裁判字號：臺灣高等法院臺中分院103年上易字第139號民事判決
裁判日期：民國103年10月08日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決103年度上易字第139號上訴人 楊金鎗
楊許軟 楊上賢 楊善淙 訴訟代理人 劉淑華 律師送達代收人 陳家薇 被上訴人 陳宏銘 訴訟代理人 李進建 律師複代理人 張家豪 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國102年12月17日臺灣彰化地方法院102年度訴字第430號第一審判決提起上訴，本院於民國103年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。（原判決主文第三項「磚造平房並將」，更正為「磚造平房拆除，並將」。）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前同安宅段湳墘小段225地號，下稱系爭土地）為其與訴外人 邱創信 、 邱瑞意 、 陳忠騰 共有，應有部分各4分之1，上訴人楊許軟、楊上賢、楊善淙興建如原判決附圖所示編號A部分鐵皮造棚房，楊金鎗、楊許軟興建編號B部分鐵皮造棚房，楊許軟興建編號C部分二層加強磚造樓房、編號D部分之磚造平房，楊金鎗興建編號f2、f3、f4連線之圍牆，均無權占有系爭土地。為此本於民法第767條、第821條之規定，聲明求為如原判決主文所示。於本院補稱：被上訴人不知亦無從得知楊金鎗與其他共有人有無分管之約定，且無庸繼受，本件無適用民法第425條之1情形，應准許被上訴人請求拆除地上物、返還土地等語。並聲明：請求判決如原判決主文所示。於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人辯稱：不同意拆除房屋，被上訴人只有買土地，沒有買地上物，而拍賣條件已註明不點交。系爭土地原共有人 楊圳 、 邱村 上、 邱富藤 三人有分管約定，楊圳於84年間將應有部分1/2移轉與上訴人楊金鎗， 邱村上 之應有部分1/4於68年間轉與邱創信，邱富藤之應有部分1/4於84年移轉與邱瑞意，上訴人於分管之土地上建築房屋，訴外人邱村上、邱富藤及其繼受人邱創信、邱瑞意均明知並默示同意，依最高法院48年台上字第1065號判例要旨，共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。由系爭土地上田埂、檳榔樹、房屋圍牆，被上訴人一望即知分管現狀。另執行法院未詢問上訴人有無分管協議，上訴人無機會就此表達。系爭編號A、B、C、D地上建物，與相鄰之門牌彰化縣○○鄉○○路○○號三合院同為上訴人 楊金槍 之父親楊圳經其他共有人全體之同意所起造，於土地及房屋分開或先後出賣時，宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，上訴人得依最高法院100年度台上字第2103號民事裁判、48年台上字第1457號判例要旨，暨民法第425條之1規定繼續使用土地等語。並聲明：被上訴人之訴駁回。於本院上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。
三、法院之判斷：ꆼ被上訴人主張伊為系爭土地共有人，應有部分4分之1，而系
爭土地上有如原判決附圖編號A部分、面積140.02平方公尺之鐵皮造棚房（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○○號建物），B部分、面積139.98平方公尺之鐵皮造棚房，C部分、面積82.40平方公尺之二樓磚造房屋（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路○○號），D部分、面積104.34平方公尺之磚造平房，暨編號f2、f3、f4連線之圍牆等情，業據提出土地登記謄本、地籍圖為證，且經原審會同彰化縣員林地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，堪信屬實。