臺灣臺中地方法院91年度重訴字第1128號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院91年重訴字第1128號民事判決

裁判日期：民國92年05月13日

裁判案由：返還房屋

臺灣臺中地方法院民事判決九十一年重訴字第一一二八號
原告丙○○訴訟代理人 黃秀蘭 律師被告鴻輪實業股份有限公司法定代理人乙○○住被告甲○○住右當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如左：
主文被告鴻輪實業股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段四十之一地號如附圖Ａ部分所示、面積零點零壹肆玖柒伍公頃土地上建物，即建號一五五一號、門牌號碼臺中市○○路○段○○○號鋼造貳層樓房壹棟，遷讓交還原告。
被告鴻輪實業股份有限公司應將坐落臺中市○○區○○段四十之一地號土地上如附圖Ｂ部分所示之綠色鐵架、上覆波浪板之壹層建物，坐落同段四十之二地號土地上如附圖Ａ１部分所示之白色鐵架、上覆波浪板之貳層建物，及Ｂ１部分所示之綠色鐵架、上覆波浪板之壹層建物拆除後，將附圖Ｂ部分面積零點零壹肆貳肆貳公頃、Ａ１部分面積零點零壹柒零貳肆公頃及Ｂ１部分面積零點零零陸陸伍玖公頃土地交還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣參拾陸萬元。
被告鴻輪實業股份有限公司應自民國九十一年八月十四日起，至交還第一項所示房屋及坐落臺中市○○區○○段四十之二地號土地權利範圍全部之日止，按月給付原告新臺幣壹拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鴻輪實業股份有限公司負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍佰壹拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一至三項所示，另請求被告應自民國九十一年八月七日起，至交還坐落臺中市○○區○○段四十之二號土地（下稱系爭四十之二號土地），及坐落同段四十之一號土地（下稱系爭四十之一號土地）上如附圖Ａ部分所示建物，即建號一五五一號、門牌號碼臺中市○○路○段○○○號鋼造二層樓房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）十二萬元，並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：系爭二筆土地及房屋均為原告所有，被告鴻輪實業股份有限公司（下稱鴻輪公司）於八十九年二月二十五日邀同被告甲○○為連帶保證人，向原告承租系爭四十之二號土地全部與系爭房屋，雙方約定租期自八十九年四月三日起至九十四年四月三日止，第一年至第三年之租金為每月十二萬元，第四年及第五年之租金則為每月十二萬五千元，被告鴻輪公司應於每月一日給付租金。惟被告鴻輪公司自九十年十二月三日起即未繳租金，至九十一年五月三日止，積欠租金已達六個月，原告先後於九十一年五月三日及十三日以郵局存證信函告知被告鴻輪公司，將以其先前所付押金扣抵三個月之租金，並限其於函到後七日內繳清欠租，否則即依法終止租賃契約，然因被告鴻輪公司及其法定代理人乙○○均已遷移不明，致前述存證信函無法送達，原告遂聲請本院以九十一年度聲字第七七五號民事裁定，准予將前揭意思表示公示送達予被告鴻輪公司。該項公示送達於九十一年八月六日發生效力，惟被告鴻輪公司迄今猶未給付欠租，是原告與該被告間就系爭四十之二號土地及系爭房屋之租賃關係業已終止，被告鴻輪公司應依民法第四百五十五條規定及前述租賃契約第四條第五款約定，將其於系爭四十之二號土地內如附圖所示Ａ１及Ｂ１部分以鐵架及波浪板搭建之建物拆除後，將該二部分之土地（面積分別為○．○一七○二四公頃及○．○○六六五九公頃）及系爭房屋交還原告，另清償未繳之三個月租金共三十六萬元。又被告鴻輪公司於租賃關係終止後仍無權占有系爭四十之二號土地及系爭房屋，妨害原告就上開房地之使用收益，應自租約終止之翌日即九十一年八月七日起按月賠償原告以該租約所約定租金計算之損害金。另被告甲○○為連帶保證人，就被告鴻輪公司對原告所負之給付租金及損害金之義務，均應負連帶清償責任。此外，被告鴻輪公司無權占用系爭四十之一地號如附圖所示Ｂ部分、面積○．○一四二四二公頃之土地，並於其上擅自以鐵架及波浪板搭建建物，爰依所有物返還請求權，請求被告鴻輪公司拆除該建物後，將附圖Ｂ部分所示土地返還原告。
三、證據：提出土地及建物登記謄本三份、存證信函二份、土地及房屋租賃契約書、公證書、本院裁定、報紙影本、合約書及估價單各一份（以上均影本）為證，並聲請勘驗現場及囑託臺中市中正地政事務所測量系爭房屋並被告鴻輪公司於前開二筆土地上搭建之建物占用各該筆土地之位置及面積，並繪製測量成果圖。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明或陳述。
