裁判字號：臺灣新竹地方法院110年重訴字第80號民事判決
裁判日期：民國112年04月17日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記等
臺灣新竹地方法院民事判決110年度重訴字第80號原告 彭琦 悌
彭琦君
彭大立 共同訴訟代理人 張馨月 律師
洪大明 律師複代理人 鄭玉金 律師被告 柯明煌 訴訟代理人 王仕為 律師被告 賀泰 儒訴訟代理人 胡倉豪 律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國112年3月14日辯論終結，判決如下：
主文
一、確認被告二人間就坐落新竹市○○段○○段00000○00○0000○00000地號土地所有權權利範圍均全部，及同段000建號建物（門牌號碼新竹市○○路○段000號）所有權權利範圍全部，於民國109年12月22日所為買賣之債權行為，及於民國110年1月7日所為所有權移轉之物權行為均無效。
二、被告柯明煌應就前項不動產於民國110年1月7日以買賣為原因，所為所有權移轉登記予以塗銷。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告二人負擔。
五、原告假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有最高法院52年台上字第1240號判例意旨足資參照。故確認法律關係存在或不存在之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之法律上利益。本件原告於先位之訴，主張:原告之被繼承人 彭一雄 前於100年2月23日向被告 賀泰儒 借得新台幣（下同）3,210萬元，為擔保該借款債務之返還，乃將其所有坐落新竹市○○段○○段00000○00○00000地號土地（00地號土地，嗣於109年5月間，逕為分割新增同小段00-0地號土地，以上4筆土地下稱系爭土地），及其上坐落同段000建號建物（門牌號碼新竹市○○路○段000號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），設定抵押權及信託登記予被告賀泰儒，惟被告二人竟於民國109年12月間，為通謀虛偽意思表示，由被告賀泰儒以假買賣方式，將系爭房地出售予被告柯明煌，並於110年1月7日移轉登記所有權至被告柯明煌名下，被告間上開買賣債權及物權行為均為無效等語，然為被告二人所否認，則兩造就被告二人，針對系爭房地買賣之債權及物權行為法律關係是否存在，有所爭執，該等法律關係是否存在即屬不明確，並致原告在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安之狀態得以確認判決除去之，故原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，程序上要無不當，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、訴外人彭一雄於100年2月23日向被告賀泰儒借得3210萬元（下稱系爭借款），為擔保上開借款債務之清償，彭一雄提供其所有之系爭房地設定抵押權及擔保信託予被告賀泰儒，並約定借款期限自100年2月23日起至117年3月15日止，若彭一雄欲清償借款，應一次以500萬元或以上之金額返還，被告賀泰儒不得拒絕。嗣彭一雄於106年2月間因欲與系爭房地第一順位抵押權人有限責任新竹第三信用合作社（下稱新竹三信）延長清償期限並變更保證人，要求被告賀泰儒先塗銷信託登記，於其完成上開抵押權變更後，於106年3月間再以相同之信託目的，將系爭房地信託登記予被告賀泰儒，且由彭一雄於99年3月15日，將系爭房地出租予被告賀泰儒，約定租期至108年3月14日，租金每月40萬元等情，可知彭一雄將系爭房地信託登記予被告賀泰儒，僅係為擔保清償借款，並非以處分（出售）、管理、出租、收益等信託目的而信託予被告賀泰儒。嗣彭一雄於109年1月3日死亡，原告三人與訴外人 羅英 為其繼承人，經遺產分割後，由原告三人繼承系爭房地，權利範圍各三分之一，之後原告自109年10月間起，多次向被告賀泰儒表示欲清償系爭借款並終止系爭房地信託及塗銷信託登記，卻均遭被告賀泰儒以續租系爭房地為由，拒絕原告還款，其並於同年12月1日解除彭一雄與原告返還其系爭借款利息之帳戶，甚至於109年12月15日拒收原告通知返還借款並催告其提出滙款帳戶之存證信函，之後竟於同年月22日，將系爭房地以買賣為原因出售予被告柯明煌，且於110年1月7日移轉登記所有權予被告柯明煌。被告賀泰儒明知其對系爭房地無處分權利，於得知原告三人欲返還借款並終止信託後，短短數日內竟將系爭房地「出售」並移轉所有權予被告柯明煌，被告二人間顯無買賣系爭房地之真意，被告賀泰儒係欲藉此等假買賣之迂迴方式，取得系爭房地所有權，故被告二人間就系爭房地之買賣債權及所有權移轉行為，乃係通謀虛偽意思表示應屬無效。且從被告二人訂立上開買賣契約之時點，早於其等所主張二份不動產估價報告製作日期及估價師至現場勘查系爭房地日期之情形，顯見被告所稱其等於簽立買賣契約前，已先行委託估價作為決定買賣價格之憑據，係屬虛偽不實，則以系爭房地高額之價值，被告二人於未委託估價得知系爭房地市價時，即於短時間內逕行簽訂買賣契約並約定價格，且被告柯明煌未付清所謂「價款」予被告賀泰儒前，被告賀泰儒即將系爭房地過戶予被告柯明煌，均顯與一般正常交易不合。況被告二人間款項之滙付、被告柯明煌向他人借款之資料，僅係被告二人所製造價金支付之假金流及虛假不實之借貸，無從證明其等間為真實之買賣，以被告柯明煌之收入及財產情形，其亦顯無力出資1億3千萬元購買系爭房地，足認被告二人間確屬通謀虛偽買賣無訛。原告爰依民法第87條、第113條、第767條第1項之規定，先位聲明請求確認被告二人間就系爭房地所為買賣及所有權移轉之行為均無效，並塗銷其間所為系爭房地之所有權移轉登記。
