裁判字號：臺灣士林地方法院90年訴字第1386號民事判決
裁判日期：民國91年07月24日
裁判案由：拆屋還地
臺灣士林地方法院民事判決九十年度訴字第一三八六號
原告 黃麗惠 被告甲○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北縣汐止市○○段○○○○號土地上，如附圖所示甲部分面積拾肆平方公尺之地上建物拆除，將土地返還予原告，並應自民國九十年十一月十三日起，至返還前開土地之日止，按月給付原告新台幣捌佰零肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣貳拾參萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸拾捌萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台北縣汐止市○○段○○○○號基地上，如附圖所示甲部分面積拾肆平方公尺之地上建物拆除，將基地交還原告。
（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至拆屋還地止，按月給付原告新台幣（下同）四千五百七十三元之損害金。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告為坐落台北縣汐止市○○段○○○○號、地目田，面積三七平方公尺土地（下稱：系爭土地）之所有權人，被告無法律上權源，竟於系爭土地上興建鐵皮屋（下稱：系爭建物），經測量占用系爭土地如附圖所示甲部分，面積為十四平方公尺，爰依民法第七百六十七條之規定，請求被告拆屋還地。
（二）按無權占有他人之土地，可能獲有相當於租金之利益，為社會通常之觀念，原告因被告之無權占有系爭土地如附圖所示甲部分受有損害，爰依侵權行為及不當得利之法律關係，請求相當於租金之損害或返還相當於租金之利益。並依土地法第九十七條、平均地權條例第十六條，以系爭土地公告地價每平方公尺四萬九千元之八成計算申報地價，並據以計算年息百分之十，作為相當之租金利益或損害金，因此被告每月應給付原告四千五百七十三元（計算式：49000×
0.8×14×10/100÷12）。
（三）對被告抗辯之陳述：被告辯稱其與 詹裕文 就系爭土地存有不定期租賃關係，依買賣不破租賃原則，系爭建物係有權占有云云。惟：
１、本件被告抗辯與詹裕文間之租賃契約未以字據訂立，又未經公證，並無民法第四百二十五條「買賣不破租賃原則」之適用。
２、被告與詹裕文間就系爭土地並無租賃關係存在：被告初係辯稱：「甲○○與詹裕文約定自系爭建物興建後，系爭土地每年應付之地價稅即由甲○○負責給付，換言之，甲○○使用該部分之土地係以該筆土地每年地價稅額為對價，亦屬租金性質」云云，直至原告主張系爭土地毋庸繳交地價稅，亦免徵田賦，被告及詹裕文隨即於民國九十一年元月七日行準備程序時改稱：「當時約定詹裕文的地價稅單，都是由甲○○繳，因為地價稅總歸戶，所以全部由甲○○來繳。」。當鈞院進一步詢問約定地點在何處？被告稱：「我們兩個人在忠孝東路二三三巷二號一樓約定的，這個地點是乙○○的服務處。」詹裕文卻稱：「這個約定是在忠孝東路二三三巷二號約定的，那時乙○○還沒有服務處，一樓或二樓我不清楚了。」；乙○○又稱：「我服務處有兩個地址，這個事情發生時，我的服務處是在二三三巷四號。」說辭顯互生齟齬，約定租賃之地點究否係乙○○的服務處，說詞莫衷一是。再核諸台北縣政府稅捐稽徵處汐止分處函覆鈞院：「汐止市○○段○○○○號土地自七十六年起至九十年度止為課徵田賦土地（田賦於七十六年起停徵，實際上七十六年起九十年度止並未繳納稅捐）。」，即根本毋庸繳交任何稅捐，以上均足證被告與詹裕文就系爭土地並無「租賃」之約定，亦無「租金」之給付，被告與詹裕文間就系爭土地使用之法律關係，應係「使用借貸」而非「租賃」。
３、又依證人 唐文聰 於九十一年一月二十八日作證時稱：「（問：甲○○建系爭鐵皮屋的時候，跟地主詹裕文有什麼約定）他們之間有何約定我不清楚」，及鈞院於九十一年二月二十五日訊問證人 陳燕茹 、 吳初全 時證稱：「（問：本件查封的時侯，有無人出面主張租賃權的存在？）無。」再者不動產從查封起至拍賣過程中，須經鑑價機關為鑑定不動產價格之行為，且執行法院亦會將鑑價結果通知債權人及債務人，詢問渠等就鑑價結果有無意見，期間被告、詹裕文等人均未向執行法院主張有「租賃權」存在，足證被告係向詹裕文借地建屋，並無租地之約定，更何況被告從未提出曾經給付租金之證明。
（三）證據：提出本院八十七年度民執助字第四二號八十七年四月三十日查封筆錄一紙、系爭土地九十年地價稅課稅明細影本一紙為證，聲請訊問證人吳初全、陳燕茹，並向台北縣汐止稅捐稽徵所函查系爭土地歷年地價稅或年賦稅額明細，並聲請勘測現場。
