裁判字號：臺灣新竹地方法院102年訴字第550號民事判決
裁判日期：民國103年05月16日
裁判案由：損害賠償
臺灣新竹地方法院民事判決102年度訴字第550號原告 許秀貞 訴訟代理人 朱昭勳 律師
林敬哲 律師複代理人 曾鈞玫 律師被告 范綱琦
全方位開發事業有限公司上一人法定代理人 楊承翰 訴訟代理人 傅景權 被告 林貴燕 即 林采馨 上二人共同訴訟代理人 蔡甫欣 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告范綱琦應給付原告新臺幣陸拾玖萬元，及自民國一○二年十月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告全方位開發事業有限公司、被告林貴燕即林采馨應連帶給付原告新臺幣貳拾柒萬陸仟元，及自民國一○二年八月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、前二項聲明，如其中一項被告中任一人為全部或部分給付，其他被告於該給付範圍內同免給付義務。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告范綱琦負擔百分之四十，由被告林貴燕及全方位開發事業有限公司連帶負擔百分之十三，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾叁萬元供擔保後，得假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬元預供擔保，得假執行。但被告全方位開發事業有限公司、被告林貴燕即林采馨如於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾柒萬陸仟元為原告預供擔保者，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款及第7款定有明文。經查，原告起訴之聲明為「一、被告范綱琦、林貴燕即林采馨、全方位開發事業有限公司（下稱：全方位開發公司），應連帶給付原告新臺幣（下同）180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，嗣因原告查明其對於被告范綱琦，及對於被告林貴燕即林采馨、全方位開發公司之請求應屬不真正連帶債務關係，乃於本院103年5月1日言詞辯論期日當庭變更聲明為「一、被告范綱琦應給付原告130萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告全方位開發公司、林貴燕即林采馨應連帶給付原告130萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、第一項、第二項被告如其中一人為給付，其他被告則免除給付之責任。」等情（詳本院卷二第167頁反面），經被告全方位開發公司、林貴燕即林采馨當庭同意原告為上開訴之變更（詳本院卷二第167頁反面），且原告變更上開訴之聲明對於被告請求給付之金額，顯係減縮應受判決事項之聲明，惟仍與起訴時請求之基礎事實同一，主要爭點共通，證據資料亦得相通，並無礙於被告之防禦及訴訟之終結，上開原告訴之變更合於民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款及第7款之規定，應予准許，合先敘明。
