臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決 106年度花簡字第295號
原 告 江譽 宏
訴訟代理人 李韋辰 律師
許正次 律師
被 告 李 玉菁
訴訟代理人 邱劭璞 律師(法扶律師)
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國106
年8月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)民國85年11月27日，原告與胞兄 江譽翔 因繼承而取得花蓮縣
○○鄉道○○段○○○○號土地、花蓮縣○○鄉○○○段000地
號土地及同段58建號門牌號碼花蓮縣 秀林 鄉秀林88之1號房
屋(下稱系爭房地)，各有應有部分二分之一。103年6月間，
原告因積欠車貸，致其對系爭房地之應有部分遭債權人聲請
強制執行，經向被告(原告之姨母)求助，被告允為貸與新臺
幣(下同)267,782元，惟要求原告與江譽翔需將系爭房地共6
紙權狀交付被告保管，原告另需將其居住之花蓮縣秀林鄉秀
林88之1號房屋(下稱88之1號屋)增建部分，無償提供被告經
營卡拉OK使用。原告同意上開條件，與江譽翔共同將系爭房
地之所有權狀交付被告，隨即遷往花蓮縣秀林鄉民治113號
之房屋居住。
(二)103年9月，被告及李 玉萱 前往民治113號拜訪原告，稱「為
將秀林88之1號增建部分，另編門牌及申請水電錶，需徵得
原告同意，並有使用原告身分證、印鑑章之必要」等語，原
告不疑有他，依言將身分證、印鑑章交付被告。詎料，被告
將88之1號屋增建部分申請增設花蓮縣秀林鄉秀林88之2號門
牌後，竟將花蓮縣秀林鄉秀林88之2號房屋(下稱88之2號屋
)向花蓮縣地方稅務局申報房屋稅籍，並以 李玉萱 為納稅義
務人。104年6月間，被告未經原告同意，將原告印鑑章、身
分證、原告所有之系爭房地權狀三紙交付訴外人 楊文正 (地
政士)，囑楊文正將原告對系爭房地之應有部分移轉登記為
被告所有，楊文正乃依被告之委任，自行申請原告之印鑑證
明、申報土地增值稅(帛士林809地號)、契稅(帛士林58建號
)及申請農用證明後申請不課徵土地增值稅(道拉斯194地號)
後，以買賣為原因，向花蓮縣花蓮地政事務所申請將系爭房
地權利範圍二分之一移轉登記為被告所有。
(三)俟因原告之子 江哲宇 出生，秀林鄉民治113號房屋空間不敷
使用，原告於104年11月間向訴外人 江長霖 承租秀林鄉民治
41號租賃房屋居住，未幾，江哲宇因罹患顱縫提早癒合症，
經實施顱骨整合開刀治療，因而積欠醫院龐大之醫療費用，
原告為節省家庭支出以支付該醫療費用，於105年年初前往
拜訪被告商量收回88之2號屋自住，並詢問為何88之2號屋旁
增加一鐵皮屋(下稱A屋)。詎被告答稱：「房子是我的，為
什麼要還給你？鐵皮屋是李玉萱的，妳去問她」等語，原告
另拜訪李玉萱，李玉萱答稱「土地是 李玉菁 的，是李玉菁答
應讓我蓋的」等語。原告驚覺有異，經申請調閱系爭屋地之
異動索引及土地移轉登記資料，始悉其對系爭屋地之應有部
分均已遭被告及李玉萱擅自移轉。
(四)原告與被告就系爭房地權利範圍二分之一，並無買賣及讓與
之合意，被告應將花蓮地政事務所104年花資登字第000000
號收件，於104年9月9日以買賣為原因所為之所有權移轉登
記塗銷(如訴之聲明第1、2項)。
1.系爭房地雖係以買賣為原因移轉登記為被告所有，惟原告就
系爭房地否認與被告有買賣之合意，依民事訴訟法第247條
規定，並參最高法院20年台上字第709號判例、42年台上字
第170號判例意旨，自應由被告就雙方間有買賣之合意負舉
證責任。
2.依一般買賣契約流程不外乎簽約、備證、完稅、過戶之階段
，亦即：(1)有買賣意願之雙方協商買賣標的及價金等契約
必要之點後，簽署書面買賣契約。(2)共同委託地政士(代書
)代辦相關稅務及申請移轉登記，並繳交印鑑章、印鑑證明
、所有權狀、身分證影本或戶籍謄本予代書。(3)由代書申
報土地增值稅及契稅，如當事人間另有約定申請不課徵土地
增值稅(例如農地)，則由代書申請相關證明後向稅捐機關聲
請不課徵土地增值稅。(4)代書向土地登記機關送件申請移
轉登記，經土地登記機關通知領狀後，將權狀及印鑑章等文
件返還買賣雙方。
3.原告若有與被告之買賣合意，理應親自與被告簽立買賣契約
書，並自行申請印鑑證明後交付代書。經代書申請土地謄本
後，知曉帛士林段58建號為農舍，並為與他人共有，即應以
其專業詢問原告是否已通知共有人行使優先承買權，及確認
土地坐落用地之地號，俾於辦理移轉登記時得符合法令。惟
原告與楊文正素昧平生，亦未委託楊文正將系爭房地應有部
分二分之一移轉登記予被告，更未曾與被告締結買賣契約，
此觀：
1)原告不曾提出辦理不動產移轉登記所需之印鑑證明。原告印
鑑證明，係由楊文正使其登記助理員 楊珮妤 自行製作委託書
向花蓮縣秀林戶政事務所申請而取得。
2)原告不曾與被告簽署買賣契約。立約日期104年6月17日，原
告因接受雷達車操作訓練而在部隊中，就系爭房地顯無法與
被告成立買賣契約。
3)原告不曾就系爭屋地向被告說明其狀況。楊文正不知帛士林
段58建號(農舍)有套用道拉斯段194地號容積，為協助被告
順利取得帛士林段58建號及809地號所有權，始另行製作道
拉斯段194地號買賣契約書、申請農用證明及不課徵 土增 稅
，再向花蓮地政事務所補件。而楊文正又為使無從發現被告
私行移轉系爭房地所有權之行為，遂基於使公務員登載不實
之故意，在土地登記申請書備註欄內切結「優先承買人已放
棄其優先承買權」等文字，以圖共有人江譽翔無機會向原告
通風報信。
4.基上，原告與被告間就系爭屋地應有部分二分之一之權利，
暨無買賣及讓與之合意，該債權契約及物權契約自始不成立
，原告為真正所有權人，惟系爭房地遭被告以不法手段取得
所有權之登記外觀，對於原告之所有權完整非無妨害，原告
自得依民法第767條第1項前段，請求被告將該移轉登記塗銷
。又被告登記為系爭房地權利範圍二分之一之所有人，並無
法律上原因，就權利歸屬以觀，其保有此一登記名義之利益
，難謂正當，自應依民法第179條規定，將所受利益返還予
原告。被告藉持有原告所有權狀、印鑑章及身分證之機會，
未經原告同意，基於偽造文書之犯意，夥同楊文正擅自將系
爭房地所有權移轉登記為其所有，係故意不法侵害原告之財
產權，亦應依民法第184條第1項前段及第213條第1項規定，
將系爭房地之登記狀態回復原狀(以上諸多請求權擇一勝訴
即可)。故原告請求被告將系爭房地於104年9月9日以買賣為
原因所為之所有權移轉登記塗銷，亦屬有據。
(五)被告應將88之2號房屋騰空返還予原告(如訴之聲明第3項)。
1.88之1號房屋(含增建部分，即嗣後增編為88之2號屋之區域
)，係原告及江譽翔因繼承而取得，各有應有部分二分之一
，經原告與 江譽詳 約定，88之1號房屋原始範圍由江譽翔專
用，增建部分由原告專用；原告對該增建部分，依其與江譽
翔之分管契約，自有單獨使用、收益之權，並得請求無權占
用人將該專用部分返還予自己。
2.原告向被告借款，迄今尚未清償且未支付利息，然於借款之
初，同意所要求之「將88之2號屋出借予被告經營卡拉OK營
利(未定借用期限，88之2房屋原為帛士林段58建號房屋增建
部分，被告得原告及江譽翔同意新設秀林88之2號門牌)」，
使被告獲得營收利益作為原告對被告之感謝，以此獲得被告
之援助。被告於答辯狀中亦自承：「增建部分後來由李玉萱
經營卡拉OK，以卡拉OK營收補貼銀行貸款及利息」等語，堪