二、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場之聲明、陳述略稱：
（一）聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
（二）陳述：
１、系爭建物係被告於七十六、七十七年左右於系爭土地上興建，當時系爭土地所有權人為詹裕文，被告與詹裕文約定，系爭建物興建後詹裕文所有之位於汐止地區土地之地價稅，均由被告繳納，作為使用系爭土地之對價，即被告與詹裕文就系爭土地存有不定期之租賃關係。
２、現被告並未使用系爭建物，且鄰近鋼筋混凝土造一樓房屋二十五坪月租金僅一萬三千元，而系爭土地屬畸零地，不能單獨聲請建照，年年淹水，土地房屋行情大跌，原告請求損害金額顯然過高。
（三）證據：提出照片二張，聲請訊問證人唐文聰、 朱英源 、 廖禮智 。
三、本院依職權調閱本院八十七年度執助字第四十二號卷宗。理由
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列之情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張系爭土地原係詹裕文所有，嗣原告於八十八年十月二十九日登記為所有權人，遭被告興建系爭建物占用如附圖所示甲部分面積計十四平方公尺，爰依所有物返還請求權請求被告拆除前開地上物，將占用基地返還與原告，並依侵權行為及不當得利之規定，自起訴狀繕本送達翌日起至返還被占用土地之日止，按月請求相當於租金之不當得利或損害金四千五百七十三元；被告則以系爭土地上之建物係被告出資興建，而興建系爭建物之時，系爭土地為被告之子詹裕文所有，當時被告即與詹裕文間有不定期之租賃關係存在，依買賣不破租賃原則，應屬有權占有系爭土地而得對抗原告等語資為抗辯。
三、經查，原告於八十八年十月二十九日取得系爭土地之所有權，系爭建物係詹裕文為系爭土地所有權人時，被告所出資興建，業據證人唐文聰、廖禮智結證在卷，並有土地登記謄本在卷可稽，復為兩造所不爭執；而系爭建物占用原告所有之系爭土地如附圖所示甲部分，面積計十四平方公尺，亦有本院囑託台北縣汐止地政事務所測繪之土地複丈成果圖在卷可稽，均堪信為真實。
四、被告抗辯系爭建物係基於被告與系爭土地原所有權人詹裕文間存有不定期租賃關係，基於買賣不破租賃原則，可得對抗原告，並為有權占有系爭土地，是否可採？
（一）八十九年五月五月修正施行之民法第四百二十五條第二項固就未經公證或其期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，明定不適用同條第一項買賣不破租賃原則，惟依民法債編施行法，此新增規定並不溯及既往，被告抗辯之租賃契約乃發生於修法之前，自不受現行民法第四百二十五條第二項之限制，故原告主張該契約未經公證，不適用買賣不破租賃規定，即不足採。從而，倘被告得舉證系爭建物於查封前即有系爭土地所有權人為出租人之租賃契約作為其占有系爭土地之權源，則該占有權源依買賣不破租賃之原則，即可得而對抗原告。
（二）惟按，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院著有八十五年度台上字第一一二０號判決可資參照。是被告即應就其所抗辯之不定期租賃關係確係存在之事實舉證。再按，租賃契約為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之有償契約，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立，而租金為使用他人租賃物之對價，故主張租賃關係存在者，應就其支付之財物，與使用他人之物間所具有之對價關係負舉證責任；至使用借貸雖必係無償，然解釋上亦得附有負擔，故並非因使用他人之物而支付財物者，其法律性質必屬租賃，仍須視其間是否有「對價關係」以為斷，並非只要使用他人之物而有支付對價之約定者，即認為兩造間有「對價關係」。而對價關係之認定，應以兩造間是否有以所負義務互為對待給付而為約定之意思以為斷。經查：
１、被告與詹裕文間就系爭土地之約定內容，固然經被告抗辯：「我跟詹裕文約定從我蓋房子開始，每年都是我來繳土地的稅金，因為財產總歸戶的地價稅單只有一張，我繳的稅也分不出來是哪一筆土地的地價稅，約定就是他的地價稅單由我來繳」。惟上述約定縱使存在，則因被告所負義務隨詹裕文所有應繳地價稅土地多寡、稅捐稽徵機關核定應納稅額等因素而變動，甚且可能並無任何應繳之地價稅負擔；佐以被告與詹裕文間為父子關係，「使用土地」與「代繳稅捐」之間，是否立於對待給付之關係，即兩造是否係以被告代繳地價稅金作為詹裕文同意被告使用系爭土地之前提，已非無疑義。