二、被告范綱琦經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告於民國102年5月6日前往系爭門牌號碼為新竹縣竹北市○○街○○號7樓之房屋（下稱：系爭房屋）看屋，系爭房屋之出賣人即被告范綱琦，以及被告全方位開發公司之 仲介 人員被告林貴燕即林采馨，應負告知原告系爭房屋為兇宅之義務，且原告於看屋時，向被告林貴燕詢問系爭房屋是否為兇宅、有無非自然死亡事故，其均否認之。故原告於102年5月7日即經由被告林貴燕，而與被告范綱琦簽立不動產買賣契約書，被告林貴燕並將不動產現況說明書附於買賣契約書後。後原告與鄰居、大樓警衛聊天始得知，系爭房屋於81、82年間，曾有人於屋內上吊自殺，被告范綱琦、林貴燕並未告知原告此事實，致原告以通常市價購買有非自然死亡事故之不動產而受有損害，依一般交易習慣，買受人知悉房屋為兇宅後，會心生嫌惡畏懼，並嚴重影響其購買意願及房屋價格，自屬交易上重大瑕疵，依民法第354條第1項規定、最高法院73年台上字第1173號判例、最高法院87年台上字第2907號判決意旨，被告范綱琦應負物之瑕疵擔保責任，又被告范綱琦於現況說明書上勾選無非自然死亡事故，係保證系爭房屋於交易上之價值與品質，依民法第360條規定，原告自得不解除契約或減少價金，而請求損害賠償。原告既於購買前詢問，顯見原告係欲購買無非自然死亡事故之房屋，故被告范綱琦、林貴燕負有查證系爭房屋是否為凶宅之義務，並應達客觀上一般人均能確信買賣標的物並非凶宅之程度，然原告詢問後，被告范綱琦、林貴燕竟僅一天內即告知系爭房屋並非兇宅，顯違反交易時之調查、告知義務，依民法第226條、第227條規定，應負債務不履行之損害賠償責任。又被告范綱琦為系爭房屋之屋主，理應對房屋狀況知之甚詳，竟刻意隱瞞兇宅事實，自屬以背於善良風俗之方法，加損害於原告；另依不動產經紀業管理條例第24條之2第3款，仲介人或經紀人有調查、告知之義務，被告林貴燕未告知原告系爭房屋為兇宅，顯違反保護原告之法律，致原告受有損害，故被告范綱琦、林貴燕即林采馨應負損害賠償責任。
（二）被告全方位開發公司提供經紀業服務，對於兇宅自屬應盡力調查事項，並應維持社會合理期待之安全性，惟其受僱人即被告林貴燕，竟仲介兇宅、隱瞞兇宅事實，是被告全方位開發公司違反一般服務提供義務，致原告受有財產損害，自應依消費者保護法第7條規定，負損害賠償責任。
又依民法第567條規定、誠信原則、契約責任，被告林貴燕應負查證義務，且魏姓大樓警衛曾告知被告林貴燕，系爭房屋為兇宅，鄰居亦知兇宅事實，被告林貴燕卻未查證，顯違反調查義務，致原告受有損害，其既為被告全方位開發公司之仲介人員，為實行經紀行為之代理人，依民法第224條、第226條、第227條、不動產管理條例第26條第2項規定，被告全方位開發公司應與被告林貴燕負連帶賠償責任。又被告全方位開發公司既為被告林貴燕之僱用人，自負有監督責任，依民法第188條第1項規定、最高法院42年台上字第1224號判例，被告全方位開發公司對林貴燕執行業務時所為之侵權行為，應負連帶賠償責任。
（三）又被告范綱琦所出賣之系爭房屋為兇宅，自屬交付有瑕疵之物，依民法第359條、第360條規定，原告就有瑕疵之系爭房屋，可通知被告范綱琦於不為損害賠償時，應依法減少價金。又原告既依法通知減少價金，故被告范綱琦對於受領原買賣價金460萬元即無法律上之原因，依民法第179條規定，原告得請求被告范綱琦返還差價，並以原告委由仲介業者出賣系爭房屋之買受價格為憑，因系爭房屋為兇宅，一般人僅願意出價330萬元，故應減少價金之數額為130萬元。
（四）對於被告全方位開發公司、林貴燕抗辯所為之陳述：
１、被告范綱琦既於現況說明書記載「無非自然死亡原因」，依高等法院101年度上易字第930號判決、桃園地方法院101年度訴字第150號判決意旨，即負有保證非兇宅品質之義務，不因時間長短、轉手次數即可認為兇宅並非瑕疵。又被告全方位開發公司、林貴燕均較一般人具有評估、調查、審量不動產之專業能力，其注意義務應達善良管理人注意義務之程度。然被告范綱琦及其前手即訴外人 陳凱雯 所有系爭房屋均不滿半年，此與一般人買賣房屋供長期居住之目的顯有出入，則被告全方位開發公司、林貴燕既知悉系爭房屋移轉速度之情形，應將此情況告知原告，並協助調查原因，卻未向鄰居或員警查證，顯有未盡善良管理人注意義務之過失。
２、至被告全方位開發公司、林貴燕辯稱原告之舉證無證明力，惟李姓仲介並未能自原告交易系爭房屋賺取斡旋金，顯無必要惡意中傷被告，且錄音譯文非如法院訊問時一問一答直接切入問題回答，其內容均為閒談之對話方式，並無造假之可能。又被告所附臺灣臺北地方法院（下稱：臺北地院）99年度訴字第2744號判決，其非自然死亡事故發生地點，並非出賣人之專有部分，而係頂樓加蓋，顯與本件非自然死亡事故發生地點為系爭房屋專有部分有所不同，難以比附援引等語。