認原告陳稱88之2號屋係基於使用借貸關係交由被告使用一
事，係屬真正。
3.原告雖承諾將其專用之增建部分貸與被告經營卡拉OK使用，
並同意將該增建部分由被告增設秀林88之2號門牌，進而依
上開使用借貸契約，將88之1號屋增建部分交付被告使用並
遷往他處居住。嗣因原告婚後育有一子江哲宇，寄宿之秀林
鄉民治113號房屋空間不敷使用，原告自104年11月起已需另
行租屋居住，其以一人之薪餉負擔妻、兒之生活費，堪稱勉
強，江哲宇又不幸罹患疾病，因此原告負擔已達不堪負荷之
程度。原告為節省家庭開銷，確有收回88之2號房屋自住使
用之必要，而此一收回自用情事，亦為訂立使用借貸契約時
所不能預見。
4.被告因使用借貸關係而得使用88之2號屋，對於其周圍附聯
之土地(帛士林段809號地)，雖未經當事人特別之表示，然
為滿足使用借貸目的及通行出入88之2號屋，非不得認為同
屬借用物之一部。準此，被告未得原告同意，擅自將帛士林
段809號地部分提供李玉萱興建A屋，即有未經貸與人同意允
許第三人使用借用物之情事。
5.基上，原告有不可預見情事而需將88之2號屋收回自用，及
李玉菁未經原告同意，擅自將88之2號屋所坐落之土地，任
意提供李玉萱在其上興建A屋，上揭情狀，合有民法第472條
第1、2款情事，並參酌最高法院58年台上字第788號判例意
旨，原告以本起訴狀代終止之通知，終止與被告就88之2號
屋所成立之使用借貸契約。而上開使用借貸契約經原告終止
後，被告即已喪失對88之2號屋之占有本權，當屬無權占有
，繼續享有88之2號屋使用收益之利益，自難謂有法律上正
當原因，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定(擇一勝
訴即可)，請求被告將88之2號屋返還予原告。
(六)原告得就兩造間買賣契約關係不存在提起確認訴訟：
1.原告主張未將系爭房地出賣予被告，亦無移轉系爭房地所有
權之意思，此為被告所否認，則原告與被告間買賣關係是否
存在、原告是否為系爭房地真正所有權人之地位，二者均不
明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，此種不安狀
態，確實得藉確認判決除去，依民事訴訟法第247條第1項前
段規定並參最高法院42年台上字第1031號判例意旨，原告自
有即受確認判決之法律上利益。
2.原告第一項聲明係請求確認其與被告間有無買關係，乃確認
法律關係存否之訴，不受民事訴訟法第247條第2項拘束，況
原告與被告間買賣關係存否，攸關原告得否請求被告塗銷不
動產移轉登記，訴訟目的不同，依最高法院105年度台上字
第272號、104年台上字第145號判決意旨，難謂原告提起塗
銷之訴或拆屋還地訴訟即可包含確認買賣關係不存在之訴。
故原告應有提起確認訴訟之確認利益。至於被告指稱原告所
請求「確認買賣契約無效」(基礎事實存否問題)，非無誤解
，而所引用之最高法院99年台上字第2448號民事判決，係被
廢棄之前審判決，非最高法院之判斷，被告亦有誤會。
(七)有關兩造就系爭屋地買賣契約不存在部分：
1.被告雖辯稱於103年8月間，與原告達成合意，由被告為原告
代償車貸267,782元，並以之作為買賣價金，買受原告對系
爭房地之應有部分，惟並未就上開買賣關係存在之事實舉證
，並已自認買賣契約(公契)上記載之原因發生日期104年6月
17日之買賣關係不存在。
2.兩造不爭執原告向被告求助清償貸款後，已將系爭房地所有
權狀交付被告收執，惟並未交付印鑑章、印鑑證明及身分證
，且系爭房地迄至104年9月始完成移轉登記手續。衡諸社會
上交易之慣行，欲將不動產出售予特定人時，出賣人通常需
將不動產所有權狀、印鑑章、印鑑證明、身分證交付買賣雙
方共同委託之代書或買受人，俾使買受人取得所有權，然原
告與江譽翔僅交付權狀，並未交付其他移轉登記所需之物(
被告否認在103年9月間即取得原告之印鑑章及身分證，自稱
係在104年不詳時間始交由楊文正之助理員楊珮妤)，足以證
明原告與被告間並無買賣之合意，交付權狀之用意無非係將
權狀質押於被告處以為借款之擔保而已。
3.若原告與被告已有買受系爭房地之合意，被告既已給付全部
價金，理應積極督促原告將系爭房地移轉登記，為何至相隔
1年後之104年9月間始辦理移轉登記？遑論103年11月11日前
，被告已委任楊文正辦理88之2號門牌編定事實，楊文正又
在該日以前即已使用原告之印鑑章及身分證影本，既然已取
得過戶應備之文件，卻無辦理過戶，亦可證明雙方於103年
11月11日之前並無買賣之合意，被告陳稱兩造於103年8月間
以口頭成立買賣契約云云，要屬虛妄。
4.被告所稱：「與原告共同前往楊文正代書事務所委託移轉登
記」一事若為真正，何以兩造間並未簽訂賣契約書(私契)？
其又稱：「楊文正代書親自確認原告有將系爭三宗不動產之
持分移轉登記為被告所有」，何以在104年7月22日送件時僅
申請移轉登記帛士林段809地號及58建號等2宗不動產？楊文
正乃經地政機關通知帛士林段58建號為農舍應併同農地一併
移轉，始辦理道拉斯段194地號之農證等過戶應備文書，而
再於104年9月補件(並以手寫方式修正土地登記申請書)後完
成移轉登記，足證原告不曾委任楊文正將系爭房地移轉登記
為被告所有。
5.綜合上情，被告對於其主張之103年8月買賣契約存在之積極
事實不能舉證，復基於：(1)被告自認公契上記載之104年6
月17日並非兩造買賣關係成立之日，(2)103年6月至8月間
原告交付權狀時未一同交付移轉登記所需之必要文件，(3)
原告交付權狀且由被告代償貸款後相隔一年始完成移轉登記
，(4)楊文正不知需將三宗不動產一次移轉登記等情節，足
以作為原告與被告間買賣關係不存在之佐證(無論日期為公
契上記載之104年6月17日或被告所稱103年8月間)，原告請
求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，洵屬有據。
(八)原告為職業軍人，每月薪俸49,215元，扣除軍保、退輔金、
健保費、薪資所得、伙食及貸款後，可支配餘額僅有35,789
元，用於租賃房屋及其他生活開銷(原告及妻兒3人)，幾無
剩餘，故迄今未償還被告代償之車貸。又兩造所成立者為不
定期消費借貸，原告得隨時返還，被告亦得定相當期限催告
返還，不因原告尚未清償借款及未支付利息，即可逕為否定
兩造間有消費借貸關係存在；況兩造為姪兒、姨母之關係，
親屬關係甚為密切，親屬間借貸未簽署借據者比比皆是，原
告已依被告指示質押所有權狀6紙(含江譽翔之權狀)，又將
88之2號屋提供被告使用收益，被告在獲得充足之擔保下，
未要求簽立字據，亦屬稀鬆平常之事。
(九)依證人江譽翔、 葉竹 君於鈞院所為之證詞，可知兩造間並無
達成買賣及讓與系爭房地之合意：
1.兩造間並無買賣之合意，原告與證人江譽翔當初交付所有權
狀，僅係順應被告要求，並非基於買賣目的而交出，此參證
人江譽翔於106年5月18日在鈞院證稱:「因為我弟弟車貸的
問題，可能被法院拍賣二分之一的房子，那時候說幾月18日
就要法拍了，我是那個月月初才知道，我很緊張，就找朋友
看有沒有辦法，後來就去找我阿姨李玉菁，他是自己人，我
跟我弟弟一起去秀林路36號我外婆家拜託看我阿姨能不能幫
忙，阿姨也同意幫忙，並且跟我們說阿姨這次幫你，叫我弟
弟每個月還他錢，他要搬到我們住的地方的旁邊開卡拉OK，
並沒有說要把房子賣給他，當時我另一個阿姨李玉萱也在場
。我說沒有要把房子賣給他，指房子跟土地，就是所有。李