２、況且，經隔離訊問被告及詹裕文有關兩人為前開約定之時地，被告稱：「係在忠孝東路二三三巷二號一樓約定的，這個地點是乙○○的服務處」；詹裕文卻稱：「是在忠孝東路二三三巷二號約定的，那時乙○○還沒有服務處」，互核已不相一致，且被告亦無從提出代繳稅金之證明，被告抗辯事實，無法舉證以實其說，不足採信。
３、綜上所述，被告無從舉證確實與詹裕文間就系爭土地存有其主張之租賃關係存在，是其所辯系爭建物係因其與詹裕文間就系爭土地存有不定期租賃契約，而基於買賣不破租賃原則有權占有系爭土地，即難採信。
五、按所有人對於無權占有其所有物或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條前段、中段分別定有明文。被告出資建造系爭建物，為系爭建物之所有權人；系爭建物並占用系爭土地如附圖所示甲部分，又無從舉證證明其為有權占有，均如前述，原告本於所有權請求被告拆除系爭建物並返還占用之基地即有理由，應予准許。
六、按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段規定甚明。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第一百七十九條前段所明定。至其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例著有明文。本件被告所有系爭建物無權占用系爭土地十四平方公尺，已如前所認定，此一事實不因被告有無實際使用系爭建物而有差異，被告獲有相當於租金之利益，則原告依前開不當得利及侵權行為之規定，主張被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至拆屋還地止，於被告拆除系爭建物並將系爭土地返還原告前，訴請被告賠償或返還其相當於租金之利益，即屬有據。至於相當於租金之利益或損害金之計算標準，應參酌土地法第一百零五條、第九十七條第一項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院八十一年度台上字第三三九號判例參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別訂有明文；而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第二十五條所明定。又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。揆諸前引規定，系爭土地之租金即不應超過「申報地價」年息百分之十；原告主張以系爭土地「公告土地現值」即每平方公尺四萬九千元計算「申報地價」，並據以核算土地法所定之最高租金限額，即屬無據。而原告主張自起訴狀繕本送達翌日即九十年十一月十三日起，請求相當於租金之利益或損害金，而查，系爭土地八十九年七月申報地價為每平方公尺九千八百四十元，有土地登記謄本在卷可稽，本件即應據此計算原告所得請求相當於租金之利益或損害金之上限金額。茲應再予審酌者，係原告得請求之相當於租金或損害金，其數額為何始稱相當？據本院於九十一年四月九日勘驗現場，系爭土地面臨雙向車道，距離汐止臨時火車站、秀峰國中直線距離均各約五十公尺，附近主要為住宅使用，並開設有新豐幼稚園、維尼熊美語學校，距離合作金庫亦不遠，機能尚佳，有勘驗筆錄在卷可憑，本院認使用土地之對價以申報地價總價額年息百分之七為相當。又系爭土地申報地價為每平方公尺九千八百四十元，已如前述，揆諸前揭說明，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即九十年十一月十三日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告八百零四元（元以下四捨五入）（計算式：9840×14×7/100÷12）之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提未經援用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許；至其敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。被告亦陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當金額准許之。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中華民國九十一年七月二十四日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B審判長法官陳介源~B法官方彬彬~B法官許辰舟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年七月二十九日~B法院書記官熊掌山