（五）原告為此聲明：
１、被告范綱琦應給付原告130萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
２、被告全方位開發公司、林貴燕及林采馨應連帶給付原告13
0萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
３、第一項、第二項被告如其中一人為給付，其他被告則免除給付之責任。
４、訴訟費用由被告負擔。
５、原告願供擔保，請准於宣告假執行。
二、被告全方位開發公司、林貴燕則以：
（一）系爭房屋是否為兇宅，原告僅憑李姓仲介、魏姓大樓警衛及社區清潔婦人一面之說詞，難以認定，況李姓仲介與被告全方位開發公司係商業競爭關係，難謂非惡意中傷，且系爭房屋並無賴姓大樓警衛，故原告所提該對話錄音之真實甚值懷疑。又原告稱賴姓大樓警衛曾告知被告林貴燕，系爭房屋為兇宅，並非事實，因被告林貴燕當時曾向大樓警衛及住戶詢問系爭房屋狀況，均未聞為兇宅。至社區清潔婦人對話錄音，原告起訴狀又謂係與鄰居聊天得知，究為社區清潔婦人，抑或鄰居之對話錄音，原告應予說明。縱系爭房屋為兇宅，依臺北地方法院99年訴字第2744號判決意旨，難認將致物之價值、效用或品質不具備。又依高等法院99年度上易字第229號判決意旨，原告主張兇宅係保證品質之欠缺，不因時間久遠而影響云云，亦無理由。
（二）又被告全方位開發公司於簽訂不動產專任委託銷售契約書時，已明確詢問被告范綱琦系爭房屋是否為凶宅，並經其確認並非兇宅，且被告業已查詢系爭房屋之異動索引，自系爭房屋79年10月24日第一次登記至系爭買賣為止，已買賣移轉8次之多，多年來買賣移轉情形均屬正常，不易發現係屬兇宅，依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，被告已盡查證義務。且據新竹縣政府警察局竹北分局102年10月1日竹縣北警偵字第0000000000號函，員警即訴外人 林文瑞 職務報告所稱，系爭房屋已無法查得是否為凶宅之紀錄資料，原告所稱非自然死亡事故發生於81、82年間，距今已久遠，且無相關公文書得以證明，依高等法院101年度上易字第930號判決意旨，若無相關公文書可資確認，而屬不確定之街談巷議，實難論為凶宅，故原告主張，並無理由等語，資為抗辯。
（三）被告全方位開發公司、林貴燕並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、被告如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告范綱琦未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告經由任職於被告全方面開發公司之員工即被告林貴燕之仲介，與被告范綱琦就其所有系爭坐落門牌號碼為新竹縣竹北市○○街○○號7樓房地簽訂不動產買賣契約書，由原告以460萬元價格向被告范綱琦買受系爭房地，被告范綱琦並就屋況簽立不動產現況說明書，說明系爭房地於賣方產權不曾發生凶殺、自殺致死或非自然死亡事故。
（二）從系爭建物之異動索引可知，系爭建物自79年10月24日第一次登記起至系爭買賣止，業以買賣為由並移轉過戶達8次之餘。
五、本件兩造之爭點：
（一）被告范綱琦所出賣之系爭房地是否為兇宅？若是，凶宅是否屬交易習慣上之重大瑕疵？
（二）原告請求被告范綱琦應負物之瑕疵債務不履行之損害賠償責任，是否有理由？
（三）被告林貴燕是否於執行仲介業務過程中，未盡調查或告知義務？
（四）被告全方位開發公司，是否應與被告林貴燕即林采馨負連帶賠償責任？
六、本院得心證之理由：
（一）被告范綱琦所出賣之系爭房地是否為兇宅？若是，凶宅是否屬交易習慣上之重大瑕疵？原告主張被告范綱琦所出賣之系爭房地內確曾發生非自然死亡事故，而為兇宅乙節，則為被告全方位開發公司、被告林貴燕所否認，辯稱，系爭房屋並非兇宅，原告不能僅憑李姓仲介、魏姓大樓警衛及社區清潔婦人一面之說詞即認系爭房屋為兇宅，且被告林貴燕曾向大樓警衛及住戶詢問過系爭房屋之屋況等語，經查：
