裁判字號：臺灣高等法院101年上字第695號民事判決
裁判日期：民國102年04月25日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣高等法院民事判決101年度上字第695號上訴人 鄭素真 訴訟代理人 陳永昌 律師複代理人 陳建州 律師訴訟代理人 陳守文 律師複代理人 張之政 被上訴人 永慶 房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘 訴訟代理人 連元龍 律師
陳瓊苓 律師 許家偉 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國101年5月18日臺灣臺北地方法院100年度訴字第3087號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於102年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
上訴人以新臺幣壹佰柒拾萬元為被上訴人供擔保後，得免為假執行。
第一、二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：㈠按當事人在第二審為訴之追加，除有民事訴訟法第255條第1
項第2款至第6款之情形外，非經他造同意，不得為之，此觀民事訴訟法第446條第1項規定自明。查被上訴人於原審依據委託銷售契約及民法第568條第1項，訴請上訴人給付服務報酬新台幣（下同）170萬元本息（見原審卷㈡第28頁）；嗣於本院以選擇合併方式，就其中119萬元追加民法第179、31
2、177條為訴訟標的（見本院卷第172頁筆錄背面、第275頁、第281頁筆錄背面）；上訴人則反對其追加（見本院卷第252頁、第281頁筆錄背面）。惟追加之訴仍以前述委託銷售契約為基礎，依上開規定，應准許被上訴人追加。
㈡次按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之
一者，不在此限：三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。六、如不許其提出顯失公平者」，民事訴訟法第447條第1項第3、6款定有明文。被上訴人於民國（下同）101年10月1日答辯㈢狀，主張 伊基於 履行輔助人等地位，代償上訴人債務，遂繼受債權人 簡錦旋 之債權（見本院卷第165頁背面）；上訴人亦於101年8月7日上訴理由狀提出價金履約保證申請書，並於同年9月12日陳報狀主張民法571、572、548條第2項、不動產經紀業管理條例第19條為防禦方法（見同上卷144至146頁）。兩造各自反對他方提出新攻防方法，但是上開攻防方法均係補充性質，如不許其提出，顯失公平；均應准許兩造各自提出新攻防方法。
二、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢被上訴人追加之訴駁回。
㈣願供擔保請准宣告免為假執行。
㈤第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、被上訴人主張：上訴人於99年5月17日簽訂委託銷售契約書，委託 伊仲介 銷售坐落臺北市○○區○○段三小段第558土地應有部分、其上第3037建號即門牌號碼台北市○○區○○路0段000號6樓房屋與車位（下合稱系爭房地）。嗣於99年12月2日簽訂委託事項變更契約書（下稱委託事項變更契約書，與前開委託銷售契約書合稱系爭委託契約），委賣價格提高為9770萬元，委託期限延至同年12月31日；同日，訴外人簡錦旋出價9770萬元、並交付面額300萬元支票為定金。
