裁判字號：臺灣新竹地方法院111年竹簡字第418號民事判決
裁判日期：民國112年06月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決111年度竹簡字第418號原告 陳龍飛 被告 何暄儀 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月30日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。原告起訴主張被告向其承租門牌號碼：新竹市○區○○路0000巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋），原告因被告2個月租金未繳付終止兩造間租賃關係，請求被告騰空遷讓系爭房屋，暨給付積欠之租金及違約金，而聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）18萬3,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。嗣原告於民國112年2月21日言詞辯論程序中以被告已搬遷，撤回關於遷讓房屋的部分，嗣又於112年4月11日追加辦公室設備與家具放置地下室被環保局清除損失之費用5萬元，而聲明為：被告應給付原告22萬7,000元之事實，有起訴狀、民事補正狀、112年2月21日及112年4月11日言詞辯論筆錄在卷可稽。經核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭房屋為原告所有，原告前於110年12月31日間將系爭房屋出租予被告，租期自111年1月10日起至112年1月9日止，租金每季為3萬元，租金應於每季8日以前繳納，每次應繳三個月份，押租保證金為1萬元。詎被告於簽約給付一個月押金及兩個月租金後，自111年3月起未給付租金，原告以被告違反租約，已達終止租約條件，寄發存證信函催告被告，被告逾期仍未置理，原告已終止兩造間租賃法律關係。
（二）而被告於租賃法律關係終止後仍繼續使用系爭房屋，依兩造簽訂租賃契約書第6條約定，被告於租期屆滿後如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止，故請求被告應給付原告自111年3月10日起至111年9月9日止相當於租金之不當得利6萬元、2倍租金之違約金12萬元、律師諮詢費3,000元及被告將原告部分辦公設備及家具放置於地下室遭環保局清走之損失5萬元，及退還押金餘額6,000元（扣除未還鑰匙1,000元，安裝冷氣訂金3,000元），共計22萬7,000元。
（三）並於本院聲明：被告應給付原告22萬7,000元。
二、被告則以：兩造約定租金是一次季繳三個月，而簽約時被告依原告指示繳交一個月押金及兩個月租金，111年3月後開始被告就無繳租金，因為有很多事發生，不是被告不願繳租金，而是原告有說要將系爭房屋清空及安裝冷氣，但未處理，又搬進系爭房屋時發現廚房漏水、磁磚脫落的情形，通知原告處理，亦不置理，有跟原告說處理好來說租金問題，惟原告均不處理，而且原告關水電、瓦斯，並用無形法師等事嚇被告，因此被告早於111年7月初即搬走，並將鑰匙放在信箱中。當初搬進去系爭房屋時有很多東西壞掉，很多東西用不到，原告表示可以放地下室等語。並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、系爭房屋為原告所有，原告前於110年12月間將系爭房屋出租予被告，租期自111年1月10日起至112年1月9日止，租金每季為3萬元，押租保證金為1萬元，被告已繳押金1萬元及2個月租金2萬元之事實，有房屋租賃契約書、房屋稅籍證明書等件在卷可憑。
四、查兩造間所訂系爭房屋租賃契約，房屋係供居住使用，性質為住宅租賃契約，應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅管理條例）之規定。按租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：…二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳，租賃住宅管理條例第10條第1項第2款定有明文。是以，租賃住宅之出租人得以承租人遲付租金達2個月以上為其一方終止事由。原告主張被告於111年3月至6月未繳租金，並於111年4月8日以存證信函催告被告於函到3日內繳清欠租，被告逾期未置理，租約已終止等語。惟原告自承被告已繳交押金1萬元及2個月租金2萬元，則被告自111年3月未繳租金至原告於111年4月8日止以存證信函通知兼催告被告給付欠租及終止租約，尚未達積欠租金2個月，原告以此催告及終止系爭租賃契約，顯然違反租賃住宅管理條例第10條第1項第2款之規定，自不生合法終止租約效力。
五、再被告主張元告未依兩造約定將系爭房屋清空及安裝冷氣，且被告搬進系爭房屋時發現廚房漏水、磁磚脫落的情形，通知原告處理，亦不置理，被告要求原告處理後再繳付租金，詎原告除未修繕外，竟關閉系爭房屋水電、瓦斯，且用無形法師等事嚇被告之事實，有被告提出存證信函、新竹市警察局第三分局青草湖派出所受（處）理案件證明單、監視錄影擷圖畫面、LINE訊息截圖在卷可稽，並經原告於涉嫌妨害自由案件偵查中自承及被陳述在卷，且經本院調閱臺灣新竹地方檢察署111年度他字第1884號偵查卷核閱無訛。原告前為終止意思表示雖因不合規定，而不生終止效力，惟其既為終止意思表示，被告亦於111年6月底搬離系爭房屋，應認兩造間租賃法律關係已經兩造合意終止。兩造間租賃法律關係因被告搬離系爭房屋而終止，被告未於終止後仍繼續占用系爭房屋情形，原告請求被告繼續使用系爭房屋自111年3月10日至111年9月9日止之不當得利6萬元，即屬無據。
六、又兩造簽訂租賃契約書第6條固約定被告於租期屆滿後，如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止。兩造間租賃法律關係因被告搬離系爭房屋而合意終止，被告並無於租期屆滿後不即時遷讓交還房屋情形，原告依前開規定請求被告給付自111年3月10日起至111年9月9日止2倍租金之違約金12萬元，顯然無據。
七、又原告主張被告應賠償律師諮詢費3,000元部分，並提出收據為憑。兩造簽訂租賃契約第12條固約定，被告若有違約情事，致損害原告之權益時願聽從原告賠償損害，如原告因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告負責賠償。茲兩造係合意終止租賃法律關係，而原告於兩造簽訂租賃契約後除未依約定裝設冷氣外，於被告催告修繕漏水亦未修繕，甚至多次無故將水電、瓦斯關閉導致被告無水電、瓦斯可使用之情形，被告依民法第441條反面解釋，本得請求減少租金，並為同時履行抗辯，足見被告並無原告本件主張違約情形，原告復未舉出被告有何其他違反租賃契約約定之情事，則原告請求被告賠償其為訴訟行為所生之律師諮詢費用3,000元，即屬無據。
八、另原告主張被告將賠償其所有辦公設備與家具放置地下室遭環保局清走之損失5萬元，並提出新竹市政府函、照片、報價單等見為憑，惟被告於111年1月7日確有通知原告放置於系爭房屋之辦公設備及家具清空，此有被告提出LINE通訊軟體對話截圖可參（見本院卷第169、171頁），且證人 王敏文 到院證稱：簽約後有進去看系爭房屋，屋內有放置辦公桌椅、隔板、還有一個沒有用的櫃子、還有換掉的衣櫃與床鋪，當初進去的時候跟原告說上述的東西無法使用，原告說可以暫時放置在地下室位置，當時有請原告幫忙拿，但是他都不回應，後來我們就請搬家公司來移走，原告說好等語（見本院卷第331頁）。顯然被告依原告指示將上開物品放置於地下室，且被告並無保管上開物品之義務，又原告未證明被告有何故意或過失不法侵害原告權利之情事。原告請求被告賠償原告因物品遭環保局清運所受之損害，顯無理由。
九、綜上所述，兩造間租賃法律關係因被告搬離系爭房屋而合意終止，被告於契約終止後並未占用系爭房屋，亦無違約情形，原告請求被告給付相當於租金之不當得利、違約金、律師諮詢費用及物品遭清運所受之損害共計22萬7,000元，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國112年6月16日
新竹簡易庭法官邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年6月16日
書記官楊霽