１、稱凶宅者，係指建築物曾發生兇殺、自殺等非屬自然死亡事故。又系爭房屋經員警前往現地訪查，查知該處所為一住宅大樓，於79年建造完成，詢問住戶得知系爭房屋確實於該年代發生過陳姓女老師上吊自殺死亡案，故該房屋遭法院拍賣多次，也已過戶多次，居住較久之住戶均知道該案乙節，業據本院依原告聲請向新竹縣政府警察局竹北分局查詢明確，此有新竹縣政府警察局竹北分局102年10月1日竹縣北警偵字第0000000000號函檢附竹北派出所員警職務報告一紙在卷可稽（詳本院卷一第145頁），則原告主張系爭房屋曾發生過自殺死亡事故，要非無據。
２、又證人即系爭房屋所屬之藝術名宮社區警衛 魏茂爐 亦於本院103年3月6日言詞辯論期日到庭結證：「（問：你知道你們社區竹北市○○街○○號7樓房屋是否有發生非自然身故的死亡案件？）答：我是聽原告說，原告有在市場聽到人家講後來問我，之前有法院來查封拍賣，我也是聽人家說的。」、「（問：你之前聽人家說系爭房屋有兇案，是何種兇案？）答：是我還未搬入前，有兩個老師在住，他們是夫妻，太太在房子裡面發生吊頸的事情。」、「（問：告訴你這件事情的人是社區的住戶，還是別的警衛？）答：社區的住戶。」、「（問：你有無告訴其他警衛有關系爭房屋是屬於兇宅的事情？）答：警衛都知道，包括代班的兩位，因為住戶會跟警衛說。」等語（詳本院卷二第121頁至第123頁反面）。且證人即藝術名宮社區另一警衛 王光陽 亦於本院103年5月1日言詞辯論期日到庭結證：「（問：竹北市○○街○○號7樓房屋是否知道該屋為兇宅？）答：我曾聽說過。我是去買菜時，聽別人說從前那邊有發生命案，有個小姐死掉，好像是上吊自殺。」、「（問：聽說竹北市○○街○○號7樓房屋發生命案的消息來源，準確度如何？）答：我當守衛，社區的情形都要瞭解。我聽說這消息後，有去問別的同事這間是否真的發生過事情，同事說有，我就會心裡有數。」等語（詳本院卷二第165頁至第168頁），足見系爭房屋確實曾發生非自然死亡事件，可被認定為兇宅，是被告全方位開發公司、林貴燕上開辯稱系爭房屋並非兇宅云云，顯予實情不符，尚難採信。
３、按消費者保護法第17條第1項、第2項規定：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」，而內政部既以101年10月29日內授中案地字第0000000000號公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第壹項「應記載事項」第2條明載「買賣雙方應於建物現況確認書互為確認」，該「建物現況確認書」項次7之內容即記載「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事」，並由賣方勾選有無於產權持有前或持有期間發生上列情事（詳本院卷一第17頁、第23頁），可知買賣標的之成屋是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非自然身故情事，即俗稱之凶宅，屬於買賣契約應記載事項，倘未予記載，將致契約無效，顯見上開非自然身故因素之有無，影響成屋買賣契約之效力，其重要性不言可喻。雖上開因素未對此類房屋造成直接物理性之損壞或通常效用之降低，惟衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的，乃眾所周知之事，此可參照證人即目前受僱在被告全方位開發公司，負責承接本案之 何義泉 於本院102年12月12日言詞辯論期日到庭證稱：「（問：你是否知道如果仲介兇宅的交易價格會比一般市場交易價格低？）答：知道。」等語（詳本院卷二第18頁至第21頁反面），是證人任職於被告全方位開發公司，亦知悉一旦房地經評定為兇宅，將減少其價值甚明。是故內政部將成屋是否屬於凶宅，列入「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第壹項「應記載事項」第2條之「建物現況確認書」項次7之內容，其來有自。