丙、本院依職權向臺中市中正地政事務所查詢系爭二筆土地於九十一年度之法定地價；另向臺中市北屯區公所查詢系爭房屋於九十一年度依土地法施行法第二十五條估定之價額。
理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，及請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款及第二款分別定有明文。本件原告起訴時之第三項訴之聲明，原係請求被告二人應自九十一年六月三日起至交還系爭房屋及四十之二地號土地之日止，按月連帶給付原告每月十二萬元計算之損害金，嗣於本院最後言詞辯論期日，當庭變更該項聲明為被告二人應自九十一年八月七日起至交還前揭房地之日止，按月連帶給付原告依同上標準計算之損害金，此項變更核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭法條之規定，應予准許。又原告於九十二年四月十五日所具準備書狀第二項訴之聲明，追加請求被告鴻輪公司應將系爭四十之一地號土地上如附圖Ｂ部分所示地上物拆除後，將該部分土地（面積○．○一四二四二公頃）返還原告，核其此部分請求，與原請求之主要爭點，均為被告鴻輪公司是否無權占有原告所有之系爭土地，是原告於起訴時及本院審理中就原請求主張之事實及證據資料，於其追加之請求亦得加以利用，且無害於被告鴻輪公司程序權之保障，復可就兩造有關系爭土地之紛爭於同一訴訟程序一併解決，自符合前引條文所稱之「請求之基礎事實同一」，是原告此部分追加之請求，亦為法之所許，合先敘明。
三、原告主張被告鴻輪公司被告甲○○為連帶保證人，向其承租其所有之系爭房屋及四十之二地號土地，在該筆土地上如附圖所示Ａ１及Ｂ１部分搭建建物，另無權占用亦為其所有之系爭四十之一地號土地如附圖所示Ｂ部分，於其上擅自建屋。被告鴻輪公司自九十年十二月三日起即未付租金，經原告向本院聲請，准許將原告定相當期限催告被告鴻輪公司繳清欠租，否則即終止租賃契約之意思表示予以公示送達後，被告鴻輪公司迄今尚積欠原告三個月之租金未清償等事實，業據其提出土地及建物登記謄本三份、存證信函二份、土地及房屋租賃契約書、公證書、本院裁定、報紙影本各一份為證，並經本院至現場勘驗，製有勘驗筆錄及現場圖附卷可稽，另囑託臺中市中正地政事務所派員測製有複丈成果圖在卷足憑，被告受本院經相當時期合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，本院依據前揭調查證據之結果，認原告之主張堪信為真實。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，須達二個月之租額，始得依前項規定終止契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百四十條第一項、第二項及第四百五十五條分別規定甚明。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，亦為民法第七百六十七條前段及中段所明定。原告與被告鴻輪公司所訂前述土地及房屋租賃契約，因被告鴻輪公司積欠之租金已達三個月之租額，經原告定相當期限催告後仍未給付，依據前揭規定，原告自得終止租賃契約，則其請求被告鴻輪公司將其於系爭四十之二地號土地上如附圖所示Ａ１及Ｂ１部分搭建之建物拆除後，返還該二部分土地及系爭房屋，自屬有據。又被告鴻輪公司無權占用系爭四十之一地號土地如附圖所示Ｂ部分，並於其上搭建地上物，原告依據前引民法第七百六十七條之規定，請求被告鴻輪公司拆除該地上物後，返還附圖Ｂ部分所示土地予原告，亦屬正當，應予准許。
五、其次，關於原告另請求被告二人連帶給付被告鴻輪公司於前揭租賃關係終止前積欠之租金，及被告鴻輪公司於租約終止後無權占有系爭房屋及四十之二地號土地，致原告所受損害部分，應否准許，分述如下：
（一）積欠租金部分：原告主張被告鴻輪公司尚積欠三個月之租金共三十六萬元未清償一節，業如前述，另依上開租賃契約書第八條約定，被告甲○○於被告鴻輪公司未依約給付租金時，與被告鴻輪公司負連帶清償責任，此有卷附租賃契約書一份足憑，則原告請求被告二人連帶清償欠租三十六萬元，自有理由。
（二）損害金部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。被告鴻輪公司於上開租賃契約終止時起無權占有原告所有之房地，已如前述，則其可能獲得相當於租金之利益，已為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例意旨參照），從而，原告自得請求被告鴻輪公司給付相當於租金之不當得利。至原告主張被告鴻輪公司應自九十一年八月七日（即原告依本院九十一年度聲字第七七五號民事裁定，公示送達終止租約之意思表示生效日翌日）起，以該租賃契約約定之租金即每月十二萬元為標準，按月給付原告至交還租賃標的物止，經查：
