裁判字號：臺灣彰化地方法院106年簡上字第171號民事判決
裁判日期：民國107年03月01日
裁判案由：給付租金
臺灣彰化地方法院民事判決106年度簡上字第171號上訴人 林淑瑛 訴訟代理人 林春榮 律師被上訴人 施春桃 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國106年9月30日本院彰化簡易庭第一審判決（106年度彰簡字第394號）提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣二十一萬二千五百元，並自民國一０六年五月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應自民國一０六年四月一日起至被上訴人將彰化縣○○鄉○○路○○○○○號房屋交還上訴人為止，按月給付上訴人新台幣一萬二千五百元。
第一、二審訴訟費用共計新台幣九千一百元由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款定有明文，上開規定復為簡易訴訟第二審程序所準用，同法第436條之1第3項並有明文。上訴人在原審係請求判決：「㈠被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）212,500元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。」；上訴後，嗣於民國106年11月21日（本院收狀戳章）以上訴理由狀追加第一項聲明為：「原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人212,500元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。另自民國106年4月1日起至被上訴人將彰化縣○○鄉○○路○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）交還上訴人止，按月給付上訴人125,000元。」；後於107年1月19日以民事準備狀更正第一項聲明為：「原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人212,500元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。另自民國106年4月1日起至被上訴人將系爭房屋交還上訴人止，按月給付上訴人12,500元。」核其追加之內容與原起訴內容均係本於對於系爭房屋使用收益之同一基礎事實，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人即原審原告起訴主張：㈠被上訴人於104年7月1日向上訴人承租系爭房屋，雙方約定
每月租金12,500元，租賃期間自104年7月1日至106年6月30日止，被上訴人自104年11月份起迄今未依契約支付租金，前揭租金累積已超過17個月未付款，共計212,500元，經上訴人以存證信函通知被上訴人清償積欠租金，經催討後仍未履行，特提起本件訴訟。就本案押金係成為系爭買賣之訂金：本案104年3月14日寄發存證信函時請求金額為212,500元，但拖延至今106年8月，積欠租金為275,000元，係基於租金請求權，至於上訴人向被上訴人收取30萬元之部分，係雙方約定系爭房屋買賣之訂金，若嗣後被上訴人無理由拒絕訂立買賣契約，30萬訂金即歸屬上訴人作為損害賠償之用，此有買賣契約條款及見證人可證，故30萬元並非押租金而係買賣契約之訂金。就系爭房屋修繕部分：⒈第一次租賃契約書由102年10月12日至104年10月11日，依雙方租賃契約第5條規定，系爭房屋若有損害，應由被告自行修繕並給付費用。⒉第二次租賃契約書由104年7月1日至106年6月30日，依雙方租賃契約第5條規定，系爭房屋若有損害，應由被告自行修繕並給付費用；兩次租賃契約依雙方蓋章共同約定，故被告抗辯房屋修繕費用應由原告給付並無理由。又上訴人有收被上訴人30萬元押金，上訴人本來要買系爭房屋來當員工之房舍，但因為被上訴人請求上訴人才租系爭房屋予被告，上訴人出租給被上訴人之時有跟被上訴人說租金少算，但系爭房屋內部整修被上訴人應該要自己負責，於104年3月雙方於調解中曾針對第一次租賃及拖欠租金一起討論。然現雙方已無任何買賣關係，所以上訴人不用還押金30萬元，合約書有寫系爭房屋之內部整修問題，應由被上訴人負責。故上訴人認為系爭房屋歸房屋買賣，租賃歸租賃，當初會有買賣是因為公司買下來要當員工宿舍用，但被上訴人要求能讓被上訴人再買回去，這件事情有經過仲介公司，被上訴人意思說要買下來，上訴人有答應被上訴人，並有說若違約訂金要沒收，契約內寫的很清楚。