迨同年月7日，簡錦旋與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），系爭房地買賣總價為9770萬元；同日，上訴人另簽訂服務費確認單，確認應支付伊服務費170萬元。嗣上訴人於100年1月7日反悔，簡錦旋催告履約未果，乃於同年月28日解約。依委託銷售契約書第5條第3款規定，上訴人仍應支付伊報酬170萬元。伊固於100年1月16日領取報酬119萬元，後因上訴人違約，伊基於上訴人履行賣方輔助人與利害關係人地位，於100年2月21日如數匯回履約保證專戶，故伊仍得請求該部分款項；否則，上訴人就119萬元亦受有不當得利、無因管理之利益。爰依系爭委託契約、民法第568條第1項、第312條、第179條、第177條訴請上訴人應給付伊170萬元（就其中119萬元為選擇合併關係），及自支付命令送達翌日即100年5月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。（原審為被上訴人全部勝訴判決，上訴人提起上訴，被上訴人為訴之追加）。
四、上訴人則以：伊委託被上訴人銷售系爭房地，簡錦旋固在99年12月2日以其個人簽發、面額300萬元、發票日為99年12月8日之支票1紙作為定金；然而，定金契約為要物契約，故前揭遠期支票不生給付現金之效力。買賣契約並未成立，然而被上訴人東門分店店長 劉錦峰 、承辦人 盧彥騰 竟稱伊拒絕出售系爭房地，應賠償300萬元定金及支付仲介費用390萬元。
伊遭受詐欺、要脅，且屬急迫、輕率或無經驗之情形，方在99年12月7日簽訂系爭買賣契約。旋於100年1月7日撤銷買賣與委託契約，故被上訴人不得請求報酬。再者，被上訴人與簡錦旋私下協議價差220萬元，違反不動產經紀業管理條例第19條，且價差高於被上訴人所得請求報酬數額，故被上訴人不得再主張報酬。參以被上訴人花費5日即完成系爭買賣契約之簽訂，170萬元報酬顯屬過高，應減至0元。何況，被上訴人曾於100年1月16日自履約保證專戶領得119萬元，不得重複請求。至於被上訴人事後將119萬元匯還履約保證專戶，與伊無涉，且伊並未享有相關利益，亦不生無因管理等語，資為抗辯。
五、兩造不爭執事實：㈠上訴人於99年5月17日簽訂委託銷售契約書，委託被上訴人
仲介銷售系爭房地，委賣價格9700萬元，上訴人實拿9356萬元，委託期間自同日起至同年8月17日止，承辦人為被上訴人員工盧彥騰。（見原審卷㈠第3、4頁）㈡上訴人於99年12月2日簽訂委託事項變更契約書，委賣價格
提高為9770萬元，原委託到期後，繼續委託至同年99年12月31日，特約條款記載：「屋主上述委託價額為實拿新臺幣玖仟叁佰捌拾萬元整，超過部分為永慶房屋之服務費，但以不超過百分之四為原則」。（見原審卷㈠第5頁）㈢同日（2日），訴外人簡錦旋出價9770萬元、定金300萬元，
並在被上訴人員工 蕭昆霖 見證下，簽署定金契約，特約條款記載：「①買方已充分了解本契約書內容，同意自動放棄三天審閱期。②買方已悉知目前本標地物所有權人為金朋建設股份有限公司，待屋主鄭素真小姐與建設公司過戶完後，再與買方簡錦旋先生辦理用印手續」。同日，上訴人由盧彥騰見證而簽訂定金收據，特約條款內容同上述①、②，另增訂「③定金新臺幣叁佰萬元整由永慶房屋暫保管，待存入履約專戶中」。定金契約及定金收據均明訂於99年12月6日24時前，至被上訴人東門店簽訂不動產買賣契約書。（見原審卷㈠第6、7頁）㈣上訴人與簡錦旋在99年12月7日，由代書 黃玉萍 、被上訴人
東門店店長劉錦峰陪同，上訴人友人 周宥霖 在場，簽訂系爭買賣契約，系爭房地買賣總價為9770萬元，簽約款977萬元。同日，上訴人簽訂服務費確認單，確認服務費為170萬元，並備註：「店長及盧彥騰各出新臺幣壹萬元整給周先生當中人費」。（見原審卷㈠8至10買賣契約、11頁確認單、本院卷第114、250頁）㈤上訴人於100年1月7日發函予簡錦旋及被上訴人：「…買賣