㈡、倘認本件彭一雄並非僅係為擔保系爭借款債務，將系爭房地所有權移轉與被告賀泰儒，且被告二人間非虛假之買賣，因彭一雄與被告賀泰儒間簽定之信託契約，屬自益信託，彭一雄雖已死亡，信託關係不因原委託人彭一雄死亡而消滅，原告既為彭一雄之繼承人並繼承系爭房地之權利，即為系爭信託契約之繼受人，則依系爭信託契約之約定，被告賀泰儒雖得處分系爭房地，惟其仍應依信託本旨，以善良管理人之注意，處理信託事務，而系爭房地之土地，依現今市場交易價格一坪已逾150萬元，然被告賀泰儒僅以一坪約705,234元出售予被告柯明煌，是系爭土地一坪之實際售價與市價相差794,766元（計算式：150萬元－705,234元），被告賀泰儒以低於市價之價格將系爭房地出售予另一被告，致原告就系爭土地部分，即受有損害140,643,778元（計算式：794,766元×1
76.9625坪＝140,643,778元），被告賀泰儒已違反信託本旨處分信託財產，致原告受有上開金額之損害。為此，原告爰依信託法第23條及民法第184條之規定，備位聲明請求被告賀泰儒賠償原告140,643,778元及其法定遲延利息。
㈢、並聲明：先位訴之聲明：
１、確認被告二人間就系爭房地所為買賣及所有權移轉之行為均無效。
２、被告二人就系爭房地於110年1月7日以買賣為原因之所有權移轉登記應予以塗銷。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。備位訴之聲明：
１、被告賀泰儒應給付原告140,643,778元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
２、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
㈠、被告賀泰儒則以：
１、原告父親彭一雄於100年2月23日因有資金周轉需求，向被告賀泰儒借款3210萬元，並委託被告賀泰儒於系爭房地市價達1億元時，為其出售系爭房地，故彭一雄為擔保其對被告賀泰儒上開借款債務之清償，並委託被告賀泰儒依上開條件為其出售系爭房地，除於當時以系爭房地設定最高限額抵押權5000萬元予被告賀泰儒外，並就系爭房地先後於100年2月23日及106年2月24日，與被告賀泰儒簽訂信託契約書，約定信託目的，包括有處分（出售）系爭房地在內，並設定信託登記予被告賀泰儒，被告賀泰儒自有權出售、處分系爭房地。嗣彭一雄於109年1月3日死亡後，被告賀泰儒曾多次邀同其繼承人即原告，商談系爭房地租賃及出售事宜，均遭原告藉詞推託拒不見面，至109年12月間，被告賀泰儒見行政院及央行分別祭出實價登錄2.0版、限制貸款成數等打房措施，預期日後房價有下跌趨勢，該時出售系爭房地之價格應較有利於彭一雄，乃透過訴外人 鄭文家 與被告柯明煌洽談出售系爭房地事宜，且被告賀泰儒唯恐錯誤評估系爭房地之價值，乃與另一被告各尋得歐亞不動產估價師聯合事務所、大展不動產估價師聯合事務（下各稱歐亞估價師事務所、大展估價師事務所，合稱系爭二家估價師事務所），就系爭房地進行估價，並於系爭二家估價師事務所作成正式估價報告前，先向其等詢得房地價格行情後，乃與被告柯明煌議定買賣價格為1億3000萬元，並於109年12月22日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），被告柯明煌嗣已依約給付價金完畢，並已完成所有權移轉登記，被告二人間就系爭房地買賣並非虛假，原告亦未舉證證明，其先位聲明之請求顯無理由。
２、依原告所舉之實價登錄資料，無從推認系爭土地之客觀價值為每坪市價達150萬元，且被告賀泰儒於出售系爭房地前，已由買賣雙方委由系爭二家估價師事務所，依其等專業進行估價，其等估價之結果，顯較原告所提實價登錄資料更具參考性，被告賀泰儒以高於系爭二家估價師事務所估價之金額，出售系爭房地予被告柯明煌，自無低於市價出售系爭房地之情事。至本件訴訟中，本院另囑託之廣地不動產估價師事務所（下稱系爭估價師事務所），就系爭房地估價之金額，雖較系爭二家估價師事務所估價之金額為高，然係因本件訴訟進行估價時，已係本件交易後一年多，且其報告所參考之資料，多係109年9月至110年4月間之交易價格，應已受到本件交易當時及其後不動產價格漲價之影響，此非被告二人買賣交易當時所能預料，故被告賀泰儒當時參考系爭二家估價師事務所估價金額以定價，予以出售系爭房地予另一被告，自屬依信託本旨處分信託財產，無原告所稱以低於市價出售，違反信託本旨處分信託財產，致其等受損之情事，原告備位聲明之請求，亦無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、被告柯明煌則以：彭一雄將系爭房地信託予被告賀泰儒，其信託目的已包括處分(出售)系爭房地在內，被告賀泰儒因該信託契約受讓取得系爭房地所有權，其嗣後出售予被告柯明煌，自屬有權處分，被告柯明煌亦因而取得系爭房地所有權。縱認被告賀泰儒係屬無權處分，被告柯明煌依民法第759條之1第2項、土地法第43條之規定，亦已因善意受讓而取得系爭房地所有權。