玉菁同意我們借錢的時候，有說一些條件，就是開卡拉OK。
沒有約定利息。我借款當時，有把所有權狀交給李玉菁。我
們當時約定的還款條件阿姨當時有說有錢就慢慢還給她，我
弟弟每個月要還給她，我阿姨也有講說有錢再還，不急。我
不知道過戶是甚麼時候」、「我弟弟因為車貸的事向李玉菁
借錢，李玉菁怕我們會拿土地去借錢貸款，就要跟我們拿權
狀，我們二個各自把權狀拿給李玉菁。」可徵，兩造並無就
系爭房地為買賣之意思表示，對於買賣契約必要之點，即價
金與標的物之意思表示並未一致，依民法第153條、第345條
規定，並參最高法院69年度台上字第1710號、40年台上字第
1482號判例意旨，難謂兩造成立買賣契約。
2.依一般買賣交易習慣，契約成立，多一併交付所有權狀、身
分證、印章，以利將來辦理所有權登記，惟當時原告向被告
借錢時，僅將所有權狀交出，未將身分證、印章一併交付，
實與一般交易習慣不符，已顯疑竇，此參證人江譽翔於106
年5月18日在鈞院證稱:「我們有同意李玉菁就88之1旁邊的
房子編列門牌跟水電借款當時，有把所有權狀交給李玉菁，
身分證跟印章是門牌需要的，他要申請水電，他說要我跟我
弟弟的的身分證、印章，他要去做一個門牌，我們有交給他
。我們是借錢當天交付所有權狀，還沒有交付身分證、印章
，借錢當天就是給李玉菁權狀。」可稽。
3.被告多次取用原告身分證、印章乃係以申請水電、門牌等名
義取得，竟擅自將之辦理系爭房地移轉登記，此參證人葉竹
君(原告之妻)於106年5月18日在鈞院證稱「88之1旁邊增設
的房子即後來的88之2，要編列門牌跟申請水電的事情，我
知道，因為李玉菁來跟我拿我先生 江譽宏 的身分證跟印章。
我先生先打電話給我，說身分證跟印章要交給李玉菁阿姨，
然後是李玉菁親自來跟我拿的。(問：你有問江譽宏為什麼
要拿身分證跟印章給李玉菁嗎？)我先生說他們要辦門牌、
電表、水表三個事情。(問：江譽宏為什麼不直接拿給李玉
菁？)因為他在當兵受訓，不在花蓮。李玉菁辦理門牌、水
電、水表是去年，時間我不確定，我只知道去年他們來跟我
拿。去年應該是104年才對，是我生小孩的那年。(問：依原
告起訴狀所述，辦理水電水表是103年9月，是否可以確認時
間?)我不記得了，因為他們跟我拿過很多次證件。拿過很多
次證件，理由都是辦理水電、水表，第一次拿說是要辦門牌
，第二次拿說是要辦水表，第三次跟我講說要辦電表，所以
連續來跟我拿了好幾次。我給李玉菁我先生的身分證、印章
的時候，有跟我先生做確認，都有做確認。印章跟身分證用
完之後都有交還給我，沒有跟我提到身分證、印章是房屋要
辦理過戶的事情。」可稽。證人葉 竹君 將原告之身分證、印
章交給被告，並非係要辦理過戶之事，而係要辦理水電、門
牌等編列，且每次交出，均會向原告確認。亦證原告從未與
被告達成買賣合意，其交付身分證、印章，並非同意將系爭
房地移轉登記予被告。
4.系爭房地公契等資料上顯示承辦代書楊文正及其助理楊珮妤
，原告並不認識，且從未見過，證人江譽翔、 葉竹君 等表示
不認識、從未見過，亦可推證原告確實從未與楊文正、楊珮
妤等人接觸過，何以楊珮妤得為原告辦理印鑑證明、辦理過
戶，應係由被告利用其分別取得之所有權狀及身分證、印章
後，再交由楊文正等人擅自將系爭房地移轉登記予被告，然
代書及其助理應盡查證義務，不論係以本人或至少以電話向
當事人確認，本件代書從未為查證義務，實與一般交易習慣
有異。從而亦可反證，原告自始陳稱從未與被告成立買賣契
約，僅因借貸金錢，經被告要求提出所有權狀，及答應申辦
水電、門牌編列，而將身分證、印章交出等情乙節，尚非虛
妄。
5.綜上，兩造間從未成立買賣契約，原告確實曾向被告借貸金
錢，此有證人江譽翔在場可證，系爭房地遭原告擅自移轉登
記後，證人江譽翔知悉前情時，亦表錯愕，此參證人江譽翔
證稱:「我弟弟打電話給我，他跟我說他要回去住，李玉萱
就跟他說房子已經是李玉菁的。我當時聽到嚇一跳。」可徵
，兩造間確實無買賣及讓與系爭房地之合意。
(十)就臺灣花蓮地方法院檢察署(下稱花蓮地檢署)106年度偵字
第353號偵查卷宗，摘錄李玉菁、李玉萱、楊珮妤、楊文正
之筆錄如下：
┌────┬──────────────────────────┐
│受訊問人│訊問日期及陳述要旨│
├────┼──────────────────────────┤
│李玉萱│105年11月23日警詢│
││江譽宏因為欠錢導致房屋、土地被法院查封拍賣，向我及李│
││玉菁求救，由李玉菁拿土地去貸款來買回房地，有告訴江譽│
││翔買回來以後土地跟房屋是李玉菁的，江譽翔同意，但強調│
││只有二分之一，我們沒有借錢給江譽宏。(警卷47-48頁)│
││李玉菁在103年9月12日貸款下來後，把錢匯給江譽宏清償債│
││務，江譽宏當天把權狀交給我們辦過戶(警卷48頁)；之後因│
││為江譽宏一下子說在軍營、一下子說身分證在老婆(按：葉│
││竹君)那，所以一直沒辦法辦過戶(警卷49)。我只有申請門│
││牌時，借用江譽宏的身分證影印後又馬上歸還，沒有做別的│
││用途，除外就是委託楊珮妤辦理，楊珮妤有說過要用身分證│
││，我看到江譽宏時會通知楊珮妤來找江譽宏拿身分證(警卷│
││49頁)。│
│├──────────────────────────┤
││106年2月10日偵訊│
││103年8月底，江譽翔到我媽媽家，權狀(按：系爭土地所有│
││權)是我媽媽死了以後我爸爸留下來的。江譽宏同意李玉菁│
││去辦印鑑證明，我有看到江譽宏簽字，辦印鑑證明的目的要│
││問楊代書，楊代書是我跟李玉菁打電話找的，當初說好幫江│
││譽翔還債務，他的土地就要過戶，房子過給李玉菁，我的都│
││是廣場。(偵卷24頁)│
│├──────────────────────────┤
││106年5月3日偵訊│
││江譽宏的身分證是江譽宏親手交給我的，印章我沒印象，身│
││分證我拿到以後交給楊珮妤，只有交過一次證件，要辦什麼│
││事情我不清楚，辦完後我將身分證交給葉竹君，江譽宏都在│
││場。(後改稱：江譽宏當時應該不在場)(偵卷84頁)。│
├────┼──────────────────────────┤
│李玉菁│105年11月23日警詢│
││江譽翔來我們家，說房子要法拍，因為土地是爸爸媽媽的財│
││產，想說乾脆把土地買回來，跟李玉萱商量後，我告訴江譽│
││翔由我貸款把土地房屋買回來，買回來後要過戶給我，江譽│
││翔說只有二分之一，意思是要把江譽宏的持分過給我，等於│
││是我用錢買下來。(警卷39頁)│
││103年9月12日，我拿到新城農會的貸款後，匯車款解除債務│
││，當天江譽宏、江譽翔一起把江譽宏的權狀給我，當時只有│
││我跟江譽翔、江譽宏、李玉萱和我在場，但說好要過戶，江│
││譽宏卻藉故沒把身分證和印鑑拿給我，我一直沒辦法辦過戶│
││(警卷39-40頁)。之後除了申編門牌跟接水電，我剛好在臺│
││灣，江譽宏拿了身分證跟木頭章給我，木頭章沒用到，拿了│
││身分證影印後就還給江譽宏，當時只有我跟江譽宏在場，除│
││了門牌跟水電沒做其他用途(警卷40頁)。除外都是委託代書│
││處理，因為我人在日本(警卷40頁)。辦理過戶的過程我不清│
││楚，只有簽一些文件，江譽宏的印章是江譽宏拿給楊珮妤的│
││，除了編門牌那次，我沒有跟江譽宏拿印章(警卷42頁)。│
││申請88-2門牌是103年11月，是楊珮妤申請的，楊珮妤要請│
││農用證明，因為帛士林段809號房屋是違章而無法通過，又│