過程中，本人多次針對永慶房屋提供之買賣仲介委託書及價金履約保證申請書等契約，係屬消費者保護法第2條第7款之定型化契約，卻未按同法第11條之1規定，給予本人審閱期，提出質疑。對永慶房屋於原委託到期前要求本人續約之過程，於仲介本房屋買賣過程中，有違善良管理人之義務，並有違反民法第74條，乘人急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，或為給付之約定之『暴利行為』。此外，在磋商過程中，甚至對本人家屬出言：『出入要當心』令本人心生恐懼，而受脅迫締約，已造成本人權益嚴重受損，特提出聲明如下：一、與買受人簡錦旋之買賣契約方面：因永慶房屋人員之行為，本人依民法第116條通知台端，撤銷上揭買賣契約。並通知台端，本人無意交付系爭房屋，亦無意受領台端價金給付，請台端自即日起，勿再對本人付款或向履約保證專戶存入、匯入任何款項或票據。二、永慶房屋部分：貴公司除違反前揭法規，處理過程亦有重大瑕疵，甚至於定金收據中擅自註記『屋主已充分了解本契約內容，同意自動放棄三天審閱期』，規避法律責任。且貴公司人員為求業績，強迫推銷甚至以本人家屬安全相脅，強制本人締約，本人依法通知貴公司，撤銷買賣仲介委任，即日起不得再對系爭不動產繼續辦理相關買賣流程事宜…」。迨本院102年4月11日言詞辯論期日，關於審閱期間一節，上訴人表明不再爭執。（見原審卷㈡47至51頁、本院卷第341頁）㈥簡錦旋於100年1月11日發函催告上訴人於7日內履約，上訴
人未履約，簡錦旋再於同年月28日發函向上訴人解約，並請求返還簽約款977萬元及同額違約損害賠償。（見原審卷㈠12至15頁）㈦99年12月7日，上訴人與簡錦旋簽立價金履約保證申請書，
在兆豐國際商業銀行中和分行，以上訴人名義開立000-00-00000-0號履約保證專戶。簽約金977萬元已於同年月10日存入專戶。被上訴人於100年1月16日自履約保證專戶領取119萬元，嗣於同年2月21日如數匯回履約保證專戶。次日，簡錦旋將專戶結清。（原審卷㈡第88頁明細、本院卷第96頁明細、第167、168申請書、第172頁背面）㈧簡錦旋起訴請求上訴人支付違約金977萬元、損害賠償220萬
元（下稱另案），原法院100年度重訴字第223號判決命上訴人應給付簡錦旋1197萬元本息。上訴人提起上訴，本院100年度重上字第787號判決，判命上訴人應給付簡錦旋250萬元本息，駁回簡錦旋其餘請求。該案尚未確定。（見原審卷㈡第32至39頁、本院卷第120至128頁）
六、被上訴人主張伊與上訴人簽訂系爭委託契約，迨99年12月7日，伊仲介上訴人與簡錦旋簽訂系爭買賣契約，系爭房地買賣總價9770萬元。同日，上訴人另簽訂服務費確認單，確認應支付伊服務費170萬元。嗣上訴人於100年1月7日反悔，簡錦旋乃於同年月28日解除系爭買賣契約。上訴人無端拒絕售屋，仍應支付服務報酬170萬元。爰依系爭委託契約關係、民法第568條第1項、第312條、第179條、第177條，訴請170萬元本息等語。為上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件爭點為：㈠系爭委託契約與系爭買賣契約是否經撤銷？㈡被上訴人得否請求上訴人給付170萬元？
七、系爭委託契約與系爭買賣契約是否經撤銷？㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
」，民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。
㈡查上訴人於99年5月17日簽訂委託銷售契約書，委託被上訴
人出售系爭房地，委託期間自同日起至同年8月17日止，承辦人為被上訴人員工盧彥騰。迨99年12月2日，上訴人再簽訂委託事項變更契約書，變更委託價格為9770萬元，委託期限延至同年99年12月31日（見不爭執事項㈠㈡）。上訴人於原審主張委託銷售契約書已於99年8月17日屆滿而失效，此後未再簽立委託書面云云（見原審卷㈡第66、70頁）；嗣於本院不爭執99年12月2日簽立委託事項變更契約書（見本院卷第250頁），應認系爭委託契約自99年12月2日延長至99年12月31日，被上訴人得於委託期間仲介買賣系爭房地，並請求委託事務之報酬。（系爭委託契約是否經上訴人撤銷，詳後述）㈢次按「本法所用名詞定義如下：七、定型化契約條款：指企