另被告柯明煌於與另一被告簽訂買賣契約前，在交易磋商過程中，各已找到不動產估價師詢得價格，其後作價1億3千萬元達成買賣，係合乎市場行情，嗣被告柯明煌並以自有及其向他人借得之款項，如實分期付清上開價金予另一被告，被告亦確具有經濟實力以購買系爭房地，系爭買賣確屬真實而非虛假，原告先位聲明之請求並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、彭一雄於99年3月15日將系爭房屋出租予被告賀泰儒，租賃期限自99年3月15日至108年3月14日，約定租金每月40萬元，並於特別約定事項第2點前段約明：本租約屆滿時，乙方（即被告賀泰儒）得再續租9年，乙方並有優先承租權，此有系爭租賃契約影本在卷為憑（見本院卷一第35頁）。
㈡、彭一雄與被告賀泰儒於100年2月23日簽訂借款契約書（下稱系爭借款契約書），向被告賀泰儒借得3210萬元即系爭借款，其中約定包括:乙方（即彭一雄）開立本票供甲方（即被告賀泰儒）擔保債權，並提供房地相關文件供甲方向地政機關設定抵押權及信託登記；借款期限自100年2月23日起至117年3月15日止，若彭一雄欲清償借款，應一次以500萬元或以上之金額返還，賀泰儒不得拒絕；借款期限屆至時，乙方若無法清償全部借款，乙方願將抵押物以所借之金額出售給甲方，借款轉為買賣之價金，本約視為買賣契約書，此有系爭借款契約書影本在卷為憑（見本院卷一第25頁）。
㈢、彭一雄於向被告賀泰儒借得系爭借款後，除以系爭房地於100年2月設定登記最高限額抵押權5000萬元予被告賀泰儒外，亦先後於100年2月間及106年2月間，以系爭房地設定信託登記予被告賀泰儒，依該等信託登記所載，其信託目的，係包括有處分（出售）、出租系爭房地等在內，此亦有原證9信託契約書、被告賀泰儒提出之被證1系爭房地抵押權設定契約書、被證2系爭房地信託契約書影本在卷可憑（見本院卷一第61-62頁、第195-203頁）。
㈣、彭一雄於109年1月3日死亡，原告三人及羅英為其繼承人，經其等協議分割遺產，由羅英取得現金1500萬元，其餘遺產包括對系爭房地之權利，由原告三人共同取得，並分別共有，每人權利各為3分之1，此有遺產分割協議書影本在卷可參（見本院卷一第37-38頁）。
㈤、原證6為原告與被告賀泰儒間，於自109年7月間起至同年12月間之line對話截圖內容；被告賀泰儒於109年12月1日，解除其先前供彭一雄生前及原告，滙付系爭借款利息所使用之第一商業銀行帳戶（下稱系爭帳戶），並於原告於109年12月14日委託律師寄存證信函，通知被告賀泰儒於109年12月18日前，告知原告 彭琦悌 其在金融機關之帳戶，以供原告清償系爭借款債務滙款之用，而上開存證信函係招領逾期及遭被告賀泰儒拒收，此亦有原證6之line訊息截圖、原證7存證信函暨信封影本各一份在卷可憑（見本院卷一第39-54頁）。
㈥、依原證11系爭買賣契約書所載，被告二人於109年12月22日就系爭房地簽立該契約書，由被告賀泰儒將系爭房地出售予被告柯明煌，約定價金為1億3千萬元，契約書第3條為付款約定，嗣被告賀泰儒於110年1月7日，辦妥系爭房地以買賣為原因之所有權移轉登記至被告柯明煌名下，被告二人並未以銀行履約保證（信託）專戶方式支付價金，此有原證11系爭買賣契約書影本、系爭房地登記謄本及被告柯明煌在民事言詞辯論意旨續狀內之陳述可佐（見本院卷一第65-71、第115-123頁、卷三第159頁）。
㈦、依歐亞估價報告書所載，其估價師就系爭房地勘察日期及價格日期均為109年12月28日，出報告日期為110年1月4日，估價金額為115,960,000元；依大展估價報告書所載，其估價師勘察日期為109年12月23日、價格日期為109年12月15日，估價金額為125,340,000元，此亦有被告賀泰儒被證11歐亞估價報告書、被證12大展估價報告書影本各一份在卷可參（見本院卷一第309-452頁）。
四、兩造之爭點及本院之判斷：茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：㈠、彭一雄將系爭房地信託登記予被告賀泰儒時，雙方是否合意係為擔保彭一雄清償系爭借款為限，受託人即被告賀泰儒始能處分、出售系爭房地?抑或不以擔保系爭借款債務之清償為限，受託人即被告賀泰儒亦能處分、出售系爭房地?㈡、被告二人間就系爭房地之買賣，是否為通謀虛偽意思表示？被告柯明煌是否善意取得系爭房地之所有權？㈢、原告備位主張被告賀泰儒賤賣系爭房地致原告受有損害，是否有理？若有，原告所受之損害金額為多少？爰予分別論述如下。
㈠、彭一雄將系爭房地信託登記予被告賀泰儒時，雙方是否合意係為擔保彭一雄清償系爭借款為限，受託人即被告賀泰儒始能處分、出售系爭房地?抑或不以擔保系爭借款債務之清償為限，受託人即被告賀泰儒亦能處分、出售系爭房地?