從而，凶宅既不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人永遠心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響原告日後之使用、收益、及處分，而使該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，洵堪認定。
４、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文，則買賣標的物是否具備瑕疵，以是否滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用為認定之基礎，買賣瑕疵擔保責任之目的在於調整給付與對待給付間之均衡，避免買賣雙方之對價衡平性遭到破壞。查被告全方位開發公司、林貴燕雖辯稱，將系爭房屋認定為兇宅難認將致物之價值、效用或品質不具備乙情。惟查，建築物經認定為兇宅，縱其物理效用、外觀上並無減損，然不免影響居住者之心理狀態，進而影響居住之品質，且此種心理狀態將無法藉由修繕、檢測加以排除，更甚於一般物理效用上之減損，自未達建築物之通常效用，或在訂立契約時之預定效用，已如上述，從而，經認定為兇宅之建築物，除其交易價格較一般市場交易價格低之外，同時將降低其居住之品質，則兇宅將屬交易上之重大瑕疵，至為明灼。則被告全方位開發公司、林貴燕上開所辯，難謂有據，即難憑採。
（二）原告請求被告范綱琦應負物之瑕疵債務不履行之損害賠償責任，是否有理由？
１、按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第355條第1項、第356條第359條、第
360條定有明文。買賣瑕疵擔保責任為無過失責任，僅需買賣物具有瑕疵，瑕疵於所有權移轉時已存在，買受人需善意而無重大過失，且買受人善盡通知及檢查買賣標的物之責任即為已足，合先敘明。
２、被告范綱琦未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，惟查，建築物經認定為兇宅，將是交易上重大瑕疵，已如上述，遑論，原告及被告范綱琦雙方均簽章之不動產現況標的說明書上載「11.本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺、自殺致死或非自然死亡之情事」欄位上，被告范綱琦勾選「否」，此有原告提出不動產現況標的說明書影本一紙附卷可參（詳本院卷一第31頁），觀之上開文字記載『賣方產權』，既未明定僅指賣方持有產權之期間內，蓄意排除賣方持有產權前曾發生凶宅之情狀，益徵被告范綱琦就出賣標的物之系爭房屋，已保證其非屬兇宅，然實際上系爭房屋既為兇宅，原告自得不解除契約或請求減少價金，逕請求被告范綱琦負買賣瑕疵擔保之損害賠償責任，則原告主張要非無據，應予採信。
３、再者，建築物發生非自然死亡之案件成為兇宅，確將減損建築物價值之高低，已如上述，惟原告雖主張系爭房屋經其於102年5月7日以460萬元價格向被告范綱琦購入，於102年9月10日係以330萬元價格售出，原告因此受有損害130萬元乙節，並提出不動產買賣契約書二紙附卷可稽（詳本院卷一第25頁至第30頁、第186頁至第191頁），然查：
⑴原告對於系爭房屋既存嫌惡、畏懼之心理狀態，主觀上認
知系爭房屋因屬凶宅有所減損之價額，是否與一般交易市場客觀上認定價值減損之價額必相符合，要非無疑，復涉及原告與買方商洽交易時，因考量自身資金週轉因素，本得以較低廉之價格出售系爭房地之不同情節，即難據此認定原告必因系爭房屋屬凶宅，受有再行出售房屋時減少價金之損害130萬元。
⑵又本院依被告聲請向臺灣新光商業銀行股份有限公司（下