業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。八、個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款」，消費者保護法第2條第7、8款定有明文。經查，上訴人於99年5月17日簽訂委託銷售契約書，同年12月2日簽訂委託事項變更契約書、300萬元定金收據，交予被上訴人（見不爭執事項㈠至㈢）。前開文件固包含眾多由被上訴人預先擬定與不特定多數消費者訂立同類契約之定型化契約條款（見原審卷㈠第3、5、7頁）；惟查，委託事項變更契約書第1條將買賣價款變更為9770萬元、第3條將委託期間延至99年12月31日止、第4條特約條款「屋主上述委託價額為實拿新臺幣玖仟叁佰捌拾萬元整，超過部分為永慶房屋之服務費，但以不超過百分之四為原則」（均見原審卷㈠第5頁），均係手寫內容，顯係兩造個別磋商所協議內容。再者，定金收據第2條關於定金支票面額300萬元，第3條買賣總價9770萬元、第6條服務報酬390萬元（嗣改為170萬元，詳後述）、第11條其他事項記載「①…②買方已悉知目前本標地物所有權人為金朋建設股份有限公司，待屋主鄭素真小姐與建設公司過戶完後，再與買方簡錦旋先生辦理用印手續。③定金新臺幣叁佰萬元整由永慶房屋暫保管，待存入履約專戶中」（均見同上卷第7頁）；此等重要事項皆為手寫內容，顯係兩造磋商後，始合意前述條款。何況，前述手寫文字有限，一般人均可明瞭其意義，上訴人且在定金收據第11條右側另為簽認（見同上卷第7頁），依社會通念，應認委託事項變更契約書與定金收據前開條款（買賣標的與價金等項），均已獲得上訴人同意，上訴人應受其拘束。
㈣再者，上訴人為台北商專夜間部畢業（見本院卷第222頁）
，處理系爭房地買賣應非難事。其於另案一審100年7月11日庭期 陳明 ：「（問：在何種情況之下出售系爭不動產？）因為我有兩個兒子，故在臺灣買了兩間房子，另外一間在永康街。那時因為我父親病重，所以就想賣房子，那時約是2010年五月份左右」、「（問：當初找了幾家仲介？）大約有五、六家，我跟永慶之合約從5月17日至8月17日」、「（問：
8月17日之後有無委託他人出售？）沒有。5、6月份之後就沒有了」等語（見另案一審影印卷第130頁背面筆錄）；堪認99年12月2日簽訂委託事項變更契約書時，上訴人已有多次委託買賣不動產經驗，具有個別議約能力。參以被上訴人承辦人員盧彥騰亦於上開期日證稱：「（問：請就本件仲介之經過、始末為連續完整之陳述）大約12月2日時被告鄭素真回國，在永慶房屋東門店，與被告鄭素真續委託期且為價格之確認，因為建設公司有要求被告鄭素真給付部分費用，故價格調整為9770萬元。因為只有屋主可以進去看房子，故也約了買方，在東門店有對價格為確認，當初談了很久，雙方先簽訂訂金契約及訂金收據，買方開了一張300萬元之支票為訂金，日期為12月8日…」等語（見前同上影印卷第135頁筆錄）；被上訴人員工蕭昆霖亦於原審101年5月4日庭期證稱：「（問：你剛剛說簡錦旋看屋後回到妳們店裡與被告洽談定金金額300萬元，…過程中永慶房屋除了你之外還有誰在場？在此過程中，永慶房屋的人員有無說服被告與簡錦旋簽約？）盧彥騰。因為賣方（指上訴人）價格調漲9770萬元，一般來說簽約磋商應該是賣方會降價，但本件被告（指上訴人）反而漲價成交，所以被告直接同意，本來簡錦旋有殺價，但被告態度強硬，所以後來直接以被告的開價成交」等語（見原審卷㈡第95頁筆錄）。應認上訴人已瞭解委託事項變更契約書與定金收據各項條款，擁有個別磋商能力，遂於99年12月2日簽立委託事項變更契約書；同日與簡錦旋討論買賣價格，將買賣價金自9700萬元提高為9770萬元，始同意收受簡錦旋簽發、面額300萬元、發票日99年12月8日支票做為定金。則上訴人竟謂被上訴人處理事務有重大瑕疵，復強制伊締約，伊在100年1月7日發函撤銷系爭委託契約云云（見不爭執事項㈤存證信函）；實無可採。
