臺灣嘉義地方法院民事判決 94年度嘉簡字第621號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林國一 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 蕭敦仁 律師
複 代理人 葉榮棠 律師
張巧妍 律師
上列當事人間返還定金事件，於民國94年12月13日辯論終結，本
院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾陸萬元及自民國九十四年六月三日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：其於民國94年6月1日與被告簽訂買賣契約書
（下稱系爭契約），買受被告所有坐落嘉義縣○○鄉○○段
○○○號、地目田、面積1075.59平方公尺之農地（下稱系爭
土地）及地上建物門牌號碼嘉義縣中埔鄉金蘭村金蘭52-7號
房屋，總價金新臺幣（下同）386萬元，其於同年月3日給付
定金36萬元後，隨即於同年月6日獲知系爭土地南面邊界處
，有部分土地業經系爭土地前手出售他人，並經中埔鄉公所
鋪設水泥路面，乃與被告協商減少價金，詎於兩造協商期間
，被告竟以其未按期繳納第二期價款為由，發函解除契約並
沒收定金。緣以系爭契約第8條約定：出賣人（即被告）擔
保出賣標的物之所有權完整無瑕，無糾紛並無租賃關係，亦
無他項權利設定負擔...等語，系爭土地既存在部分土地業
已出售他人之瑕疵，緣以本件起訴狀之送達為解除系爭契約
之意思表示，系爭契約既經解除，爰請求被告返還定金36萬
元及自被告受領定金時，即94年6月3日起至清償日止之法定
遲延利息。
二、被告則以原告買受系爭土地前即已經由仲介公司知悉系爭土
地有部分出地供他人通行；且縱認系爭土地曾經前手為出售
他人之意思表示，但因並未完成物權移轉，僅為債權（負擔
）行為，原告所取得之所有權面積並無短少，難認有減少價
金之基礎；抑且，縱認系爭土地存在權利瑕疵而有減少價金
之必要，原告仍應按期繳納價款，待繳納價款之最後始扣抵
減少之價金，不得逾期欠繳價款，原告既未按期繳納價款，
則伊解除契約並沒收定金並無不當，爰請求駁回原告之訴，
並 陳明 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、本件之爭點
（一）原告買受系爭土地前，是否已知悉系爭土地有部分出售他
人之事實？
（二）系爭土地有部分範圍經前手為出售他人之意思表示，是否
系爭契約所稱之權利瑕疵？
（三）被告解除契約之意思表示是否適法？
（四）原告得否不請求減少價金而解除契約，並請求返還定金。
四、本院之判斷：
（一）被告抗辯：系爭土地買賣洽商過程，仲介公司曾告知原告
系爭土地有部分土地供他人通行乙節，固為原告所不爭執
，但原告主張仲介公司係告知系爭土地有部分供他人通行
，並非告知系爭土地有部分出售他人，其於簽訂系爭契約
買受系爭土地前，對於系爭土地有部分出售他人之瑕疵並
不知悉，被告並未進而舉證原告對於系爭土地曾經前手為
出售他人之意思表示事前知情，自難認被告此部分抗辯為
有據；參以系爭土地過去二度轉手過程均未曾申請鑑界，
衡諸論理法則，被告系爭土地既未經鑑界，除非被告於出
售系爭土地前即已自其他管道知悉系爭土地有出售他人、
供他人使用之情事及確切範圍並刻意隱瞞，否則對於系爭
土地有何部分供他人通行、使用甚或出售他人之情，應不
知悉，始為合理，從而被告抗辯原告對於系爭土地有部分
供他人通行或出售他人事前知悉乙節，尚難認為合理。
（二）系爭土地曾經被告之前手出售部分予他人之事實，業經證
人 詹金盛 結證明確，且有契約書一件附卷可參，堪認原告
主張系爭土地曾經被告前手出售部分予他人乙節為真。系
爭土地前手出售土地之意思表示固僅為債權行為，僅係出
賣人對於買受人之負擔行為，不得拘束本件兩造，對於原
告依法取得系爭土地全數權狀面積亦不生影響；惟查，系
爭土地既曾經被告前手出售他人，並經鋪設路面供公眾通
行，對於原告取得系爭土地之完整性自有影響，且難免存
在糾紛。依系爭契約第8條之約定，被告應擔保系爭土地
無任何糾紛與瑕疵，此有系爭契約附卷可考，系爭土地客
觀上既存在部分權利之爭議，自屬被告應擔保之權利瑕疵
範圍。
（三）承前所述，系爭土地存在權利瑕疵，對於此一瑕疵，原告
曾透過仲介公司與被告協商減少價金可能性之情，業據證
人即仲介公司承辦人丙○○陳證在卷，換言之，原告並無
拒絕繳納價款之意，抑且，系爭土地之權利瑕疵爭議係發
生於兩造簽訂系爭契約之後，且爭議復係導因於系爭土地
之權利瑕疵，此間，被告原應配合協商處理減少價金情事
，竟反為解除契約之表示，顯欠適法依據，且與公平原則
相違背，難認被告解除契約之意思表示為有據，從而被告
沒收定金，亦難認合法允當。
（四）被告抗辯原告縱得請求減少價金，亦應如期繳納價款而於
全數款項最後始扣抵減少之價金，惟查，被告於兩造因系
爭土地權利瑕疵爭議協商期間，並不得為解除契約之意思
表示已如前述，亦即系爭契約並不因被告曾發函解除而解
銷。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；另按買
賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354
條第1項、第359條分別定有明文，從而，原告不請求減少
價金而解除契約，依法並無不合。
五、綜上所述，系爭契約既經原告合法解除，則原告請求被告返
還定金36萬元及自受領時即94年6月3日起至清償日止之法定
遲延利息，依法即屬有據。
六、本件係適用民事簡易程序所為被告敗訴訴判決，依法應依職
權宣告假執行；被告陳明願供擔保請准宣告免假執行，經核
並無不合，爰酌定相當之金額宣告之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
78條、第389條第1項第3款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 22 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官 許兆慶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 22 日
書記官 侯麗茹