裁判字號：臺灣嘉義地方法院93年重訴字第29號民事判決
裁判日期：民國93年06月30日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣嘉義地方法院民事判決九十三年度重訴字第二九號
原告丙○○訴訟代理人 楊漢東 律師複代理人 林彥百 律師被告乙○○○被告甲○○○訴訟代理人 林憲聰 律師右當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國九十三年六月十七日辯論終結，判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落嘉義巿車店段車店小段一五三地號土地所有權，權利範圍各二分之一移轉登記予原告。添
二、陳述：
（一）緣坐落嘉義巿車店段車店小段一五三地號土地（下稱系爭土地）為被告二人分別共有，每人權利範圍各二分之一，被告二人在九十二年八月十九日共同委託第三人嘉容有限公司負責仲介銷售系爭土地，委託銷售總金額為新台幣（下同）九百八十萬元，原告透過報紙廣告找被告委託之仲介公司嘉容有限公司洽商系爭土地買賣條件，但嘉容有限公司以原告出價願買金額僅為六百九十萬元，尚未達地主委託願賣之金額九百八十萬元，無法成交，嘉容有限公司建議由原告出具要約書，以總價六百九十萬元透過仲介公司向被告提出新要約，經原告向被告提出新要約後，被告又透過仲介公司提出一份契約內容變更合意書，被告將系爭土地委託銷售總價格變更為六百九十二萬元，原告經由被告委託之嘉容有限公司亦簽署一份契約內容變更合意書，原告同意以總價六百九十二萬元承購被告委託銷售之土地，兩造就系爭土地之買賣價格已達意思表示一致，買賣契約已有效成立。詎原告請求仲介公司連絡被告出面履行契約時，被告二人卻以系爭土地於九十一年間曾與他人訂立買賣契約尚有糾紛未解決為由，拒絕出面履行契約，被告並出示其寄給前買受人要求解決糾紛之存証信函影本，被告要求原告再等候其與前買受人糾紛解決後再來履行契約，事後經原告透過仲介公司多次催促被告履行契約，被告均置之不理。按本件買賣契約雙方既已就主要買賣條件意思表示一致，契約已有效成立，被告負有履行契約之義務，雖被告主張與他人另有買賣糾紛，然此項事實與原告無關，爰提起本件訴訟，請求判決如訴之聲明。
（二）本件最初之委託銷售契約書雖無被告乙○○○之簽章，但被告乙○○○應有授權被告甲○○○委託嘉容有限公司仲介出售系爭土地之事實，否則九十二年十二月七日被告甲○○○豈敢未經被告乙○○○同意而冒名簽署「契約內容變更合意書」？況且在銷售過程中，証人 巫美蘭 曾以電話直接與被告乙○○○連絡委託銷售價格事宜，被告乙○○○不但沒有表示未授權被告甲○○○委託銷售，反而還與巫美蘭約定要到仲介公司與原告就議定之價格簽訂買賣契約；而且原告請嘉容有限公司兩次以存証信函通知被告二人出面履約，被告乙○○○亦未表示未授權被告甲○○○委託銷售之事實，甚至還提供另與他人尚有糾紛之存証信函供原告看，要原告等其前案糾紛解決再履約，顯然被告乙○○○有授權並同意被告甲○○○簽訂委託銷售契約書，並有具體同意變更以六百九十二萬元之價格出售系爭土地予原告，否則被告不會與巫美蘭約定要與原告簽約，被告最後爽約，顯然係後悔售價太低，且得知政府就增值稅減半政策再繼續延期適用，並非未授權或未同意出售。添
（三）本件原委託銷售契約之期限雖已在九十二年十一月十九日即到期，但九十二年十二月七日既然被告已另與嘉容有限公司同意變更委託銷售價格，當事人已重新有議定新的委託銷售條件，新委託銷售契約當然有效。如當事人沒有繼續委託銷售之意思，何以原期限已到期，還與嘉容有限公司簽訂契約內容變更合意書？依該變更合意書亦有載明變更前期限為「九十二年十一月十九日」變更後期限為「九十二年十二月三十一日」，顯然契約當事人有延長委託銷售期限。添
