裁判字號：臺灣雲林地方法院89年訴字第413號民事判決
裁判日期：民國89年11月23日
裁判案由：回復原狀等
臺灣雲林地方法院民事判決八十九年度訴字第四一三號
原告己○○
身訴訟代理人 許哲嘉 律師住台中市○○○路○段○○○號14樓送達代收人許哲嘉律師住台中市○○○路○段○○○號十四樓被告戊○○住被告丙○○住被告甲○○住被告乙○○住被告丁○○住右五人共同訴訟代理人 簡承佑 律師住雲林縣斗六市○○○路○段○○○號右五人共同訴訟代理人 張智學 律師住雲林縣斗六市○○○路○段○○○號右當事人間請求回復原狀等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告等應共同給付原告新台幣（下同）一百萬元，及其中五十萬元自民
國（下同）八十九年四月十九日起至清償日止，另五十萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十九年四月十九日向被告購買斗六市○○○段后 庄子 小段三─一及三─七五地號等二筆斯時尚未分割之土地，雙方言明實際買賣面積依分割後實際面積為准（約八十三坪），被告並承諾於八十九年六月十九日前將系爭土地分割完畢，並約定於八十九年六月二十五日備齊證件辦理產權移轉。原告堅信被告等定會於八十九年六月十九日前將系爭土地分割完畢，乃簽立上開買賣契約，並於簽約當日依約給付買賣價金之頭期款五十萬元。
（二）詎被告等於收取原告上開款項之後，並未依約於八十九年六月十九日前將系爭土地分割完畢，嚴重影響原告之權益，被告等違約情事至為灼然。嗣原告乃依雙方上開不動產買賣契約第八條第二項規定，於八十九年六月二十八日函知被告等，表明原告解除雙方買賣契約並請求被告等退還五十萬元頭款之意旨，惟被告等卻不願返還上開款項，故原告只得訴訟途逕主張權利。
（三）按兩造不動產買賣契約書第八條第一項規定：「買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，以違約論處。」同條第二項亦規定：「違約未逾七日者，違約之一方應賠償他方每日總價千分之一違約金，逾七日以上者，不須經催告通知，他方得逕行解除本約。」。查本件被告等既未履行應於八十九年六月十九日前將系爭土地分割完畢之約定，核前開條款規定，彼等顯已違約。故原告於被告等違約逾七日後函知被告等解除契約之意思表示，核民法第二百五十八條第一項及前開契約條款之規定，自生兩造解除契約之效力。
（四）復按解除契約時，雙方互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第一、二款分別定有明文。查原告於簽約當日業已支付被告等五十萬元頭期款，金兩造契約既已解除，則核上開規定，原告訴請被告等共同返還所受領之五十萬元頭期款及自八十九年四月十九日（及受領日）起算之利息，於法自屬有據。
（五）末按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，且解除契約之行使不妨害損害賠償之請求，有民法第二百五十條第一項、第二項及第二百六十條規定足資參照。查兩造不動產買賣契約書第八條第四項明定：「如賣方毀約不賣其他違約情事而解除本約時，賣方同意於解約日起七日內將所收價款加倍返還給買方做為違約損害賠償。」。本件契約之解除既係被告等違約情事所造成，則核上開法條及契約規定，原告訴請被告等共同賠償五十萬元之違約金，洵屬正當。
