裁判字號：臺灣桃園地方法院87年訴字第1018號民事判決
裁判日期：民國96年01月16日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決87年度訴字第1018號原告乙○○即戊○○之
號丁○○即戊○○之甲○○即戊○○之共同訴訟代理人 唐永洪 律師
呂理胡 律師被告丙○○訴訟代理人 賴彌鼎 律師複代理人 林宗竭 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國96年1月2日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段拔子林小段20地號土地上如附圖所示Ａ部分（面積297平方公尺）、Ｂ部分（面積67平方公尺）之建物拆除，將上開土地交還原告。
被告應給付原告乙○○、丁○○各新台幣5,305元、甲○○新台幣9,494元，及自民國96年1月1日起至返還上開土地之日止，按年給付原告乙○○、丁○○各新台幣8,736元、甲○○新台幣17,472元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣陸拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰玖拾陸萬伍仟陸佰元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段拔子林小段20地號土地上
如附圖所示Ａ部分（面積297平方公尺）、Ｂ部分（面積67平方公尺）之建物拆除，將上開土地返還原告。
㈡被告應自民國95年2月24日起至返還土地之日止，按年依本件土地申報地價10%計算之不當得利。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落桃園縣○○鄉○○段拔子林小段20地號、面積13,6451
平方公尺土地（下稱本件土地）原為本件起訴時之原告戊○○於民國85年2月5日向訴外人 呂定國 所購買，於同年4月24日辦理所有權移轉登記完成，經本院民事執行處於95年2月23日拍賣，由乙○○、丁○○取得所有權應有部分各四分之一，而甲○○則於同年4月18日向戊○○購買上開土地所有權應有部分二分之一，並分別於同年4月10日及5月8日辦理土地所有權應有部分移轉登記完成，又戊○○已於95年
6月19日具狀聲請由乙○○、丁○○、甲○○三人承當本件訴訟而為原告，先予敘明。
㈡查被告未經同意，亦無任何正當權源，擅自在本件土地上，
建有如附圖所示A部分（面積297平方公尺）、B部分（面積67平方公尺）之建物（下稱系爭建物），無權占有使用本件土地，原告為本件土地所有權人，自得依民法第767條前段所有物返還請求權規定，訴請被告將系爭建物拆除後，將其占有使用之土地交還原告。
㈢被告稱就本件土地取得地上權，或與原地主林 本源 祭祀公業
之管理人間有使用借貸關係，其非無權占用本件土地云云；惟桃園縣蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政事務所）已於85年
1月31日以85蘆地二字第685號公函駁回被告就本件土地上之房屋所申請時效取得地上權一案，嗣又於87年8月19日以蘆地一字第5376號公函再次駁回被告之申請時效取得地上權登記，可見被告就本件土地並未因時效取得地上權登記甚明。況被告與主張時效取得地上權之訴外人 戴阿生 、 游銀來 、 陳石德 、 辛林牙 等43人，前於67年7月31日由戴阿生代表以本院公證處之認證函及桃園郵局67年10月11日第1873號之存證信函，寄給前地主聲明有「承租法益」及「以相互對待給付之方法」，主張「租地建屋應有優先承買權」等情，益見被告自始並非以行使地上權之意思而占有本件土地，故其稱取得地上權一事，顯不足採。至於被告稱有使用借貸關係，原告亦否認之，被告應舉證證明。
㈣又被告無權占有本件土地，係無法律上之原因而受有相當於
免給付租金之利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，迄其拆屋還地之日為止。又原告係於95年2月23日取得土地所有權，故就此日以前之不當得利部分不予請求，因此減縮請求不當得利自95年2月24日起算至被告返還土地之時止；而被告占用土地面積為297、67平方公尺（合計為364平方公尺），做為住宅及車庫等使用，依土地法第97條規定租用土地以申報地價10%為限，而本件土地於95年度公告地價為每平方公尺新台幣（下同）800元、96年度起為每平方公尺960元，故被告應依上開數額計算後，按年給付原告至其返還占用土地時止之不當得利。