（四）按買賣契約為諾成契約，除當事人約定其契約須用一定方式，在該方式未完成前，推定其契約不成立（民法第一百六十六條）外，以買賣雙方當事人意思合致而成立，上述縣政府聯合公告關於石門大圳灌溉區池塘處理辦法，縱規定區內池塘之徵購，由上訴人與土地所有權人協商並簽訂同意書，此項同意如無上述特約情形，亦難解為雙方必須簽訂同意書，買賣契約始告成立，最高法院七十四年度台上字第四五二號判決參照。本件要約書第五條規定：「要約書成立生效之日期七日內買賣雙方應於共同指定之處所，就有關‧‧‧及其他相關事項進行協商後，簽訂房地產買賣契約書」，及被告與嘉容有限公司所簽訂之委託銷售契約書第八條第三款規定：「仲介成交後，甲方應於七日內按乙方通知期日至乙方通知處所簽訂不動產買賣契約書，但簽約之期日經買賣雙方同意變更者，從其約定」等語，但要約書及委託銷售契約書均未特別約定以買賣雙方訂立書面契約為成立或生效要件，亦未特別約定非經簽定書面，買賣契約不成立或不生效，故縱要約書第五條或委託銷售契約書第八條第三款有上開內容之記載，然並非未簽訂書面買賣契約前，兩造契約不成立或不生效，此由要約書第五條規定「要約書成立生效之日‥‥」及委託銷售契約書第八條第三款亦載明簽訂書面契約為「仲介成交」後七日內被告應履行之義務自明。其既已仲介成交，買賣契約當然已成立、生效，簽立書面契約僅補充履行已成立生效之契約義務而已。
（五）買賣雙方透過要約成立生效之契約究為預約或本約，並非以當事人使用之文字為憑，而應以買賣契約之要素是否已明確合致定之。本件就土地買賣價金及標的雙方均已意思表示一致，至於其他付款條件，原告並無特別之要求，原告可一次全部付清價款，無須貸款，故雙方已無必要再按要約書所載之事項進行協商，被告不能藉詞不履行買賣契約。
三、證據：提出土地登記謄本、委託銷售契約書、要約書影本各一份、契約內容變更合意書影本、戶籍謄本各二份、存証信函影本四份。添
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭土地為被告二人所共有，各自應有部分為二分之一，於九十二年八月十九日委託訴外人嘉容有限公司仲介銷售系爭土地者係被告甲○○○，另一被告乙○○○對此事全然不知情，亦無參與，有原告所提「委託銷售契約書」上並無乙○○○之簽章，可謂灼然，故嘉容有限公司僅受被告甲○○○之委託，其效力並不及於乙○○○，亦即乙○○○並無授權嘉容有限公司為出賣系爭土地之意思表示，嘉容有限公司與原告所締結之買賣契約乃屬無權代理。
（二）依被告甲○○○與嘉容有限公司簽立之委託銷售契約書第三條載明，委託銷售期間自九十二年八月十九日起至九十二年十一月十九日止，逾期未售出本契約書失其效力。而原告所主張被告甲○○○（乙○○○之簽名，為嘉容有限公司人員要求甲○○○代簽）嗣後簽訂之契約內容變更合意書，其簽立日期為九十二年十二月七日，顯然已在契約失效之後，則已失效之契約，當然、確定失其拘束力，除法律另有規定或雙方另訂新約，否則不可再為契約變更，台灣台北地方法院九十二年度訴字第四六四四號判決可供參考。由此可見，僅有被告甲○○○與嘉容有限公司簽訂委託銷售契約，被告乙○○○並未參與其中，嗣後之內容變更又在契約期間經過失效後，該契約變更顯然無效。
（三）按「契約有預約與本約之分，二者異其性質與效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容，請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認定買賣本約業已成立」，最高法院六十一年台上字第九六四號判例參照。