裁判字號：臺灣士林地方法院106年訴字第738號民事判決
裁判日期：民國107年07月27日
裁判案由：返還價金
臺灣士林地方法院民事判決106年度訴字第738號原告 江鏡如 訴訟代理人 江曉智 律師被告 彭惠卿 訴訟代理人 詹德柱 律師上列當事人間返還價金事件，本院於中華民國107年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟伍佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張:
一、兩造於民國100年10月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）1,570萬元之價額，向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地權利範圍各1/10（下統稱系爭土地），暨其上同小段52580建號即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號0樓房屋權利範圍全部、同小段52582建號共有部分權利範圍1/10（下統稱系爭房屋）。嗣原告依約給付價金完畢，被告亦於100年11月21日移轉所有權登記完畢，並於100年12月2日完成交屋。
二、嗣於105年間，原告接獲臺北市政府都市發展局（下稱都發局）函，通知門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00○00號地上0樓至0樓建築物（下稱系爭大樓），疑似高氯離子混凝土建築，雖不能確知系爭房屋是否有氯離子含量過高之問題，然唯恐日後發見之時，已逾得主張減少價金之除斥期間，故先於105年11月25日寄發板橋三民路第1020號存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，通知被告應依系爭買賣契約第17條約定負擔保責任，並請求減少價金，經被告於105年11月28日收受。
三、其後於105年12月21日原告委任台北市結構工程工業技師公會（下稱台北市結構技師公會）鑑定，經該公會於106年2月23日以（106）北結師鑑字第2835號提出鑑定報告書，結論系爭房屋之氯離子含量平均值為1.0825kg/m3，已超過系爭買賣契約第17條第2項第2款約定之0.6kg/m3。則原告依民法第359條規定，自得請求被告減少價金60萬元，並依民法第179條規定，請求被告返還60萬元。
四、另被告於出賣系爭房屋予原告前，明知系爭房屋氯離子含量過高，竟仍故意隱瞞出賣予原告，顯係故意侵害原告財產權。又縱認被告無故意隱瞞之行為，然被告於出賣系爭房屋前未盡檢測氯離子含量之義務，即將系爭房屋出賣予原告，亦有過失，致原告受有60萬元之損害。則原告依民法第184條第1項前段規定，自得請求被告賠償60萬元。
五、至於台北市土木技師公會104年11月4日北土技字第00000000000號鑑定報告，其鑑定標的物為訴外人 何子翎 所有系爭大樓中之54號5樓、56號5樓房屋，及訴外人 駱偉志 所有系爭大樓中之54號4樓房屋，並未包含系爭房屋，都發局函亦僅係告知原告系爭大樓部分建築物氯離子含量過高，並要求原告進行鑑定，而氯離子含量是否超過系爭買賣契約約定之標準，並非依通常之檢查即可發現，尚難據此即認原告已發見系爭房屋氯離子含量超過約定標準，而怠於通知被告。又原告縱於105年12月23日取得台灣省土木技師公會於100年6月11日之測試報告，而知悉系爭房屋氯離子含量平均值為2.110kg/m3，超過約定標準之瑕疵，然原告在此之前既以系爭存證信函通知被告，自無怠於通知之情事。且被告亦有故意不告知原告瑕疵之情事，故被告主張依民法第356條規定視為原告承認所受領之系爭房屋，即非有據。
六、為此，爰依民法第359條、第179條、第184條第1項前段規定，提起本訴等語。
七、並聲明：被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
貳、被告則以：