（六）對被告抗辯之陳述：被告於八十九年十月十九日之陳報狀中辯稱系爭三之七五地號之土地預定編為道路，屬於公共設施，無法獨立區隔而供個人使用，是故不可以分割，於立本件買賣契約當時，雙方言明‧‧‧云云。並提出訴外人 許百芳 之買賣契約書影本乙份以為佐證；惟被告所言顯屬事後諉責之詞，不足信採。因系爭三之七五地號之土地雖預定編為道路，惟仍屬可分割之土地絕無不可分割之情事。縱系爭三之七五地號之土地不可分割，惟訂約當時被告並未向原告提及，故原告並不知情。再者，於土地買賣契約中，買方所購買之土地究竟可否分割，對買賣雙方而言，毋寧為極重要之點，故若系爭三之七五地號之土地於兩造買賣當時有言明不予分割，則衡情定當於兩造契約條款中明載；惟細察兩造簽訂之契約書中之任何條款，均未載有系爭三之七五地號之土地不予分割之約定，反而於契約書首頁明載：買賣地號三之一、三之七五，面積約八十三坪，實際買賣面積依分割後權狀面積為準等詞。益見系爭三之七五地號之土地係可分割且依約應分割予原告。另關於訴外人許百芳之買賣契約書部份，根本與本件無涉，蓋揆諸許百芳之買賣契約書可知該筆買賣之賣方與本件被告並不完全相同，且買賣價金之計算基準亦不一樣。按原告所購係每坪五萬六千四百三十元，許百芳所購係每坪五萬元，兩者所購價金每坪相差六千四百三十元之多，另許百芳之契約書中亦未明訂賣方何時應將土地分割完畢，再者許百芳之簽約日也與原告之簽約日不同，綜此均可明瞭訴外人許百芳之契約內容如何，係許百芳與賣主間個別之約定，要與兩造間之契約內容如何無涉，顯見被告提出訴外人許百芳之買賣契約書作為兩造間曾有系爭三之七五地號土地不予分割之口頭約定之佐證，係企圖混淆鈞院之判斷。復查被告為答覆原告解約信函而自己書立之定期通知書（買賣標的斗六市○○○段 后庄子 小段三之一三之七五地號，因巧遇國家重大政策辦理全段之地籍圖重測，應待中央測量大隊測量完畢後，地方之斗六地政事務所才得以辦理分割，並非故意拖延）之內容可清楚得知被告亦自認系爭三之七五地號之土地係應依約分割的，只不過因土地重測始未如期分割，詎被告因發覺以上開土地因重測之故致未能如期分割之誑詞，無法掩飾過責，蓋土地重測根本不影響系爭土地之分割，此可從系爭三之一地號之土地業已分割在案而得到證實。乃翻異前詞再諉稱系爭兩筆土地業繳費申請辦理分割登記；惟因地政事務所承辦之案件量較大，人員編組較少，作業較慢之故，始未能如期分割完畢云云；惟當原告舉證證明被告送件辦理分割之土地僅有系爭三之一地號之土地，並未連同系爭三之七五地號之土地一併申請分割之情事後，被告竟又改稱系爭三之七五地號兩造曾言明不予分割，故未辦理分割云云，據上適足以證明被告所言互為矛盾，所辯不實，灼然至明。
（三）證據：提出系爭不動產買賣契約書、收款紀錄表、土地登記簿、存證信函影本各乙份等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）、依兩造間之契約約定，分割完畢僅為原告給付第二期款之條件，並非課予被
告等附有期限之作為拘束，因此被告等並未負有於八十九年六月十九日前完成分割完畢之作為義務，茲臚列理由於后：（１）按解釋意思表示首先以一般文義為準，如文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得捨此文字更為解釋（最高法院十七年上字第一一一八號判例參照）。而所謂之義務乃指作為或不作為之拘束，違反者，有法律上制裁的效力。（２）本件之不動產買賣契約書有關分割完畢之約定者，為契約書第二頁上半頁：買賣價格及付款條件：本約買賣總價款第二次款：新台幣壹佰伍拾萬元整（分割完畢）訂於八十九年六月十九日以前，參以約定之標題為買賣價格及付款條件，職是前開約定應僅是表明原告給付第二期價金之期限及條件，即分割完畢是屬於原告給付第二期價金之條件而已，是故該約定之內容並非係要讓被告等受拘束，使其有於八十九年六月十九日完成分割完畢之作為義務，充其量僅是作為原告給付第二期價款之條件。至於八十九年六月十九日只是當事人間概括預定之參考時間而已，非是所謂之期限，並無拘束當事人之效力，蓋系爭土地是否分割完畢涉及到地政機關之作業管理流程所預定及所花費之時間，該等時間均非是由當事人所能控制，可見當事人並無將八十九年六月十九日作為期限之意思。（３）本件契約書有關於被告等之給付義務，約定在第四條（產權移轉）、第五條（擔保責任）、第六條（房地移交）等，各該條款內容無一涉及被告等應有於八十九年六月十九日以前，完成分割完畢之作為義務，因此本件分割完畢之作為義務，並無約定有八十九年六月十九日以前完成之期限。