查依原告所提親自簽立之要約書第三條載明『預約之成立』，其內容為「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，契約始成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務‧‧‧」，第五條載明『簽訂房地產買賣契約書之期間及違約處罰』，內容為「要約書成立生效之日期七日內買賣雙方應於共同指定之處所‧‧‧及其他相關事項進行協商後，簽訂房地產買賣契約書‧‧‧」，及被告與嘉容有限公司所簽訂之委託銷售契約書第八條第三款：「仲介成交後，甲方應於七日內按乙方通知期日至乙方通知處所簽訂不動產買賣契約書」等語，足見兩造就本件土地買賣乃特約規定應以書面契約為之，被告因於簽訂土地買賣契約前赫然發現系爭土地有部分另有爭議，故未依此要約書之規定於七日內與原告簽訂土地買賣契約書，是系爭土地買賣契約尚未成立，故縱認上揭委託銷售契約為有效，兩造縱有合意者，亦僅能視為預約，原告並無逕依此要約書即主張兩造間土地買賣契約已成立，兩造契約既未成立，被告顯無履行義務可言；況依上開要約書之規定，要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，契約始成立生效，本件被告均未在原告之要約書上簽名，註明承諾，顯然連預約都不成立，因此原告之訴顯無理由。
三、證據：提出要約書、存證信函、委託銷售契約書、臺灣台北地方法院九十二年度訴字第四六四四號民事判決影本各一份、契約內容變更合意書影本二份。
理由
一、原告主張：坐落嘉義巿車店段車店小段一五三地號土地（下稱系爭土地）為被告二人分別共有，被告二人於九十二年八月十九日共同委託第三人嘉容有限公司負責仲介銷售系爭土地，委託銷售總金額為九百八十萬元，原告透過嘉容有限公司以總價六百九十萬元向被告提出新要約，經原告向被告提出新要約後，被告又透過嘉容公司提出一份契約內容變更合意書，被告將系爭土地委託銷售總價格變更為六百九十二萬元，原告經由被告委託之嘉容有限公司亦簽署一份契約內容變更合意書，原告同意以總價六百九十二萬元承購被告委託銷售之土地，兩造就系爭土地之買賣價格已達意思表示一致，買賣契約已有效成立。詎原告請求仲介公司連絡被告出面履行契約時，被告拒絕履行契約，爰提起本件訴訟，請求判決如訴之聲明。
二、被告則以：系爭土地為被告二人所共有，各自應有部分為二分之一，於九十二年八月十九日委託訴外人嘉容有限公司仲介銷售系爭土地者係被告甲○○○，另一被告乙○○○對此事全然不知情；且系爭土地買賣契約尚未成立，故縱認上揭委託銷售契約為有效，兩造縱有合意者，亦僅能視為預約，原告並無逕依此要約書即主張兩造間土地買賣契約已成立，兩造契約既未成立，被告顯無履行義務可言等語，資為抗辯。
三、茲本件所應審酌者，厥為系爭土地買賣契約是否成立，兩造各執一詞。本院經查：
（一）買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，惟買賣「預約」，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立「本約」之張本，但不能因此即認買賣「本約」業已成立（六十一年台上字第九六四號判例）。苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許。最高法院八十四年度台上字第二二九號判決意旨參照。
（二）系爭土地為被告乙○○○及甲○○○二人所共有，應有部分各為二分之一，九十二年八月十九日，被告甲○○○委託訴外人嘉容有限公司仲介銷售系爭土地，並由被告甲○○○簽立委託銷售契約書，被告乙○○○並未授權，又被告甲○○○於九十二年十二月七日另簽立契約內容變更合意書。同意變更原編號五一三四九○合約，同意以六百九十二萬元出售系爭土地，其上立書人欄甲方之「乙○○○」係被告甲○○○代簽等情，業據被告乙○○○供述甚明，核與證人即嘉容公司職員巫美蘭之供證情節相符（見本院九十三年五月二十七日言詞辯論筆錄），並有土地登記謄本、委託銷售契約書及契約內容變更合意書各一份在卷可參。足證，被告乙○○○並未委託嘉容公司銷售系爭土地，且就契約內容變更合意書之內容亦不知情無誤。