一、原告寄發系爭存證信函予被告，並未載明氯離子含量多寡，純屬主觀臆測之表示，依最高法院96年度台上字第1277號判決意旨，自不生瑕疵通知及請求之效力。又系爭房屋係於100年12月2日交付予原告，原告遲至106年3月29日始向本院提起本件訴訟，顯已逾民法第365條所定5年之除斥期間，其請求被告減少價金，自無理由。
二、且訴外人何子翎、駱偉志於104年10月2日即曾委任台北市土木技師公會就系爭大樓1至5樓各層進行氯離子含量檢測，其中4樓取樣3部位，氯離子含量分別為0.967kg/m3、1.121kg/m3、1.891kg/m3，平均值為1.3263kg/m3，且取樣部位已包括4樓公共樓梯及樓梯外牆。其後自104年12月22日起至106年1月17日止，都發局先後7次通知原告，系爭大樓部分單元、樓層業經鑑定為高氯離子混凝土建築物，應儘速辦理全棟鑑定，期間於105年7月27日、105年9月22日原告尚前往臺北市議會市民服務中心參與協調會議。則原告於104年12月22日收受都發局通知，即已知悉系爭房屋有氯離子含量過高之情形，自應從速檢測並通知被告。且系爭買賣契約第17條第2項第2、5款已約定檢查之程序及方式，而氯離子檢測程序亦非繁瑣，自收件、取樣、試驗至作成報告僅需3至8日，即可檢查完畢，費用僅約3千元至5千元。然原告自104年12月22日起至106年3月29日提起本訴，期間長達1年3個月，均未依該通常程序從速檢查，並通知被告，依民法第356條規定，視為承認所受領之系爭房屋。
三、又原告曾於105年12月23日發文予都發局，檢送台灣省土木技師公會於100年6月11日就系爭房屋取樣兩處檢測氯離子含量之測試報告，其平均值為2.110kg/m3，顯見原告至遲於105年12月23日即已知悉系爭房屋氯離子含量平均值有超過約定標準之瑕疵，惟其於起訴狀中仍未將系爭房屋氯離子含量過高為具體之通知，依民法第356條規定，亦視為承認所受領之系爭房屋。
四、而原告既視為承認所受領之系爭房屋，其自不得再依民法第359條、第179條規定，請求被告減少並返還價金。
五、另被告係於100年7月4日經由訴外人信義房屋仲介股份有限公司之居間，而向訴外人何子翎購買系爭土地及房屋，於訂約時訴外人何子翎並未告知被告系爭房屋氯離子含量過高之情事，此有不動產買賣契約書及標的物現況說明書可資佐證，被告自無故意隱瞞而出賣系爭房屋予原告之情事，故原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償其損害，自屬無據。
六、並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡倘受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執及爭執事項：（見本院卷第15至30、64至76、89、97至137、396、402頁）
一、不爭執事項：㈠兩造對彼此提出之書證形式上真正不爭執。
㈡系爭房屋係於74年7月6日建築完成。
㈢訴外人 林君儀 曾委任台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋之硬
固混凝土氯離子含量，經該公會於100年6月9日在系爭房屋之房間處柱位、廚房天花板取樣，於100年6月11出具測試報告，其氯離子含量分別為1.504kg/m3、2.716kg/m3，平均值為2.110kg/m3。
㈣被告於100年8月17日向訴外人何子翎買受取得系爭土地及房屋。
㈤兩造於100年10月16日訂立爭爭買賣契約，約定由原告以1,5
70萬元之價額，向被告購買其所有之系爭土地及房屋，其中第17條第2項第2款約定系爭房屋之氯離子含量平均值不得高於0.6kg/m3，其餘契約內容詳如本院卷第15至27頁所載。嗣原告已依約給付價金完畢，被告亦於100年11月21日移轉所有權登記完畢，並於100年12月2日完成交屋。
㈥原告於105年11月25日寄發系爭存證信函予被告，通知被告
系爭房屋有氯離子含量過高之問題，依系爭買賣契約第17條約定，被告應負擔保責任，並請求減少價金，詳細內容如本院卷第28至29頁所示，經被告於105年11月28日收受。
㈦原告於105年12月21日委任台北市結構技師公會鑑定，經該
