臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第3034號
原 告 全聯實業股份有限公司
法定代理人 謝健南
訴訟代理人 傅立翔
蔡佳叡
李芷琳
被 告 陳信政
訴訟代理人 陳順桂
被 告 陳立偉
被 告 陳祐楷
上三人共同
訴訟代理人 魏平政 律師
複代理人 顏永青 律師
上列當事人間返還押金事件，於中華民國106年7月24日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣柒拾萬元，及被告陳信政自民國一百
零六年三月十七日起、被告陳立偉自民國一百零六年三月三十一
日起、被告陳祐楷自民國一百零六年三月十八日起，均至清償日
止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔新臺幣捌仟元，由原告負擔新臺幣肆仟
捌佰捌拾元。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
兩造簽訂之房地租賃契約第13條約定，因本合約涉訟時，雙方
同意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第7頁），本院就本
件有管轄權。
貳、實體方面
原告主張：兩造於民國103年3月27日簽訂房地租賃契約（下稱
系爭租約)，由原告向被告承租宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號全
部土地及其上房屋，作為原告經營民生日用品百貨賣場之用，
每月租金新臺幣（下同）20萬元，押金60萬元，租賃期限自
104年1月1日起至115年12月31日止，共計12年。系爭租賃契約
於103年3月27日訂定後，出租人即被告未依系爭租賃契約第5
條第1項之約定，將系爭租賃契約之租賃標的於103年11月1日
前完竣並點交予原告即承租人，致使原告不能為預期之使用，
自屬違約，原告於105年12月13日發函通知被告終止系爭租賃
契約，並按第5條第2項之約定，請求被告返還押金60萬元之2
倍，共計120萬元。系爭契約對於租賃標的、租期、雙方權利
義務、違約處理及爭端解決機制均詳細且完整約定，自訂約之
日起均依契約履行義務，兩造亦已無須再另訂本約，故系爭契
約之條款均屬本約。原告從未替被告等土地收購及建築房屋安
排時程，期限係雙方磋商、協議訂定之結果，並非原告單方之
安排，且被告之承攬人均係被告自行委託，與原告無涉；若被
告等無相關經驗，自應向即將承攬其工作之人諮詢並了解，被
告於締約之初，對於取得土地所有權等程序事宜過於自信，又
怠於諮詢相關承攬人，自屬可歸責事由，不應於違約後始執此
抗辯，將違約責任轉嫁原告。被告於出租時即明知其土地所有
權範圍、申請建築執照及定作建築物費工費時等情事，自應將
此可能消耗之時程或其他外在風險因素納入考量、評估，亦尚
未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍。本件兩造約定於
103年11月1日即應竣工並交付租賃標的物，被告於該日未依約
履行，已屬遲延，期間原告不斷積極聯繫、催告被告履約，惟
被告仍遲未依約履行。原告考量投入押租金及其他營業支出，
無法如期營業而有投入成本之消耗及預期營業之損失，自締約
至今已長達3年被告仍遲遲未履約，難認相當、亦非合理，故
原告依約終止，並未顯失公平，亦符合誠信原則。原告因不堪
營業損失而依契約第5條約定終止契約，原告並非依契約第8條
第3項約定「提前終止租約」，自無任何違約之情形。依系爭
租賃契約原告除可終止契約外請求返還2倍押租金外，亦可依
契約第11條規定按日請求被告給付違約金等語。並聲明：被告
應連帶給付原告120萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息。
被告則以：被告陳信政之父親陳順桂及被告陳祐楷父親 陳順興
因見到原告徵求土地之網路訊息，故在網路上將渠等○○○鎮
○○段土地約300坪可供出租之訊息傳與原告。經20餘日原告
有2人前來交涉，稱土地地點位置滿意，可做為原告開店賣場
之用，有承租意願。之後該2人第2次前來，交涉意旨為：原告
之賣場需求坪數約為250坪，被告3人就系爭土地之應有部分僅
有300坪，無法蓋用原告所要求規格之建物，故請被告收購其
他共有人之土地等語。被告代理人陳順桂則回稱，如能以每月
租金20萬元、保證租期12年，待簽約後，其可進行收購作業，
故而雙方於103年3月27日簽定系爭契約，契約內就興建建物部
分並預設由被告3人收購土地後並興建之，故而原告未與所有
土地共有人簽約。嗣兩造簽定系爭契約後，被告因認為已有契
約之保障而開始收購土地，並於103年8月間花費數千萬元先將
可收購部分收購完成，惟兩造於收購土地過程中發現其中一位
共有人 孟立中 已出境未回，且孟立中就系爭土地之應有部分業
由宜蘭地方法院民事執行處查封。基於共有物之處分應有全體
共有人同意之規定，於共有土地上興建建物，均需取得全體共
有人之同意始可為之，被告須起訴請求分割判決，故商由共有
人之一 陳順益 於104年間訴請法院裁判分割，歷經法院審理程