１、按「信託的讓與擔保，乃屬權利移轉型之擔保物權，即債務人為擔保其債務之清償，將擔保物所有權移轉登記於債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取償，無約定時亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。」、「信託乃委託人為自己或第三人之利益，將信託財產移轉於受託人，由受託人管理或處分，以達成一定經濟上或社會上之目的之行為。而信託之擔保讓與，係指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，債權清償後，該擔保物即應返還於債務人。」，有最高法院80年度台上字第1813號民事判決、98年度台上字第544號民事判決意旨可供參考。
２、經查，彭一雄前因向被告賀泰儒借貸系爭借款，為擔保該借款之返還，除簽發本票交付予被告賀泰儒收執，亦設定前述之最高限額抵押權予被告賀泰儒，且將系爭房地辦理信託登記且過戶至被告賀泰儒名下等情，有系爭借款契約書前述之約定內容在卷可憑（見本院卷一第25頁），且為被告賀泰儒所不否認，堪信此部分為事實。被告雖以:依原證9及被告賀泰儒提出之被證2，彭一雄與被告賀泰儒簽立之信託契約書內，已記載信託目的包理管理經營、處分（出售）在內，且依證人即當初受託辦理此信託契約及信託登記之承辦代書 呂理勇 之證述，提及:當時之信託，雙方亦有談到並合意買賣出售之委託，只是彭一雄要求被告賀泰儒如系爭房地價金有達1億元行情時，即可以出售等情（見本院卷二第20-22頁），主張彭一雄就系爭房地之信託，亦包括委託被告賀泰儒為其處分、出售系爭房地在內，非僅係擔保借款返還之信託讓與擔保而已，然為原告所否認。經查，彭一雄自99年間起，係將系爭房地出租予被告賀泰儒，已如前述，並非委託被告賀泰儒管理、經營系爭房地，且彭一雄與被告賀泰儒就其間系爭借款及擔保借款返還之事宜，既會另簽立系爭借款契約書，並就借款內容、期間、利息支付及擔保該借款返還之相關權利義務事項，予以在系爭借款契約書中詳細約定，倘彭一雄與被告賀泰儒間確有一般信託之約定，彭一雄並委由被告賀泰儒為其管理、經營及處分（出售）系爭房地，其間就委託事項等之具體內容為何，必會涉及相當多權利義務事項之約定，何以雙方未就該等之事項，為任何類如系爭借款契約書般，有較為具體之書面約定?且倘彭一雄真有同意並委託被告賀泰儒以1億元為其出售系爭房地，又何以不載明於書面，以明雙方之權利義務關係?況系爭估價師事務所經本院囑託，就系爭房地予以鑑定、估算於109年12月間之市價結果，其鑑定、估價金額乃為000000000元（見本院卷二第293頁），本院審酌系爭估價師事務所，係針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭房地個別條件之限制情況下，採用比較法及成本法、土地開發分析法進行評估，鑑定得出上開之估價金額，且其所憑據之資料，亦無何明顯不合理之情形，另進行估價之估價師與兩造間無何利害關係，其於92年間已取得不動產估價師證書，應已具備估價之相關專業知識及實務經驗等情，有系爭估價報告書在卷可憑（見本院卷二第287-437頁），故堪認上開之鑑定、估價結果，尚屬合理而可資採認。是系爭房地既於109年12月間，其市價已達1億7千多萬元，則於彭一雄在109年1月3日過世前之108年間或之前，衡情市價應早已超過1億元。準此，倘彭一雄生前確有委託被告賀泰儒於系爭房地市價達1億元時，即得以出售，何以被告賀泰儒於當時却遲遲未予以出售，彭一雄生前亦迄未要求被告賀泰儒為其處分以便獲利?均顯與常情有違。是以本院綜據上情，認證人呂理勇所證述:彭一雄有委託被告賀泰儒為其進行系爭房地銷售、處分之一般信託行為，且言明於房地價格達1億元時即可出售云云，與事實不符而不可採信。準此，系爭房地之系爭信託契約，乃純係為擔保彭一雄系爭借款債務之清償，而信託過戶至被告賀泰儒名下之信託讓與擔保，應僅於彭一雄或其繼承人即原告，未依約清償系爭借款債務時，被告賀泰儒始得加以處分、出售系爭房地，藉以受償其系爭借款債權之情，應堪以認定，被告辯稱為一般之信託云云，尚不可採。
㈡、被告二人間就系爭房地買賣之債權及移轉所有權之物權行為，是否為通謀虛偽意思表示而無效？被告柯明煌是否善意取得系爭房地之所有權？
１、按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」，民法第87條第1項已有規定。又按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。」，固有最高法院48年台上字第29號民事判例意旨可憑，惟按「證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，自包括在內。」、「認定事實所憑之證據，不以能直接證明待證事實之證據（直接證據）為限，倘綜合各種情況及資料能證明一定之間接事實或補助事實，而依此項間接事實或補助事實，根據經驗法則及論理法則之研判與推理作用，得以推論待證事實存在之證據（間接證據或情況證據），亦包括在內。」，此亦有最高法院92年度台上字第1499號、101年度台上字第1452號民事判決意旨可供參考。又按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第345條亦有規定。是就價值較高且無標價之商品買賣，既涉及該商品財產所有權之移轉及價金之支付，買賣雙方在成交、訂立買賣契約前，就包括買賣標的之內容、其價值（市價）為何等涉及價金之決定事項，通常會先進行一定之評估（估價），作為買賣雙方決定其價金數額之重要參考，且雙方亦會進行一定必要期間之交涉、磋商，以期雙方之條件能夠合致，另為保障雙方間權利義務之平衡，就標的所有權之移轉、交付與價金支付之間，通常亦會有相對應、相制衡之約定，上揭情形在標的價值高昂之不動產買賣交易，更係尤然，且通常亦會一併採取履約保證（信託）專戶之價金支付制度。準此，於價值昂貴之不動產交易，倘買賣雙方在訂立買賣契約前，並無進行正常之估價程序，雙方亦無相當之交涉、磋商過程，却於甚短時間內即簽立買賣契約，復於買賣契約之約定中，又明顯悖離一般交易所會要求之買賣雙方利益之平衡及保護，亦未採取能保障雙方權益之履約保證專戶之價金支付模式，則在此等情況下，該買賣雙方形式上雖簽立有買賣契約，並有「價金」支付之金流，然其等雙方是否真有成立買賣契約之真意，即甚有疑義。
２、本件依被告賀泰儒所述（見本院卷一第181頁），其係於10812月間，因見行政院及中央銀行分別祭出實價登錄2.0版及限制貸款成數等打房措施，遂經由鄭文家介紹及透過鄭文家，與被告柯明煌洽談買賣系爭房地事宜，且參以原證6被告賀泰儒與原告之間，自109年7月起至同年12月10日間之通訊軟體對話截圖內容（見本院卷一第39-47頁），可知被告賀泰儒一再要求原告至中壢，與其洽談系爭房地租約續租之問題，而原告方面則多次向被告賀泰儒，表明其等欲清償系爭借款債務，以便能協議終止系爭信託契約，取回系爭房地之意思，於對話之內容中，被告賀泰儒全未向原告提及有要出售系爭房地之事項。雖被告賀泰儒主張其自彭一雄於109年1月3日過世後，即多次請求原告洽談包括系爭房地出售事宜，然此為原告所否認，而被告賀泰儒就此並未舉證證明，所述即不可採。是依上開被告賀泰儒書狀所述及原證6被告賀泰儒與原告間之對話內容，可知被告賀泰儒係於109年12月10日之後，因見原告不願與其洽談系爭房地續租事宜，且向其表示要清償借款，以便協議終止信託取回系爭房地，乃決定要就系爭房地加以處理。至被告柯明煌雖主張:被告賀泰儒於109年8、9月間，透過鄭文家介紹及斡旋，欲出售系爭房地，當時其尚不知賣家即被告賀泰儒等語（見本院卷二第462頁被告柯明煌之書狀），即其主張被告賀泰儒於109年8、9月間，已透由鄭文家之介紹，欲出售系爭房地予被告柯明煌，當時被告二人雙方，亦已透由鄭文家進行買賣條件之斡旋，惟其此等主張，核與前述被告賀泰儒係於109年12月10日之後，始決定要處理系爭房地之事實明顯不符，已不可採信。準此，亦可看出被告就其等所主張，雙方開始洽談系爭房地買賣之時間點，已明顯歧異而無法脗合，倘被告二人真有接觸洽談買賣，何以會如此?
