裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第2882號民事判決
裁判日期：民國100年07月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第2882號原告 林國忠 訴訟代理人 邢建緯 律師複代理人 洪瑞霙 律師被告 張秀錦
林四郎 兼上二人訴訟代理人 林大倫 被告 吳義清 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林大倫、張秀錦應自坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地如附圖所示編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造建物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告。
被告林四郎、張秀錦應自坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地如附圖所示編號B部分之已辦保存登記建物、編號C部分之未辦保存登記一層磚造建物、編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造建物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告。
被告張秀錦應給付原告新臺幣12,296元，及自民國99年12月25日起至交還上開建物及土地之日止，按日給付原告116元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一、二項交還建物及土地之履行期間為叁個月。
訴訟費用由被告林大倫、林四郎、張秀錦各負擔百分之十、百分之二十五、百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣157,100元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造之主張
一、原告起訴主張：㈠原告前於民國99年8月31日經由法院拍賣程序買受坐落臺中
市○○區○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭306-8地號土地），暨其上同區段618建號之房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○路四段280巷37號，下稱系爭37號房屋）；○○○區段○○○○○○號土地（下稱系爭306-9地號土地），暨○○○區段619建號之房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○路四段280巷35號，下稱系爭35號房屋），並於99年9月17日辦理所有權移轉登記完畢，現為系爭房地之所有權人甚明。詎料，被告吳義清竟主張其係向被告林大倫承租系爭35號房屋（不含廚房後方增建及空地部分），即如附圖所示系爭306-9地號編號B、C部分；而被告張秀錦竟主張其係向被告林四郎承租系爭37號房屋全部及後方空地，即如附圖所示系爭306-8地號編號B、C、D、E部分，另向被告林大倫承租系爭35號房屋廚房後方增建及空地，即如附圖所示系爭306-9地號編號D、E部分。
㈡而被告林大倫、林四郎二人原為系爭房地之所有權人，然現
已喪失所有權，即無占用系爭35號、37號房屋及土地之正當權源。至於被告吳義清、張秀錦固主張其二人分別為系爭35號、37號房屋之承租人，姑不論上開三份租約之真正，然被告張秀錦各與被告林大倫、林四郎所訂之租約，其等租期均為97年7月1日起至107年6月30日止，共計10年，另被告林大倫、吳義清所訂之租約，其租期則為97年4月30日起至103年4月30日止，共計6年，可見上開三份租約之租期皆超過5年，且均未經公證，依民法第425條之規定，自無買賣不破租賃之適用。又被告林大倫、林四郎既分別為系爭房屋及土地之出租人，即為間接占有人；至被告吳義清、張秀錦既分別承租占用系爭房屋及土地，即為直接占有人。故被告四人並無占有系爭房屋及土地之正當權源，是原告請求被告四人遷讓房屋及土地，自有理由。
㈢又被告吳義清、張秀錦並無法律上之正當權源而分別占用系
