裁判字號：臺灣臺南地方法院104年重訴字第31號民事判決
裁判日期：民國105年04月15日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺南地方法院民事判決104年度重訴字第31號原告 周慧貞 訴訟代理人 林金宗 律師被告 吳東 在訴訟代理人 吳瑞芬
吳瑞莉 蘇清水 律師 黃郁蘋 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國105年3月17日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應將坐落臺南市○區○○段○○○○○號土地上，如附圖所示㈠編號A3部分，面積0.5平方公尺、㈡編號A4部分，面積30.9平方公尺、㈢編號C1部分，面積33.8平方公尺、㈣編號D1部分，面積2.6平方公尺、㈤編號D2部分，面積33.8平方公尺、㈥編號D3部分，面積0.2平方公尺、㈦編號D4部分，面積16.8平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告。
訴訟費用新臺幣柒萬柒仟伍佰貳拾柒元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣臺南市政府依地籍清理條例第11條第1項之規定，將日治時期公司株式會社大華公司（下稱大華公司）所有坐落臺南市○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）依法公告並代為標售，並由伊依法標得買受，且於民國103年10月3日登記為系爭土地之所有權人，惟系爭土地上現有被告所有門牌號碼為臺南市○區○○路○○○號之未辦理保存登記房屋（下稱系爭房屋），無權占用系爭土地如附圖所示㈠編號A3部分，面積0.5平方公尺、㈡編號A4部分，面積
30.9平方公尺、㈢編號C1部分即編號D2部分（分別為1、2樓），面積33.8平方公尺、㈣編號D1部分，面積2.6平方公尺、㈤編號D3部分，面積0.2平方公尺、㈥編號D4部分，面積
16.8平方公尺之土地等情，爰依民法第767條第1項之規定，求為判命如主文所示之判決等語。
二、被告則以：緣系爭土地於50年總登記時，係面積為258平方公尺，坐落臺南市○區○○段0○段00地號土地之一部分，為訴外人大華公司所有，於69年重測後前揭20地號土地改為自強段77地號，系爭土地則於103年1月16日自77地號分割出為同段77之1地號土地，經臺南市政府依地籍清理條例將系爭土地公告標售，後並由原告拍定取得所有權。惟大華公司係伊父 吳柳澤 及伊母 周玉嬰 所共同設立，該公司於42年10月13日在系爭土地上即建有面積為20.79平方公尺，建築用途為店鋪，門牌號碼為臺南市○○段○○段20番地（即臺南市○區○○里○鄰○○路○○號），且未曾辦理保存登記之木造平房一棟（下稱系爭店鋪），而該屋於56年6月1日門牌整編為臺南市○區○○里○鄰○○路○○○號，並於91年2月4日因行政區域調整為臺南市○區○○里○鄰○○路○○○號。其中訴外人周玉嬰並於47年11月11日利用同址，於系爭土地上增建建築用途為住宅，面積為12.2平方公尺，以磚木竹混造，且亦未辦理保存登記之平房一棟（下稱系爭增建）。大華公司已將系爭店鋪（包含系爭增建）及上開建物所使用之土地均售予吳柳澤，因上開建物未曾辦理所有權登記，故只辦理房屋納稅義務人變更，土地部分則因基地遲未辦理分割而未為所有權移轉登記，而伊母周玉嬰向大華公司買受系爭店鋪後，系爭店鋪（含系爭增建）之所有權，已於64年5月間因繼承而移由伊及訴外人 周金河 所共有（應有部分各為1/2），並經周金河於84年8月間因買賣將前揭房屋應有部分移轉予伊單獨所有。則系爭店鋪（包含系爭增建）既係由原土地所有權人大華公司所建築，嗣土地所有權人出售而致土地及房屋所有人不同，依法應成立地上權關係，伊因購買前揭房屋而占有使用系爭土地，即具法律上正當理由。