裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第2975號民事判決
裁判日期：民國105年04月06日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第2975號原告 呂清彬 被告 陳新財 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國105年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟元，及自民國一○五年一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明本係請求㈠被告應返還原告所有坐落於新北市○○區○○路○○巷○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告違約金每月新臺幣（下同）67,500元，及起訴狀繕本送達之日起至交屋日止，年息5%計息。㈢被告應自104年10月1日起遷讓房屋之日止，按月給付原告不當得利每月13,500元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（見
104年司板簡調字第1099號卷第4頁）；嗣於104年12月1日具狀變更訴之聲明為：㈠被告應給付104年10月、11月相當於租金27,000元，並且起訴狀送達翌日起，年息5%計息。
㈡被告應給付104年10月、11月違約金135,000元，並且起訴狀送達翌日起，年息5%，計息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見104年板簡字第1884號卷第25頁）；復於105年1月19日本院準備程序期日當庭更正訴之聲明為：㈠被告應給付原告162,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第19頁）。核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律關係，而減縮應受判決事項之聲明者，揆諸前揭法條規定，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於94年9月1日承租原告所有之系爭房屋，雙方約定租賃期間為94年9月1日至104年9月30日，兩造並簽立系爭房屋之租賃契約書（下稱系爭租約）。惟被告於租賃期間屆至後未返還系爭房屋，原告遂於104年9月22日寄發存證信函，催告被告應於104年9月30日依租賃契約返還系爭房屋，然被告卻置之不理，直至104年12月1日始將房屋之鑰匙返還予伊。從而，被告應給付10月、11月占有系爭房屋相當於租金之不當得利共計27,000元（計算式：
13,500元/月×2月＝27,000元）；另依系爭租約第6條之規定，被告應給付104年10月至11月之違約金共計135,000元（計算式：13,500元/月×5×2月＝135,000元）。為此，爰依租賃契約及不當得利請求權，請求如訴之聲明。並聲明：㈠被告應給付原告162,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告未返還押租金33,000元，扣除10月、11月的房租及水電後，尚有剩餘，且違約金亦屬過高等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。查系爭租約係屬定期租賃契約，而其期限於104年9月30日屆滿，並未另訂新租約之事實，業據原告提出房屋租賃契約書1份在卷可考（見104年司板簡調字第1099號卷第9頁），並為被告所不爭執，應堪認為真實。惟被告於租約期限屆至後，遲至104年11月27日始搬離系爭房屋，並將房屋鑰匙寄送原告，而原告係於104年12月1日收受房屋鑰匙，以一般常情承租人更換新鎖後，未使出租人持有鑰匙，則本件應於原告收受被告寄送之鑰匙後，方能重新取得對系爭房屋之直接占有，應認被告迄104年12月1日始將系爭房屋返還原告。依系爭租約約定，兩造間之租賃關係已於期限屆滿時消滅，被告嗣後仍自104年10月1日至同年11月30日佔用系爭房屋共
2月，應屬無權占有，揆諸前揭說明，原告請求被告給付相當於租金之不當得利27,000元（計算式：13,500元/月×2月＝27,000元），應屬有據。
四、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。查系爭租約第6條後段所載「……如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止……」等語之文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金無疑。惟被告於租賃期間屆滿後，仍無權占有系爭房屋，並遲至104年12月1日始將系爭房屋返還予原告，是原告依系爭租約第6條規定請求被告支付自104年10月1日至104年11月30日止之違約金，即屬有據。惟本院審酌近年來國內整體經濟景氣非佳，原告縱得將系爭房屋租賃他人，其每月所得租金收益未必能顯高於系爭租約所定租金數額；復考量被告業於104年12月1日返還系爭房屋等情，其違約情節尚屬輕微，故原告請求被告依租金數額之5倍給付違約金共135,000元（每月65,000元），尚屬過高，應酌減為按租金1倍計算違約金，即共給付27,000元為適當。綜上，原告請求被告給付違約金27,000元，應屬可採，逾此範圍之請求，則難認相當。
五、另被告主張以押租金33,000元抵銷上開債務等情，惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文，因此，抵銷須以二人互負之債務均屆清償期為要件。次按，押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還，又押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯（最高法院81年度台上字第1907號、78年度台上字第1645號判決參照）。查系爭租賃契約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣參萬參仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（見本院104年度司板簡調字第1099號卷第9頁），是依系爭租約約定，於被告遷空交還系爭房屋時，原告應負返還押租金之義務，而被告現已將系爭房屋遷空返還予原告，此為兩造所不爭執，則被告自得請求原告返還押租金33,000元。至原告固以被告未當面點交房屋且故意破壞為由，拒不返還押租金，惟依租賃契約可知，倘被告已將系爭房屋騰空交還，原告即負有依約返還押租金之義務，並未就是否當面點交或有無破壞等節於是否返還押租金乙節有任何約定，應由原告另行請求之。從而，被告主張以其對原告之押租金債權與其積欠原告之債務互為抵銷，自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第179條、系爭租約第6條，請求被告給付21,000元（即不當得利27,000元＋違約金27,000元－押租金債權33,000元＝21,000元），及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月5日起（係於104年12月24日寄存送達，經10日發生效力）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告勝訴部分，因所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；被告 陳明 願供擔保，聲請准免為假執行宣告，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中華民國105年4月6日
民事第四庭審判長法官陳財旺
法官連士綱法官宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月6日
書記官楊玉寧