爭35號、37號房屋及土地，前已敘及；而占有本身為一利益，無權占有他人之建物及土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通念，亦侵害原告權益，故被告吳義清、張秀錦之無權占有行為，已屬侵權行為，並使原告受有相當於租金之損害，原告自得向被告吳義清、張秀錦請求相當於租金之不當得利。為此，原告爰依民法不當得利及土地法第97條第1項之規定，請求被告張秀錦、吳義清各給付自99年9月1日起（按原告係於99年8月31日因拍賣買受系爭房地）至其等遷讓返還房地予原告為止之相當於租金之不當得利。至被告張秀錦、吳義清所占用原告房屋及土地，其不當得利數額之計算方式如下：
⒈被告張秀錦部分：
被告張秀錦占有如附圖所示系爭306-9地號編號D、E部分，及系爭306-8地號編號B、C、D、E部分，合計146平方公尺土地，及系爭37號房屋全部暨系爭35號房屋後方鋼鐵搭建增建物。依系爭土地登記謄本，系爭2筆土地之當期土地申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）1,120元，而系爭37號房屋課稅現值為218,500元，系爭35號後方鋼鐵搭建增建部分現值分別為14,300元、27,900元，合計該等房屋部分現值為260,700元，原告依土地法第97條第1項規定計算租金，則被告張秀錦所占用該房屋及土地部分，每日租金應為116元（計算式：〔146×1,120+260,700〕×10％÷365=116，元以下四捨五入）。因被告張秀錦自99年9月1日（即原告因拍賣買受翌日）起至99年12月15日（即原告起訴日前一日），計為106日，則起訴前之不當得利已有12,296元。
⒉被告吳義清部分：
被告吳義清占有系爭35號房屋如附圖所示系爭306-9地號編號B、C部分（不含鋼鐵造增建物），合計74平方公尺土地。而該筆土地之當期土地申報地價為每平方公尺1,120元，另系爭35號房屋課稅現值為218,300元，扣除該房屋後方由被告張秀錦搭建使用之鋼架造增建部分之現值分別為14,300元、27,900元，被告吳義清所占用該房屋部分之課稅現值為176,100元（計算式：218,300-14,300-27,900=176,100），原告依土地法第97條第1項規定計算租金，則被告吳義清所占用該房屋及土地部分，每日租金應為71元（計算式：〔74×1,120+176,100〕×10％÷365=71，元以下四捨五入）。因被告吳義清自99年9月1日（即原告因拍賣買受翌日）起至99年12月15日（即原告起訴日前一日），計為106日，則起訴前之不當得利已有7,526元（計算式：71×106=7,526）。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告吳義清於100年3月15日所提其與被告林大倫所簽立之
租約，應是系爭35號房屋被執行以後所簽立。而依該份租約第2條係記載該租賃期限為「自97年4月30日起至103年4月30日止」，共計有6年，且該份租約並未經公證。又本院民事執行處99年度司執字第8695號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）之承辦人員於99年6月10日前往系爭35號、37號房屋之現場執行時，執行筆錄業已載明：「……債務人陳稱35號建物出租吳義清，係設定抵押之前就出租了，一直租用至今，期限未定……」等語，雖系爭35號房屋執行時，被告林大倫及吳義清並未在場，惟被告林四郎與林大倫為父子關係，且系爭35號、37號房屋相比鄰，關於系爭35號房屋出租之情形，被告林四郎應該有所瞭解，足見被告吳義清與林大倫之租賃契約縱屬存在，仍屬未定期限租賃契約。
⒉而原告對於被告吳義清已承租系爭35號房屋長達20年以上
之事實固不爭執，惟依民法第449條第1項之規定，被告吳義清之租約逾20年之部分，等於是與被告林大倫重新簽約，該重新簽約之日期應該是在89年民法第425條修正之後，故系爭35號房屋之租賃契約應該適用修正後民法第425條之規定。
⒊又縱認被告林四郎、吳義清所提之上開二份租賃契約均為
真實，然因上開二份租賃契約之租期均超過5年，且未經公證，故依民法第425條之規定，被告吳義清、張秀錦自無買賣不破租賃之適用。
㈤並聲明：被告林大倫、吳義清應自系爭35號房屋即如附圖