伊於多年前曾在該基地上原有房屋後方增建鐵皮屋，土地所有權人大華公司並無異議，不影響土地使用關係，原告主張無權占有，依法無據。且系爭土地及系爭店鋪原均係大華公司所有，而大華公司又係由伊父吳柳澤及伊母周玉嬰所設立之日據時期法人，依據最高法院85年度台上字第2089號、80年度台上字第2175號民事判決意旨，可知於臺灣光復後，未依當時臺灣省行政長官公署頒訂之「臺灣省公司登記實施辦法」，於35年5月30日前未為法人登記之日據時期法人，視為不存在，其內部關係，性質為合夥，亦即系爭土地及系爭店鋪均為吳柳澤及周玉嬰之公同共有財產。則周玉嬰於47年間在系爭土地上為系爭增建時，該房地均屬周玉嬰所有，原告嗣後經拍賣自大華公司處取得系爭土地，伊則因繼承與買賣取得系爭店鋪及系爭增建之所有權與事實上處分權，即有民法第425條之1規定之適用，於前揭建物得使用之期間內，兩造間系爭土地存有租賃關係。而系爭增建於60幾年至70年間，因房屋年久失修，無法居住，伊雖曾將房屋拆掉，蓋了鐵皮屋；又系爭店鋪原係石灰混泥土造，於65年至70年間因牆壁穿孔，房屋不堪使用，伊則請人用三夾板釘起裝飾，並將不堪使用之四片門板改為鐵捲門，但系爭店鋪及系爭增建，至今均還維持原狀，是原告主張伊無權占用系爭土地，於法不合等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件系爭土地於50年總登記時，係面積為258平方公尺，坐落臺南市○區○○段0○段00地號土地之一部分，為訴外人大華公司所有，69年重測後前揭20地號土地改為自強段77地號，系爭土地則於103年1月16日自77地號分割而出為同段第77之1地號土地，經臺南市政府依地籍清理條例第11條第1項之規定將系爭土地依法公告並代為標售，後由原告依法標得買受，並於103年10月3日登記為系爭土地之所有權人。而系爭土地上現尚有被告所有，門牌號碼均為臺南市○區○○路○○○號，均未辦理保存登記，位置及面積如附圖A3、A4（面積分別為0.5平方公尺及30.9平方公尺）所示之一層樓磚造鐵架石棉瓦房屋，及如附圖C1、D1、D2、D3、D4（面積分別為33.8平方公尺、2.6平方公尺、33.8平方公尺、0.2平方公尺、16.8平方公尺）所示二層樓磚造鐵架石棉瓦房屋所占用等情，為兩造所不爭，並經原告提出系爭土地登記第二類謄本、臺南市臺南地政事務所網路申領異動索引、地籍圖謄本、臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書；被告提出臺灣省臺南市土地登記簿、門牌證明書、臺南市政府稅務局103年12月27日南市00000000000000號函、臺南市政府稅務局代收移送行政執行分署滯納房屋稅稅款及財務罰鍰繳款書、臺南市政府公告之剪報為證，且經本院依原告聲請至現場勘驗屬實，並有臺南市臺南地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽，應堪信為真正。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件系爭土地為上訴人所有，有土地登記簿謄本及所有權影本在卷可稽，並為兩造所不爭執，則被上訴人自應就占有系爭土地之合法權源負舉證之責，上訴人無須舉證證明其為無權占有，有最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照。查本件原告係系爭土地之所有權人，已如前述，而被告對其所有之系爭房屋有占用原告系爭土地之事實並不爭執，則其主張就系爭土地並非無權占有，依前揭法條及最高法院判決意旨，即應由被告就其占有係有正當權源之事實負舉證之責，自屬無疑。而被告雖辯稱：其所有系爭房屋占用系爭土地係有權占有云云，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按稱普通地上權者，謂以在他人土地上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條固定有明文。