三、證據：提出土地謄本及地籍圖、86年6月23日理字第21號律師函、申報地價證明書、87年9月29日複丈成果圖、蘆竹地政事務所85年1月31日蘆地二字第685號函、87年8月19日蘆地一字第5376號函、丙○○等16人申請地上權登記異議調處名冊、本院86年度訴字第911號民事判決及確定證明書、訴外人 戴阿標 、 林阿生 之答辯狀、大園鄉公所三七五耕地租約登記簿、領收證、本院公證通知書、桃園郵局67年10月11日第1873號存證信函、95年8月4日複丈成果圖、蘆竹地政事務所他項權利位置圖、95年地價稅單各一份（均為影本）、照片五張等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠自日據時代，本件土地之原地主即同意被告之岳父在土地上
建築房屋使用，至34年台灣光復後，其承租之耕地經耕地放領，但因本件土地並非耕地而無從放領，原地主乃任由原佃農繼續占有、使用。被告「承繼」岳父占有使用本件土地之意思，仍以和平、公然、持續有建築物之目的，占用土地至今。被告於87年4月27日向蘆竹地政事務所申請以時效取得地上權之登記，經地政事務所受理並依法公告，旋因原地主戊○○異議後調處，雖經調處而不成，但地政事務所仍依職權裁處准由被告登記地上權。前地主戊○○不服向本院提起確認地上權不存在之訴，現仍審理中，故於法院未就占有人是否具備取得地上權之要件為實體上裁判前，被告占有土地使用，難謂係無權占有，亦無任何不當得利之情形。
㈡原告所提原證13、14之法院認證函及存證信函，發函人數眾
多，當時僅由其中一、二人委由未具法律專業之人士撰寫，而眾人之基本事實因各有不同，就各人之基礎法律事實，撰寫信函之人或有未詳加瞭解之情形，或有誤解法律關係之可能，當時僅是籠統撰寫，確有無法精確表達各占有人占有實際情形，況存證信函有的是意思表示者，有的是觀念通知者，不能一概而論，是本件地上權存在與否之法律關係，應以既存之真正法律事實判斷，不能以他人代筆之存證信函，即率予認定被告是以租賃關係或使用借貸之意思占有本件土地。
㈢原告自認本件土地有使用借貸關係存在，但其主張之終止借
貸關係，於法未合，蓋使用借貸關係未定有期限者，借用人於依借貸目的使用完畢時，始有返還借用物之義務，本件土地上原來所建造之房屋，經被告逐年翻修改建或增建，現仍適於居住，被告且居住使用迄今，自無使用借貸之目的已完畢的情形，是原告主張終止使用借貸關係，亦屬無據。
丙、本院依職權勘驗現場，並囑託蘆竹地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖。
理由
一、本件起訴時之原告戊○○，因本件土地於95年4月10日經本院執行處強制執行拍賣由乙○○、丁○○取得應有部分各四分之一，另由甲○○於同年5月8日買受取得應有部分二分之一，有土地登記謄本可參，故戊○○具狀聲請由乙○○、丁○○、甲○○三人承當訴訟，經核與民事訴訟法第254條規定並無不合；再本件起訴後，原告減縮請求如其訴之聲明所示，核與同法第255條第1項第3款規定相符，均應准許。
二、原告主張本件土地為渠等所共有，被告在其上蓋有如附圖A部分（面積297平方公尺）、B部分（面積67平方公尺）之建物，經本院會同蘆竹地政事務所測量人員至現場履勘查證屬實，製有勘驗筆錄及蘆竹地政事務所於87年10月28日所做之土地複丈成果圖在卷可參，被告對此不爭執，應認為真。
三、原告又主張被告無權占有本件土地，妨害渠等所有權之行使，依民法第767條規定，請求被告拆屋還地，又因被告無權占有使用土地，致渠等受有相當於租金之損害，依同法第17
9條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等情。惟被告則以前揭情詞置辯。故本件之爭執點為：㈠被告是否為無權占有本件土地？原告得否請求被告拆屋還地？㈡原告可否請求不當得利及其數額以若干為合理？