㈤又按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立」，民法第153條第1項定有明文。再者，買賣之債權契約並非要式行為，除民法第166條情形外，自無須以訂立書據為其要件（民法第166條之1依民法債編施行法第36條第2項，尚未施行），苟有其他證據方法，足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口無書據而任意否認（最高法院18年上字第2956號判例意旨參照）。上訴人固辯稱簡錦旋所交付300萬元支票為遠期支票，不生給付現金效力，買賣契約當時並未成立云云（見本院卷第218至221頁）。惟上訴人與簡錦旋就買賣標的物為系爭房地，總價9770萬元，已於99年12月2日達成意思合致（見第㈣小段理由），依前開說明，買賣契約已成立。況且，上訴人於同日簽立定金收據，載明收受面額300萬元、票面日期99年12月8日之支票為定金，且載明系爭房地買賣總價為9770萬元（見第㈢小段理由）；依前開說明，上訴人與簡錦旋確於99年12月2日成立買賣契約。至於是否簽立書面、定金為現金或票據、票據日期為何日，均非買賣契約必要之點，上訴人復未證明兩造合意以簽立書面為買賣之生效要件；則其仍執前詞，否認99年12月2日與簡錦旋達成買賣合意，並辯稱不生違約責任（賠付定金等）云云，即無可採。
㈥再按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為
財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付」、「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」，民法第74條第1項、第92條第1項前段固定有明文。上訴人雖稱被上訴人店長劉錦峰、承辦人員盧彥騰揚言伊拒絕出售系爭房地，應賠償300萬元定金，及支付仲介費用390萬元。伊遭受詐欺、要脅，且屬急迫、輕率或無經驗，始於99年12月7日簽訂系爭買賣契約云云（見本院卷第221、222、232頁）。然而，上訴人係台北商專夜間部畢業，於99年5、6月間曾委託數家仲介公司出售系爭房地，已如前述；上訴人且於另案自承仲介業者周宥霖於99年12月7日晚間陪同伊簽定買賣契約（見另案一審影印卷第131頁背面），顯見上訴人於99年12月7日簽訂書面前已有充分準備，遂極力爭取自身權益；如曾遭受詐欺、脅迫，當向周宥霖或他人尋求協助，不致於仍在當日簽約。況且，上訴人將委賣價格自9700萬元提高至9770萬元而成交，於扣除服務報酬後，上訴人實拿金額更由9380萬元提高至9600萬元（9770萬元-170萬元=9600萬元，見不爭執事項㈡㈣）。則其辯稱急迫、輕率、無經驗，遭詐欺、脅迫而簽立系爭買賣契約一節，實屬可疑。
㈦再者，買方簡錦旋於另案一審100年7月11日庭期亦稱：「（
問：你當初出價多少？）出價9770萬元。賣方很高興可以賣這麼好的價格」、「（問：何時看到被告鄭素真？）去年12月6日，就是永慶房屋介紹被告鄭素真時見到的」、「（問：到底看過被告鄭素真幾次？）簽約那天我才看到被告鄭素真，但是看房子時被告鄭素真在不在我不確定，時間已經很久，我記不清楚」、「（問：簽約時，被告鄭素真有無很害怕的樣子？）沒有，她很高興、客氣」等語（見前案一審影印卷第132頁背面至133頁筆錄）；均未提及上訴人於99年12月7日簽約時有何異常神情。被上訴人東門分店店長劉錦峰亦於同一期日證稱：「（問：是否知悉本件交易過程？）