３、次查，依歐亞估價報告書所載，該份報告之估價師就系爭房地勘察日期為109年12月28日，出報告日期為110年1月4日，另依大展估價報告書所載，該估價師勘察日期為109年12月23日，已如前述，可見於109年12月22日之時，估價師均未至系爭房地勘察，亦尚未估出系爭房地市價並出具估價報告予被告二人，此亦據證人即依序分別負責大展估價報告書、歐亞估價報告書估價事宜之 張銘傑 估價師、 周士淵 估價師到庭證述在卷（見本院卷二第31、36、37頁），則倘被告二人間係要為真實買賣，並在簽訂買賣契約前，為要評估、了解系爭房地之客觀價值，以作為決定價金之參考，而委託估價師估價，何以被告二人在此估價師尚未至現場勘察，估價結果亦未出來之際，即逕行決定價金而簽立買賣契約，顯非一般正常買賣會採行之作法。何況依證人周士淵到庭之證述，其證稱歐亞估價師事務所，受委託日期係109年12月23日，其等受委託之後，即開始蒐集資料，並到現場勘查是12月28日，係助理去的等語（見本院卷二第36頁），是被告之開始委託歐亞估價師事務所估價，甚至係在其等簽立系爭買賣契約、已決定買賣價金之後，此情自更有疑義。
４、被告嗣後雖各援引證人張銘傑估價師、周士淵到庭之證述內容，主張:其等係於估價結果出來前，已先向估價師方面人員，詢得初步價格，並因而簽訂買賣契約云云，經查:
⑴、證人張銘傑係證稱:這份估價書（即大展估價報告書），現場
拍照是所長葉估價師去拍的，估價報告是我寫的；估價報告裡面寫勘查日期109年12月23日，即係葉估價師當天去現場拍照；我做這個估價報告過程中，並沒有跟委託方或是證人呂理勇接洽，他們接洽的對象是所長葉估價師；本案是12月18日接受委託，接受委託後通常就會先查行情及區域的狀況，我有跟所長討論，因為我們通常都會互相交換意見，希望怎麼樣比較客觀符合市場的行情。我不會提供所謂的初估金額給所長，但我會跟他報告我看到的情況、行情；我沒有跟委託方接觸，不清楚所長有無把初估金額給委託方；我不清楚所長有無跟委託方溝通，但是我的金額一定是最後報告完成後，才會有一個確定的金額；本件的估價報告，我印象中是快要接近109年12月底時，才完成與提出；我跟所長報告行情，此行情係指我們查詢之實價登錄，詢問當地不動產同業，例如地政士、估價師，他們相關之資訊；上開行情非指本件不動產之初估金額，我沒有提供本件不動產的初估金額；就我而言，從收到估價之委託，一直到我出具報告之前，這段期間，如果委託人有詢問勘估標的大概情況與行情時，我們就會跟他有一些討論，提供一些相關的資訊，包括當地類似標的的行情以及附近的交易狀況是否熱絡，但不會提到委託標的之部分，因為委託標的還沒有估出來，沒辦法給他確切的金額；我們不會給委託人確切的金額，會給他一個範圍內的金額，比如一坪大概多少錢到多少錢；如果是粗略的範圍金額，大概我們一天就可以有一些大概的數字、資訊可以提供；本件標的算是相對單純，因為只有4筆土地，1筆不動產，大概只要1天，就可以給一個很粗略的範圍金額等語（見本院卷二第30-31、34-35頁），則依證人張銘傑所述，可知其負責系爭房地之估價作業及製作估價報告書，但現場係由所長葉估價師去看，其本人與委託方即被告無接觸聯絡，係由葉所長與委託方人員接洽，其本人於出具報告前，亦無告知被告方初估金額等情。而證人即受被告賀泰儒委託，與大展估價師事務所所長葉估價師，有所接洽之代書呂理勇，係證稱:於109年12月25日及29日，葉估價師有初步跟我討論地上物及土地的價格，也有跟我講他們初步估出的價格，25日講大概是1億5千萬上下，29日講1億4600萬左右；我在收到葉估價師上開之告知後，1、2天內就有用電話跟賀先生回報他們估價之結果；大展估價報告書，我可能是在109年12月底、110年1月初，到他們事務所拿的；我拿了之後，當天就送到被告賀泰儒他的店裡面，當時賀先生不在，我就交代他的店員等語（見本院卷二第22-24頁）。是依上開二位證人之證述，其二人均大致證稱大展估價報告書，係大約於109年12月底所完成，而縱使在被告賀泰儒於109年12月底或110年1月初，取得大展估價報告書前，該估價師事務所之葉估價師，有告知證人呂理勇初步之估價金額，然時間點亦係在109年12月25日及同月29日，顯均已在系爭買賣契約書簽立之後，則被告辯稱簽訂買賣契約書之前，已向大展估價師事務所詢得系爭房地大致之估價金額云云，與事實不合而不可採信。
⑵、次查，證人即負責該份歐亞估價報告書估價事宜之周士淵估