所示系爭306-9地號編號B部分之已辦保存登記建物及編號C部分之未辦保存登記一層磚造增建物遷出，並將上開建物交還原告；被告林大倫、張秀錦應自如附圖所示系爭306-9地號編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造增建物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告。被告林四郎、張秀錦應自系爭37號房屋即如附圖所示系爭306-8地號編號B部分之已辦保存登記建物、編號C部分之未辦保存登記一層磚造增建物、編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造增建物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告。被告張秀錦應給付原告12,296元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至交還上開房地之日止，按日給付原告116元。被告吳義清應給付原告7,526元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至交還上開房地之日止，按日給付原告71元。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯部分：㈠被告林大倫以：被告林大倫之父母約於75年間將系爭35號房
屋出租予被告吳義清居住迄今，而被告林大倫受贈系爭35號房屋後亦繼續出租予被告吳義清，每月租金為5,000元，半年收取租金一次，平時由被告林大倫之父母代收租金；但被告林大倫於系爭35號房屋被拍賣後，即未再向被告吳義清收取租金，亦未向被告吳義清表明終止租約。另被告林大倫與吳義清確實於98年4月30日換約，因為雙方找不到前一份租約，故將系爭租賃契約第2條之租賃期限記載往前1年即97年4月30日，以讓租期延續。又被告林大倫將系爭35號房屋後面之空地出租予被告張秀錦，租期自97年7月1日起至107年6月30日止，已一次預收10年之租金等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
㈡被告張秀錦以：被告張秀錦與林四郎就系爭37號房屋連同全
部土地訂立租賃契約，租期為97年7月1日起至107年6月30日止，共計10年，並已一次預付前5年之租金。而就被告張秀錦向被告林大倫承租系爭35號房屋廚房後增建及空地部分，租期同上，被告張秀錦亦已一次預付10年之租金，被告張秀錦希望原告能繼續將房屋出租給伊。又被告張秀錦於承租系爭35、37號房屋後方空地，在該2棟房屋被拍賣前，即經原屋主之同意，在該2棟房屋後方空地加蓋鐵皮屋，故依民間之不成文習慣，原告應針對伊加蓋鐵皮屋部分給與補償，並補償伊合理之搬遷費用等語，資為抗辯。並答辯聲明；原告之訴駁回。
㈢被告林四郎以：被告林四郎於97年7月1日將系爭37號房屋連
同全部土地出租予被告張秀錦，被告張秀錦即搭建鐵皮屋開設聖雲宮，每月租金為5,000元，租期自97年7月1日起至107年6月30日止共計10年，被告張秀錦已預付前5年租金，被告林四郎希望原告能讓被告張秀錦住滿10年，後5年之租金可由原告收取等語，資為抗辯。並答辯聲明；原告之訴駁回。
㈣被告吳義清則以：
⒈被告吳義清於79年間即帶妻小向其姊姊即訴外人 林吳蘭香
（即被告林大倫之母）承租系爭35號房屋，大多5年或10年簽立一次租約，後來系爭35號房屋過戶至被告林大倫名下，被告吳義清即改與被告林大倫簽立租約，也是一簽就是幾年，最後一次換約是在98年4月30日，當時被告吳義清授權伊配偶與告林大倫簽訂系爭35號房屋之租賃契約，並約定每月租金為5,000元，租期為5年。若認系爭35號房屋租約為子虛，則當時該房屋被查封拍賣時，因由被告吳義清承租中，致該房屋為不點交，該房屋於兩次減價拍賣未果，若損及當時抵押權人拍賣價格分配之權利，依強制執行法第98條第2項規定，聲請查封之抵押權人大可以聲請解除被告吳義清與林大倫之租賃契約，以方便執行拍賣，但抵押權人並未聲請，實乃因被告吳義清與林大倫之租賃契約係於該抵押權設定之前，故受保護。
⒉再者，被告吳義清於98年4月30日授權伊配偶與被告林大
倫簽訂系爭35號房屋之租賃契約，當時約定租期為5年，即自98年4月30日起至103年4月30日止。雖系爭35號房屋租賃契約書內第2條第2行因一時不察筆誤而誤寫為租賃期限自97年4月30日起，然雙方於系爭租賃契約書第2條第1行即以文字書寫為租賃期限雙方訂為「伍年」，且於「租賃契約書封面」及「租賃契約書末頁」亦皆註明租賃期限之起點為98年4月30日，故基於雙方之原意及民法第4條之規定，應以文字為準，則系爭35號房屋之租賃期限為自98年4月30日起至103年4月30日止，共計5年。準此，系爭35號房屋之租賃契約，雖未經公證，但未超過5年，被告吳義清仍受有民法第425條買賣不破租賃之保護。
⒊有關租金部分，被告吳義清亦早於99年6月30日前，即一