從12月2日收訂金之後，然後經紀人通知我12月6日要簽約，簽約當時我有在場。第一次簽約是在店裡面，當時沒有簽約，因為被告鄭素真帶了一個朋友來表示她不想賣」、「（問：他的朋友是周先生嗎？）是」、「（問：後來如何？）有告知如不賣，要賠買方300萬元。後來被告鄭素真還是堅持不簽約就離開了」、「（問：後來如何處理？）12月7日有去永康街被告鄭素真住家找他，告訴他說買方很有誠意要買，希望被告鄭素真瞭解不賣之原因為何。被告鄭素真說不出原因，後來我們主動降低服務費，協商到後來服務費為170萬元，被告鄭素真同意當天簽約，我們就約雙方到仁愛路簽約中心簽約，被告鄭素真告知要約一位朋友一起去，故被告鄭素真比較晚到，簽約時被告鄭素真表示是因為周先生說服我簽約，要求我們包紅包給周先生，我們也照做。簽約時雙方氣氛愉快，且離開時，我們還有送他們離開」、「（問：12月7日晚間有無到被告鄭素真住家之會議室？當天洽談情形、內容為何？）有。詢問被告鄭素真不賣之原因為何」、「（問：除了談論這些，有無告知被告鄭素真不賣會如何？）有告知不賣要賠訂金300萬元。至於有無要賠仲介費部分我不記得」、「（問：有無靠到被告鄭素真身邊，告知被告鄭素真小孩比較不注意安全等事？）我絕對沒講這件事情」、「（問：關於訴外人周先生之中人費部分，是基於何理由同意付款？）被告鄭素真要求我們給付2萬元，當初我們覺得太高，後來雙方協商給他1萬元」、「（問：原告簡錦旋仲介費220萬元部分是如何作折讓？）這是我們與原告簡錦旋之間之協商，因為被告鄭素真砍仲介費很高，所以希望買方可以給點補貼，買方也同意」等語（見同上卷第137頁背面至138頁背面筆錄）。是依劉錦峰證詞，上訴人於99年12月2日收受定金支票後，曾有意反悔，致未依照定金收據於99年12月6日簽約，經劉錦峰前往溝通，上訴人始同意於99年12月7日簽約，事後且要求劉錦峰、盧彥騰支付伊友人周宥霖中人費共2萬元，實難認上訴人遭受何種詐欺、脅迫等情事。
㈧再其次，被上訴人承辦人盧彥騰於另案同一期日亦證稱：「
〔問：當天（指上訴人見到簡錦旋之99年12月2日）有無告知被告鄭素真，見到買方之後不能不賣？〕沒有這樣說，只是告知這個價格不錯，且買方開了訂金支票，也沒有殺價，很有誠意」、「（問：被證八關於訴外人周先生，為何本件交易需要支付中人費？）因為被告鄭素真與周先生之關係很好，很多問題都要請教他，周先生也是仲介，會幫被告鄭素真瞭解細節部分。簽約過程中，被告鄭素真有提到周先生幫了他很多，所以我們就主動申請中人費，且周先生也領走了」、「（問：何時認識周先生？）我記得當時被告鄭素真第一次委託之前，就向我介紹周先生，我知道周先生幫被告鄭素真其他房子的事情」、「（問：你對被告鄭素真有無施予脅迫、詐欺使其簽約？）沒有」（見同上卷第136至137頁筆錄），足見周宥霖確係上訴人友人，能為其爭取權益。被上訴人員工蕭昆霖亦於原審101年5月4日庭期證稱：「（問：
在你看到的99年12月2日洽談過程中，永慶房屋有無對被告或其家屬表示出入要當心？）沒有」（見原審卷㈡第95頁筆錄），實難認上訴人於99年12月7日簽約時，身心遭受不當影響。何況，99年12月7日服務確認單備註欄另記載：「店長及盧彥騰各出新臺幣壹萬元整給周先生當中人費」，並經上訴人簽認（見不爭執事項㈣）；顯見其信賴陪同簽約之周宥霖，遂同意周宥霖領取仲介費2萬元。則上訴人空言伊為急迫、輕率、無經驗之人，遭被上訴人員工劉錦峰、盧彥騰詐欺、脅迫而簽立系爭買賣契約云云，實難採信。
㈨綜上，上訴人於99年5月17日簽定委託銷售契約書，同年12
月2日簽立委託事項變更契約書、定金收據予被上訴人。由於上訴人具有個別議約能力，且前述文件重要事項均係手寫增列，應認上訴人已同意其內容。再者，上訴人於99年12月7日簽立系爭買賣契約時，既非急迫、輕率、無經驗之人，亦未遭受詐欺、脅迫，則其依據民法第74條第1項、第92條第1項前段，於100年1月7日發函撤銷系爭買賣契約與系爭委託契約，即屬無據（民法第74條第1項撤銷應以訴訟為之，併此說明）。系爭委託契約與系爭買賣契約既未撤銷，上訴人即應按照其內容履行。