稱：新光銀行）調閱該銀行承辦被告范綱琦、原告及原告後手即訴外人 林淑英 買受系爭房屋辦理貸款時之相關資料，經新光銀行於103年3月27日以（103）新光銀個貸字第0497號函檢具相關徵信報告、授信案件批覆書及鑑定報告（詳本院卷二第145頁至第154頁反面），可知范綱琦購買時系爭房屋經鑑價總值為501萬4,900元、原告購買時系爭房屋經鑑價總值為460萬31元、林淑英購買時系爭房屋經鑑價總值為524萬2,850元，並在林淑英徵信報告上就債權保障分析記載：「本案擔保品位於新竹縣竹北市○○街上，交通動線及生活機能尚可，依據本行鑑價組102.10.4鑑價報告，鑑價總值5,242仟元，淨值5,242仟元，8成放款值為4,194仟元，本案申貸4,190仟元，放款率80%，且申戶每月薪資收入約37仟元，本案月付金約23仟元，申戶負債比約56%，負債比不高，本案債權確保應無虞，承作風險不高。」乙節（詳本院卷二第153頁），足見新光銀行係因不知系爭房屋為凶宅，乃判斷系爭房屋具有上開交易價值，亦難執此採為有利於被告之認定。
⑶而經本院詢問兩造有無須要聲請鑑定系爭房屋因屬凶宅減
損價額乙事，復為兩造陳明不願聲請鑑定，則本院審酌被告全方位開發公司及被告林貴燕於102年12月25日所提答辯五狀提及：「依市場行情，兇宅價格減損為市價二成以上」乙節（詳本院卷二第29頁），佐以被告范綱琦於102年1月8日因買賣登記取得系爭房地後，於102年5月7日出售系爭房地予原告，此有被告提出系爭建物異動索引附卷為憑（詳本院卷一第92頁至第93頁），持有系爭房地期間非長，此瑕疵復係發生在距今約20年前之自縊事件，對於房地價值減少之程度，顯因時間經過久遠而較為淡化，乃認原告得請求被告范綱琦負買賣瑕疵擔保責任，賠償其所受損害之金額以69萬元較為適當【計算式為：（460萬x15%）=69萬元】。
（三）被告林貴燕即林采馨是否於執行仲介業務過程中，未盡調查或告知義務？
１、原告主張被告林貴燕即林采馨在執行仲介業務過程中，未盡調查或告知系爭房屋屬凶宅之義務等情，則為被告林貴燕即林采馨所否認，辯稱：其已向社區住戶及大樓警衛詢問過系爭房屋是否為兇宅，已於執行仲介業務過程中，善盡調查或告知義務等語，惟查，證人魏茂爐於本院103年3月6日言詞辯論期日既到庭結證：「（問：原告去看房屋前，有沒有仲介公司跟你詢問過系爭房屋有無發生事故的事情？）答：沒有人問我。」、「（問：被告范綱琦是否知道系爭房屋有發生兇案？）答：我不知道，要問文明房屋的邱先生，因為是他介紹被告范綱琦購屋。」、「（問：你是否會告訴仲介說系爭房屋有人想要出賣？）答：沒有。」、「（問：其他警衛是否會介紹系爭房屋給仲介買賣？）答：不會，因為警衛都知道是凶宅。一般的房子，警衛也不會介紹出去。」、「（問：除了原告來詢問過系爭房屋外，有無其他人來跟你問過系爭房屋的事情？）答：房屋仲介的有跟我問過，信義房屋、永慶房屋，很多仲介來問，我通常回答說我來沒幾年不曉得，但聽人家說是兇宅，最好不要買賣。」、「（問：仲介聽到你告知房子是兇宅時，是否會問你是發生什麼樣的死亡案件？）答：沒有，沒有問下去。」、「（問：一般仲介向你詢問房屋是否是兇宅，會如何詢問？）答：仲介買賣的會問系爭房屋為何這麼久賣不出去，住戶們也都會說，會說被銀行的人查封法院拍賣。」、「（問：一般仲介問房屋有無問題，是否在詢問房子是否屬於兇宅？）答：以前都沒有講，後來警察有來說過，說以後要老實講。」、「（問：如果有人來問你系爭房屋有無問題，你如何回答？）答：我說給法院查封不知道是拍賣或怎樣，我不會再提到凶宅的事。」、「（問：你是在何種情況下，會提到系爭房屋是兇宅的事情？）答：如果有人問說是豪宅或兇宅，我才會說
一、二十年前有發生過事情。」等語（詳本院卷二第121頁至第123頁反面），益徵系爭房地是否為兇宅，是否曾發生非自然死亡之事故，僅需經由詢問警衛或大樓住戶即可得知，被告林貴燕即林采馨辯稱其已經詢問大樓警衛與住戶，確認系爭房屋非屬兇宅，要非無疑。
２、此外，證人王光陽於本院103年5月1日言詞辯論期日時亦到庭證稱：「（問：文明房屋公司的人員是否曾向你詢問過竹北市○○街○○號7樓的屋況？）答：沒有。他們買賣何時成交我們都不知道。」、「（問：是否有仲介公司的人問你說社區有無人要賣？）答：有，天天都有人去問。」、「（問：會否告訴仲介公司的人說竹北市○○街○○號