次給付半年租金（即至99年12月底，每月租金為5,000元），而原告主張被告吳義清應給付原告從99年9月1日起計算至99年12月15日止相當於租金之不當得利7,526元，造成被告吳義清雙重租金給付，原告之請求應屬無據。又基於民法第425條第1項買賣不破租賃原則之保護，原告應維持以原來租賃契約每月租金5,000元計算，被告吳義清亦願意繼續繳納租金向原告承租系爭35號房屋等語，資為抗辯。
⒋並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
貳、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：㈠坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地，暨其上同區段
618建號之房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○路四段280巷37號，下稱系爭37號房屋）原為被告林四郎所有；○○○區段○○○○○○號土地，暨其上同區段619建號之房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○路四段280巷35號，下稱系爭35號房屋）原為被告林大倫所有。嗣經原告於99年8月31日經由法院拍賣程序買受系爭35、37號房屋及上開土地，並於99年9月17日辦理所有權移轉登記完畢（詳本院卷第11-14頁）。
㈡依被告林四郎所提出其與被告張秀錦所簽訂之租約（詳本院
卷第58-61頁），其等租賃範圍為系爭37號房屋全部及後方空地，即如附圖所示系爭306-8地號編號B、C、D部分建物暨編號E部分空地，每月租金為5,000元，而租賃期限為自97年7月1日起至107年6月30日止共計10年，且上開租約未經公證。又被告張秀錦就承租系爭37號房屋部分已預付前5年之租金。
㈢依被告張秀錦所提出其與被告林大倫所簽訂之租約，租賃範
圍為系爭35號房屋廚房後方增建及空地，即如附圖所示系爭306-9地號編號D部分建物暨編號E部分空地，每月租金為1,000元，而租賃期限為自97年7月1日起至107年6月30日止共計10年，且上開租約未經公證。又被告張秀錦就承租系爭35號房屋廚房後方增建及空地部分已預付10年之租金。
㈣依被告吳義清所提出其與被告林大倫所簽訂之租約（詳本院
卷第62-66頁），承租範圍為系爭35號房屋（不含廚房後方增建及空地部分），即如附圖所示系爭306-9地號編號B、C部分，每月租金為5,000元，而租期截止日為103年4月30日，且上開租約亦未經公證。又被告吳義清已承租系爭35號房屋長達20年以上；並已給付被告林大倫99年12月份以前之租金。
二、兩造爭執之事項：㈠被告4人所簽訂之上開三份租賃契約是否真正？㈡上開被告林大倫、吳義清所簽租賃契約之租賃期限究竟為五
年或六年？㈢上開三份租賃契約有無民法第425條買賣不破租賃之適用？㈣被告吳義清占用系爭35號房屋（不含廚房後方增建及空地部
分），即如附圖所示系爭306-9地號土地編號B、C部分，有無正當權源？原告請求被告吳義清給付相當於租金之不當得利有無理由？㈤被告張秀錦占用系爭37號房屋全部及後方空地，即如附圖所
示系爭306-8地號編號B、C、D部分建物暨編號E部分空地；並系爭35號房屋廚房後方增建及空地，即如附圖所示系爭306-9地號編號D部分建物暨編號E部分空地，有無正當權源？原告請求被告張秀錦給付相當於租金之不當得利有無理由？
參、本院得心證之理由
一、關於被告林大倫與吳義清間之租賃契約方面：㈠被告吳義清辯稱：伊於79年間便向其姊姊林吳蘭香承租系爭
35號房屋，大多5年或10年簽立一次租約，後來系爭35號房屋及土地過戶至被告林大倫名下，伊即改與被告林大倫簽立租約，也是一簽就是幾年，最後一次換約是在98年4月30日，當時伊授權伊配偶與被告林大倫簽訂系爭35號房屋之租賃契約，並約定每月租金為5,000元，租期為5年，即自98年4月30日起至103年4月30日止等語；原告則否認該份租約之真正，亦對該份租約之租賃期限甚有爭執，並以上開情詞為主張。經查：
⒈依被告吳義清所提出其與被告林大倫所簽訂之租約（詳本
院卷第62-66頁），承租範圍為系爭35號房屋（不含廚房後方增建及空地部分），即如附圖所示系爭306-9地號編號B、C部分，每月租金為5,000元，而租期截止日為103年4月30日，且上開租約亦未經公證。又被告吳義清已承租系爭35號房屋長達20年以上；並已給付被告林大倫99年12月份以前之租金等節，已為兩造所不爭執（見上開兩造不爭執之事實㈣），堪以認定。
⒉參諸系爭強制執行事件99年6月10日執行筆錄記載：「…