又按以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，同法第769條、第770條亦已分別明訂，前揭法條依同法第772條之規定固亦為地上權所準用。惟不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，為民法第758條所明定。又地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。另按時效者，係以於一定期間內，一定事實狀態之繼續，為其成立要素之法律事實，亦即發生法律現象之原因(又因其為法律效力之原因，故復可稱為法律要件)，並非法律行為，是上訴人在尚未依法請求登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係對抗被上訴人，有最高法院64年台上字第2552號、43年台上字第790號、69年度台上字第471號判決意旨可供參考。
而本件被告就建於原告系爭土地上之系爭房屋有所有權或事實上處分權一節，雖為兩造所不爭。但被告就系爭房屋使用系爭土地之事實，並未向地政機關為地上權之物權登記一情，為其所自承，且有原告所提出系爭土地登記第二類謄本附卷可稽，足見被告所辯其所有系爭房屋對系爭土地已取得地上權一節，並不足採。又被告曾於本院審理時以書狀自承：「訴外人株式會社大華公司以其所有本件房屋含增建部分及基地賣予被告之父親…，因該房屋未為所有權登記，只辦理房屋稅納稅人變更，基地部分則遲未辦理分割而未為所有權移轉登記。本件房屋被告之母周玉嬰向訴外人株式會社大華公司買受，64年5月因繼承關係移轉房屋由子周金河、吳東在（即被告）共有，再因買賣關係於84年8月由被告單獨所有，……。」等語，足見被告所有之系爭房屋長期占用系爭土地，應係本於其繼承自其父吳柳澤與大華公司買賣關係所為，並非係以行使地上權之意而為之，其地上權取得時效無從開始進行，與時效取得地上權之要件亦不相符，實無時效取得系爭土地之地上權之可能。更況時效取得地上權者，亦僅係取得登記請求權，需經登記始能行使地上權，而被告至今並未登記取得系爭土地之地上權，則其主張其所有之系爭房屋自47年間即已占用系爭土地至今，對於系爭房屋應有地上權，屬有權占有云云，顯屬無據，而無足採。
㈡再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項之限制，民法第425條之1第1項雖定有明文。又被告雖辯稱：系爭房屋中之系爭店鋪及系爭增建部分，分別係大華公司、周玉嬰於42年及47年所興建，而前揭房屋於60至70年間因不堪使用，經其更換不堪使用之門板等物，或拆除後蓋了鐵皮屋，至今均還維持原狀云云，並提出臺南市政府建設局42年10月13日南建土字第1040號建築建造執照及47年11月11日南建土字第1932號營造執照申請書（增建）為證。然查：
⒈本件經本院依被告聲請向臺南市政府調閱系爭增建於47年間
聲請營造執照全部資料之結果，可知該屋係建築於系爭土地中段，面積為12.2平方公尺，構造為磚木竹混造，用途為住宅之一層樓平房，與系爭房屋現所在位置分別於系爭土地之東南及西北兩側，面積均已超過12.2平方公尺數倍等情，並不相同，亦與系爭房屋現均係以磚、鐵架及石棉瓦所造，且靠近系爭增建位置之建物係為二層樓建築之情形亦不相符，是實無法證明系爭房屋與被告所提出由周玉嬰所興建之系爭增建為同一建築。更況被告於本院審理時業迭以書狀及當庭自承：「被告於多年前曾在該基地上原有房屋後面增建鐵皮屋。」（見本院103年度司南簡調字第433號卷第24頁）、「（被告後面房子自住的部分是否是自己再增建的？）以前有房子，後來我把它拆掉，再用鐵皮搭起來，移到樓上去住。」（見本院104年度重訴字第31號卷第131頁）、「從光復前到現在60幾年到70年間，因為房屋已經年久失修、無法住，所以被告就把房子拆掉，蓋了鐵皮屋，......。」