7樓這間房屋屋主打算要賣？）答：如果有人問起社區的情形，哪間有問題，我就會回答說可以上網查，如果問起竹北市○○街○○號7樓這間，我會回答說這間有問題，發生過命案，然後叫他上網查。因為確實的情形我也不知道。我知道社區有2間有發生過命案，都是7樓」、「（問：
三位警衛是否都知道竹北市○○街○○號7樓這間房屋曾發生命案？）答：應該都知道。我年資最淺都知道，魏茂爐最資深，做了23年了，另外一位林先生也做了7年。」、「（問：社區的住戶是否知道竹北市○○街○○號7樓發生命案？）答：住久的人應該都知道，住了1、20年的都知道。」、「（問：有無人向你打聽過竹北市○○街○○號7樓這間房子發生命案？）答：都沒有。」、「（問：竹北市○○街○○號7樓的房屋，是空屋的情形多或是有人住的情形多？）答：我做守衛5年，這5年有2個屋主在那邊住過，1個住6多月，另1個不太確定。現在這間房屋已經裝潢好，有人搬進去住了。」等語（詳本院卷二第165頁至第168頁），已否認被告全方位開發公司之人員曾向其詢問系爭房屋是否屬凶宅乙事，故被告林貴燕即林采馨辯稱已向系爭房屋所在社區警衛王光陽、魏茂爐詢問系爭房屋是否為兇宅乙事，既為上開證人所否認，則其上開辯稱已確實詢問大樓警衛及住戶系爭房屋是否為兇宅，已盡查證之義務，難謂有據，要難憑採。
３、況證人何義泉於本院102年12月12日言詞辯論期日時到庭證稱：「（問：本件坐落竹北市○○街○○號7樓房屋仲介當初是誰負責接案？）答：是我。」、「（問：不動產專任委託銷售契約書上為何被告范綱琦書立的契約書記載承辦人為你與被告林貴燕即林采馨二位？）答：這是我朋友的朋友所介紹的屋主，當初我剛進去被告公司沒有很久，不熟悉公司託售物件流程，我請副主管林貴燕即林采馨負責銷售部分，我負責開發部分。」、「（問：你們接案後，有無了解屋況？）答：有，我有問守衛、及調查行情。」、「（問：當時你們詢問大樓守衛的姓氏為何？）我知道一個有姓魏、或姓王。我白天晚上都有去問過。」、「（問：了解屋況時，守衛如何說明？）答：沒有提什麼重點，只知道我們要賣屋。」、「（問：守衛當時有無說此間房屋曾經在81、82年間有陳姓老師在屋內自殺身亡？）答：沒有提。」、「（問：你們了解屋況時，有無作成書面記錄存檔？）答：只有屋主跟我們說明屋況填寫的不動產現況標的說明書。」、「（問：你所查證相關屋況資料，有無作成書面紀錄？）我只有問，沒有寫下。」、「（問：你收取服務費是否有義務幫當事人調查屋況？）答：關於兇宅調查程序我不是很清楚，當初我開發過程，也有側面了解，是問說房子有沒有問題，不會直接問是否為兇宅。也會問託售的物件是否有問題。」、「（問：你是問房子蓋好後有無問題或最近有沒有問題？）答：沒有問這樣詳細。」、「（問：你去詢問大樓警衛屋況時，被告林貴燕即林采馨有無和你一起去？）答：有。」等語（詳本院卷二第18頁至第21頁反面），則被告林貴燕即林采馨與證人何義泉同行前往訪視系爭房屋之屋況，並未詳細向大樓警衛或是住戶確認系爭房屋是否為兇宅，是否曾發生非自然死亡之自殺案件，顯見被告林貴燕即林采馨未盡善良管理人之調查注意義務，至為明確。
（四）被告全方位開發公司，是否應與被告林貴燕即林采馨負連帶賠償責任？
１、按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消費者保護法第7條定有明文。