…債務人陳稱35號建物出租吳義清，係設定抵押之前就出租了，一直租用至今……」等語（見本院卷第113頁）；且倘若該份租約係雙方於該房地被執行以後始簽立，應會刻意造假，而不致於將該租賃期限之始期誤載為「97年4月30日」，致生該份租約之租賃期限究為5年或6年之爭議，是堪認該份租約係為真正。
⒊關於該份租約之租賃期限究為5年或6年乙節，依該份租約
第2條第2行係記載：「自民國97年4月30日起，至民國103年4月30日止」等字；然依同條第1行則記載：「租賃期限：甲乙雙方洽定願意訂為『伍年』」等字，且於該份租約封面右方亦記載：「自民國98年4月30日至民國103年4月30日止」等字，另於該租約之末頁亦載明簽約日期為98年4月30日。而被告林大倫固曾辯稱：雙方確實於98年4月30日換約，因為找不到前一份租約，故將該份租約第2條之租賃期限記載往前1年即97年4月30日，以讓租期延續等語，惟核與被告吳義清所辯：該份租約第2條第2行係因一時不察筆誤而誤寫為租賃期限自97年4月30日起等語，並不相符，尚難遽採。綜觀被告林大倫、吳義清於該份租約所載關於租賃期限始日之數字固有出入，惟雙方確已以國字載明該份租約之租賃期限為「伍年」，顯見其等於訂約當時之原意應係約定系爭35號房屋之租賃期限為自98年4月30日起至103年4月30日止，共計5年。至於上開執行筆錄固記載：「……債務人陳稱：……期限未定……」等語（見本院卷第113頁），然觀諸該次執行期日僅有被告林四郎、張秀錦到場，而其二人均非該份租約之訂約當事人或代理人，故其二人所稱：該份租約之期限未定等語，即難採為不利於被告林大倫、吳義清之認定。
㈡被告林大倫與吳義清間之租約有無民法第425條買賣不破租
賃之適用？⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項分別定有明文。依民法第425條第2項增訂理由：「本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立期限或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項規定」等詞，是依立法意旨，未經公證之不動產租賃契約，其期限未逾5年者，仍享有買賣不破租賃原則之物權化效力。
⒉經查：
①該份租約固未經公證，惟其租賃期限為自98年4月30日
起至103年4月30日止，共計5年，業如前述，自無民法第425條第2項之適用。而系爭35號房屋既經原所有權人即被告林大倫出租交付由被告吳義清占有中，縱系爭35號房屋所有權經法院拍賣程序轉讓予原告取得，依民法第425條第1項買賣不破租賃之原則，該份租約自不因原告嗣後取得系爭35號房屋及土地之所有權而受影響，該份租約對於原告仍繼續存在，原告自應繼受上開租賃關係，而被告林大倫亦因而脫離上開租賃關係。是原告主張本件應適用民法第425條第2項規定，排除同條第1項適用云云，尚無可取。
②原告既應繼受該份租約之租賃關係，則被告吳義清依據
該份租約繼續占有系爭35號房屋，自有合法權源，原告主張被告吳義清為無權占有，尚屬無據。準此，原告主張依民法第767條第1項前段規定，請求被告林大倫、吳義清應自系爭35號房屋即如附圖所示系爭306-9地號編號B部分之已辦保存登記建物及編號C部分之未辦保存登記一層磚造建物遷出，並將上開建物交還原告；另依民法第179條規定請求被告吳義清給付相當於租金之不當得利，均於法無據，難以准許。
二、關於被告張秀錦各與林大倫、林四郎間之租賃契約方面：㈠被告張秀錦辯稱：伊與被告林四郎就系爭37號房屋連同全部
土地訂立租賃契約，租期為97年7月1日起至107年6月30日止，共計10年，並已一次預付前5年之租金；另伊向被告林大倫承租系爭35號房屋廚房後方增建及空地部分，租期同上，伊亦已一次預付10年之租金，伊希望原告能繼續將房屋出租給伊等語；原告則主張：該2份租約並非真正，縱認為真，因該2份租約之租期均超過5年，且未經公證，依民法第425條之規定，自無買賣不破租賃之適用等語。經查：
⒈依被告張秀錦所提出其與被告林大倫所簽訂之租約，租賃
範圍為系爭35號房屋廚房後方增建及空地，即如附圖所示306-9地號編號D部分建物暨編號E部分空地，每月租金為1,000元，租賃期限為自97年7月1日起至107年6月30日止共計10年，且上開租約未經公證；而被告張秀錦就承租系爭35號房屋廚房後方增建及空地部分已預付10年之租金。
