裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第2117號民事判決
裁判日期：民國103年10月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第2117號原告 簡秋菊 訴訟代理人 秦嘉逢 律師
周滄賢 律師被告 郭宏偉 上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國一○三年九月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號二樓之房屋騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬零捌佰元，及自民國一○三年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○三年五月十一日起至將上開房屋騰空返還予原告之日止，按月於每月十一日給付原告新臺幣壹萬伍仟貳佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項關於遷讓房屋部分，於原告以新臺幣壹佰貳拾萬貳仟元供擔保後得假執行；本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣被告於民國（下同）102年11月7日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱：系爭租賃契約），向原告承租坐落新北市○○區○○街○○巷○號2樓房屋（下稱：系爭房屋），約定租賃期間自102年11月7日起至103年11月6日止，租金每月新臺幣（下同）15,200元，於每月7日前繳納，後兩造合意變更為被告應於每月11日前繳納租金。
（二）惟被告自103年1月11日起即未給付租金，經原告於103年3月10日赴系爭房屋與被告溝通，雙方合意提前於103年5月10日終止系爭租賃契約，被告並承諾於103年5月11日將系爭房屋回復原狀返還原告，此有103年3月10日錄影檔案可稽。豈料，原告於103年5月11日依約前往點交系爭房屋，被告仍拒絕返還，且未給付積欠之房租，原告乃分別於103年5月19日、103年5月26日寄發存證信函予被告，催告其返還系爭房屋、給付積欠之4個月租金並再表明終止系爭租賃契約，惟被告仍置若罔聞，原告不得已，始提起本件訴訟。
（三）按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」民法第455條定有明文。查本件兩造間之租賃契約既已於合意提前於103年5月10日終止，則被告依上開法律之規定，自應於租賃關係終止後，將系爭房屋返還予原告。
（四）次按系爭租賃契約第4條約定:「每月應繳月租金15,200元，並於每月7日支付」，嗣後經兩造合意變更為被告應於每月11日前繳納租金。依上開契約約定可知，被告本應按月給付15,200元之租金予原告。惟查，至103年5月10日系爭租賃契約終止時，已積欠4個月租金未繳納，原告依上開系爭租賃契約之約定，自得請求被告給付原告積欠之4個月租金額60,800元（計算式:15,200x4=60,800）及自103年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。
（五）又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條前段定有明文。系爭租賃契約已於103年5月10日終止，已如前述，則被告繼續占有原告房屋，自屬無法律上原因而受有利益，依上開法律規定，被告自應返還其利益。另按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」，最高法院61年台上字1695號民事判例著有明文。依上開實務見解可知，依社會通念，被告無權占有系爭房屋，應可獲得相當於租金之利益，是原告自得依不當得利之法律規定請求被告返還占用系爭房屋所受相當於每月租金15,200元之利益（計算期間自103年5月11日起至被告騰空返還房屋之日止）。
（六）聲明：1.被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號2樓之房屋騰空返還予原告；2.被告應給付原告60,800元，及自103年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息；3.被告應自103年5月11日起至將上開房屋騰空返還予原告之日止按月於每月11日給付原告15,200元；4.第1、2項之請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未於言詞辯論前提出書狀作何聲明及陳述。
三、原告主張被告於102年11月7日與原告簽訂系爭租賃契約，向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自102年11月7日起至103年11月6日止，租金每月15,200元，於每月7日前繳納，後兩造合意變更為被告應於每月11日前繳納租金，惟被告自103年1月11日起即未給付租金，經原告於103年3月10日赴系爭房屋與被告溝通，雙方合意提前於103年5月10日終止系爭租賃契約，被告並承諾於103年5月11日將系爭房屋回復原狀返還原告，詎原告於103年5月11日依約前往點交系爭房屋，被告仍拒絕返還，且未給付積欠之房租，原告乃分別於103年5月19日、103年5月26日寄發存證信函予被告，催告其返還系爭房屋、給付積欠之4個月租金並再表明終止系爭租賃契約等情，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函及回執等件影本為證，而被告於相當時期受合法通知，既未於言詞辯論期日到場，僅於言詞辯論終結後始提出書狀略以：「第13條簡秋菊私自修改契約書內容，與我持有契約書不一樣，後續書狀3日內補齊‧‧」等語置辯，此外復未提出任何證據以實其說，被告前開所辯，尚難採據，自堪認本件原告之上開主張為可採。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第76
7條第1項前段、第179條分別定有明文。次按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第
440條第1項固定有明文。惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定（最高法院86年度台上字第3303號判決要旨參照）。查本件被告自103年1月11日起即未給付租金，兩造間之租賃契約並已合意提前於103年5月10日終止，業如前述，則被告依上開法律之規定，自應於租賃關係終止後，將系爭房屋返還予原告，從而，原告以兩造間之租賃契約已合意提前於103年5月10日終止為由，至103年5月10日系爭租賃契約終止時，被告已積欠4個月租金未繳納，原告依上開系爭租賃契約之約定，請求被告給付原告積欠之4個月租金額60,800元（計算式:15,200x4=60,800元）及自103年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息，並依民法第179條之規定，請求被告自103年5月11日起至將上開房屋騰空返還予原告之日止按月於每月11日給付原告15,200元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依前揭原因事實，本於租賃物返還請求權及依不當得利法律關係，請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號2樓之房屋騰空返還予原告；與應給付原告60,800元，暨自103年5月11日起至清償日止按年息5%計算之利息；及應自103年5月11日起至將上開房屋騰空返還予原告之日止按月於每月11日給付原告15,200元，均為有理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不許，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年10月28日
民事第二庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月28日
書記官張傑琦