１、按土地法第九十七條規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限；另該條文依據同法第一百零五條規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。被告鴻輪公司與原告訂立前揭租賃契約之標的物為系爭房屋及四十之二號土地，且該被告於租得上開土地後在附圖所示Ａ１及Ｂ１部分均建有建物，前已敘及，從而本件租賃契約之租金數額，自應受前揭條文之限制。查系爭四十之二號土地之申報地價為每平方公尺二萬零八點七元，系爭房屋坐落之四十之一號土地申報地價則為每平方公尺六萬一千六百三十六點四元，有土地登記謄本二份在卷足憑，至系爭房屋由地政機關依土地法施行細則第二十五條規定估定之房價為何，經本院函詢臺中市北屯區公所後未獲回覆，然系爭房屋係由原告委由訴外人傑義營造有限公司承建完成，承包總價為一百七十一萬五千五百元，有原告提出之合約書及估價單各一份附卷可稽，本院認該項數額應足以反映系爭房屋之應有價值，爰採該數額作為衡量系爭房屋租金之基準。次查，系爭房屋與其坐落之四十之一號土地面臨臺中市○○路○段之雙向六線道大馬路，馬路兩旁有經營餐飲、家具、汽車維修、電腦及電子商品買賣、汽機車租賃等生意之店面，市況繁榮，系爭四十之二號土地與四十之一號土地相鄰，亦位於前述商業活動發達之地段等情，業經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及現場圖各一份附卷可稽。本院斟酌系爭房屋及土地之前揭造價及申報地價資料、所在位置之繁榮程度及原告將該等房地出租予被告鴻輪公司之租金數額等一切情狀，認為原告得請求被告鴻輪公司給付之損害金，就系爭四十之二地號土地部分，以該土地之申報地價年息百分之十為當；至系爭房屋部分，則以該房屋前述造價及其坐落之四十之一號土地面積，依該土地申報地價計算後所得數額，二者相加後之年息百分之十為妥適。依此標準計算結果，被告鴻輪公司所受相當於租金之不當得利金額，應為一百五十二萬三千二百四十一元（計算方式：[(20008.7X236.83)+0000000+(61636.4X142.42)]X10%=0000000），折合每月之租金數額為十二萬六千九百三十七元（0000000/12=126937），已逾原告主張被告鴻輪公司應按月給付之損害金十二萬元，則原告請求被告鴻輪公司應自上開租賃契約終止之日起，至交還租賃標的物之日止，按月給付原告十二萬元，自屬合理。
２、次查，本院前揭民事裁定准予公示送達之臺中法院第一九六一號存證信函，其內容係請求被告鴻輪公司於函到後七日內向原告給付積欠之租金，否則原告即依法終止雙方之租賃契約，此有前述民事裁定及存證信函各一份附卷可稽。是以原告雖於九十一年七月十八日，即依據前揭裁定，將該存證信函所示之意思表示登載於新聞紙，然該項公示送達依據民事訴訟法第一百五十二條規定，於同年八月六日發生效力後，尚須經過原告所定之七日催告期限，始因被告鴻輪公司猶未給付積欠之租金，而發生終止契約之效力。易言之，本件租賃契約應於九十一年八月十三日始屬終止，原告僅得請求被告鴻輪公司自翌日（即九十一年八月十四日）起按月給付十二萬元相當於租金之不當得利，逾此部分之請求即非法之所許。
３、原告另依連帶保證之法律關係，請求被告甲○○應與被告鴻輪公司按月連帶給付上述相當於租金之不當得利。然按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第二百七十二條定有明文。經查，原告請求被告鴻輪公司給付相當於租金之損害，係本於被告鴻輪公司於前揭租賃契約屆滿後仍無權占有前述房地之事實，被告甲○○僅為該租賃契約之連帶保證人，並無占用該等不動產之情形，自未受有相當於租金之不當得利。再者，原告與被告鴻輪公司所訂租賃契約第八條約定，被告甲○○僅於被告鴻輪公司有於租期屆滿未交還租賃標的物、不依約給付租金、或違約而不給付違約金等情況時，始與被告鴻輪公司負連帶責任，此有卷附租賃契約可參，是被告甲○○並未明示與被告鴻輪公司於租期屆滿後繼續占用租賃標的物致原告所生之損害，與被告鴻輪公司各負全部之給付責任，則原告請求被告甲○○與被告鴻輪公司就前述相當於租金之不當得利負連帶給付責任，自屬無據，應予駁回。
（三）綜上所述，原告請求被告鴻輪公司與被告甲○○連帶給付欠租三十六萬元，另請求被告鴻輪公司自九十一年八月十四日起至交還系爭房屋及四十之二號土地之日止，按月給付原告十二萬元之不當得利部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至其敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應併駁回。
七、本判決第三項雖命被告甲○○應與被告鴻輪公司連帶給付原告積欠之租金三十六萬元，然依據民事訴訟費用法第五條第二項之規定，原告此部分請求，於本院核算本件訴訟費用時既未併算入本件訴訟標的價額中，被告甲○○即不因該部分受敗訴判決，而應負擔訴訟費用，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年五月十三日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官鍾啟煒右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年五月十四日~B法院書記官