㈡本件上訴理由為：被上訴人於租期屆滿前即直接向上訴人表
示拒絕買回系爭房屋，此舉亦顯然違背第一份租約買回條款之約定，上訴人自得於104年3月間沒收該30萬元之訂金；嗣後第二份租約之簽訂，對上訴人沒收該筆30萬元訂金之合法事實不生影響，此由被上訴人在簽訂第二份租約時，另給付37,500元之保證金即押租金予上訴人，且兩造未在第二份租約中約定該30萬元之訂金得抵付租金，更於訂約後給付前4個月之租金等情可知。故被上訴人辯稱上訴人不得沒收該30萬元訂金及伊得以該30萬元訂金抵付積欠上訴人之租金云云，顯無理由。另被上訴人自104年11月起即未給付租金，此為被上訴人所不爭，上訴人曾於106年3月16日以台中進化路郵局第42號存證信函向被上訴人催告，請其於106年3月16日前清償所積欠之租金，並於收受存證信函時解約，此有該存證信函在卷可考，惟因該存證信函未附催告期限，且因被上訴人拒收該存證信函致未合法送達，不生催告效力。又上訴人在原審聲請核發支付命令計算被上訴人所積欠租金212,500元係算至106年3月31日止，被上訴人迄未交還系爭房屋，則自106年4月1日起至同年6月30日之租金及自7月1日起至交還系爭房屋以前，所應給付相當租金之損害，爰依法提起上訴等語。
二、被上訴人即原審被告則陳述略以：系爭房屋漏水很厲害，伊就不買了；伊曾向上訴人表示30萬元定金依要給付往後的租金，上訴人沒有同意伊之想法，當時因為這件事也發生爭執。另第二份租約之保證金37,500元於簽約時由上訴人當場點收，當時亦給付三個月押金及二個月租金等語。並聲明：㈠上訴人之訴駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
三、本件經原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就原審判決提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人212,500元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。另自106年4月1日起至被上訴人將系爭房屋交還上訴人止，按月給付上訴人12,500元。㈡訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴費用由上訴人負擔。
四、得心證之理由：㈠本院依據兩造前開主張及答辯，認本件實體權利義務關係之
主要爭點係：兩造於102年9月27日簽訂之房屋租賃契約書（以下簡稱102年契約）末頁手寫附款之買賣約定（以下簡稱買賣附款），效力如何？是否因兩造另於104年9月15日簽立另一房屋租賃契約書（以下簡稱104年契約）而失其效力？上訴人得否依該買賣附款沒收被上訴人交付之定金30萬元？被上訴人得否請求返還該筆30萬元之定金，而得適法主張抵銷之權利？而此等疑問，均以買賣附款之效力狀態為前提，而為明買賣附款是否已失效而無從拘束被上訴人，本院認為首應探究前開附有買賣附款之102年契約之法律性質。觀之102年契約標題為房屋租賃契約書及其印刷部分之內容顯示，可知該房屋租賃契約書原係供簽訂租約使用之市售契約文書，使簽約雙方就其間租賃關係之權利義務範圍有所遵循，而針對被上訴人以每月12,500元租賃系爭房屋部分，合於民法第421條規定租賃契約之定義，應屬租賃契約無誤。
㈡惟兩造於102年契約末頁另以手寫內容約定（即前揭買賣附