││申請房屋的門牌、登記稅籍證明，我名下不能有兩間農舍，│
││所以我用李玉萱的名字登記(警卷41頁)。│
│├──────────────────────────┤
││106年2月23日偵訊│
││103年我從日本回來，大約是103年8月底，聽到江譽翔跟李│
││玉萱哭求說房子要法拍了，李玉萱跟我商量，因為土地是祖│
││先的，我跟江譽翔講如果土地贖回就是我的，江譽翔答應，│
││但說只有二分之一。我跟李玉萱去農會辦借款，借了30萬，│
││我跟李玉萱、江譽翔、江譽宏一起去領，電話問了江譽宏欠│
││的錢，依照指示用江譽宏的名字匯款，江譽翔就拿一張他的│
││權狀跟法拍估價單給我，因為之前講好二分之一，江譽翔給│
││我的是江譽宏的權狀(偵卷51頁反面)。│
││江譽宏的身分證跟印章我沒拿過，辦過戶我找楊文正，江譽│
││宏也知道，也見過楊文正，實際辦過戶的是楊珮妤，警卷79│
││頁的委託書(即委託楊珮妤辦理印鑑證明之委託書)我沒看過│
││。我看過江譽宏的印章兩次，是同一顆，印章用完江譽宏就│
││拿回去了。(偵卷52頁)。│
│├──────────────────────────┤
││106年5月3日偵訊│
││江譽宏沒有跟我借錢，當時江譽宏來求我姊姊，我沒有要借│
││或送錢給江譽宏，是我墊錢的話，產權要歸我們，是江譽翔│
││答應的(偵卷80頁正面)。都是江譽翔找我們，我有聽到江譽│
││翔打電話給江譽宏，我有親耳聽到江譽宏說沒有錢，沒有辦│
││法還，雖然沒有答應要過戶，但江譽翔跟李玉萱談過，也有│
││告訴江譽宏不然要怎麼辦。(偵卷85頁反面)。│
├────┼──────────────────────────┤
│楊文正│105年11月22日警詢│
││我知道楊珮妤有接李玉菁的案子，但過程我不清楚，都是授│
││權楊珮妤即我的登記助理員辦理，不動產買賣契約書、土增│
││稅申報書、契稅申報書、農用證明、使用執照存根都是以江│
││譽宏名義製作，但有無經過江譽宏委託或同意我不清楚，是│
││李玉菁或李玉萱取得，再將同意書或委託書拿給楊珮妤處理│
││(警卷53-54頁)。│
├────┼──────────────────────────┤
│楊珮妤│105年11月22日警詢│
││我受李玉菁委託辦理門牌、水電、土地及建物移轉三件事務│
││，從103年到104年間陸續完成(警卷57頁)。印鑑證明委託書│
││是我交給李玉菁或李玉萱，請他們交給江譽宏簽好，連同江│
││譽宏的身分證跟印鑑章給我，之後接到電話，李玉菁或李玉│
││萱要我到秀林88-2號鐵皮屋跟李玉萱拿委託書、江譽宏印鑑│
││章、江譽宏身分證，以「江譽宏在當兵，身分證要還給葉竹│
││君」為由，特別交待我辦快一點，我當天辦完印鑑證明便還│
││給了李玉萱，印鑑證明是辦理土地及建物過戶所用，由李玉│
││菁委託，要過戶到李玉菁名下，我無法確認委託書上是否由│
││江譽宏親自簽名，因為我是交給李玉萱或李玉菁處理(警卷│
││58頁)。104年6月17日的公契無人到場簽立，是要將道拉斯│
││194號地、帛士林809號地及58建號屋過戶給李玉菁，過戶及│
││完稅都是我處理，因為我是地政士助理員，代理申報。我有│
││用江譽宏的名義○○○鄉○○○○道拉斯段194號土地農用│
││證明，李玉菁幫江譽宏處理債務後，雙方為了要土地移轉而│
││來找我，江譽宏、李玉菁、李玉萱及李玉萱的母親都有在場│
││，我受理委託後便去申請道拉斯段194號及帛士林段809農用│
││證明，但帛士林段809號沒有通過，之後門牌、水電辦好了│
││，李玉菁表示願意以繳稅方式處理，所以重新跑了土地過戶│
││手續並完成移轉。(警卷59-60頁)。│
││土地及建物移轉登記是雙方一起委託我，交付的資料包含印│
││鑑章、文件和權狀，印鑑證明是我代辦，但那是經過江譽宏│
││簽名同意委託我辦的，其他文件都是他們交給我的，當事人│
││是口頭委託，未另外製作同意書或委託書，雙方協議要土地│
││移轉時，請我到李玉菁母親家談論接受委託，當時雙方和我│
││都有在場。(警卷60頁)。│
│├──────────────────────────┤
││106年3月29日偵訊│
││我有經手辦理道拉斯194號土地過戶等事宜，最初是以電話│
││委託，我有告知楊文正，但楊文正當時生病，實際經辦的都│
││是我，打電話的是李玉菁或李玉萱，之後比較常打的是李玉│
││萱(偵卷65頁)。江譽宏委託書是交給李玉菁，李玉菁再交給│
││我，因為江譽宏在當兵，無法即時拿到，都在等江譽宏的身│
││分證，印章及委託書是李玉萱拿給我的(後改稱：李玉萱電│
││話聯絡我到她家拿的)，我有拿印章跟身分證去辦印鑑證明│
││，當天身分證便還給李玉萱，印章保留使用，我不怕委託書│
││來路不明，是因為103年江譽宏房子要被法拍，李玉萱、李│
││玉菁打電話給我，在場有江譽宏、李玉萱、李玉菁等人，說│
││李玉菁、李玉萱要幫忙江譽宏還20多萬，以保留祖產，江譽│
││宏有答應，因為李玉菁問「房子過戶到阿姨這邊好不好」，│
││江譽宏說好。從受理到過戶有時間差，是因為房子是農舍，│
││為了節稅，先申請農用證明，但因為房子有違建被退，所以│
││停了下來。我辦完過戶才把印章還給李玉菁的大姊，申辦印│
││鑑證明當天我才拿到江譽宏的印章，不是103年就拿到的(偵│
││卷65-66頁)。│
││經辦過程中我沒跟江譽宏見面聯繫過，印章跟身分證都是李│
││玉萱交給我的，我受理案件也只針對委託人(按：言下之意│
││即未受江譽宏委託)，不能說我明知江譽宏無過戶的意思還│
││辦這個案件，江譽宏起初就同意過戶給李玉菁，當天不寫書│
││面是因為要先申請農證，要用到身分證影本等文件，只是江│
││譽宏說要趕著去當兵，雖然委託書不是我直接交給江譽宏簽│
││的，但我認為很單純，江譽宏在我面前同意。(偵卷67頁)。│
└────┴──────────────────────────┘
(十一)從上開筆錄可知：
1.103年8月間前往被告、李玉萱住處求助者僅有江譽翔，且原
告未同意將系爭房地讓與被告：被告、李玉萱陳稱係江譽翔
到渠等住處求助並同意將系爭房地移轉為被告所有。被告、
李玉萱警詢及第一次偵訊均未提到有當場使江譽翔以電話確
認原告真意，經被告辯護人在第二次偵訊時提示，被告始稱
有此電話聯絡，故其說法可信性尚有可疑(況軍隊有保密要
求，外界不可能隨時以電話聯絡軍人，乃眾所周知之事)；
惟被告仍陳稱沒聽到原告同意將系爭房地讓與被告。從而：
1)江譽翔係擔心房屋遭法拍後將流離失所，因而「哭著」向
被告、李玉萱求助，乃係為自己之利益向被告求援，本無
代理原告之意思。
2)江譽翔隨後答應被告或李玉萱，將系爭房地應有部分二分
之一移轉登記為被告所有，被告既然陳稱江譽翔需以電話
向原告確認，其應知江譽翔並無代理權限。
3)被告既未聽到原告同意過戶系爭房地，卻貿然委託楊珮妤
將系爭房地過戶，所憑理由僅為「江譽翔答應李玉萱」等
語，難謂兩造間就系爭房地有買賣及讓與合意存在。
2.原告權狀、印鑑章、身分證係分別交付，交付之目的非為移
轉登記系爭房地。
1)被告陳稱「103年9月12日與李玉萱、原告、江譽翔共同前
往農會領取30萬元借款並以匯款方式清償原告對聯邦銀行
之債務，匯款前打電話向聯邦銀行確認得否以被告名義匯
款，匯款後則由江譽翔交付原告權狀及法拍的估價單」等
語至為矛盾，蓋因若原告本人在場，與聯邦銀行之聯絡及
匯款事務應由原告親自處理並自行交付權狀，何需由被告