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段定有明文。在以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實如無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，而被告應就其取得占有係有正當權源之事實，有證明責任，如不能為之證明者，應認原告之請求為有理由。本件土地為原告共有，有土地登記謄本可稽，被告就其在本件土地上蓋有如附圖Ａ、Ｂ所示建物等事實，既不否認，依上說明，被告應就其有權占有使用本件土地一事，負舉證責任。查：
㈠被告稱伊之建物在本件土地上已因時效取得地上權，故非無
權占有；惟就我民法物權編，係採登記生效主義，凡主張取得物權者，仍以經登記為要件。地上權為物權，依民法第75
8條及第772條準用第769條或770條規定，須經登記，始取得該物權。否則如尚未取得地上權登記，即不得對抗土地所有權人依法行使之物上請求權，而謂其係有權占有。本件被告自承至今尚未取得地上權登記，僅是向地政機關申請登記以時效取得地上權而已（見本院95年11月28日、96年1月
2日言詞辯論期日筆錄），則被告既尚未登記為本件土地之地上權人，即不得以其有上開權利對抗土地所有權人甚明。㈡又民法第772條準用第769條規定，依時效而取得地上權者
，須以行使地上權之意思，20年間和平繼續占有他人所有之不動產者，始得請求登記為地上權人。而當事人主張依時效取得地上權時，須以行使地上權之意思，自主占有土地為要件。若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事發生，其取得時效，不能開始進行。又占有他人土地而建築房屋者，或以無權占有之意思為之，或以所有之意思為之，或以租賃、借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故如主張是以行使地上權之意思而占有他人土地時，應負舉證責任。被告雖稱是以和平、公然占有本件土地，在其上建有房屋，惟其究係以何種主觀意思而占有，被告仍應舉證證明，依上說明，要不能僅以在土地上有建物，即因此推論係以行使地上權之意思而占有他人土地。
㈢再被告與訴外人即同為本件土地之無權占有人戴阿生、游銀
來、陳石德、辛林牙等43人，於67年7月31日由戴阿生為代表，向本院公證處申請之認證信函謂：「主旨：為祭祀公業 林本源 非法出售坐落桃園縣○○鄉○○段拔子林小段15、17、18、19、20地號土地五筆，由 謝新添 等承受有違通知人等承租法益及本人應享有依同一條件優先承買權，特通知如上……。」；而據原告提出之桃園郵局67年10月11日第1873號存證信函內容略謂：「……該土地（○○○鄉○○段拔子林小段15、17、18、19、20地號土地）係林本源老先生……基於防止免受伊等暴徒搶劫之助力，及彌補我等佃農幫助建築貴租館圍牆，流盡血汗之勞苦，以相互對待給付之方法，作為雙方倆全之計，以無條件及無定期方式，俯允在上開荒地上自建房屋……。」，此有公證函通知書、桃園郵局67年10月11日第1873號存證信函在卷可稽，被告就此文書證物之形式真正，並不爭執，依上開內容所載，被告之先人原來即以租賃或使用借貸之意思而占有包含本件土地在內之土地，顯非基於行使地上權之意思而占有土地。綜此，被告既未舉證其是以行使地上權之意思而占有本件土地，揆諸前揭說明，被告占有取得地上權之時效期間，即不能開始進行，被告即無從因時效而取得地上權登記甚明。
㈣被告又稱其先祖與本件土地之原所有人林本源祭祀公業管理
人之間，因地主、佃農關係而就本件土地有使用借貸關係存在，兩造既承繼原來之土地權利與利用關係，被告之系爭建物就本件土地自有使用借貸關係存在云云；惟被告就所述之上開事實，均未舉證以實其說，顯非可採；縱認所稱伊之先祖與林本源祭祀公業管理人之間確有使用借貸關係存在，惟原告三人分別因拍賣、買賣取得本件土地所有權，並基於土地所有權之物上請求權，請求排除被告就本件土地之占有，可見原告係基於具有對世效力之物權關係而主張，而被告所稱之使用借貸關係，僅有對原來貸與人之相對效力的債權關係，顯不得以之為對抗，是被告所辯，要不可採。
㈤是被告未能證明其已因時效而取得地上權登記，復未能證明
其占有本件土地係有正當權源（例如與原告間有使用借貸、租賃或其他法律關係），則其占有本件土地顯為無權占有，故原告基於所有權人之地位，依所有物返還及妨害除去請求權，請求被告將坐落在本件土地上如附圖所示A部分（面積
