臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決
111年度彰簡字第155號
原告 宋家益 住彰化縣○○鄉○○路0段000巷000弄00號
訴訟代理人 廖國豪 律師
被告 林慶宗 住彰化縣○○鄉○○路0段000巷000弄0號
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○弄○號房屋遷出，並將該房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾參萬柒仟貳佰元，及自民國一一一年四月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一一年一月十八日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟伍佰元。
訴訟費用新臺幣伍仟零柒拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬柒仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣參拾參萬柒仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣陸仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國103年7月1日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將其管理之系爭房屋（為訴外人即原告配偶 劉祝櫻 所有，經劉祝櫻授權原告出名出租及管理系爭房屋）出租予被告，租期至105年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）6,500元，租約屆滿後，以不定期租賃出租數月後，又簽立租約，租期自105年10月1日起至107年9月30日止。該租約屆滿後成為不定期租賃關係，詎被告自106年間開始沒有繳納房租。系爭房屋106年4月、5月的租金是用被告之前給付的押租金抵償，106年6月有繳納6,000元，106年7月到同年9月，這3個月的租金是用被告幫原告割草的工資13,800元抵扣，所以9月的租金還積欠5,700元，之後都未繳納房租，原告之前跟被告催討租金時，被告說有共有的土地可以賣，賣了就有錢給付租金，然一直拖延給付，原告遂於111年1月發函催告請求清償積欠租金337,200元（計算式：6,500元×51個月【即106年10月至110年12月】＋5,700元＝337,200元），並要求於111年1月17日前清償，否則及終止兩造租賃關係，惟被告依舊置若罔聞，迄今共積欠租金337,200元未給付，是兩造自111年1月18日起即無任何租賃關係存續，被告對系爭房屋屬無權占有，被告自即負有自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之義務。又被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金即每月6,500元之損害，爰依系爭租約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）如主文第1、2、3項所示。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊是從105年開始租的，現在還住在系爭房屋，有積欠超過6個月的租金，伊不知道什麼時候開始沒有繳租金。原告一開始有請伊幫其割草，說要讓伊以工資抵房租，伊一個月幫原告割草工資應該是7、8,000元，不知道什麼時候就沒有幫原告割草，後來原告沒有要讓伊繼續以工資抵房租時也沒有通知，原告說話不算話。伊現在靠中低收入戶的補助在生活，所以租金沒有辦法繳納，伊有很多個月沒有繳納房租等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張上開事實，業據其提出系爭租約契約書、房租收/付款明細欄、存證信函暨回執、積欠租金整理表、建築改良物所有權狀、系爭房屋外觀照片等為證，而被告固不否認確有繼續使用系爭房屋之事實，惟以前詞置辯，是原告之請求是否有據，茲論述如下。
（二）被告應將系爭租賃物遷讓返還予原告：
1.按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100條第3款、民法第450條第1項、第2項前段、第451條、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。
2.經查，原租約於107年9月30日期滿後，兩造雖未再另行簽訂租賃契約，惟因被告仍持續使用系爭房屋，原告未為反對之意思仍以原租約條件計算租金，應認原租約已轉換為不定期租賃契約甚明。又原告主張被告自106年9月起即未按期繳納租金，至原告提起本件訴訟時，遲付之租金總額已達51個月等情，有原告所提積欠租金整理表、房租收/付款明細欄附卷可參，則為被告所否認，然經本院提示經被告簽名之房租收/付款明細欄後，被告亦自承不知道什麼時候開始沒有繳租金，且已有很多月沒有繳納房租等語，被告復未能提出相關資料以對抗原告所提積欠租金整理表、房租收/付款明細欄，是被告所積欠租金總額，顯已逾2個月以上之金額。而依原告於111年1月10日所寄發之存證信函已通知被告積欠之租金共337,200元，再不繳納於111年1月17日終止租賃契約之意思表示，該存證信函並於同年月13日由被告親自簽收，此有存證信函暨回執在卷可稽，是可認原告終止系爭租約之意思表示於111年1月13日已送達被告，被告仍未於期限內繳付，是系爭租約業於111年1月17日終止，堪予認定，則系爭租約即於斯時終止，被告既已失去使用收益系爭房屋之權利，自負有返還租賃物之義務。是原告請求被告返還系爭房屋及給付所積欠之租金，即屬有據。
（二）原告得請求被告給付之金額，審核如下：
1.積欠租金部分：
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條第1項前段分別定有明文。查依系爭租約約定被告應按月繳納租金6,500元，是被告於系爭租約終止前，自有依約定給付租金之義務，然被告自106年10月1日起至111年1月17日租約終止日之租金均未支付，且106年9月租金尚短缺5,700元，是原告請求被告給付積欠租金為337,200元【計算式：6,500元×51個月（即106年10月至110年12月）＋5,700元＝337,200元】，為有理由，應予准許。至被告辯稱其現沒有辦法繳納租金等語，然此純屬被告有無履行能力之問題，不影響被告依法應負之給付責任，是被告上開所辯，亦不足採。
2.相當於租金之不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告已於111年1月17日終止系爭租約，業如上述，則被告於租賃關係終止後，仍拒不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，參以系爭房屋每月租金為6,500元，堪認此金額為被告使用系爭租賃物每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。是原告請求自111年1月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益6,500元予原告，亦屬有據，應予准許。
（三）末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告就上揭所得請求之金額，請求自起訴狀繕本送達被告翌日即111年3月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，併應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約、租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及應給付337,200元，並應自起訴狀繕本送達翌日起即111年4月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自111年1月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,500元，均有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決
結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國111年5月3日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官李欣恩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 5 月 3 日
書記官顏麗芸