款）：「甲乙雙方同意，於租賃契約期滿、乙方願以新台幣伍佰伍拾萬元整，向甲方買回租賃標的，押金參拾萬元即為訂金，逾期未買回，或未按時繳交租金經催告改正逾三個月拾，同放棄租賃及購買權利，訂金參拾萬元沒收，契約作廢，同時遺留屋內之動產任由甲方處置不得異議，特立此條款以茲證明。」，係以系爭房屋及450萬元價金為雙方給付義務內容，核屬民法第345條規定之買賣契約，則兩造以一個書面契約訂立上開具有依存關係之租賃及買賣等契約，復由該筆30萬元訂金同時為買賣契約之定金及租賃關係之押金、逾期未買回及未按時繳租同為沒收該筆款項之事由等情觀之，兩契約應屬具依存關係之契約聯立情形，則其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約加以判斷，但設其中的一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，另一個契約亦同其命運（參閱 王澤鑑 ，債法原理，第122～123頁，2009年9月出版）。
㈢原審雖認「因兩造當事人於第一次合約屆滿前即簽訂第二次
合約，而以第二次合約為兩造當事人權利義務之基準」等語，固然含有因102年契約屆滿前即簽立104年合約，故102年契約之買賣及租賃契約同歸失效之意旨，而合於前揭對於相互依存關係契約聯立之說明意旨，然而前開聯立之契約同歸失效後，上訴人是否即無從保有被上訴人所交付之30萬元定金此節，尚非無疑，仍需探究上開契約聯立失效之原因為何？究係因租賃關係之事由導致買賣契約同失效力？或相反的因為買賣契約失效而影響租賃契約之效力？被上訴人對此以系爭房屋漏水嚴重，所以伊就不買了等語為辯，則既係被上訴人對上訴人表示不願履行前開契約聯立中之買賣契約，顯然系爭聯立之契約到期前同歸失效之原因，應係買賣關係方面所生事由造成，反之，參以系爭聯立之契約失效後被上訴人猶繼續使用系爭房屋等情，益見該聯立之契約失效之原因並非租賃關係方面所生事由造成，而確係因被上訴人嗣後不願購買系爭房屋所致，此並進而導致第一次租約失效，始有於第一次租約約定期限屆滿前重定第二次租約之需要。
㈣而雖然系爭契約失效係導因於被上訴人改變心意而不願購買
漏水之系爭房屋，然應再探究者，乃系爭契約失效之法律上理由為何？對此疑問，首須審求被上訴人有無片面解約之權利，而由被上訴人前開以系爭房屋漏水為由而不願購買之答辯觀察，其似乎有意主張買受人物之瑕疵擔保權利，惟系爭房屋本係被上訴人所有，經上訴人拍賣取得系爭房屋所有權後，上訴人亦從未取得系爭房屋之占有，且自始至終仍由被上訴人占有使用中，並無民法第373條規定之危險負擔移轉情事發生，則被上訴人除無依據民法物之瑕疵擔保規定解除契約之權利外，亦未據此解除系爭契約（原審卷第24頁反面），本院亦查無被上訴人有何片面解約之形成權，復由前開被上訴人向上訴人表示因系爭房屋漏水而不願購買，而上訴人亦表同意解約另訂新約之過程觀之，足認系爭契約聯立中買賣契約失效之原因係由兩造合意解除，原租賃關係部分亦因而終止。
㈤按契約之合意解除為契約行為，係以第二次契約解除第一次
契約，得就契約之全部或一部為之，債務已全部或一部履行者，亦同。其效力，應依當事人之約定決之（參照最高法院88年度台上字第884號民事判決）；又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（參照最高法院98年度台上字第1925號民事判決）。則系爭買賣契約既經兩造合意解除，應續探討之疑問，即：上訴人得否保有前開定金？以及被上訴人得否請求返還定金？就此而言，被上訴人提議解除系爭契約之目的，既係為解消買賣關係以免除履行給付買賣價金之義務，衡之交易常情，上訴人斷無可能毫無條件即與被上訴人達成合意解除之約定，而必然存有諸如沒收定金或給付違約金等補償上訴人損失之相應條件，上訴人方有可能允諾合意解除契約，則兩造合意解除契約之效力範圍為何，涉及兩造合意解除契約之約定內容及對此契約內容如何解釋之範疇。
㈥被上訴人到庭陳稱：「（問：30萬元的定金我要給付往後的