（４）系爭土地已於八十九年六月二十日分割完畢（詳後述之第三項），第二期款付款之條件已經成就，原告依前揭約定之條款應給付被告等第二期款，惟因原告以系爭土地地理位置距離天橋過近一事，不願意購買系爭土地，才向被告等表示解約不買，被告等為處理原告毀約不買之行為，曾假日榮房屋仲介有限公司辦公室，與原告進行協調，並由該公司之總經理 江豐志 居間調解，可是原告與會時，無理要求表示僅願意購買被告等已經出賣與他人之土地以及其他不合理要求，藉以刁難被告等，是故該協調會終因原告之惡意刁難，而告協調不成立，可見原告確實有故意毀約不買之行為，而被告等並無何等可歸責之行為，而且被告等應依約給付原告第二期款。
（二）、本件系爭土地之分割鑑界及分割登記之作業時間是由地政事務所所支配控制
的，非是由被告等所能夠影響的，而被告等已經提前在一個半月以前向地政事務所繳交所需之規費，因此，就系爭土地分割事項，已盡到了善良管理人之注意義務，並無可歸責事由之存在，更遑論有何債務不履行之事由，茲臚列說明於后：（１）按債之內容不能實現，有時非債務人之能力所可所可避免；於此情形責求債務人負擔履行之責任，毋寧苛酷。職是，是否為債務不履行，不能單已有履行障礙事由，尚須債務人對此等事由，為可歸責，始屬債務不履行。（２）本件被告等於八十九年四月十九日與於告簽訂本件不動產買賣契約後，隨即在同年五月一日向斗六地政事務所繳交分割之規費，有規費收據二紙可證；惟斗六地政事務所承辦人員卻遲至同年六月二十日始到現場進行分割鑑界（是日，除被告等有到現場會同鑑界外，原告亦有協同到現場鑑界），有定期通知書一紙可佐。至於分割登記，地政事務所則是在同年七月十日完成，土地登記簿謄本可證。參以地政事務所究竟於何時派員到現場進行分割鑑界及分割登記之作業時間是由地政事務所內部管理控制的，非是由被告等所能夠影響指揮的，因此被告等於同年五月一日向地政事務所繳交規費，在評價上，已盡善良管理人之注意義務履行分割完畢之債務，就遲至同年六月二十日、同年七月十日地政事務所始完成分割鑑界、分割登記一事，而是由於地政事務所承辦之案件量較大、人員編組較少、作業較慢所致，並非可歸責被告等。
（三）、原告所稱不履行分割未完畢之瑕疵，已經地政人員分割鑑界之行為獲得補正
，因此縱使原告有解除權，亦因是項補正行為歸於消滅，是故，原告解除契約並不合法，茲臚列依據如后：（１）按最高法院五十一年台上字第一０二五號判決要旨謂：倘遲延履行之一方，在他方為解除契約之意思前，依債務本旨提出給付，即不能謂買賣契約一經遲延交付即失其效力。職是，債務人不履行之瑕疵經補正者，債權人之解除權即告消滅。（２）依一般情形，在簽約時，土地專業代書通常會向兩造當事人說明、講解契約條款的內容，而依土地專業代書所使用及瞭解之文意，本件契約書所約定之分割完畢，係指所謂地政機關之分割鑑界，而非指分割登記。況且本合約之第三期款約定以證件齊備為付款之條件（詳契約書第二頁第五行），參以分割登記完畢即是所謂之證件齊備以及分割鑑界完畢係證件齊備之階段前行為一事，第二期款之付款條件（分割完畢）應係指所謂之分割鑑界完畢，而非分割登記完畢，否則無法合理區分第二期款、第三期款之付款條件之不同。（３）原告係於八十九年六月二十八日利用存證信函以系爭土地未分割完畢為由解除本件契約，惟系爭土地已經斗六地政事務所承辦人員會同被告等及原告，在同年六月二十日到達現場進行分割鑑界完畢，因此，被告等之未履行分割完畢之瑕疵，已於該日獲得補正，職是，原告縱使對於本件契約有解除權，亦因地政機關完成分割鑑界之補正行為，而歸於消滅。
（四）、坐落斗六市○○○段后庄子小段三之七五地號、同段三之一地號之土地，共
計約為八三坪，該三之一地號之土地業已依約分割完畢，而所分割之面積約為六十六點七坪，此為原告所不否認。另因該三之七五地號之土地預定編為道路，屬於公共設施，無法獨立區隔，而供個人使用，是故不可以分割，於立本件買賣契約當時，雙方言明該筆三之七五地號之面積則以三之一地號分割後所面臨道路（即三之七五地號）之長度占附圖Ａ至Ｂ長度之比率，再以該比率計算所應持有之面積茲略述該三之一地號土地持分之計算方式如下（面積長度均以當時買賣契約書如所附之地籍圖謄本為準）：（１）以附圖所示Ａ點至Ｂ點長度約為八六.四七米。（２）系爭三之一地號分割後所面臨道路（即三之七五地號）之長度約為十.五米。（３）三之七五地號之土地面積為五二０平方公尺。（４）系爭三之一地號之土地分割後之面積加上系爭三之七五地號之土地面積大約為八十三坪。