序，嗣105年5月間始經臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭（以下簡
稱宜蘭地院羅東簡易庭）以104年度羅簡字第149號判決就系爭
土地准予分割，被告於判決確定後，隨即於105年8月9日向地
政事務申請登記完成，隨後被告立即著手申請建照等事項，並
迅於105年10月3日取得建造執照，被告並無故意遲滯之情，且
辦理時程上之遲滯，顯無可歸責於被告之原因。本件於103年3
月27日簽約之時，土地共有人計有 張展榮 、 林溫豐 、 林明志 、
黃俊男 、陳信政、陳立偉、陳祐楷、 孟俊謀 、 孟小農 及孟立中
10名，宥於民法對變更共有物利用之處分乃須全體共有人之同
意，系爭契約因簽約人僅為系爭土地全體10名共有人中之3人
，故就此部分尚無法直接生效，而僅屬預約性質。又被告就系
爭土地應有部分之面積僅約300坪，根本無法興建原告所要求
、一樓室內面積約250坪至300坪之建物，可亦知系爭契約就此
部分，僅為預約性質。原告竟以與被告所成立預約上之預定日
期為被告違約之理由，而要求加倍返還押金，原告無權請求被
告依預約內容履行103年11月1日交付建物。被告陳信政在簽定
系爭契約之前，就系爭土地之權利範圍為500分之83，即101.8
2坪，被告陳立偉權利範圍為500分之84，即103.05坪，被告陳
祐楷之權利範圍為500分之84，即103.05坪，可知被告於簽定
系爭契約之前，就系爭土地之持分面積合計僅有308坪左右，
系爭契約第5條第1項約定一樓約300坪，而系爭土地之法定建
蔽率僅有60%，故被告於簽約時僅持有308坪土地，無法興建原
告所要求室內一樓面積為250坪至300坪之建物。本件申請建照
之程序遲滯，不可歸責於被告，原告逕自以函主張被告違約並
主張解約，實可知兩造間違約之人自為原告，而非被告等語等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
得心證之理由：
㈠本件相關事實
⒈兩造於103年3月27日簽訂「房地租賃契約書」，約定被告
所有座落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號全部土地及其上房
屋（1樓約300坪，門牌依使用執照記載為主），出租予原
告經營民生日用品百貨賣場（並含原告之辦公室及倉庫等
）及停車之用（第1條），租賃期間自104年1月1日起至
115年12月31日止，自第5條第1項點交日起至前項起租日
期間為原告裝修免租期間（第2條)。押金60萬元，原告於
簽定本約同時交付被告保管，被告須於本約終止或期滿，
原告履行契約義務並返還租賃物同時，無息將上開押金返
還原告，第1年首日起至第8年底止租金每月20萬元，第9
年首日起至第12年底止租金每月21萬5,000元（第3條）。
第5條第1項約定：「甲方（即被告）應提供及施作下列事
項，並預定於103年11月1日前完竣並點交予乙方使用，費
用全由甲方（即被告）負擔。(一)依附圖規劃興建租賃房
屋（1樓約300坪，剩餘土地規劃為停車場使用），租賃房
屋須有可供乙方登記營業執照之房屋使用執照（使用用途
為店舖、商場、一般零售業）。(二)租賃房屋須設置磚造
隔間所一間。(三)提供租賃房屋獨立水源及獨立電源，並
同意移轉過戶為乙方名義」第2項約定：「甲方如未依約
履行本條第1項規定時，乙方得即時終止本約，並有權請
求甲方加倍返還押金及損害賠償；上開情況乙方亦得代為
履行本條第1項規定，該代為履行費用由租金扣抵。」第
14條約定：「甲方出租人間就本契約之約定互負帶責任。
」第15條約定：「本契約自簽訂日起生其效力。」（原證
1租賃契約影本見本院卷第5至10頁）
⒉原告於簽約時交付被告押金60萬元。
⒊103年3月27日兩造簽訂地租賃契約書時，宜蘭縣○○鎮○
○段○○○○號系爭土地之共有人，除被告3人之外，尚有張
展榮、林溫豐、林明志、黃俊男、孟俊謀、孟小農及孟立
中7人。（土地異動索引見本院卷第94至106頁，被告書狀
見本院卷第122頁反面及第123頁正面）
⒋訴外人陳順益於104年3月25日向臺灣宜蘭地方法院羅東簡
易庭（以下簡稱宜蘭地院羅東簡易庭）起訴請求被告陳信
政、陳立偉、陳祐楷、訴外人孟立中、 陳立峰 就宜蘭縣○
○鎮○○段○○○○號土地分割共有物，經宜蘭地院羅東簡
易庭於105年5月5日判決分割，於105年6月14日確定，業
經本院調閱宜蘭地院羅東簡易庭104年度羅簡字第149號卷
宗。
⒌被告於105年初整地，於105年10月3日領得宜蘭縣政府核
發之建造執照，因原告電話說不租，所以沒有發包興建房
屋。（被告筆錄見本院卷第118頁，建造執照影本見本院
卷第36頁）
⒍原告於105年9月決定不租，證人 蔡宏昇 於105年9月底以電
話通知被告說原告不租了。（蔡宏昇及被告筆錄見本院卷
第141頁反面及142頁正面）
⒎原告於105年12月13日以(105)全聯開字第1057225號函通
知被告，原告依契約第5條第2項之約定，於105年12月15
日終止租約，並請被告加倍返還押金合計120萬元。（原
證2函見本院卷第11頁）
㈡被告未依系爭租約第5條第1項之約定於103年11月1日完竣並