八、被上訴人得否請求上訴人給付170萬元？㈠按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬」，民法第568條第1項定有明文。又按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。經查，兩造簽訂系爭委託契約，上訴人委請被上訴人仲介銷售系爭房地（見不爭執事項㈠㈡），可知契約具有居間性質，自應適用前開規定以核算報酬。
㈡再者，上訴人於99年12月7日簽訂服務費確認單，確認服務
費為170萬元（見不爭執事項㈣），故被上訴人服務報酬確定為170萬元。再者，兩造所簽訂委託銷售契約書第5條第3款前段約定：「簽立買賣契約書（…）後，因可歸責於甲方（指上訴人）之事由而解除契約時，甲方仍應支付委託價額4％服務報酬…」（見原審卷㈠第3頁）；嗣上訴人於99年12月2日簽立委託事項變更契約書前言載明：「…甲乙雙方（指兩造）同意相關權利義務依前次訂立之委託書（…）及『委託事項變更契約書』約定內容為準…」（見同上卷第5頁）。是以系爭買賣契約因可歸責於上訴人而解除時，上訴人仍應依民法第568條第1條、系爭委託契約支付服務報酬170萬元。則簡錦旋雖於100年1月11日發函催告上訴人於7日內履約，未獲置理，即於同年月28日發函解約，並請求上訴人返還簽約款977萬元及同額之違約損害賠償（見不爭執事項㈥）；依前開說明，均不影響被上訴人170萬元服務報酬請求權。次查，被上訴人已於100年1月16日依自履約保證專戶領取119萬元（見不爭執事項㈦），並開立發票予上訴人（見本院卷第97頁）；從而，服務報酬尾款僅餘51萬元（170萬-119萬=51萬）。故被上訴人尚得請求服務報酬51萬元。
㈢至於被上訴人另與簡錦旋簽訂委託契約，則係被上訴人與買
方之委託關係，簡錦旋因而支付服務報酬予被上訴人，尚與買賣不動產價差有別；則上訴人辯稱被上訴人與簡錦旋旋私下協議價差220萬元，違反不動產經紀業管理條例第19條規定，故不得請求服務報酬云云（見本院卷第225頁），顯係誤解。其次，被上訴人已完成委託事項，促成上訴人與簡錦旋簽訂系爭買賣契約，且上訴人無從撤銷（見第七段第㈤至㈧小段）；至於被上訴人所花費時間、人力，核屬被上訴人內部管理、工作效率事項，並非系爭委託契約所需考慮情節，兩造亦不得就此主張增減報酬。則上訴人空言被上訴人未能忠實履行義務，依民法第571條亦不得請求報酬，或依民法第548條第2項規定，被上訴人僅得請求已處理部分報酬（即119萬元）；否則，被上訴人花費5天即完成締約，應依民法第572條將服務報酬減為0元云云（見本院卷第228、234至238頁），均無可採。
㈣又按價金履約保證申請書第2條第1項後段約定：「…前項履
保專戶內之買賣價款及履保專戶中所生之利息扣除第3條之支出後，於乙方交屋後或契約解除後，依永慶房屋之指示，一併轉交乙方（指上訴人）或返還甲方（指簡錦旋）」，第3條第1項第4款約定：「甲乙雙方不得撤銷且同意由永慶房屋指示履保銀行自履保專戶中，代甲乙雙方支付下列款項，…㈣乙方應給付之仲介服務費（支付時機：簽約時支付70％，交屋時支付30％）」，第6條亦約定：「除有第4條應暫停款項撥付之情形外，履保專戶之結算悉由履保銀行依『永慶房屋』認定之結果辦理，以匯款方式將履保專戶內之款項扣除第3條之支出後，連同帳戶內之利息交付與款項應得之人」（見本院卷第167頁）。從而，被上訴人自履約保證專戶領取報酬119萬元後，系爭買賣契約雖遭解除，但是被上訴人已受領款項並未受影響，僅須指示銀行將履約保證專戶內餘款858萬元（977萬元-119萬元=858萬元）返還簡錦旋即足矣；依價金履約保證申請書第2條第1項後段、第3條第1項第4款約定，毋庸將已領取119萬元返還履約保證專戶或簡錦旋。則被上訴人竟於100年2月21日將119萬元匯回該專戶（見不爭執事項㈦），核屬其片面決定，尚與系爭委託契約或買賣契約並無關連。被上訴人空言基於上訴人履行輔助人地位，因而匯回119萬元至履約保證專戶，故伊仍得請求此部分119萬元服務報酬云云（見本院卷第209頁背面至210頁），洵無可採。
