哪些人？）有很多人，我所知道有辛○○之父親「阿炎」、庚○○之父親「 阿傳 」、 石頭 伯，真正姓名要問他們的孩子。（被告訴訟代理人問：你父親過世後佃農有無繼續耕種？）有。（被告訴訟代理人問：辛○○有關承租耕地之租金如何計算？何人收取租金？）是三七五租約，按照三七五租約租金收取，租金我收取的。（被告訴訟代理人問：為何是你收取？）我因繼承取得前揭耕地所以由我收取。（被告訴訟代理人問：系爭土地部分是否有人跟你接洽如何處理？）當初買賣時，我有跟買受人說佃農仍居住在那裡，買受人說他們要自行處理，我們共有人才出賣給買受人。（被告訴訟代理人問：辛○○沒有耕種的時候，系爭土地辛○○如何跟你處理？）他都沒有跟我處理，我也沒有跟他催討。----（法官問：系爭土地有無向居住使用之人收取過租金？）沒有。」等語，從證人前揭證詞可知，被告二人之父與證人之父林阿闊就系爭外之耕地另有耕地租約，林阿闊遂將系爭土地及土地上之土造建物無償供給佃農即被告二人之父居住使用，惟並未收取相當於租金之對價。
②證人甲○○到庭具結證稱：「（被告訴訟代理人問：林阿
闊你認識否？）認識，我記憶中我祖父的地主是 賴天生 ，當初被告耕種及系爭土地都是賴天生所有，後來賴天生把前揭耕地部分系爭土地賣給林阿闊，後來地主賴天生怕被放領所以將剩下之耕地及房屋基地賣給我父親，所以我們還有土地在系爭土地旁邊，所以我認識林阿闊，因為我小時候林阿闊會到系爭土地收租。----（法官問：你是否知道地主給庚○○父親、祖父使用房地有無收取租金？）不知道。」等語，由證人甲○○證詞，亦無法證明被告使用系爭土地曾支付地主相當於租金之對價。從而被告 主張渠 二人就系爭土地存有租賃關係即乏證據。
⑵被告雖另提出系爭土地之前共有人之一丁○○所開具收據一
紙，本院審酌前揭收據所記載之內容為丁○○、戊○○收受稻穀之收據，惟因被告之父與丁○○、戊○○間另有耕地租約存在，故前揭收據究竟為耕地租約所收取之三七五租榖收據或本件系爭土地之租金收據，即無從確定，故本院認不得僅憑前揭收據逕予推認被告就系爭土地有租賃關係存在。此外被告均未能舉證證明渠二人就系爭土地有何合法之占有權源，從而原告主張被告二人無權占用系爭土地，應堪採信。
㈢系爭土地上建物及地上物之所有權歸屬：
⑴證人戊○○前揭到庭具結證稱：「當初是土造房屋給佃農居
住，不是出租，當時佃農很貧苦，供他居住幫我們耕種。----（被告訴訟代理人問：他們現在居住的房屋與當時你交付給他的土造房屋是否一樣？）後來他們好像有修繕。（被告訴訟代理人問：你最近有無去看過房屋？）沒有。」等語，另證人甲○○前揭到庭具結證稱：「（被告訴訟代理人問：系爭土地於林阿闊買受時有無房屋？有幾間？）有房子，後來因為他們有三房，住不夠有增建。（被告訴訟代理人問：有無辦法分辨新建與舊有房屋？）我不知道，要問地主。（被告訴訟代理人問：辛○○增建的時候你知道否？）辛○○增建我不知道。（被告訴訟代理人問：庚○○增建的時候你知道否？）知道，我有去幫忙。（法官問：據你以前地主供佃農居住使用之房屋材質為何？）是蓋茅草，後來有蓋瓦，但都是土造平房。（法官問：有無用磚塊造房屋？）當時縱有磚塊也買不起。」等語，本院 審酌渠 二人就原地主所有建物之材質核屬相符，應堪採信。
⑵本院審酌證人二人前揭證詞，認系爭土地於早期由地主無償
提供被告之父居住使用之建物，應屬土造建物，嗣後被告雖有增建及改建，然本件如附圖所示之B、F、G、O、P部分之土造建物部分應屬原地主所有，嗣連同系爭土地出賣予原告及丙○○○、乙○○所共有，而非被告所有；另如附圖所示之A、C、D部分之磚造平房及E、H、R部分涼棚，應係由被告辛○○所增建或改建而原始取得，另如附圖所示之N部分之磚造平房，應係由被告庚○○所增建或改建而原始取得。
㈣綜上所述，本件被告並無合法占用系爭土地之正當權源，從
而原告先位聲明請求被告辛○○拆除其所有如附圖所示之A、C、D部分之磚造平房及E、H、R部分涼棚，被告庚○○拆除其所有如附圖所示N部分之磚造平房，並返還基地予原告及其他共有人丙○○○、乙○○；備位聲明請求被告辛○○將如附圖所示之B、F、G部分之土造建物、被告庚○○將如附圖所示O、P部分土造建物騰空連同基地返還原告及其他共有人丙○○○、乙○○，均有理由，應予准許。
㈤兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
丙、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第83條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年6月12日
民事第一庭法官陳毓秀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年6月12日
書記官