（三）被告甲○○○與嘉容有限公司所簽訂之委託銷售契約書第八條第三款載明「仲介成交後，甲方應於七日內按乙方通知期日至乙方通知處所簽訂不動產買賣契約書」，又原告與嘉容有限公司所簽訂之要約書第三條載明『預約之成立』，其內容為「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，契約始成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務‧‧‧」，第五條載明『簽訂房地產買賣契約書之期間及違約處罰』，內容為「要約書成立生效之日期七日內買賣雙方應於共同指定之處所‧‧‧及其他相關事項進行協商後，簽訂房地產買賣契約書‧‧‧」，此有委託銷售契約書及要約書各一份在卷可參。益證，嘉容公司對兩造就系爭土地買賣乃特約規定應訂立書面契約。
（四）又證人即嘉容公司職員 吳澤星 又供稱：「（本件是你代表原告於九十二年十二月八日，原告簽立契約內容變更合意書後，你有將該合意書送交對造被告？）同意後，由我們專員電話上告知 周春桃 ，她是甲○○○的小姑，她有表明甲○○○對房地產的交易不懂。」、另嘉容公司職員巫美蘭亦證稱：「（仲介房屋、土地的買賣流程？）通常是以屋主委託的銷售價格為賣價，如果有人出價我們會將價錢通知委賣人，通常買賣，買方希望購買便宜，對屋主作協商，看屋主的意思，當初曾先生出價六百九十萬元，我們請曾先生以書面委託公司，我們公司告訴對方居間協商，原告要以六百九十二萬元買，我們通知周春桃，周春桃也同意要賣。另外在約定一個時間簽訂買賣契約，但是雙方的價錢都在委託契約的價錢範圍內，我們認為這筆買賣就成立。雙方對這個買賣還要簽立正式的書面契約書。」、「（本件買賣成立力霸公司有無拿到佣金？）沒有，通常我們的佣金是在雙方簽立買賣契約書後在向雙方收取。」、「（有無向乙○○○聯繫，有無告知她本件討論買賣事宜？）有，我有打電話到台北給她，剛開始她對六百九十萬元的價格不是很滿意，我跟她解釋後，她說還有牽扯到增值稅的問題，覺得捨不得，後來她有同意要賣而且跟曾先生約好要到力霸公司來簽契約書。」、「（妳如何得知乙○○○台北的電話？）是周春桃給我的。
」、「（有何意見？）我有告訴她如在今年買賣成立，增值稅可以節省一半，乙○○○確實跟我約在星期三在力霸房屋找曾先生簽約，當天我有用電話聯絡乙○○○，她說人在車上，但是我在公司等了一天都沒有等到人。」（見本院九十三年五月二十七日言詞辯論筆錄）。足證，原告於九十二年十二月八日與嘉容公司簽立契約內容變更合意書，同意以六百九十二萬元購買系爭土地，然嘉容公司並未將原告之意思通知被告甲○○○，而係以電話告知其小姑周春桃，則被告甲○○○對於原告九十二年十二月八日之要約是否承諾，已有可疑？又兩造既未簽立買賣契約書，而嘉容公司亦未取得任何仲介佣金，是兩造就系爭土地並未依委託銷售契約書簽立買賣契約，則買賣尚未成立。
四、綜上所述，本件系爭土地買賣尚未成立，原告請求被告應將坐落嘉義巿車店段車店小段一五三地號土地所有權，權利範圍各二分之一移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。添
五、本件之事實及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張陳述及攻擊防禦方法，對判決之結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十三年六月三十日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B法官柯月美右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年六月三十日~B書記官洪麗惠