（見同上卷第143頁背面）等語，益足證系爭房屋中靠近系爭土地西北側之二層樓鐵皮屋（即如附圖編號C1、D1、D2、D3、D4所示建物）應係被告於60年至70年間拆除系爭增建後所自行興建，而該部分未辦理保存登記建物既係被告自行出資新建，自應由被告原始取得該建物之所有權。是被告辯稱如附圖編號C1、D1、D2、D3、D4所示建物原係周玉嬰於47年所增建，至今仍保持原狀，其則係依據繼承及買賣法律關係取得前揭建物之所有權及事實上處分權云云，顯屬無據，並不足採。⒉被告雖辯稱：如附圖A4部分即為大華公司於42年所興建之系
爭店鋪，至今均尚維持原狀云云。而如附圖編號A3、A4部分建物經本院依原告聲請至現場勘驗，並囑託臺南市臺南地政事務所現場鑑界並繪製土地複丈成果圖之結果，其所在位置雖與系爭增建於47年向臺南市政府建設局申請營造執照時所提出之配置圖中標示原建物及系爭店鋪之位置大致相符（均東南側臨馬路，呈長方形狀，見本院104年度重訴字第31號卷第81頁右上方配置圖）。惟如附圖編號A3、A4所示建物之結構均係以磚造、鐵架、石棉瓦為主，所占用系爭土地面積則為30.9平方公尺，與系爭店鋪於42年間申請建築建造執照時之工程範圍為「新建木造平房貳零.柒玖平方公尺」，及臺南市政府稅務局於104年11月11日以南市稅房字第0000000000號所函覆系爭房屋於起課房屋稅時之房屋標示查丈紀錄所標示種類、樑柱、主牆、外牆面均為「木造」、屋頂、門窗分別為「水泥瓦」及「木門窗」，隔牆內牆面為「白灰粉刷」、天花板為「蔗板油漆」，其面積及構造均有變更。又依被告於105年3月17日本院言詞辯論期日所述：「店面是石灰混泥土，因為在65年至70年間，牆壁都穿洞了，房子不堪使用，所以被告就請人拿三夾板訂起來裝飾，店鋪是四片門板，也都不堪使用，被告就把他換成鐵捲門。」，已自承系爭店鋪於65年至70年間即不堪使用，已達失去其經濟上效用之程度，是被告其後雖有利用系爭店鋪所遺留兩側及腰磚牆，再重新請人將其他樑柱、主牆、屋頂、門窗予以更換如附圖編號A3、A4所示之建物，仍應認系爭店鋪應已於整修時業已滅失，而由被告原始取得如附圖編號A3、A4所示之建物之所有權。是被告辯稱如附圖編號A3、A4所示建物係大華公司所興建，至今仍保持現狀，其則係依據繼承及買賣關係取得前揭建物所有權或事實上處分權云云，亦屬無據，不足採信。
⒊而如附圖編號A3、A4及C1、D1、D2、D3、D4所示建物既均為
被告於60幾年至70年間自行興建而取得所有權一節，已如前述，則其所辯：其係輾轉自系爭土地之原所有權人大華公司處取得前揭建物之所有權或事實上處分權，其依民法第425條之1之規定，就後亦自大華公司處取得系爭土地所有權之原告間，推定在前揭建物得使用期限內有租賃關係，是其所有前揭建物使用系爭土地應係有權占有云云，顯屬無據，當無足採。
⒋至被告雖辯稱：大華公司為其父母吳柳澤及周玉嬰所共同設
立，依據臺灣光復後，由當時臺灣省行政長官公署頒訂之「臺灣省公司登記實施辦法」，於35年5月30日前未為法人登記之日據時期法人，視為不存在，其內部關係，性質為合夥，亦即系爭土地亦屬吳柳澤及周玉嬰之公同共有財產云云，雖據被告提出本院47年5月9日和解筆錄、民事庭通知、48年10月30日民事判決為證。然查：
⑴被告前揭所辯，業為原告所否認，而依被告所提出前揭和解
筆錄、民事庭通知及判決，雖可證周玉嬰及吳柳澤曾先後為大華公司之法定代理人而代大華公司起訴及被訴，但並不足以證明大華公司之股東僅有其二人。
⑵又依地籍清理條例第11條、第17條及第18條之規定：「第17