297平方公尺）、B部分（面積67平方公尺）之建物拆除，並將占用之土地返還，於法有據，應予准許。
五、被告既無合法權源而占有使用本件土地，係無權占有他人之物，自占有人方面，依社會通念可能獲得相當於租金之利益，就權利人而言，其所受之損害自與不能收益之租金相當，兩者之利益，應可同以租金價額做為計算基準（最高法院61年台上字第1695號判例參照），故原告主張依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占有使用土地相當於租金之利益，即屬有據。惟原告主張被告應返還之金額，是否可採，則審酌如下：
㈠參照土地法第97條第1項規定：城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。而土地法施行法第25條規定：土地法第97條所謂土地及建築物總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。而上開所指法定地價，依土地法第148條規定，乃土地所有權人依土地法所申報之地價。
㈡被告占有使用本件土地之面積共計364平方公尺，故其獲有
相當於租金之利益，應以此面積為計算範圍；又本件土地於93年1月份之土地申報地價為每平方公尺800元、96年1月之申報地價為960元，有土地登記謄本可參，本院參酌本件土地坐落位置在桃園國際機場附近，與遠雄自由貿易港區、南崁工業區等均相距不遠，被告占用土地建有房屋，做為住宅使用，而其隔鄰地區為住宅或農田等情，有桃園縣大園鄉地區交通概況圖表，且為兩造所不爭執，又本件土地之申報地價，95年度為每平公尺800元、96年度為每平公尺960元，均不高，是依本件土地坐落位置及被告占有使用之情形觀之，被告占有本件土地可能獲得之利益，以上開土地申報地價之年息10%計算，應屬合宜。
㈢又原告請求自95年2月24日起算不當得利，惟因原告乙○○
、丁○○二人係於95年4月10日、原告甲○○於同年5月8日始辦理所有權應有部分移轉登記完成，故應自上開時日起算渠等可得請求不當得利之起算日，是被告應返還之不當得利，為自95年4月10起至95年12月31日止，給付原告乙○○、丁○○各5,305元（計算式：364㎡×800×10%÷365×266×1/4＝5,305元）、自95年5月8日起至95年12月31日止，給付原告甲○○9,494元（計算式：364㎡×800×10%÷365×238×1/2＝9,494元），及自96年1月1日起至返還土地之日止，按年給付原告乙○○、丁○○各8,
736元（計算式：364㎡×960×10%×1/4＝8,736元）、給付原告甲○○17,472元（計算式：364㎡×960×10%×1/2＝17,472元），原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告基於民法第767條前段所有物返還請求權之法律關係，請求被告將無權占有本件土地上如附圖所示Ａ部分面積267平方公尺、Ｂ部分面積67平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告，及基於民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付原告乙○○、丁○○各5,305元、甲○○9,494元，及自96年1月1日起至返還土地之日止，按年給付原告乙○○、丁○○各8,736元、甲○○17,472元，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，應予駁回。
七、就原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額，併予准許之。而就原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、兩造其餘主張及所提之證據、攻擊防禦方法，核與本院之判決結果無涉或無違，故不再贅述。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年1月16日
民事第三庭法官潘進柳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年1月16日
書記官李麗娟