公會於106年1月17日進行會勘取樣，其中系爭房屋鑽心取樣1處，經該公會於106年2月23日以（106）北結師鑑字第2835號出具鑑定報告書，結論其氯離子含量為1.0825kg/m3。
二、爭執事項：㈠被告抗辯依民法第356條規定，原告視為承認所受領之系爭
房屋，有無理由？㈡被告抗辯依民法第365條規定，原告之請求已逾5年之除斥期
間，有無理由？㈢原告依民法第359條及第179條規定，請求被告給付60萬元及
其法定遲延利息，有無理由？㈣原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告給付60萬元及
其法定遲延利息，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、被告抗辯依民法第356條規定，原告視為承認所受領之系爭房屋，有無理由？㈠按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。次按標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應視為承認其所受領之物，不應使出賣人久負不可知之責任，此觀民法第356條規定自明。是以買受人對於所受領之標的物，應按物之性質依通常程序檢查之，若能檢查而不為檢查，致未能發現物之瑕疵時，即應視為承認其所受領之物，出賣人不再負物之瑕疵擔保責任，買受人即不得基於物之瑕疵擔保請求權請求賠償（最高法院90年度台上字第378號判決參照），不能即知之瑕疵，至日後發見者，若未立即通知出賣人時，亦同。
㈡經查：
⒈系爭房屋硬固混凝土氯離子含量有無過高之瑕疵，檢測過程
須由專業人員使用專業設備取樣，並進行分析鑑定，非一般人肉眼所能發現，應屬依一般買賣房屋通常檢查程序不能發見，且不能即時查知之瑕疵，則依前揭民法第356條第3項規定，原告於日後發現時，應即通知原告。
⒉查訴外人何子翎就其所有系爭大樓54號5樓、56號5樓房屋，
及訴外人駱偉志就其所有系爭大樓54號4樓房屋，曾於104年10月2日委任台北市土木技師公會鑑定建築物氯離子含量，經該公會於104年10月5日進行會勘，並自地下1層至地上5層，每層混凝土鑽心取樣3部位，其中4樓採樣3處分別為編號13至15，編號13採樣部位為54號4樓房屋內梁；編號14、15採樣共有部分即樓梯間梁，經檢驗結果編號13至15試體，氯離子含量分別為0.967、1.121、1.891kg/m3，平均值為1.3263kg/m3，而系爭大樓氯離子含量平均值則為0.7622kg/m3，鑑定結論為：「標的物結構之硬固結構混凝土中最大水溶性氯離子含量平均值為0.7622kg/m3，符合臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊之適用範圍，研判本建物為高氯離子混凝土建築物。」等語，此有台北市土木技師公會107年2月22日北土技字第10730000269號函附該公會104年11月4日北土技字第10430001862號鑑定報告書及光碟附卷可參（見本院卷第169、174至186頁、證物袋），足見原告所有之系爭房屋，其中共有部分經鑑定氯離子含量已超過系爭買賣契約第17條第2項第2款約定之0.6kg/m3。
⒊次查訴外人何子翎及駱偉志於104年11月22日以業經委任上
開公會鑑定，研判為高氯離子混凝土建築物為由，並檢送該鑑定報告書，向都發局申請協助全棟鑑定。經都發局於104年12月22日函包括原告在內之系爭大樓區分所有權人，並依「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」第5條第2項及第3項規定，請原告在內之其餘區分所有權人共同委託辦理鑑定，並檢送上開鑑定申請書。嗣都發局於105年3月2日再發函予原告在內之區分所有權人，主旨載明：「 臺端 等所有位本市○○區○○路0段00巷00號及56號地上1樓至地上5樓建築物，因部分單元、樓層業鑑定為高氯離子混凝土建築物，請儘速協同區分所有權人共同委託本府認可公告之鑑定機關（構）辦理全棟鑑定，以維護居住安全，…。」。