條至第26條、第32條及第33條規定之土地，有下列情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售：一、屆期無人申報或申請登記。二、經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判。三、經訴願決定或法院裁判駁回確定。前項情形，相關權利人有正當理由者，得申請暫緩代為標售。前二項代為標售之程序、暫緩代為標售之要件及期限、底價訂定及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」、「以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。前項所稱原權利人，指中華民國三十四年十月二十四日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。但股東或組合員為日本人者，以中華民國為原權利人。」、「前條規定之土地，依下列方式處理：一、原權利人及其股權或出資比例已確知者，依各該原權利人之股權或出資比例登記為分別共有。二、原權利人之股權或出資比例全部或部分不明者，原權利人或其繼承人應就不明部分之土地權利協議其應有部分，協議不成者，其應有部分登記為均等。
三、原權利人及其股權或出資比例全部或部分不明者，其不明部分之土地權利依第十一條第一項規定辦理。原權利人中有前條第二項但書情形者，應依該日本人之股權或出資比例登記為國有。」，可知各縣市政府依據地籍清理條例第11條得公告拍賣日據時期會社名義登記之土地，必以逾期未申報權利或申請登記；或前揭申請、申報被駁回，且未為行政救濟；或為行政救濟後被駁回確定之情形時始可為之，否則權利人及其繼承人全體即可直接將已確知土地權利登記為分別共有，當無使土地遭各縣市政府拍賣之餘地。而本件系爭土地若如被告所述確係其父母二人所共同設立，別無其他股東在內，則被告於備齊相關股權或出資比例之證明文件後，即可依地籍清理條例第17條之規定，向該管登記機關申請將系爭土地登記為吳柳澤及周玉嬰之全體繼承人所有，又何有任令系爭土地遭臺南市政府公告拍賣之可能，亦可證被告所辯：大華公司係僅由其父母二人所共同設立云云，應屬無據。⑶另縱被告若因繼承法律關係，而取得其父母二人基於大華公
司股東而對系爭土地所生之公同共有權利。惟按民法第425條之1規定，係以房屋占用土地有正當權源為前提，上訴人既不能證明其經系爭土地全體共有人同意，於系爭土地興建系爭魚池，即無占有使用系爭土地之正當權源，縱系爭魚池有相當經濟價值，亦不得類推適用民法第425條之1規定，兩造間就系爭土地無租賃關係存在，有最高法院104年度台上字第946號判決意旨可資參酌。而本件被告既不能證明大華公司除其父母二人外，已無其他股東存在，亦不能證明其於60幾年至70年間在系爭土地上興建如附圖編號A3、A4、C1、D1、D2、D3、D4所示建物，係獲得系爭土地全體共有人同意後所為，則被告於系爭土地出售予原告前縱因繼承關係而為系爭土地公同共有人之一，其於系爭土地出售予原告後，亦無依民法第425條之1之規定，得就其所有前揭建物得對原告主張有租賃關係存在之餘地。
㈢從而，被告既無法證明其所有如附圖編號A3、A4、C1、D1、
D2、D3、D4所示建物係有權使用系爭土地之事實，則原告基於其為系爭土地所有權人之身分，依民法第767條之規定，請求被告應將前揭建物拆除，並將所占用土地返還予其所有，即屬有據。
五、綜上所述，原告依據民法第767條之規定，請求被告應將其所有系爭土地上，如附圖㈠編號A3部分，面積0.5平方公尺、㈡編號A4部分，面積30.9平方公尺、㈢編號C1部分，面積
33.8平方公尺、㈣編號D1部分，面積2.6平方公尺、㈤編號D2部分，面積33.8平方公尺、㈥編號D3部分，面積0.2平方公尺、㈦編號D4部分，面積16.8平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告，為有理由，應予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國105年4月15日
民事第二庭法官劉秀君以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月18日
書記官盧昱蓁