又依被告林四郎所提出其與被告張秀錦所簽訂之租約（詳本院卷第58-61頁），其等租賃範圍為系爭37號房屋全部及後方空地，即如附圖所示306-8地號編號B、C、D部分建物暨編號E部分空地，每月租金為5,000元，租賃期限為自97年7月1日起至107年6月30日止共計10年，且上開租約未經公證；而被告張秀錦就承租系爭37號房屋部分已預付前5年之租金等節，均為兩造所不爭執（見上開兩造不爭執之事實㈡㈢），堪以認定。
⒉參諸系爭強制執行事件99年3月4日查封筆錄記載：「……
債務人陳稱建物出租予張秀錦，供作聖雲宮使用。承租人張秀錦在場表示屋後（35號及37號）增建部分均為其所有，但不包含其餘增建部分（當場提出呈報狀及房屋租賃契約書正本，閱後發還，影本附卷）」等語，並有被告張秀錦於查封當日所提呈報狀影本暨被告張秀錦、林大倫於97年7月1日之所簽訂之房屋租賃契約書影本各1份附卷可稽。復於系爭強制執行事件99年6月10日執行筆錄記載：「……⒊現場37號為聖雲宮，張秀錦陳稱為其所租用，……35、37號屋後之增建均為其所建……」等語（見本院卷第113頁）；且倘若該2份租約係雙方於該等房地被執行以後始簽立，應會刻意造假，而不致於將該2份租約之租賃期限記載為10年，致符合民法第425條第2項之規定，是堪認該2份租約亦屬真正。
㈡被告張秀錦各與被告林大倫、林四郎間所訂之租約有無民法
第425條買賣不破租賃之適用？⒈該2份租約皆未經公證，且其租賃期限各為自97年7月1日
起至107年6月30日止共計10年，業如前述，依前揭民法第425條之規定，該2份租約自無買賣不破租賃原則之適用。
故被告被告張秀錦、林大倫、林四郎所主張之該2份租約，無從據以對抗原告。準此，於原告取得該等房地所有權後，被告林大倫、林四郎仍繼續將該等房地出租予被告張秀錦占有使用，即無任何占有之正當權源，自屬無權占有。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段定有明文。復按「民法第767條所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等」（最高法院87年臺上字第946號裁判參照）。本件被告林大倫、林四郎既分別將該等房地出租予被告張秀錦占有使用，則被告張秀錦應為該等房地之直接占有人，而被告林大倫、林四郎則各為該等房地之間接占有人甚明。準此，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告林大倫、張秀錦應自如附圖所示系爭306-9地號編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造建物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告；另請求被告林四郎、張秀錦應自系爭37號房屋即如附圖所示系爭306-8地號編號B部分之已辦保存登記建物、編號C部分之未辦保存登記一層磚造增建物、編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造增建物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告，皆於法有據，應予准許。
⒊至被告張秀錦辯稱：依據民間之不成文習慣，原告應針對
伊加蓋鐵皮屋部分給與補償，並補償伊合理之搬遷費用等語，核屬無據，尚難遽採。
㈢原告請求被告張秀錦給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照），而無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。經查，本件被告張秀錦占用上開房地既無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告張秀錦返還其利益。而原告係於99年8月31日取得本院所核發之不動產權利移轉證書，則原告依民法第179條之規定，請求被告張秀錦自99年9月1日起至遷出該等房地之日止，給付占用該等房地相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而本條所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又土地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年臺上字第3071號判例可資參照。