㈤末按「管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理
所得之利益，而本人所負前條第1項對於管理人之義務，以其所得之利益為限」，民法第177條第1項定有明文。依前所述，被上訴人將119萬元匯還履約保證專戶，顯然違反上訴人本意（違背價金履約保證申請書第3條第1項第4款、第6條之指示），自非民法第176條適法無因管理（管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思）。惟查，簡錦旋於另案自承伊自履約保證專戶取回簽約金977萬元本息（見另案二審判決第16頁即本院卷第126頁背面）；從而，被上訴人將屬於自已所有119萬元匯入履約保證專戶，並同意簡錦旋領回全部簽約金977萬元本息，客觀上仍使上訴人關於返還簡錦旋簽約金119萬元債務發生清償效果，故上訴人受有此部分利益。是以，被上訴人追加民法第177條第1項（非適法無因管理），請求上訴人返還119萬元，於法有據。
上訴人固謂簡錦旋對伊提起另案訴訟，伊並未享有119萬元清償利益云云；惟依上開說明，簡錦旋確已領回全部簽約金977萬元本息，故上訴人顯係將簡錦旋於另案之違約金與損害賠償請求，與簡錦旋得否再主張返還價金債務一事，發生混淆，此一辯解自無可採。
㈥綜上，被上訴人得依民法568條第1項及系爭委託契約關係，
請求上訴人支付服務報酬尾款51萬元；至於其匯還履約保證專戶並由簡錦旋領回119萬元，被上訴人亦得依民法第177條請求上訴人返還之。
九、綜上所述，兩造簽訂系爭委託契約，迨99年12月7日，被上訴人仲介簡錦旋與上訴人簽訂系爭買賣契約，系爭房地買賣總價9770萬元。同日，上訴人另簽訂服務費確認單，確認應支付被上訴人服務費170萬元，事後，被上訴人自履約保證專戶領得119萬元報酬。雖上訴人於100年1月7日反悔，簡錦旋乃於同年月28日解除系爭買賣契約；但是被上訴人服務報酬請求權並不受影響。故被上訴人仍得請求服務報酬餘款51萬元，上訴人且應返還享有清償利益之119萬元（被上訴人匯還履約保證專戶並由簡錦旋領回119萬元）。從而：被上訴人依據民法第568條第1項、系爭委託契約關係，並於本院追加民法第177條規定（針對119萬元部分），訴請上訴人應給付被上訴人170萬元，及自支付命令送達翌日起（100年5月25日）至清償日止，按年息5％計算之利息。為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依據被上訴人聲請為假執行之宣告，理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴；並依上訴人聲請為免予假執行之宣告。（被上訴人依民法第177條請求返還119萬元，與其另依民法第312條、179條、第568條第1項、系爭委託契約之請求，核屬單一聲明之選擇合併關係，其依民法第177條請求為有理由，即應為其勝訴之判決，其餘部分毋庸再為論述）
十、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中華民國102年4月25日
民事第二十庭
審判長法官張蘭
法官林曉芳法官吳燁山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月26日
書記官于誠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。