次按仲介業者之業務，涉及買賣房地之專業知識，對於取得房地之資訊相較於一般消費者，自處於優勢之地位，又消費者將買賣房地之相關事項委託於仲介業者，並給付相當之報酬或服務費，自然對於仲介業者所提供之資訊有相當之信賴，仲介業者應負善良管理人故為保障房地之交易，便於不動產經紀業管理條例第24條之2規定明定仲介業者應盡之義務，是仲介業者自應就其所仲介之房地買賣負調查之義務，對於房地之必要資訊及瑕疵，即有據實告知消費者之義務。則房屋仲介業者提供房屋賣賣消息之傳達、居間引介等服務內容，自屬消費者保護法第7條所明定之企業經營者甚明，若房屋仲介業者提供之服務未達其專業水準所期待之安全性，足致消費者之財產權受到損害，且未標示者，應負損害賠償責任，至為明確。再按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限：經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，民法第224條、不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。另按債權以債務人之財產為總擔保，債務人就其所負債務之履行，常藉他人之行為以為輔助，用以擴張自己之活動範圍，增加利潤。故而由於其代理人、使用人因故意或過失致有債務不履行情事者，債務人就此危險所生之損害即應負擔保責任，最高法院97年度台上字第980號判決意旨可資參照。
２、經查，被告林貴燕即林采馨受雇於被告全方位開發公司，為全方位開發公司之使用人，係兩造所不爭執。則被告林貴燕即林采馨仲介系爭房屋未盡調查義務，被告全方位開發公司應與自己之故意或過失負同一責任，至為明灼。此外，被告全方位開發公司所營事業包含不動產仲介經紀業、不動產代銷經紀業等，有全方位開發事業有限公司變更登記表一紙在卷可憑（詳本院卷一第70頁），益證不動產經紀業乃全方位開發公司之業務內容，被告林貴燕即林采馨受雇在被告全方位開發公司，從事不動產之經紀、仲介業務，乃不動產經紀業之經紀人員。是被告林貴燕即林采馨因其未善盡查證義務，探知系爭房屋是否為兇宅，致原告受有財產上之損害，被告林貴燕即林采馨應與被告全方位開發公司負連帶損害賠償責任，應無疑義。
３、另按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第51條定有明文。查系爭房屋係於80年至82年間發生非自然死亡之自殺案件，有新竹縣政府警察局竹北分局竹北派出所員警職務報告一紙在卷可考，並經證人魏茂爐、證人王光陽證述綦詳（詳本院卷一第145頁、本院卷二第121頁至第123頁、第165頁至第168頁），又被告全方位開發公司係提供仲介、經銷服務之企業經營者，受消費者保護法之規範，已如上述，則衡酌被告林貴燕疏未盡查證之義務，並非故意隱匿凶宅訊息以達交易之成立，以及系爭房屋發生非自然死亡事故迄今已約20年，並非近期所生之事件，縱於聽聞系爭房屋屬凶宅乙事後，因相關存檔紀錄，年代久遠已銷燬，本無相關公文書可資百分之百佐證，此有新竹縣政府警察局竹北分局102年10月1日竹縣北警偵字第0000000000號函檢附竹北派出所員警職務報告一紙在卷可稽（詳本院卷一第145頁），應認被告林貴燕即林采馨顯難訪查相關當事人加以確認，及原告本件給付予被告全方位開發公司仲介費為9萬2千元，此有被告提出服務費收據一紙附卷可佐（詳本院卷二第36頁），因而被告林貴燕即林采馨與全方位開發公司應連帶給付原告損害額，應以原告給付予被告全方位開發公司本件仲介費9萬2千元3倍之賠償金27萬6千元【計算式為：（92,000x3）=276,000】，較為允當。
七、綜上所述，原告依據買賣契約之法律關係，請求被告范綱琦負買賣瑕疵責任，應賠償原告所受之損害69萬元，及依不動產經紀業管理條例第26條請求被告林貴燕、全方位開發公司連帶賠償原告所受之損害276,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核無不合，應予准許，逾此部份之請求，即屬無據，難予准許，應予駁回。
八、假執行之宣告：本件原告及被告全方位開發公司、林貴燕均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻擊防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段、第2項、第79條及第78條。
中華民國103年5月16日
民事第二庭法官王佳惠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月16日
書記官林兆嘉