撥打電話、製作匯款單並由江譽翔交出原告之權狀。
2)被告或李玉萱陳稱江譽翔向渠等求助時已談妥過戶一事，
當日並聯絡楊珮妤，則原告為過戶需要，理應準備印鑑章
及身分證明文件，卻在交付權狀時未一併交付，故原告交
付權狀時應無過戶之意思。進而，從時間序而言，被告或
李玉萱既認為已獲得原告同意過戶之意思，嗣後向原告索
取身分證、印鑑章時，卻特定僅有申辦門牌、水電目的(
此部分與葉竹君在鈞院之證述相符)而不包含移轉登記使
用，亦屬難以想像之事。
3)從而，原告係將權狀及身分證、印章分做二次交付，交付
權狀之目的係為擔保需要，交付印鑑章、身分證目的係為
設立門牌水電需要，已然明確。
3.楊珮妤未受原告委任，擅以原告、被告雙方代理人身份移轉
系爭房地，應屬無效。
1)楊珮妤雖在警詢中陳稱在場親自接受被告、原告之委任，
惟在偵查中已改稱是電話委任，且取得權狀、身分證、印
鑑章、委託書之來源均係被告或李玉萱，不曾與原告接觸
，亦未親自確認原告之意思，則其以原告及被告之共同代
理人自居，將系爭房地移轉為被告所有，違反民法第106
條共同代理禁止之規定，應屬無效。
2)楊珮妤陳稱係先辦農用證明，因帛士林809地號土地有違
建而不通過，遂先完成門牌及水電申請，等到被告同意以
不申請不課徵土增稅後，改以繳納方式過戶等語，亦不實
在，蓋因現有證據顯示楊珮妤係在104年7月28日始向花蓮
縣○○鄉○○○○道○○○○○號土地之農用證明(在移轉登
記申請書遭地政事務所退件後)，卷內亦無帛士林809號地
申請農用證明之資料，與楊珮妤陳稱「受委任後即開始辦
理土地移轉一事」不符。
3)楊珮妤在警詢中陳稱受任時，在場人有原告、被告、李玉
萱及李玉萱母親，但李玉萱在偵訊中陳稱系爭房地係父母
過世所遺留，故李玉萱的母親在103年8月時應已作古，不
可能當場見聞此事，故被告、李玉萱陳稱係以電話委託楊
珮妤、及楊珮妤在偵訊中陳稱是電話接受委任、不曾跟原
告見面聯繫過一事較為可信。
4)進而，楊珮妤僅以電話接受委任，無從得知電話另一端在
場之人有誰，況被告、李玉萱已證稱原告並不在場，故其
陳稱原告在場並同意過戶系爭房地云云，顯不實在。
4.李玉萱將原告身分證、印章交付楊珮妤，未得原告同意即囑
託楊珮妤將系爭房地移轉登記為被告所有，楊珮妤未受原告
委任，亦未確認原告真意，貿然辦理移轉登記，上情足徵兩
造間就系爭房地並無讓與合意，本件移轉登記即不實在，應
予塗銷。另楊珮妤陳稱「李玉萱交付原告印章、身分證予伊
，並叮囑要辦快一點，身分證要還給原告，印章則係伊保存
辦理過戶使用」等語，李玉萱則陳稱「伊有借用原告的身分
證，影印後即歸還，原告交付目的是要辦門牌編定，只有交
過一次證件」等語，顯見，李玉萱取得原告身分證時，原告
同意使用之範圍僅有辦理水電及門牌，但李玉萱逾越原告同
意範圍，使楊珮妤將系爭房地移轉登記為被告所有，惟楊珮
妤未曾受原告委任，亦未確認原告真意，卻違反地政士法及
民法共同代理禁止之規定，擅自將系爭房地移轉登記為被告
所有，已徵兩造間就系爭房地並無讓與合意，本件移轉登記
即不實在，應予塗銷。
(十二)原告是志願役，所以在指揮部外宿人員簽到簿有原告的簽
名，依原告所述他在104年間在陸軍花東防衛指揮部服役，
因此有簽到簿上的簽名，簽到簿上以鉛筆圈選者是與原告確
認後確為原告所簽。至於筆跡資料後2頁在空白紙上原告的
簽名，是在106年6月12日前幾天原告親自所簽。並聲明：
1.確認原告與被告間就系爭房地於104年6月17日所為之買賣關
係不存在。
2.被告應將系爭房地，經花蓮地政事務所收件字號104年花資
登字第206750號，於104年9月9日以買賣為原因所為之所有
權移轉登記塗銷。
3.被告應將88之2號屋騰空返還予原告。
4.請依職權宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告提起確認之訴並無確認利益：原告既已以給付聲明請求
塗銷兩造間之移轉登記，依民事訴訟法第247條第1項前段規
定，並參最高法院99年度台上字第2448號民事判決意旨，其
請求確認兩造間買賣契約無效之聲明即屬多餘。
(二)被告與原告間確有買賣關係存在，原告請求塗銷並無理由：
1.系爭房地原係被告之父即原告之外祖父 李金益 (已逝世)所有
。於原告之母 李玉娟 (已逝世)離婚時，李金益恐李玉娟單身
無依，遂將系爭房地過戶至李玉娟名下，於85年李玉娟逝世
時，系爭房地即由原告及江譽翔共同繼承，李玉娟逝世時江
譽翔及原告兄弟二人年紀尚幼，故原告兄弟係由被告大姊李
玉雲及被告兩人扶養，系爭房地之所有權狀亦因原告等年幼
，向由 李玉雲 保管，未由原告持有。應係之後原告積欠車貸
亟需還款，原告兄弟方向李玉雲取得系爭房地所有權狀，於
103年3月間向訴外人借款12萬元，並設定抵押權予 林某 。
2.103年6月間，原告車貸仍無法清償，致系爭房地遭查封，原
告恐系爭房地遭拍賣，故於103年8月底某日夜間，請江譽翔
至李玉萱秀林36號住處，兩人在客廳看電視時，請求被告及
李玉萱協助。但被告及李玉萱均無職業，並無法拿出近28萬
元，故當場拒絕。但 江譽祥 當場打電話給原告，電話中稱願
將其所有之系爭房地二分之一應有部分以其欠款金額售予被
告及李玉萱，只要留一個房間給原告住即可。被告及李玉萱
考量系爭房地係祖產，故而答應。但因被告並無存款且無收
入可支付該筆欠款，遂與原告商量，由被告以其所有另筆土
地，向花蓮縣新秀地區農會(下稱新秀農會)抵押貸款30萬元
，幫原告清償債務作為買賣價金，但需將系爭房地增建部分
由李玉萱經營卡拉OK，以該卡拉OK之收入作為支付銀行貸款
及利息之用。原告同意，其後於103年9月12日，原告、被告
、李玉萱、江譽翔共同至新秀農會領出貸款，至郵局匯款，
原告並將系爭土地所有權狀交付被告。
3.申請增設88之2號門牌，當時係原告兄弟至被告住處於申請
書上蓋印鑑章後送出(被告已經忘記原告是否有簽名，但記
得地政士楊文正當時亦有在場)，被告並未取得原告之證件
及印鑑章。原告於起訴狀所述於103年9月份將身分證、印鑑
章全數交給被告之事並非實情。
4.原告本即與江譽翔共同居住於88之1號屋(非增建部分即其後
設立88之2門牌部分)，故事實上並未如其起訴狀所言，當時
即搬至秀林鄉民治113號原告岳父家中居住，而係因原告與
江譽翔於104年3月7日爭執互毆而遷至民治113號，當時原告
兄弟互毆之時，李玉萱有向秀林派出所報案而有報警紀錄。
其後於同年7月8日，原告又搬回88之2號屋居住，李玉萱並
未阻止，至同年11月間，又疑似因兄弟間因電費爭執而搬遷
至民治41號居住。
5.原告承諾將系爭房地過戶後，被告委託楊文正協助辦理過戶
事宜，但除土地所有權狀外之相關證件及印鑑，原告均並未
交付被告，直至104年不詳時間(此部分需請證人楊珮妤確認
)，原告方交付身分證及印鑑，依原告起訴狀所述，其身分
證於103年9月起至104年9月完成過戶時止，有一年時間存放
被告處，顯不合理。另楊文正亦與原告會面確認是否有過戶
意願後，方才於104年6月間開始辦理過戶手續，其後因辦理
農地農用證明及相關稅務手續，遲至104年9月間始完成過戶。
6.原告與被告間於103年6月間即有以被告代為清償原告欠款為
給付價金方式，就系爭房地買賣達成合意，且買賣價格尚稱
合理，蓋系爭房地之土地公告現值僅約62萬元，原告過戶予
被告部分僅應有部分二分之一約31萬元，扣除系爭房地尚有
12萬抵押權尚未清償，原告以28萬元左右買受並無不合理之
處。故兩造間並非無買賣契約存在，原告請求塗銷所有權移