價師，係到庭證稱:這件估價，是賀先生委託的；我沒有接觸到賀泰儒，一般是助理接洽；後來我是110年1月初製作好報告書；我不認識委託人，一般是助理先蒐集資料後，會先做一個報告書的草稿，就送到我這邊，依據估價的一些技術規則，及我們蒐集到的資訊，我會把報告書完成，就交給助理處理。本件的估價過程中，我跟委託人都沒有任何接洽；依我們事務所的作業準則，一般不會在估價報告出來前，先跟委託人告知我們的估價結論或是相關訊息；我助理並不認識賀泰儒；經我詢問助理，助理表示委託書是一位陳小姐跟他聯絡的，是傳真或是E-MAIL委託書，現在有點久，不確定；經詢問助理，本件委託估價，最一開始是上開陳小姐，大概在委託契約書簽立日109年12月23日之前，是前1個禮拜或是1、2個禮拜，不確定，向事務所詢問；當時陳小姐有先問一下標的之行情，我們的助理有稍微給他一個區間的金額及大概之金額，我的助理就是報告書上面所寫的 林憲男 等語（見本院卷二第36-38、40-41頁）。則縱使被告於109年12月23日，正式委託歐亞估價師事務所估價前，曾口頭先由接洽人員，詢問該事務所估價師之助理，有關系爭房地之大致行情，然此僅係一草率之隨口詢問，其結果顯無法與正式作成之估價報告結果相比擬，更不可能得作為買賣之前，評估系爭房地價值、買賣價金數額之依據，此等情形亦應為被告當時所已知悉，否則，為何其等之後要再委託該估價師事務所進行估價。
５、從而，依上開所述，可知本件被告二人自109年12月10日之後開始接觸，其後並未先進行正常之估價程序，亦未待委託之二家估價師事務所作成估價報告、估價結果出來，雙方即急於在同月22日簽訂系爭買賣契約，則以系爭房地標的金額之大，倘被告二人間真有買賣之意思，其二人本需有正式之估價報告及估價結果出爐，以供其等參酌其內容及金額，作為定價之重要參考，且既已委託估價，又何以不能等正式估價報告之完成，却匆促進行訂約，並於隨後不久即辦理系爭房地所有權之移轉登記?此顯與一般欲真正成立買賣契約之買賣雙方，所會進行及採取之行為不合，是原告主張被告委託估價，僅係為掩人耳目之舉措，即非無憑，準此觀之，被告二人就系爭房地是否真有買賣之意思，實有疑義。
６、又查，系爭房地於109年12月間，其市價約為000000000元，已經系爭估價師事務所鑑定在案，已如前述。而系爭歐亞估價師事務所於鑑定時，未經估價師本人到場勘察系爭房地，係由助理到場勘察，已據證人周士淵估價師證述在卷（見本院卷二第36頁），則估價師本人未親自到場勘察系爭房地及其週遭情形，是否不會影響其估價之正確性，已非無疑。又系爭房地之租金行情即其收益之高低，會影響系爭房地之價值，此應為一般不動產交易之客觀情形，亦據證人即周士淵估價師到庭證稱:租金金額如有增加或減少，會影響其之估價金額等情（見本院卷二第38頁）可佐。而依歐亞估價師事務所估價時，委託者即被告賀泰儒提供之系爭房地租約，其內所載每月租金數額為10萬，估價師並係以此租金數額作為參考因素予以估價，然事實上當時系爭房地每月租金數額為40萬元等情，亦有卷附歐亞估價報告書內容及原證4系爭房地租賃契約書影本在卷可參（見本院卷二第318頁、卷一第29-35頁），則歐亞估價師事務所之估價程序及考量因素，既有上開未盡嚴謹及與事實未合之情形，其估價結果1億1596萬元，即有偏低不可採之情事。又就大展估價師事務所之估價而言，至現場勘查者乃係該事務所所長葉估價師，而作成估價報告者乃係證人張銘傑估價師，亦有證人張銘傑估價師之證述在卷可憑（見本院卷二第30頁），可見其估價程序亦有未盡嚴謹之情形，且證人呂理勇已證稱:葉估價師有跟我講他們初步估出之價格，25日講大概是1億5千萬元上下，29日講1億4600萬元左右（見本院卷二第23頁），再對照系爭估價報告書所估出，並屬客觀可採之前述金額000000000元，足認大展估價師事務所之估價結果1億2534萬元，亦屬偏低不可採。本院審酌系爭房地於109年12月間，其市價既約為000000000元，與前述歐亞估價師事務所、大展估價師事務所各估定之1億1596萬元、1億2534萬元，差距已各為6千多萬元、5千多萬元，與系爭買賣契約所約定之1億3千萬元，亦差距4千6百多萬元，差距均屬甚大，且差距金額已達系爭房地價值依序各約1/3、3/10、26/100，衡情被告賀泰儒於109年12月當時，應無不知如真僅以1億3千元定價，予以出售系爭房地予被告柯明煌，係屬賤價出售系爭房地，日後恐遭原告追究責任，而被告柯明煌却能因此買賣而單獨獲得暴利，何以被告賀泰儒仍願與被告柯明煌成立買賣，讓買方即被告柯明煌單獨獲利，其自身却要陷於日後遭原告追究賤賣不動產鉅額賠償責任之窘境?亦顯與常情相違。