被上訴人主張系爭編號A部分之鐵皮造棚房為楊許軟、楊上賢、楊善淙共有，B部分鐵皮造棚房為楊許軟與楊金鎗共有，C部分及D部分房屋為楊許軟所有，編號f2、f3、f4連線之鐵皮圍牆為楊金鎗所有等情，與上訴人楊金鎗於原審到庭之陳述內容均相符；上訴人楊上賢、楊善淙於原審相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，已生視同自認之效力。至於上訴人楊許軟雖於原審勘驗時到場稱：上開建物、鐵皮圍牆均為伊所有，審酌楊許軟勘驗時曾稱土地是伊所有，後來被拍賣等語，與卷附土地異動資料顯示楊金鎗始為原所有人乙情不符。就此觀之，上訴人楊許軟係因與楊金鎗為夫妻，與上訴人楊上賢、楊善淙為母子，主觀上未明確區分所有權之歸屬，始為前揭陳述。觀之上訴人楊金鎗於原審明確稱：編號A部分的房屋是伊兒子楊上賢、楊善淙及楊許軟共同出錢蓋的，大約蓋15年，楊上賢、楊善淙多少有跟別人借錢來蓋房子，楊許軟也有出錢，17號的稅籍資料是以前的三合院不是現在的鐵皮屋；B部分的鐵皮屋是楊金鎗與楊許軟所有，這間房屋沒有繳稅金，房屋至少30年；C部分的二樓房屋（門牌號○○○鄉○○村○○路○○號）是楊金鎗的母親蓋的，是67到69年蓋的，母親已經去世了，房屋已經過戶給楊許軟，D部分的平房三合院是歸15號，這也是楊許軟的名字，房屋是60幾年蓋的；F2、F3、F4的圍牆是楊金鎗所蓋的等情在卷（見原審卷第28、29、
60、61頁）。應以上訴人楊金鎗之陳述較可採信。故被上訴人此部分之主張應堪以採信。至於上訴人主張原共有人楊圳出資興建系爭地上物，自承無法提出出資之證據（見本院卷第64頁反面準備程序筆錄），且係上訴後空言主張，亦難以採信。
ꆼ按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，民法第767條第1項、第821條前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度台上字第1120號裁判要旨可資參照)。再按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之，強制執行法第99條定有明文。依前開規定，執行法院拍賣時不點交，並不能直接證明第三人占有不動產即為有權占有，是否為有權占用，仍應由占有人負舉證之責。系爭編號A部分鐵皮造棚房為上訴人楊許軟、楊上賢、楊善淙興建，編號B部分鐵皮造棚房為上訴人楊金鎗與其母 楊江英 出資興建，楊江英之事實上處分權移轉予楊許軟，C、D部分建物為楊江英興建、楊許軟受讓取得事實上處分權，編號f2、f3、f4連線之圍牆為楊金鎗所興建，上開地上物均占有系爭土地，既經認定如前，上訴人等人否認無權占有，即應就其取得占有之正當權源負舉證責任。
ꆼ按民法第425條之1規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所
有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，惟於共有土地，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，共有人對共有物之特定部分使用收益，即須徵得他共有人全體之同意；因此，縱承認「土地及房屋同屬一人」，可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，亦須房屋建造時經土地其他全體共有人同意，而可稱之（最高法院89年度台上字第284號民事判決意旨參照）。且同意他人於土地上興建房屋，可能基於租賃或使用借貸，原因甚多，而使用借貸契約僅有債權契約之性質，對於受讓人不生效力。而土地及建物苟非同屬一人，土地及建物所有人間本應有相當之使用權源約定，今為解決曾同屬一人，嗣變更為非同屬一人情形，而由民法第425絛之1規定「推定在房屋得使用期限內有租賃關係，此乃法律介入私人契約關係之推定，且該推定之租賃關係之期限，不受民法第449條第1項規定之限制，以目前房屋之耐用程度，將使土地所有之使用權能受到相當時間之限制。是以，民法第425絛之1所謂「土地及房屋同屬一人」之解釋原不應過於寬鬆，當房屋所有人有部分並非土地所有人時，本應於房屋建造以前，另與土地所有人全體訂立物權效力之相關規範，俾日後土地所有權移轉時，房屋所有權人仍可取得對抗土地受讓人之權利，而非可逕行適用民法第425條之1規定，賦與「在房屋得使用期限內，有租賃關係」之推定力，本院因認此等情形非屬民法第425條之1所規定之情形。