租金，是你的想法？）是，我有告訴上訴人，當時因為這件事情發生爭執。」及「（問：上訴人有同意你的想法？）他沒有說同意。」等語（本審卷第28頁反面），足證兩造締結合意解除之契約時，因為存在前開買賣附款中沒收定金內容之故，被上訴人為求定金免遭沒收，而提出前開扣抵租金之提議與上訴人進行磋商，惟過程中上訴人並未同意被上訴人取回前開定金或將該定金抵作嗣後租金使用，故該合意解除契約內容似包含定金不得取回之約定。且如兩造約定前開定金得以抵扣新約租金，衡情應會將該約定明文記載於第二次租約中，惟由兩造所簽立之第二次租約內容觀之，並無任何前開定金得以抵扣新約租金之相關文字，甚至，若兩造間於合意解除之契約中有此等約定，則於該定金抵扣完畢前，被上訴人當無需再繳納新約約定之相關對價或款項，惟參以被上訴人依據新約已另繳交新約之保證金37,500元，此有系爭第二次租約之房屋租賃契約書影本在卷可按（本審卷第21～23頁），被上訴人亦自承已繳納二個月之新約租金（本審卷第29頁），顯見兩造間於合意解約時並無任何將前開定金抵扣新約租金或返還定金之約定，故被上訴人為使上訴人同意解除買賣關係，勢必在同意上訴人沒收該定金之情況下，上訴人方有可能同意解除系爭契約，是本院揆之前揭判決意旨，依據兩造合意解約之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及兩造間所欲達成之法律效果觀察，認由上訴人沒收定金係兩造合意解除契約之約定內容，方符兩造合意解約之契約真意，從而，被上訴人依約即不得再請求上訴人返還該筆定金，其自無請求上訴人返還定金之債權，當亦不得據此主張抵銷上訴人依據新約應得之租金債權。
㈦而被上訴人自104年11月起即未再給付104年契約所訂每月
12,500元租金等情，為兩造所不爭執，是上訴人自得依據新約，請求被上訴人給付自104年11月起至106年3月31日為止共計17個月之租金212,500元。此外，上訴人雖於106年3月14日以台中進化路郵局000042號存證信函表示：「收到存證信函之時起為本租約解除時」，而為非對話之解除契約意思表示，惟該存證信函並未合法送達予被上訴人收受，此節並經上訴人自陳在卷（本審卷第7頁），是依據民法第95條第1項規定，自不發生終止104年契約之效力，因此，上訴人自仍得請求106年4月1日起至新約106年6月30日屆滿為止之每月12,500元租金。
㈧此外，因上訴人將前開存證信函附於民事聲請支付命令狀，
向本院聲請核發支付命令，並於被上訴人異議後，續予進行本案之簡易訴訟程序，自應認為前開104年契約期限於106年6月30日屆滿後，上訴人已為反對續租之意思表示，而不發生民法第451條默示更新之效果，則兩造間自106年7月起即無任何租賃系爭房屋之法律關係存在。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，為民法第179條所明定。又上訴人於使用借貸關係消滅後，繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因，而獲有相當於租金之利益，致被上訴人受損害（參照最高法院82年度台上字第467號民事判決）。則兩造間自106年7月起既已無租賃關係存在，被上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無法律上原因受有占有使用系爭房屋之利益，應返還上訴人相當於租金即每月12,500元之不當得利。
五、綜上所述，被上訴人不得請求上訴人返還前開30萬元定金或將該定金抵為租金使用，故被上訴人自不得據此主張抵銷其未付之租金，則上訴人依據租賃之法律關係，請求被上訴人給付104年11月起至106年3月31日止之租金212,500元，為有理由，應予准許。原審法院為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判決如主文第一、二項所示。又被上訴人自106年4月1日起，仍繼續占有使用系爭房屋，是上訴人追加請求被上訴人應自106年4月1日起至系爭房屋返還為止，按月給付12,500元，亦有理由，同應准許，爰判決如主文第三項所述。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國107年3月1日
民事第三庭審判長法官王鏡明
法官鍾孟容法官林于人以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國107年3月1日
書記官魏嘉信