７、又查，被告二人主張:柯明煌為支付買賣價金第一期款3210萬元，乃於109年12月22日向證人 張森 借款3000萬元，並由張森開立共10張銀行支票交付予柯明煌存入其在玉山銀行桃鶯分行甲存支票帳戶後，柯明煌於同日再開出面額3210萬元支票交付予 賀泰需 ，由賀泰需提示該支票，兌領取得第一期價金3210萬元，柯明煌並開立面額3000萬元本票及簽立借據交付予張森作為借款之擔保；就第二期價款3000萬元之支付，係由柯明煌以家中存放之自有現金3000萬元，於109年12月25日存入其名下陽信銀行東桃園分行帳戶內，嗣於同月31日從該帳戶提領出3000萬元，其中16,936,794元交付予賀泰儒用以支付系爭房地買賣之地方稅，餘款13,063,206元則滙至賀泰儒指定之玉山銀行帳戶；就第三期價款即尾款6,790萬元之支付，係由柯明煌於110年1月19日代為清償彭一雄，以系爭房地向新竹三信之貸款債務45,283,135元，其餘22,616,865元則由柯明煌於110年1月25日滙至賀泰儒指定之帳戶，而柯明煌給付上開價金之資金來源，乃包括其於109年12月間，先後向友人曾 慶深 、銤嘉科技有限公司（下稱銤嘉公司）、 彭堃淦 各借得1,637萬元、363萬元、3000萬元，柯明煌並因此開立同借款金額之本票及借據予上開貸與人，作為借款返還擔保等情，固據被告柯明煌提出其被證1發票日109年12月22日、票面金額00000000元支票、被證2陽信商業銀行東桃園分行客戶對帳單、被證3之109年12月31日陽信商業銀行代理業務款項收入傳票、被證4之109年12月31日陽信商業銀行匯款收執聯、被證5新竹三信營業部專員親筆書寫指定付款之帳號暨玉山銀行交易付款往來查詢交易成功畫面截圖、被證6玉山銀行桃鶯分行活期儲蓄存款存摺、被證13其與張森間之借據及本票各一紙、本行支票10張、被證14其在玉山銀行之支票存款交易明細、被證15其與 曾慶深 間之借據及本票各一紙、曾慶深身分證正反面影本、被證16其與銤嘉科技有限公司間之借擔及本票各一紙、被證17其與彭堃淦間之借據及本票各一紙、彭堃淦身分證正反面等影本在卷（見本院卷一第133-147頁、卷二第149-173頁），並聲請傳訊證人張森、彭堃淦之證述為證，然為原告所否認。經查；
⑴、證人 張森固 到庭證稱: 伊有 於109年12月20幾日，與被告柯明
煌約在桃園某位葉代書事務所內，借款3000萬元予被告柯明煌，雙方並口頭上約定月息1分，被告柯明煌當天亦有開金額3000萬元之借據及本票予伊作擔保，並約定借款本金及利息，等他房子買到貸款下來再清償伊、第二次被告柯明煌欲再向伊借錢，當時因伊沒那麼多錢，乃介紹曾慶深及其女兒 曾于晏 （按即銤嘉公司之法定代理人）借錢共2000萬元予被告柯明煌，並係由伊帶曾慶深至上開葉代書處，辦理此2000萬元借款事宜，當時柯明煌亦有簽借據及開本票交予曾慶深等語（見本院卷二第196-202頁），另證人彭堃淦則到庭證稱:伊有於109年12月間有借3000萬元予柯明煌，口頭約定一個月1分利，雙方並約定等柯明煌買的房子貸款下來，再還伊借款之本金及利息，最晚2年內要清償完，當時柯明煌有交付本票及借據給伊作為借款擔保等情（見本院卷二第203-204頁）。
⑵、惟查，倘證人張森所述其借款3000萬元，及介紹曾慶深及銤
嘉公司共借款2000萬元予被告柯明煌，供其支付系爭價金，暨證人彭堃淦證述其借款3000萬元予被告柯明煌，俾其用以支付系爭房地買賣價金之情屬實，則以上開借款金額之鉅，又非短期之借貸，尤其依證人張森之證述，曾慶深及其女兒曾于晏並不認識被告柯明煌（見本院卷二第202頁），則何以張森、曾慶深、銤嘉公司（負責人曾于晏）、彭堃淦借予鉅款予被告柯明煌當時，均一致相同，未要求被告柯明煌需一併以不動產設定抵押作擔保，而僅要求被告柯明煌簽立本票及借據?已與常情有違。又依證人張森、彭堃淦之證述，其等均表示有與被告柯明煌口頭約定月息1分，以此等利率，如以借款3000萬元計算，每月利息即為30萬元，亦非少數，則何以借據上又未有上開月息1分之約定，反而記載無利息（見本院卷二第151、171頁）?亦令人啓疑。是以被告二人所稱，被告柯明煌有向張森、曾慶深、銤嘉公司、彭堃淦借款，用以支付系爭買賣價金，及證人張森、彭堃淦上開之證述，既存有上開之疑點，本院認為無從僅以被告柯明煌提出之上開證據及證人張森、彭堃淦之證述，即可認被告柯明煌有向張森、曾慶深、銤嘉公司、彭堃淦借款，用以支付系爭買賣價金之事實存在。
８、另查，被告二人就其所稱系爭買賣之價金支付，並未透過履約保證（信託）專戶為之，已如前述，且依被告二人所述及被告柯明煌提出之上開證據，被告賀泰儒係於被告柯明煌支付其共6210萬元後，即將系爭房地於110年1月7日辦妥過戶至被告柯明煌名下，之後被告柯明煌始再於110年1月19日、110年1月25，共支付款項6790萬元，且被告賀泰儒將系爭房地於110年1月7日先過戶予被告柯明煌，亦非供被告柯明煌用以向銀行辦理抵押貸款，以支付款項予被告賀泰儒，此亦有系爭房地登記謄本影本（見本院卷一第55-60頁），及上開被告二人所述，被告柯明煌付款予被告賀泰儒之資金來源，暨被告柯明煌提出之上開證據可憑。則以系爭房地之鉅額價值，被告二人若真有買賣，為保障彼此之權益，何以未以價金履約保證專戶方式以支付價金，又何以被告賀泰儒於被告柯明煌給付其不到一半價金之下，即願意先將系爭房地過戶予被告柯明煌?另何以被告二人於109年12月10日之後，短期內即能談妥價金而於同月22日訂好買賣契約，且隨後不久於110年1月7日，即辦妥過戶至被告柯明煌名下，在在均與一般就鉅額價金標的不動產之買賣，買賣雙方之洽商到簽約，通常需要相當之期間，亦會採用履約保證專戶方式付款，且除非出售後要供買方，以不動產設定抵押以貸款清償買賣價金，否則應不會僅付款一半，即先行過戶標的所有權予買方，此等確實真正為買賣交易之情形，已顯有不合。
