裁判字號：臺灣嘉義地方法院102年訴字第72號民事判決
裁判日期：民國102年05月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣嘉義地方法院民事判決102年度訴字第72號原告 林均銘 訴訟代理人 黃清江 律師被告皇朝國際事業有限公司兼法定代理人 李百豐 共同訴訟代理人 陳水聰 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國102年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自如附表所示不動產遷出，並將該不動產騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬伍仟肆佰捌拾捌元，及自民國一百零二年五月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零二年五月一日起至騰空遷讓返還第一項不動產之日止，按月給付原告新臺幣伍仟叁佰肆拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬陸仟壹佰肆拾伍元由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落嘉義市○區○○路○○○號如附表所示房地（下稱系爭不動產）係原告於民國98年12月15日向鈞院民事執行處以新臺幣（下同）3,550,000元標得，惟遭被告占用迄今，拒不返還，經原告於100年5月6日以存證信函催告，請被告於100年5月31日前返還系爭房屋，詎被告聲稱有租賃關係，拒不遷離，再經原告於101年11月間向其住所地之臺灣高雄地方法院聲請調解仍拒不返還，調解不成立，乃依法提起本件訴訟。系爭不動產為原告所有，爰依民法第767條規定，請求被告除去妨害及返還系爭不動產。又依最高法院61年度臺上字第1695號判例意旨，被告無權占用系爭不動產因而獲取不當利益，致原告無法使用系爭房屋，受有相當於租金之財產上損害，依民法第179條前段、第184條第1項前段規定，自101年1月1日起至102年4月30日止共17個月，每月租金29,583元（3,550,00010/10012），共可請求502,911元（29,58317），及自102年5月1日起至騰空遷讓系爭不動產之日止，按月給付原告29,583元，原告希望被告儘速於1個月內遷出並騰空返還系爭不動產等情。並為聲明：被告應自原告所有系爭不動產遷出，並將系爭不動產騰空返還原告；被告應給付原告502,911元及自102年5月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告應自102年5月1日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告29,583元；如獲勝訴判決，請依職權宣告假執行。
二、被告答辯以：㈠系爭不動產乃被告李百豐多年前即提供被告公司營業使用迄
今，被告公司之登記地址亦設於該處，被告公司有合夥股東，並非被告李百豐私有，乃不同權利主體，執行標的之系爭不動產於查封以前即為被告公司占有合法營業使用中，依強制執行法第81條、辦理強制執行事件應行注意事項第43點規定及最高法院50年臺抗字第284號判例意旨，執行法院自應於拍賣公告中，註記系爭不動產於查封時之實際使用情形，並為不點交，於鈞院97年度執字第26186號執行案件拍賣時，亦是註明為不點交。原告依法投標時應已對於民事執行處公告知之甚詳，明知系爭法拍不動產當時使用人有租賃關係，因此依法不予點交，依民法第425條規定，目前被告公司之承租契約仍然有效，被告依租賃關係使用系爭不動產，並非無權占有。
㈡依民法第451條規定租賃契約默示更新，租賃期滿後承租人
仍為租賃物之使用收益，而出租人不表示反對之意思者，為不定期限繼續契約，被告間租賃期間至100年12月31日，原告於租期屆至，並未立即通知被告不再出租，並繼續讓被告承租使用，直到101年底左右才向法院聲請調解，雙方已有不定期租賃契約關係。原告雖以存證信函主張被告無權占有，但催告時被告租約尚未到期，且被告有租約為合法使用，催告於法不合。又依民法第450條第3項規定，未定期限之租賃契約不論出租人或承租人欲終止租約，均須先期通知，原告未辦理先期通知的程序，即向被告表示終止契約，為不合法之催討。又依民法第423條後段規定，應於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態，出租人為了盡到保持義務，必須修繕標的物；依民法第429條規定，出租人不修繕，承租人得依民法第430條規定自行修繕。原告明知被告修繕標的物與鄰確實不同，有利潤為賺，標下不點交之系爭不動產，系爭不動產市價與原告標下之價金價差3倍，如標得此拍賣物，催討完成再租賃於他人利潤豐厚，被告之增建及修繕損失無法與投資收益成正比，虧損增大。又被告間之租約每月租金2,000元，原告請求相當於不當得利之租金無計算基礎。
㈢並為聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告起訴主張其經由本院民事執行處拍賣取得系爭不動產，系爭不動產現由被告占有使用中等情，業據原告提出本院民事執行處通知函文、系爭不動產登記謄本、異動索引等影本為證，被告不爭執，並經調取系爭不動產相關執行案件即本院96年度執字第8001號、97年度執字第26186號執行案卷核閱明確，堪信為真。
四、原告主張系爭不動產為其所有，被告無權占有，應騰空遷讓返還原告，並賠償上揭相當於租金之損害等情，被告否認並辯稱：兩造間有不定期租賃契約關係存在，原告要求之賠償額無計算基準等語。則本件爭點在於：被告是否有權占有系爭不動產，原告得否請求賠償相當於租金損害及金額若干為適當。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項定有明文。本件原告經由強制執行程序拍定取得系爭不動產所有權，已如上述，原告據以主張被告無權占有，被告則以兩造間有租賃關係存在置辯，然按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第425條第1項、第450條第1項及第455條分別定有明文。又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。最高法院55年臺上字第276號判例要旨可資參照。