轉登記為無理由。
(三)證人江譽翔之證詞部分，就兩造之間之契約是否為借款一事
，江譽翔所述不實：1.如為借款，何以被告係以自己所有之
土地設定抵押，無息借款予原告？而由並無收入之自己以勞
力經營卡拉OK支應利息？即便兩造之間為姨姪，亦無原告由
自己負擔銀行利息，而無息貸款予被告之可能。2.依證人所
述，如為借款，原告借款迄今兩年，本息迄今完全未償還，
且被告並未追討，亦與一般常情有違。3.依證人所述，當時
證人亦將土地所有權狀(亦即系爭土地應有部分二分之一)寄
放於被告處，如被告欲偽造文書詐得系爭土地，何不將系爭
土地全部過戶，徒移轉幾無單獨處分價值之應有部分二分之
一？且系爭土地原告之應有部分土地公告現值僅有31萬元，
其上又設定有12萬元之抵押權，被告若果係不法取得，其犯
罪利益也太微，亦不合常理。就證人葉竹君之證詞部分，其
所述被告取得身分證及印章之理由不實；依原告起訴狀事實
及聲請證人待證事實所述，被告取得原告之身分證及印鑑章
係於103年9月間，其後於104年6月間盜用。惟依證人所述，
被告每次借用印章及身分證，均於用完後返還葉竹君，並無
長期借用情事，與起訴狀所述並不相符，且辦理門牌、水電
、水表等事項，均無須以印鑑辦理，被告提供印鑑亦與常理
不合。
(四)卷111頁反面農業使用勘察記錄表，楊珮妤已於偵查庭經確
認該紀錄表上「江譽宏」是鄉公所勘察人員所簽。楊珮妤已
經在偵查中證稱其於辦理過戶之前有見過原告，與原告確認
過是否同意辦理土地及房屋的過戶，本件之爭點，事實上在
原告是否授權被告及楊珮妤辦理土地過戶，如原告確實已經
授權，事實上簽名何人簽的並不重要。對原告書狀後附筆跡
資料看不出是同一人所寫，筆跡變化過大，是否為原告自己
簽名或原告之同事代簽無法確認，應無鑑定之必要性。臺灣
高等法院花蓮分院檢察署(下稱花蓮高分檢)106年度上聲議
字第143號處分書，駁回原告就花蓮地檢署106年度偵字第
353號之再議聲請，依前開106年度偵字第353號偵查卷內資
料可知，承辦地政士助理楊珮妤於警詢及地檢署之筆錄內容
，雖做成前後相距4個月之久(105年11月及106年3月)，然敘
述內容前後一致，且均明確敘述曾在被告及李玉萱之母親家
中見聞原告同意辦理過戶，顯見原告確實有授權被告辦理房
地之移轉登記。其餘引用上開偵查案件之不起訴處分書及花
高檢之處分書等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受
不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實如下：
(一)104年6月17日並非兩造買賣契約成立時間(被告105年12月13
日民事答辯狀第2頁14至24行)。
(二)原告與江譽翔因繼承關係，自李玉娟處取得系爭房地應有部
分各二分之一。(附件2)。
(三)103年6月間，原告因未清償車貸，致其對系爭房地之應有部
分遭法院查封(原證1)。
(四)原告有將帛士林段58建號房屋即88之1號屋增建部分(後編定
為88之2號房屋)提供予被告經營卡拉OK。(被告答辯狀第2頁
22、23行)。
(五)被告有為原告代償車貸267,782元。(被證3)。
(六)被告委任楊文正(代書)代理申請編定88之2號門牌，故至遲
於103年11月11日時被告已與代書接觸。(卷91頁正面)。
(七)楊文正103年11月11日申請編定88之2號門牌時，有檢附原告
身分證影本；另檢附之土地所有人同意書上之「江譽宏印章
」係江譽宏印鑑章。(卷97頁反面及98頁反面)。
(八)楊文正104年6月24日申報帛士林809地號土增稅(卷117頁)、
104年6月25日申報帛士林58建號契稅(卷120頁)，104年7月
22日申請不動產移轉登記(原證3)，104年7月27日申請道拉
斯段194地號一類謄本(卷113頁反面)、104年7月28日申請道
拉斯段194地號農證(卷110頁反面)、104年8月6日指界會勘
道拉斯194地號(卷111頁反面)、104年8月6日申請帛士林58
建號建照存根(原證7)、104年9月7日塗改土地登記申請書後
重新向花蓮地政事務所送件(原證3)。
(九)代書費、稅捐及規費全部由被告繳納。(被證4)。
(十)原告與江譽翔同意被告以88之1號房屋增建部分增設門牌為
88之2號屋。
(十一)原告與江譽翔將系爭房地所有權狀共六紙交付被告之時，
原告並未交付身分證、印鑑章。
(十二)原告與被告不曾簽訂書面買賣契約書。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處，應在於：
(一)原告請求確認與被告間就系爭房地於104年6月17日之買賣關
係不存在，有無確認利益？
(二)原告與被告間有無買賣及讓與系爭房地之合意？
(三)原告請求被告騰空返還88之2號屋，有無理由？茲審酌如下。
五、本院之判斷：
(一)原告提起確認之訴並無確認利益：按確認法律關係之訴，非
原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證
書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。為民事訴訟
法第247條第1項所明定。所謂即受確認判決之法律上利益，
係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地
位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將
之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之
狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益(最高法院52年
台上字第1240號判例意旨可參)。原告主張系爭房地原為原
告及江譽翔所共有，應有部分各為二分之一，嗣原告之所有
權應有部分二分之一於104年9月9日以買賣原因發生日期104
年6月17日，自原告移轉登記予被告，有土地及建物登記謄
本、花蓮縣地籍異動索引等可憑(卷11至16、39至44頁)，因
認系爭房地登記記載內容與事實不符，原告主觀上認其法律
上之地位有不安之狀態存在，然104年6月17日兩造並未就系
爭房地所有權應有部分二分之一成立買賣契約，此為被告所
不爭(參前揭三、兩造不爭執之事實(一))，被告對此既未爭
執，原告即無須提起確認之訴之確認利益。
(二)原告訴請塗銷所有權移轉登記，為無理由：
1.按當事人透過債權行為(如買賣、贈與)及物權行為(如移轉
所有權登記)而完成其交易行為者，該債權行為雖成為物權
行為之原因，惟基於物權行為之無因性，該債權行為於物權
行為完成後，即自物權行為中抽離，物權行為之效力，尚不
因債權行為(原因行為)不存在、撤銷或無效而受影響。易言
之，債權行為之效力並不能左右物權行為之效力。於此情形
，原所有權人因物權之變動而喪失之所有權，除物權行為本
身亦有不成立、無效或撤銷之事由外，僅得依不當得利或其
他之規定(如民法第113條)另請求救濟，而不得再行使民法
第767條所規定之權利(最高法院104年度台上字第473號判決
意旨可參)。
2.按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，為
民法第759條之1第1項所明定。此項登記之推定力，觀其立