其後都發局於105年6月23日再發函予原告在內之區分所有權人，主旨載明：「臺端等所有位本市○○區○○路0段00巷00號及56號地上1樓至地上5樓建築物，請於文到3個月內委託本府認可公告之鑑定機關辦理高氯離子混凝土建築物鑑定，並檢附鑑定報告文件向本局報備處理，逾期未辦理依行政執行法處以怠金，…。」。嗣原告於105年7月27日並參與臺北市議會市民服務中心協調 紀雙福君 等陳情案會議，協調建物疑似高氯離子混凝土建築鑑定疑義。其後都發局於105年8月17日再度發函予包括原告在內之區分所有權人，請其等於前函文到3個月內辦理高氯離子混凝土建築物鑑定。之後原告於105年9月22日參與臺北市議會市民服務中心協調 楊淑娟君 等陳情案會議，協調建物疑似高氯離子混凝土建築鑑定疑義。嗣後都發局於105年10月17日再發函予包括原告在內之區分所有權人，請其等於文到1個月內，依規定辦理全棟鑑定等情，有都發局107年4月18日北市都建字第10732714600號函附系爭大樓疑似為高氯離子混凝土建築物鑑定疑義相關文件在卷可稽（見本院卷第221至230、292至312頁），且原告於起訴狀中亦載明其有收受都發局之通知（見本院卷第11頁）。可證迄原告於105年11月25日寄發系爭存證信函，通知被告系爭房屋有系爭買賣契約第17條所約定氯離子含量過高之瑕疵前，原告自104年12月22日起至105年10月17日止，期間已收受都發局上開5次通知，並參與兩次協調鑑定會議，應已發現系爭房屋之共有部分有氯離子含量過高之瑕疵，惟原告竟遲至105年11月25日始通知被告，顯有怠於通知之情事。故被告抗辯原告於發現系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵後，未立即通知被告，應可認定。
⒋再參以原告於105年12月23日曾發文予都發局，檢送台灣省
土木技師公會於100年6月11日就系爭房屋抽樣兩處檢測氯離子含量之測試報告，其平均值為2.110kg/m3，此有都發局107年6月21日北市都授建字第10736096900號函附該公會硬固混凝土氯離子含量測試報告1份在卷可稽（見本院卷第395至396頁），該報告既為原告所檢送，則其對鑑定結果當知之甚詳。然其於106年3月29日起訴狀竟記載：「原告迄今即本件起訴當時，尚不能確知系爭標的物是否有氯離子含量過高之問題，…。」等語（見本院卷第11頁），顯有刻意隱瞞其已知悉系爭房屋氯離子含量過高之事實，亦更證原告早於104年12月至105年10月17日，因收受都發局上開通知及參與上開協調會議，即已發現系爭房屋之共有部分有氯離子含量過高之瑕疵，竟未立即通知被告，使被告久負不可知之責任。則依前揭民法第356條第3項規定及判決意旨，被告抗辯應視為原告已承認其所受領之系爭房屋，即屬可採。
⒌至於原告雖以前詞主張台北市土木技師公會104年11月4日北
土技字第10430001862號鑑定報告，其鑑定標的物未包括系爭房屋，原告無從依都發局函文發現系爭房屋氯離子含量過高，自無怠於通知被告之情事云云。然系爭買賣契約買賣標的物包括系爭大樓共有部分，而該共有部分業經台北市土木技師公會鑑定超過0.6kg/m3，業如前述。且原告既於系爭存證信函中記載系爭房屋有氯離子含量過高之情事，足見其早已經由都發局上開函文及參與協調會議中發現此一瑕疵，惟其並未立即通知被告，是原告此部分主張，不足採信。
⒍另原告固主張被告故意不告知原告上開瑕疵云云，並舉台灣
省土木技師公會100年6月11日之測試報告為證（見本院卷第396頁）。然被告係於100年8月17日始向訴外人何子翎買受取得系爭房屋，旋即於100年10月16日出賣予原告。而上開測試報告係訴外人林君儀於100年6月9日委任台灣省土木技師公會就系爭房屋之氯離子含量進行取樣測試，當時被告尚非系爭房屋之所有權人。且依訴外人何子翎與被告於100年7月4日所訂立之不動產買賣契約書，其中第17條第2、3項亦載明訴外人何子翎就氯離子含量超過約定之0.6kg/m3，應負瑕疵擔保責任，而訴外人何子翎於100年7月2日之標的物現況說明書，其中「本標的物是否曾做過氯離子含量檢測？」、「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形？」，均勾選「否」，此有被告提出之不動產買賣契約書、標的物現況說明書在卷可佐（見本院卷第413、431頁），足認訴外人何子翎在出賣系爭房屋予被告時，並未告知被告系爭房屋氯離子含量過高，則被告自無從知悉系爭房屋有氯離子超過0.6kg/m3之瑕疵。此外，復無其他證據足以證明被告於交付系爭房屋前，已知悉系爭房屋有上開瑕疵，仍故意不告知原告之事實，故原告此部分主張，自非可採。