經查：被告張秀錦占用如附圖所示系爭306-9地號編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造建物暨編號E部分之空地，及系爭37號房屋即如附圖所示系爭306-8地號編號B部分之已辦保存登記建物、編號C部分之未辦保存登記一層磚造增建物、編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造增建物暨編號E部分之空地，亦即占用系爭2筆土地之面積合計146平方公尺、系爭37號房屋及系爭35號房屋後方鋼架造增建物。而系爭2筆土地於99年1月之申報地價為每平方公尺1,120元，此有土地登記謄本2份可稽，故被告張秀錦占用系爭2筆土地部分之申報價值為163,520元（計算式：1120×146=163520）。再者，系爭37號房屋之課稅現值為218,500元，另系爭35號房屋後方鋼架造增建物之課稅現值分別為14,300元、27,900元，此有臺中縣地方稅務局房屋稅籍證明書影本2份足按，故被告張秀錦占用該等房屋部分之課稅現值為260,700元。又被告張秀錦等陳稱：「系爭建物面臨臺中市○○區○○路四段280巷道，路寬約為七米，距離中清路四段約為150米。附近沒有學校、機關，距離自來水廠約200公尺」乙情（見本院卷第85頁反面），已為兩造所不爭執，堪予採憑。另參諸系爭強制執行事件卷宗所附之永聯不動產估價師聯合事務所99年4月26日永中未8695不動產鑑定報告記載：「……㈥市場及學校之接近性：約500～1,000公尺。㈦大眾運輸條件：主要道路沿線有公車可供搭乘，交通良好……」等語。本院審酌系爭房地之坐落位置、經濟用途、交通便利性及生活機能性，並被告張秀錦各與被告林四郎、林大倫就所租賃房地約定之租金每月各為5,000元、1,000元，合計6,000元，依前揭法條及判例意旨，認被告張秀錦應給付原告相當於租金之不當得利，以房地申報總價額年息百分之10計算應屬適當，是被告張秀錦所得相當於租金之不當得利為每日116元（計算式：〔土地申報價值163520元+房屋課稅現值260700元〕×10％÷365=116元，元以下四捨五入）。因被告張秀錦自99年9月1日（即原告取得不動產權利移轉證書翌日）起至99年12月15日（即原告起訴日前一日），計為106日，則起訴前之不當得利已有12,296元。是原告請求被告張秀錦給付相當於租金之不當得利12,296元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年12月25日）起至交還上開房地之日止，按日給付原告116元，於法有據。
三、從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告林大倫、張秀錦應自如附圖所示系爭306-9地號編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造建物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告；另請求被告林四郎、張秀錦應自系爭37號房屋即如附圖所示系爭306-8地號編號B部分之已辦保存登記建物、編號C部分之未辦保存登記一層磚造增建物、編號D部分之未辦保存登記一層鋼架造增建物及編號E部分之空地遷出，並將上開建物及土地交還原告；又依民法第179條規定，請求被告張秀錦給付相當於租金之不當得利12,296元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年12月25日）起至交還上開房地之日止，按日給付原告116元，為有理由，應予准許。至原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告林大倫、吳義清應自系爭35號房屋即如附圖所示系爭306-9地號編號B部分之已辦保存登記建物及編號C部分之未辦保存登記一層磚造建物遷出，並將上開建物交還原告；另依民法第179條規定請求被告吳義清給付相當於租金之不當得利，則為無理由，應予駁回。
四、又判決所命之給付，其性質非長時間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者亦同，為民事訴訟法第396條第1項所明定。本件被告林大倫、林四郎、張秀錦占用該等房屋及土地，依其等占用範圍及使用情形，非長時間不能遷讓，爰酌定其履行期間為3月。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回，即失所依附，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。中華民國100年7月8日
民事第三庭法官許秀芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月8日
書記官錢燕