本件經調閱本院96年度執字第8001號執行案卷所附被告間之房屋租賃契約書影本，租賃期間自96年1月1日起至100年12月31日止共計5年，係定有期限之租賃契約，縱依民法第425條第1項規定，於原告98年12月間拍賣取得系爭不動產時，該定期租賃契約對原告仍繼續存在，然該租賃契約之租賃期限既於100年12月31日已屆滿，依民法第450條第1項、第455條規定，除有以不定期限繼續契約之情形外，兩造間之租賃關係當然消滅。本件就被告占有使用系爭不動產，原告陳稱略以：伊取得系爭不動產所有權後即多次向被告表示要收回房地自己使用，被告李百豐跟伊說好，被告李百豐說100年12月31日租約到期，101年3月會搬遷，但他沒有搬遷，後來伊委任代書到高雄去調解不成立，被告也沒有給付租金給伊等語（見本院卷第72頁反面至第73頁），觀諸原告提出100年5月間寄予被告之存證信函及臺灣高雄地方法院鳳山簡易庭101年12月間調解不成立證明書（見本院卷第10頁、第11頁）所示，原告均對被告明示遷讓返還系爭不動產之意旨，參酌上開最高法院判例要旨，堪認原告有為反對意思之表示，且依被告所提出101年度各類所得扣繳暨免扣繳憑單影本所示，101年1月至12月之租賃所得人為被告李百豐（見本院卷第41頁），足徵被告於該定期租賃契約期限屆滿後，並無與原告續訂租約之意，是本件於被告間上揭定期租賃契約期限屆滿後，兩造間並無租賃契約關係存在，被告抗辯有權占有云云，顯非可採。原告本於所有權主張被告無權占有，請求被告騰空遷讓返還系爭不動產，於法有據，應予准許。
㈡按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年臺上字第1695號判例要旨可資參照。被告無權占有系爭不動產，已如上述，依前揭法律規定及判例意旨，原告依據民法第179條不當得利之規定，請求被告返還無權占有系爭不動產，所受相當於租金之利益，應屬有據。
㈢按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院68年度臺上字第3071號判例要旨可資參照。而建物部分因無申報價額，以房屋之課稅現值為計算之基準，應屬允當。系爭土地101年之申報地價為每平方公尺6,560元，系爭建物101年之課稅現值則為272,900元，有嘉義市地政事務所及嘉義市政府稅務局函文各1份在卷可憑，而系爭不動產位於嘉義市體育場附近之住宅區，臨近學校，面臨馬路，可供營業使用，交通方便，生活機能良好，有上揭執行案卷所附不動產鑑估報告書及照片可稽，本院斟酌上情，認本件按上揭房屋及土地總價年息9％計算相當於租金之損害金應為洽當。是依原告主張之101年1月1日起至102年4月30日止共16個月計算，被告按月賠償原告5,343元〔計算式：（6,56067＋272,900）9％12＝5,343，元以下四捨五入〕，共計85,488元及其法定遲延利息，並自102年5月1日起至騰空遷讓返還之日止，每月給付原告5,343元應屬適當，逾此範圍之請求，尚乏依據，不應准許。
五、綜上，原告為系爭不動產所有權人，被告無權占有系爭不動產，原告本於所有權及不當得利法律關係，請求被告將系爭不動產騰空遷讓返還原告，並自101年1月1日起至102年4月30日止給付85,488元及其法定遲延利息，並自102年5月1日起至騰空遷讓返還之日止，按月給付原告5,343元，洵屬有據，予以准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告雖依民事訴訟法第389條第1項第3款規定聲請本院依職權宣告假執行，然本件非適用簡易訴訟程序，並無該條款依職權宣告假執行之事由存在，原告此部分聲請為無理由，併予駁回。
七、本件訴訟費用額確定為36,145元，應由被告負擔，爰併諭知如主文第5項所示。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國102年5月17日
民事第三庭法官陳端宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月17日
書記官馬嘉蓮┌───────────────────────────────────────────┐│附表（土地）：│├──┬──────────────────────┬─┬─────┬─────────┤│編│土地坐落│地│面積│││├───┬────┬────┬────────┤├─────┤權利範圍││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號│目│平方公尺││├──┼───┼────┼────┼────────┼─┼─────┼─────────┤│001│嘉義市○○區○○路頭│245-91│建│65│全部│├──┼───┼────┼────┼────────┼─┼─────┼─────────┤│002│嘉義市○○區○○路頭│245-160│建│2│全部│└──┴───┴────┴────┴────────┴─┴─────┴─────────┘┌────────────────────────────────────────────────────┐│附表（建物）︰│├──┬──┬──────┬────┬────┬───────────────┬─────────┬───┤│││││建築式樣│建物面積（㎡）│附屬建物│││編│建│││├───┬───┬───┬───┼────┬──┬─┤權利││││││主要建築││││合│主要建│面│面│││││建物門牌│基地坐落││1│2│3││││積│││││││材料及│層│層│層││築材料│││││號│號│││││││計││積│單│範圍││││││房屋層數│││││及用途││位││├──┼──┼──────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼────┼──┼─┼───┤│001│4301│嘉義市東區芳│嘉義市東│2層樓鋼│││││電梯樓梯│5.02│㎡│全部││││安路167號│區下路頭│筋混凝土│39.68│39.68││79.36│間││││││││段245-91│造住家用│││││││││││││地號││││││││││├──┼──┼──────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼────┼──┼─┼───┤│002│1416│同上│嘉義市東│3層樓鋼│23.78│10.93│45.81│80.52│涼棚│6.92│㎡│全部│││5棟││區下路頭│筋混凝土│││││陽台│2.73│││││次││段245-91│造、鐵骨│││││││││││││、245-16│造、住房│││││││││││││0地號││││││││││└──┴──┴──────┴────┴────┴───┴───┴───┴───┴────┴──┴─┴───┘