點交予原告使用，原告依同條第2項約定終止契約，應屬合
法。
1.民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一
方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」其立
法理由為：「謹按租賃者。當事人約定一方以物租與他方
使用(例如房屋)或收益(例如田地)，他方支付租金之契約
也。其當事人有二：曰出租人，即以物供他方之使用或收
益，而收取租金者也。曰承租人，即支付租金以使用他人
之物或就他人之物而為收益者也。雙方互相約定，契約即
已成立，故設第一項明定其意義。」兩造於103年3月27日
簽訂「房地租賃契約書」，約定：被告所有座落宜蘭縣○
○鎮○○段○○○○號全部土地及其上房屋出租予原告經營
民生日用品百貨賣場及停車之用，租賃期間自104年1月1
日起至115年12月31日止（第2條）。押金60萬元，原告於
簽定本約同時交付被告保管，被告須於本約終止或期滿，
原告履行契約義務並返還租賃物同時，無息將上開押金返
還原告，第1年首日起至第8年底止租金每月20萬元，第9
年首日起至第12年底止租金每月21萬5,000元（第3條）。
（見本院卷第5頁）系爭租約明確約定被告以土地及房屋
租與原告使用，原告支付租金，依上開民法之規定，契約
已成立。
2.土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約
對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締
結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有
部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租
人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受
有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定
對該承租人為返還利益之請求，但土地共有人因侵權行為
就他共有人之應有部分所收取之租金，他共有人得請求土
地共有人賠償相當於租金之損害或不當得利（最高法院83
年度台上字第1139號、96年度台上字第1479號裁判要旨參
照）。本件被告3人未經其他7共有人同意將宜蘭縣○○鎮
○○段○○○○號整筆土地出租予原告，該租約對於其他7共
有人固不生效力，但依契約相對性之原則，租賃乃特定當
事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故被告超
出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於被告與原告間
仍然有效。被告抗辯簽約人僅為系爭土地全體10名共有人
中之3人，故無法直接生效，而僅屬預約性質云云，不足
採信。
3.系爭租約第5條第1項約定：「甲方（即被告）應提供及施
作下列事項，並預定於103年11月1日前完竣並點交予乙方
使用，費用全由甲方（即被告）負擔。(一)依附圖規劃興
建租賃房屋（1樓約300坪，剩餘土地規劃為停車場使用）
...」第2項約定：「甲方如未依約履行本條第1項規定時
，乙方得即時終止本約，並有權請求甲方加倍返還押金及
損害賠賠金...」（見本院卷第6頁）被告之訴訟代理人陳
順桂陳稱：系爭契約關於103年11月1日的日期，是103年3
月27日之前1個月以上，與租金、租期一起談的，原告承
辦人問103年11月1日是否可蓋好房子，我說應該可以，愈
早交屋愈早收租金等語（筆錄見本院卷第119頁）。系爭
租約第5條第1項既約定被告於103年11月1日前將房屋興建
完竣並點交予原告，系爭租約第5條第2項約定被告如未依
約履行第5條第1項約定時，原告得即時終止系爭租約，又
被告未於103年11月1日前將房屋興建完竣並點交予原告，
為兩造所不爭執，則原告得依系爭租約第5條第2項約定終
止系爭租約。
4.證人蔡宏昇即原告承辦人到場證稱：伊於103年6月到106
年3月在原告擔任展店經辦，負責找新店面或地點，系爭
租約第5條第1項約定被告新建租賃房屋之履約期限為103
年11月1日，伊沒有同意被告展延契約之履約期限，伊大
約每月都有打電話，被告回覆快好了，一宜延宕，伊每次
都有請被告儘速完成，不然原告隨時有解約的可能，被告
於105年5月取得分割共有物判決時有告知伊，伊向被告說
伊會跟原告回報，因被告延宕履約過久，原告內部於105
年9月決定解約，當被告告知伊已經取得建照時，伊告知
被告說原告已經決定解約，流程已經在跑等語，有106年7
月24日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第140至141頁）
。訴外人陳順益於104年3月25日向宜蘭地院羅東簡易庭起
訴請求被告陳信政、陳立偉、陳祐楷、訴外人孟立中、陳
立峰就宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地分割共有物，經