法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正
權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此
項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。再按當事人
主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟
法第277條前段定有明文。是如不動產物權登記名義人之直
接前手主張其為真正權利人，自應就此舉證證明，而非僅以
己為該登記名義人之直接前手，即可證為真正權利人。
3.系爭房地所有權應有部分二分之一以104年6月17日買賣原因
自原告移轉登記予被告，兩造間於104年6月17日買賣關係雖
不存在，然基於物權行為無因性，物權行為之效力，並不因
債權行為(原因關係)不存在而受影響。原告主張兩造間就系
爭房地所有權應有部分二分之一，並無買賣及讓與合意云云
，即應就此等有利於己之事實為舉證，本院始得為其有利之
認定。原告就此，提出系爭房地過戶登記資料(卷18至22頁)
，聲請傳喚證人江譽翔、葉竹君，及向花蓮縣地方稅務局、
秀林鄉戶政事務所、秀林鄉公所函詢(如原告起訴狀，卷8至
9頁)。經查：
1)證人江譽翔(原告之兄)到庭證稱：系爭房地原為我與原告
因繼承而共有，因為原告車貸的問題，可能被法院拍賣二
分之一的房子，那時候說幾月18日就要法拍了，我是那個
月月初才知道，我很緊張，就找朋友看有沒有辦法，後來
就去找我阿姨李玉菁，他是自己人，我跟我弟弟(原告)一
起去秀林路36號我外婆家拜託看我阿姨能不能幫忙，阿姨
也同意幫忙，並且跟我們說阿姨這次幫你，叫我弟弟每個
月還他錢，他要搬到我們住的地方的旁邊開卡拉OK，並沒
有說要把房子及土地賣給他，當時我另一個阿姨李玉萱也
在場。我剛才說的因為車貸要被查封的時間是103年6月間
，那時候是他們來貼紙在我舊家門口，我才發現的。李玉
菁同意我們借錢的時候，有說條件就是開卡拉OK。我們沒
有約定利息。我們有同意李玉菁就88之1號屋旁邊的房子
編列門牌跟水電。借款當時，我有把所有權狀交給李玉菁
。身分證跟印章是門牌需要的，他要申請水電，他說要我
跟我弟弟的的身分證、印章，他要去做一個門牌，我們有
交給他。借錢當天是交付給李玉菁所有權狀，沒有交付身
分證、印章。(問：江譽宏怎麼發現土地被移轉？)我弟弟
打電話給我，他跟我說他要回去住，李玉萱就跟他說房子
已經是李玉菁的。我當時聽到嚇一跳。我們當時求李玉菁
幫忙還錢的時候，不清楚李玉菁之收入或存款。我們當時
約定的還款條件是阿姨當時說有錢就慢慢還給他，我弟弟
每個月要還給他，我阿姨也有講說有錢再還，不急。就我
所知，我弟弟沒有還這筆錢。我後來才知道李玉菁幫忙還
江譽宏這筆錢，是去銀行以自己的土地抵押貸款，之前我
不知道。李玉菁跟我們要土地所有權狀時的說詞是怕我們
會拿土地去借錢、貸款。(問：李玉菁是拿江譽宏的所有
權狀，還是連你的一起？)權狀一開始是在我大阿姨李玉
雲那裡，我就想說自己的東西自己保管，所以我就去拿我
自己的權狀拿回來自己保管，我弟弟的權狀也全部都在我
大阿姨那裡，他也有去拿回來。然後我弟弟因為車貸的事
向李玉菁借錢，李玉菁怕我們會拿土地去借錢貸款，就要
跟我們拿權狀，我們兩個各自把權狀拿給李玉菁，但我太
太跟我說這件事是我弟弟的事，跟我沒有關係，權狀還是
要自己保管才好，所以我去跟李玉菁要回權狀，他也把權
狀還給我了。(卷189至192頁)。
2)證人葉竹君(原告之妻)證稱：我不清楚江譽宏跟李玉菁借
錢的事情。我知道88之1屋旁邊增設的房子即後來的88之2
號屋要編列門牌跟申請水電的事情，因為李玉菁來跟我拿
我先生江譽宏的身分證跟印章。我先生先打電話給我，說
身分證跟印章要交給李玉菁阿姨，然後是李玉菁親自來跟
我拿的，我先生說他們要辦門牌、電表、水表三個事情。
(問：江譽宏為什麼不直接拿給李玉菁？)因為他在當兵受
訓，不在花蓮。李玉菁辦理門牌、水電、水表是104年間
，是我生小孩的那年，但我不記得確定的時間了，因為他
們跟我拿過很多次證件，第一次拿說是要辦門牌，第二次
拿說是要辦水表，第三次跟我講說要辦電表，所以連續來
跟我拿了好幾次。我給李玉菁原告的身分證、印章的時候
，都有跟我先生做確認。印章跟身分證用完之後都有交還
給我。(問：有沒有跟你提到要身分證、印章是房屋要辦
理過戶的事情？)沒有。(卷192頁反面至194頁)。
3)本院依原告聲請函調相關資料，有秀林鄉戶政事務所105
年11月21日函及所附88之2號屋門牌初編資料、原告印鑑
證明申請書及委託書(卷90至108頁)，秀林鄉公所105年11
月22日函及所附道拉斯段194地號農業用地作農業使用證
明申請書等(卷109至115頁)，花蓮縣地方稅務局105年11
月23日函及所附土地增值稅申報書、契稅申報書、88之2
號屋房屋新設籍申請書等(卷116至122頁)在卷可稽。
4.從前述證人證詞觀之，江譽翔雖稱原告是向被告借錢還車貸
，沒有約定利息，被告的條件只有要開卡拉OK、權狀交付被
告保管，並說錢可以慢慢還；證人葉竹君則稱原告指示將其
身分證、印章交給被告，是要辦門牌、電表水表之用云云；
而原告所提出及聲請本院函調之前揭資料，可見系爭房地過
戶事項、88之2號屋門牌初編申請、原告印鑑證明申請、申
辦農業用地作農業使用證明等事項均是委託楊珮妤辦理(卷
18、91、94、104、105、107、108、110、112頁)，土地增
值稅申報則委託楊文正辦理(卷117、118頁)。惟江譽翔為原
告之兄、葉竹君為原告之妻，均為原告近親，與原告利害關
係一致，難免為迴護原告說詞之證詞，是本院認不能僅憑證
人江譽翔、葉竹君前述有利於原告之證詞，據以認定原告主
張為真，仍應參酌其他證人證詞，以為認定之依據。
5.原告曾以本件其主張之事實，對被告、李玉萱、楊文正及楊
珮妤提出偽造文書之刑事告訴，經花蓮地檢署受理偵辦(106
年度偵字第353號)，經本院調閱該偵查卷宗核閱，並提示予
兩造表示意見(卷222頁筆錄參照)後，本院自得援引為認定
事實之基礎。據楊文正、楊珮妤在該偵查案件中陳述略以：
1)楊文正於105年11月22日在花蓮縣警察局新城分局(下稱新
城分局)陳稱：我的職業是地政士，以前我的事務所就在
原告他們家對面，被告及李玉萱也都是部落裡的，楊珮妤
是我女兒，也是我事務所裡面的登記助理員。我因為去年
開始生病，不是很清楚被告委託辦理詳細內容，但是我女
兒楊珮妤全程處理，我知道是我女兒在接被告的案子，但
細節我都不清楚，我有授權給我的登記助理員(楊珮妤)去
處理。(新城分局卷〈下稱警卷〉51頁反面、54頁)。
2)楊珮妤105年11月22日在新城分局陳稱：被告、李玉萱是
案件委託人，原告是案件相對人，我都見過，楊文正是我
父親，也是事務所負責人，我是地政士事務所的登記助理
員。我受被告委託辦理門牌登記、臨時水電申請證明、土
地建物移轉三項，從103年到104年間陸續完成。一開始原
告因為債務問題找被告幫忙處理時，被告剛幫原告處理完
債務，雙方為了要土地轉移才來找我，那時候來的人是原
告本人、被告、李玉萱及李玉萱的母親都有在場，我接受
他們的委託之後隔幾天就去申請農業證明，正式開始做土
地移轉的辦理程序，因為土地移轉如果有農業證明就可以
免稅，當時我先申請道拉斯段194號及帛士林段809號土地
的農業證明，但是因為帛士林段809號土地沒有通過農業
證明，所以整個案件先停頓，後來等到秀林88之2號的門