９、綜上所述，被告二人固提出形式上簽立之系爭買賣契約書及支付價金之相關證據，惟被告賀泰儒知悉本件系爭房地之信託，僅係為擔保其系爭借款債權之清償，却於原告欲對其清償系爭借款，以便協議終止信託、塗銷信託登記取回系爭房地時，加以拒絕，且隨即與被告柯明煌於109年12月間為接觸，並在未經正常估價程序及未待估價結果出來之情況下，即於同月22日，以顯低於系爭房地當時之行情市價，與被告柯明煌訂立系爭買賣契約書，價款之支付，亦未透過履保信託專戶為之，復於被告柯明煌支付所稱價金約一半時，被告賀泰儒即於110年1月7日，將系爭房地辦妥過戶至被告柯明煌名下，業如前述，上開情形，均已與一般真正鉅額標的物買賣，所進行之交易過程及買賣雙方之履約方式等，顯有所不同，且被告所稱柯明煌向他人借款用以支付價金云云，亦存有前述之疑點。本院綜據被告二人間系爭之交易，所存在如前述諸多異於正常真正買賣情狀之間接事證，本於經驗法則及論理法則予以研判後，應得以推認被告二人間就系爭房地確屬假交易，是原告主張被告二人就系爭房地買賣契約簽立之債權行為，及所有權移轉之物權行為，係屬通謀虛偽意思表示而無效乙節，應堪以採認為實在，則原告訴請判決確認被告二人間就系爭房地，於109年12月22日所為買賣之債權行為，及於110年1月7日所為所有權移轉之物權行為均屬無效，核屬於法有據而應予准許。。
㈢、按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第113條、第767條第1項中段已有規定。經查，被告二人間就系爭房地所有權移轉之物權行為，既因通謀虛偽意思表示而無效，已如前述，且此情應為被告柯明煌當時所知悉，而系爭房地目前之所有權登記在被告柯明煌名下，亦會影響、妨害其實質所有權人即原告，對系爭房地所有權之行使，則原告依上開之規定，訴請被告柯明煌，塗銷其就系爭房地於110年1月7日，以買賣為原因之所有權移轉登記，即屬有據而應予准許，至就被告賀泰儒部分，因其就系爭房地上開所有權移轉登記之塗銷，並無處分權，則原告請求其亦應塗銷上開所有權移轉登記，即無理由而應予駁回。再按因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響；依本法所為之登記，有絕對效力。民法第759條之1第2項、土地法第43條固分別有所規定，惟上開之規定，必須受讓物權移轉之人，係為善意，且讓與人與受讓者之間，確實存在有效之物權移轉行為，始能適用。惟就本件而言，因被告二人間就系爭房地為假買賣，其二人間並無移轉系爭房地所有權之物權移轉行為存在，已如前述，是被告柯明煌自無從主張適用上開之規定，予以善意取得系爭房地之所有權，被告柯明煌此部分之主張，應不可採。
㈣、從而，原告依民法第113條、第767條第1項中段等規定之法律關係，先位聲明訴請判決確認被告二人間就系爭房地，於109年12月22日所為買賣之債權行為，及於110年1月7日所為所有權移轉之物權行為均屬無效，並訴請被告柯明煌塗銷系爭房地，於110年1月7日以買賣為原因之所有權移轉登記，即屬有據而應予准許，至原告另訴請被告賀泰儒應塗銷上開房地之所有權移轉登記，則無理由而應予駁回。又原告先位之訴既經判准如上，則其備位聲明之請求，即無審酌之必要，亦此敘明。
㈤、又按得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，諸如確認判決、形成判決以及給付判決中關於夫妻同居之判決、命被告為意思表示之判決等，按其性質即屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告。另命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。是此種判決依其性質，必待判決確定後始生擬制債務人已為意思表示之效力，於判決尚未確定前，即無宣告假執行之餘地。查，原告就本院上開判准其請求部分，固聲請供擔保宣告假執行，惟因就確認判決部分，依其性質已不適於宣告假執行，另就塗銷所有權移轉登記部分，係命被告柯明煌為一定之意思表示，依前揭強制執行法之規定及說明，於判決確定時視為被告柯明煌已為此意思表示，故在性質上亦不宜為假執行之宣告，故原告就上開部分聲請供擔保宣告假執行，於法即有不合，應予以駁回。
㈥、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文。
中華民國112年4月17日
民事第二庭法官鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年4月20日
書記官黃志微