宜蘭地院羅東簡易庭於105年5月5日判決分割，於105年6
月14日確定，經本院調閱宜蘭地院羅東簡易庭104年度羅
簡字第149號卷宗。又被告於105年初整地，於105年10月3
日領得宜蘭縣政府核發之建造執照（被告筆錄見本院卷第
118頁，建造執照影本見本院卷第36頁）。原告於105年9
月決定不租，證人蔡宏昇於105年9月底以電話通知被告說
原告不租了（蔡宏昇及被告筆錄見本院卷第141頁反面及
142頁正面），原告於105年12月13日以(105)全聯開字第
1057225號函通知被告，原告依契約第5條第2項之約定，
於105年12月15日終止租約（原證2函見本院卷第11頁），
其終止應屬合法。
㈢原告請求被告返還押金及給付違約金共計70萬元部分，為有
理由。
1.民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務不
履行時，應支付違約金。」第2項規定：「違約金，除當
事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其
約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，
即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金
視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之
賠償總額。」本件兩造所簽房地租賃契約書第5條第1項約
定：「甲方（即被告）應提供及施作下列事項，並預定於
103年11月1日前完竣並點交予乙方使用，費用全由甲方（
即被告）負擔。(一)依附圖規劃興建租賃房屋。...」第2
項約定：「甲方如未依約履行本條第1項規定時，乙方得
即時終止本約，並有權請求甲方加倍返還押金及損害賠償
...。」被告因違約未於103年11月1日將租賃房屋興建完
竣並點交予原告，構成系爭契約第5條第2項之終止事由，
然自系爭契約約定原告得請求被告加倍返還押金之性質及
目的以觀，係為促請被告避免違約而設，是其性質應為違
約金。
2.民法第252條約定：「約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額。」是否相當，須依一般客觀事實、社會經
濟情況及當事人所受損害，並債務人若能如期履行債務時
，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。本件原告雖得
依系爭租約第5條第2項約定請求被告加倍返還押金，業如
前述，然本院審酌原告所受損失，為簽約時交付被告60萬
元之投資或銀行利息之收入，而目前社會經濟處於存款低
利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求被
告加倍返還押金，尚屬過高，應認被告除應返還原告押金
60萬元之外，另60萬元即加倍部分應予酌減為10萬元，則
被告應返還押金及給付違約金共計70萬元。
3.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債
權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為
其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲
延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可
據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1
項前段、第203條定有明文。又系爭租約第14條約定被告
間就本契約之約定互負帶責任（見本院卷第7頁）。從而
，原告請求被告連帶給付70萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日即被告陳信政自106年3月17日（送達證書見本院卷第18
頁）起、被告陳立偉自106年3月31日（送達證書見本院卷
第19頁）起、被告陳祐楷自106年3月18日（送達證書見本
院卷第21頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，
為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應
予駁回。
本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依職權宣告
被告如預供擔保，得免為假執行。
本件事證已臻明確，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國106年8月10日
臺北簡易庭
法官周美雲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月10日
書記官翁挺育
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費12,880元
合計12,880元