牌、水電事項都辦理好之後，被告同意不免稅、以繳稅的
方式處理，才重新將土地移轉的程序再跑一次，完成轉移
。我有使用原告的印鑑製作(不動產買賣契約書、土地增
值稅申請書、帛士林段809號之58建號契稅申報書、道拉
斯段194地號證明書等)，但那是因為一開始如前述被告將
原告的債務處理完畢之後，雙方一起來找我委託我辦理土
地移轉，之後他們所有辦理的資料包含印鑑、文件和權狀
都交付給我，其中只有印鑑證明書是我代辦，那也是已經
經過原告簽名同意委託我才去辦的。(問：你如何證實原
告確實要將名下土地轉移給被告？)沒有辦法用文件證明
，我們地政事務所是只有雙方當事人來委託，我們之後文
件審查資料有無錯誤，就會去辦理，他們來的時候只有做
口頭委託，我們沒有簽訂委託合約。我知道他們(原告、
被告)雙方有協議要土地移轉，因為當時就是他們請我到
被告的母親家中談論接受委託的，當時他們雙方和我都有
在場，也不需要特別討論怎麼移轉，只要接受委託我就會
處理好。(警卷57、59-60頁)。
3)楊珮妤106年3月29日在偵查中陳稱：最初在103年原告房
子要被法拍時，李玉萱、被告打給我，在場有原告及李玉
萱、被告等人，說李玉萱、被告幫忙原告還二十幾萬元，
因為房子是祖產，希望還是留著。(問：當初原告有答應
過戶嗎？)有，被告有問他房子過戶到阿姨這邊好不好，
原告說好。(問：你說的事情是103年，但是房子過戶至
104年6月才去辦理過戶，時間隔太久？)因為申請過程中
遇到房子是農舍的瓶頸，我們會幫委託人節稅，跟鄉公所
申請免稅，但是因為該房子有違建，所以被退件就停下來
了，後來被告又回日本，所以後來就停下來了。(問：你
是否明知原告無過戶的真實意思，還幫李玉萱、被告辦理
相關的產權過戶？)不能這樣講，最初就是原告同意過戶
給被告。(問：上開同意是否有相關證據或證人？)就是沒
有寫書面，李玉萱及李玉萱的媽媽也在旁邊，但是李玉萱
的媽媽聽不懂國語，當時我們是用國語在李玉萱的媽媽家
講的。(問：當初為何不寫書面契約？)因為要先申請農業
證明，需要身分證影本，當天原告說他趕著去當兵，所以
沒有當下辦理。(問：你們執業行規，委託書是否需要當
事人簽名委託，如果中間過了一手，你如何確認當事人的
真意？)我們很單純，第一次原告在我面前同意。(106年
度偵字第353號卷65至67頁)。
6.綜合前開證人楊珮妤之證詞，並參酌被告所提事證可知，原
告於103年間因積欠車貸267,782元，致原告名下系爭房地所
有權應有部分二分之一即將遭法拍，而向被告及李玉萱求助
，被告並無現金得予協助，然考量系爭房地係為祖產，而與
原告協議，由被告以另筆不動產抵押貸款以清償原告積欠之
車貸，用以向原告購買系爭房地所有權應有部分二分之一，
原告、被告及李玉萱並當面委託楊珮妤辦理系爭房地所有權
應有部分二分之一過戶予被告事宜，但因土地農用等免稅事
項，致於104年9月9日始辦妥系爭房地所有權應有部分二分
之一過戶登記；而楊珮妤辦理系爭房地過戶，確實係基於原
告同意，業經楊珮妤於警詢及偵查中一再陳明，並參被告所
提新秀農會存摺影本載於103年9月12日貸得30萬元(卷125、
126頁)，同日即以原告名義匯款267,782元予中租迪和股份
有限公司(卷128頁匯款申請書)，被告並因此貸款而按月繳
納五千餘元之本息，截至105年10月，尚積欠貸款餘額為
175,000元(卷126至127頁)，原告亦自承其至今尚未還款予
被告。再互核系爭房地過戶時之公告現值約338,824元(卷19
、20頁所有權買賣移轉契約書記載)，其上尚設定擔保債權
總金額12萬元之抵押權(卷40、42、44頁)，被告以267,782
元購買原告系爭房地二分之一之權利，價值亦為相當。故應
認被告所辯兩造於103年間有以被告代為清償原告車貸為給
付價金方式，就原告所有系爭房地應有部分二分之一之權利
達成買賣及讓與所有權之合意等情，應堪信為真實。如依原
告所舉證人江譽翔、葉竹君之證詞，被告自負貸款為原告清
償債務，且出借款項無利息約定，僅以在88之2號屋開設卡
拉OK及保管所有權狀為借款條件，卻由被告自身背負每月五
千餘元之貸款本息債務，且原告至今未分文未償，此一借款
情事實與常情及經驗法則相悖，難認證人江譽翔、葉竹君所
證為可採。是被告依兩造買賣及讓與合意而受系爭房地所有
權移轉登記，自屬有法律上之原因，並非不當得利，原告亦
非系爭房地之所有權人，不得對被告請求返還，且被告亦非
有故意不法侵權行為情事，原告自不得依所有權、不當得利
及侵權行為之法律關係對被告所有請求。末查楊珮妤既經兩
造委託辦理系爭房地過戶事宜，自得在兩造授權範圍內製作
相關文書，故原告聲請鑑定相關文件上原告之筆跡真偽，核
無必要；又原告告訴被告、李玉萱、楊珮妤等偽造文書案件
，業經花蓮地檢署檢察官不起訴處分，經原告聲請再議，亦
經駁回其再議確定，有不起訴處分書、花蓮高分檢106年度
上聲議字第143號處分書足憑(卷199、200、226至228頁)，
併此敘明。
(三)原告請求被告騰空返還88之2號屋並無理由：被告因向新秀
農會貸款以代償原告積欠之車貸，兩造並約定原告應將88之
2號屋提供予被告經營卡拉OK等情，為兩造所不爭，原告稱
將88之2號屋借予被告開設卡拉OK，使被告獲得營收利益作
為原告對被告之感謝(卷159頁書狀參照)，另原告於105年11
月11日在新城分局偵訊時稱「當時把秀林88之1號增建部分(
即88之2號屋)給李玉菁經營卡拉OK，是說等我把借的錢還給
他以後，他就把這個房屋還我。」(警卷32頁)、「他(李玉
菁)借我這筆錢幫忙，條件是要讓李玉菁去開卡拉OK。」(
106年度偵字第353號卷56頁)；被告則稱「被告以其所有另
筆土地，向新秀農會抵押貸款30萬元，幫原告清償債務作為
買賣價金，但需將88之2號屋由李玉萱經營卡拉OK，以該卡
拉OK之收入作為支付銀行貸款及利息之用」(卷123頁反面書
狀參照)。可見兩造均自承被告向新秀農會貸款以貸得金額
清償原告積欠之車貸，約定之條件之一即為被告得使用88之
2號屋經營卡拉OK，參以被告貸款後每月需償還新秀農會貸
款本息約五千餘元，既如前述，可見被告使用88之2號屋經
營卡拉OK，並非純粹出於被告之感謝，而係被告貸款以代償
原告債務之條件之一，非無償之使用借貸，且應認被告所辯
係以經營卡拉OK之收入作為支付新秀農會貸款本息之用為可
採，而被告在新秀農會之貸款尚未清償完畢之前，被告仍得
使用88之2號屋經營卡拉OK。故原告不得依民法第472條第1
款自己需用借用物規定終止兩造前開約定，向被告請求返還
88之2號屋。再經本院會同兩造履勘現場測量，原告所稱李
玉萱使用之A屋並未占用系爭土地，有勘驗筆錄、花蓮地政
事務所106年1月20日函及所附土地複丈成果圖可參(卷164至
167頁)，是亦無民法第472條第2款所定被告未經貸與人同意
允許第三人使用之得終止契約情事。故原告終止契約，難認
有理，被告依兩造約定使用88之2號屋，有法律上原因，原
告不得依民法第767條第1項前段、第179條規定請求被告返
還該屋。
六、從而，原告依民法第767條第1項、第179條、第184條第1項
、第213條第1項、第472條第1、2款規定請求如其訴之聲明
所示，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷
，爰不一一論列，附此敘明。
中華民國106年10月20日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年10月20日
書記官王誠億