⒎綜上所述，被告抗辯原告於發現系爭房屋具有氯離子含量過
高之瑕疵，未立即通知被告，依民法第356條第3項規定，應視為已承認其所受領之系爭房屋乙節，應屬可採。原告仍以前詞主張無該條項之適用云云，不足採信。
二、被告抗辯依民法第365條規定，原告之請求已逾5年之除斥期間，有無理由？㈠按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其
解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365條定有明文。而所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言（最高法院96年度台上字第1277號判決意旨參照）。㈡承前所述，原告既怠於將其發現系爭房屋上開瑕疵通知被告
，依民法第356條第3項規定，視為已承認所受領之系爭房屋，自無請求權是否逾民法第365所定除斥期間之問題。退步言，縱認原告主張其於106年3月29日起訴時尚不能確知系爭房屋是否有氯離子含量過高之瑕疵，係屬真實。則原告迄106年3月29日顯尚未發現上開瑕疵，其於105年11月25日寄發系爭存證信函所載內容，顯係出於主觀臆測，自非因發現上開瑕疵所為之通知及請求，依前揭判決意旨，難認已生通知及請求之效力。故被告抗辯原告於106年3月29日提起本件訴訟，顯已逾前揭民法第365條第1項所定5年之除斥期間，亦屬可採。
三、原告依民法第359條及第179條規定，請求被告給付60萬元及其法定遲延利息，有無理由？承前所述，原告依民法第356條第3項規定，視為已承認所受領之系爭房屋，依前揭最高法院90年度台上字第378號判決意旨及說明，原告即不得再基於物之瑕疵擔保請求權請求被告減少價金，被告自無返還溢領價金利益之問題。故原告依民法第359條及第179條之規定，請求被告返還60萬元及其法定遲延利息，為無理由，不應准許。
四、原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告給付60萬元及其法定遲延利息，有無理由？㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段固定有明文。
㈡然承前述，被告並無明知而隱瞞系爭房屋氯離子含量平均值
超過0.6kg/m3，仍故意將系爭房屋出賣予原告之行為。且系爭買賣契約第17條亦載明原告不要求進行氯離子檢測（見本院卷第20頁），則被告依約亦無進行檢測氯離子含量之義務，難認其有何未盡檢測注意義務之過失。此外，復無其他證據足以證明被告有何故意或過失不法侵害原告權利之行為。故原告依上開法條規定，請求被告給付60萬元及其法定遲延利息，於法不合，不應准許。
五、至於原告固聲請傳喚證人何子翎及林君儀，以證明被告故意不告知原告系爭房屋氯離子過高之事實（見本院卷第403頁），然此部分事實，業經本院審認如前，自無調查之必要，應予駁回。
六、從而，原告依民法第359條、第179條、第184條規定，請求被告給付60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、本件訴訟費用額確定為6,500元，依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負擔。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年7月27日
民事第二庭法官蘇錦秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月27日
書記官林政毅