至於該房屋所有人縱有部分為土地共有人，且其興建房屋之前，縱與其餘共有人間有分管契約存在，基於分管契約僅在規範共有人之間之權利義務，於應有部分移轉後，原分管契約規範者應為受讓人與其他共有人之權利義務，而非讓與人與受讓人、讓與人與其他共有人之權利義務，亦即讓與人喪失土地共有人身分後，原分管契約與該讓與人應屬無涉。再依據司法院大法官釋字第349號解釋文謂：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」。亦即分管契約僅於應有部分之受讓人知悉或可得而知之情形，始拘束受讓人。查系爭編號A部分之鐵皮造棚房起造人為楊上賢、楊善淙及楊許軟，C、D部分建物起造人為楊江英，渠等均非土地所有人或共有人，B部分建物事實上處分權人原為上訴人楊金鎗與其母楊江英（距今約30年以前出資興建），嗣變更為楊金鎗與楊許軟，其事實上處分權人包含原共有人以外之他人，揆諸上開說明，應認與民法第425條之1規定「土地及房屋同屬一人」之要件不合，至於編號f2、f3、f4部分為圍牆，並非房屋，亦與民法第425條之1規定無涉。且被上訴人經由法院拍賣程序得標買受系爭土地之應有部分，此與私人間就土地特定部分之買賣之洽談磋商、確認現狀及確認權利歸屬之情形有異，而執行法院101年7月30日、8月31日、9月27日、10月25日、11月6日歷次拍賣公告記載：「拍賣之土地所有權為共有狀態，債務人（即上訴人楊金鎗）未陳報共有人間有分管約定，故拍定後不點交。」等語，上訴人楊金鎗及其餘共有人均收受拍賣通知，有送達證書附於執行卷可考，上訴人亦不否認有收受送達之事實（見本院卷第115頁言詞辯論筆錄），本件即無從經由債務人或共有人主動查報之內容，使被上訴人於拍賣時知悉原共有人有無分管之約定；系爭土地現況有田埂、檳榔樹，僅可認與其使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，依法作農業發展條例第3條第11款之耕地相符，外觀上尚無從判斷占有人為何人，而地上房屋均未辦理第一次所有權登記，無從憑地上物推知事實上處分權人為何人，上訴人主張外觀上一望即知有分管契約，亦無可採。上訴人聲請傳喚之證人邱創信、邱瑞意，縱能證明分管約定之存否，惟就被上訴人於拍賣時能否知悉原共有人分管之約定，仍無從證明，爰不予調查。本件未符合「土地及房屋同屬一人」之法定要件，無從適用民法第425條之1規定，已如前述，考量本條規定係就土地及地上物原屬同一人所有，嗣後移轉為相異人所有時，為兼顧土地與房屋所有人權利，並減少土地或房屋所有權人自行協商之交易成本及避免房屋拆除、有害社會經濟而設。系爭土地屬農業發展條例第3條第11款所定特定農業區之農牧用地，本質上非供建築房屋之用途，被上訴人經由法院執行處之公開拍賣取得系爭土地之應有部分，拍賣公告上並無載明拍定後原土地上建物仍可使用系爭土地，且註明「債務人（即系爭土地原共有人）未陳報共有人間有分管約定」，於此情形，亦無民法第425條之1規定所欲達到兼顧土地與房屋所有人權利、減少自行協商之交易成本、避免房屋拆除而有害社會經濟之同一法律上理由，上訴人主張類推適用上開規定，亦非可採。上訴人所提出之最高法院100年度台上字第2103號判決（見本院卷第72頁），係祭祀公業就其名下土地全部起訴請求拆屋還地，訴訟中經拍賣取得土地之人依法承當訴訟，與本件係起訴前經由拍賣程序取得應有部分，案情並非完全相同，無從比附援引，併此敘明。此外，上訴人未能就其有何其他占用系爭土地之合法權源，提出其他證據以為舉證，則被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人將前開建物及鐵皮圍牆拆除，並將各該部分土地返還被上訴人及其他共有人全體，應屬有據。
ꆼ綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，
請求上訴人依序拆除地上物並返還土地予共有人全體，為有理由，應予准許。原審判命上訴人拆屋還地如原判決主文所示，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段判決如主文。
中華民國103年10月8日
民事第八庭審判長法官蔡秉宸
法官陳繼先法官林慧貞以上正本係照原本作本。
不得上訴。
書記官陳振海中華民國103年10月9日