（五）、另訴外人許百芳亦向原告等人購買系爭三之一地號、三之七五地號之土地約
一百六十六坪，並已辦理移轉登記完畢，而其計算方式均與本件兩造買賣土地相同，茲檢呈不動產買賣契約書影本一份並請鈞院參酌原告八十九年九月十九日書狀所提出之附件一登記次序第十五號之記載（所有權人：許百芳，權利範圍五二０００分之一一三六四，相當於三十四點三八坪之持份，即二份的十七點一九坪），以利鈞院明瞭事實真相。緣兩造間之買賣係經由日榮房屋仲介有限公司居間介紹，由 廖志松 代書撰寫不動產買賣契約，訴外人許百芳前所購買系爭土地之計算方式與本件兩造買賣土地相同。
三、證據：提出土地登記謄本及定期通知書影本各乙份、規費收據影本乙份、附圖乙份。並聲請訊問證人許百芳、廖志松、江豐志。
理由
一、原告主張：原告於八十九年四月十九日向被告購買斗六市○○○段后庄子小段三─一及三─七五地號等二筆斯時尚未分割之土地，雙方言明實際買賣面積依分割後實際面積為准（約八十三坪），被告並承諾於八十九年六月十九日前將系爭土地分割完畢，並約定於八十九年六月二十五日備齊證件辦理產權移轉。雙方簽立上開買賣契約，並於簽約當日依約給付買賣價金之頭期款五十萬元；詎被告等於收取原告上開款項之後，並未依約於八十九年六月十九日前將系爭土地分割完畢，嚴重影響原告之權益，被告等違約情事至為灼然。嗣原告乃依雙方上開不動產買賣契約第八條第二項規定，於八十九年六月二十八日函知被告等，表明原告解除雙方買賣契約並請求被告等退還五十萬元頭款之意旨，惟被告等卻不願返還上開款項，故提起本訴等情。
二、被告則以：本件不動產買賣契約書有關分割完畢之約定內容並非係要讓被告等受拘束，使其有於八十九年六月十九日完成分割完畢之作為義務，充其量僅是作為原告給付第二期價款之條件。至於八十九年六月十九日只是當事人間概括預定之參考時間而已，非是所謂之期限，並無拘束當事人之效力。被告等於八十九年四月十九日與於告簽訂本件不動產買賣契約後，隨即在同年五月一日向斗六地政事務所繳交分割之規費；惟斗六地政事務所承辦人員卻遲至同年六月二十日始到現場進行分割鑑界。至於分割登記，地政事務所則是在同年七月十日完成，地政事務所究竟於何時派員到現場進行分割鑑界及分割登記之作業時間是由地政事務所內部管理控制的，非是由被告等所能夠影響指揮的，因此被告等於同年五月一日向地政事務所繳交規費，在評價上，已盡善良管理人之注意義務履行分割完畢之債務，非可歸責被告等。又系爭三之一地號之土地業已依約分割完畢，而所分割之面積約為六十六點七坪，此為原告所不否認。另因該三之七五地號之土地預定編為道路，屬於公共設施，無法獨立區隔，而供個人使用，是故不可以分割等語置辯。
三、原告主張之事實，已據其提出系爭不動產買賣契約書、收款紀錄表、土地登記簿、存證信函影本各乙份等為證。被告對於與原告訂立系爭不動產買賣契約及已收取第一次款五十萬元之事實並不爭執，此部分堪信真實。惟被告則以前詞置辯。
四、經查：（一）兩造訂立之不動產買賣契約書內記載之「第二次交款：新台幣壹佰伍拾萬元整（分割完畢）訂於八十九年六月十九日以前（分割提早完畢應提早交款）」及「第三次交款：新台幣貳佰萬元整，訂於八十九年六月二十五日（證件齊備）。」「尾款：新台幣陸拾捌萬元整（產權移轉完畢）」之記載。該契約書所載之期限固為交款之期限；惟既經雙方約定並書明於契約內，應已成為雙方契約履行條件之一，如未依所定期限履行，自應負其違約之責任。（二）系爭不動產即坐落斗六市○○○段后庄子小段三─一及三─七五地號等二筆土地，雙方言明實際買賣面積依分割後實際面積為准（約八十三坪），契約並訂明被告應於八十九年六月十九日前將系爭土地分割登記完畢。被告於訂立該不動產買賣契約後，隨即在同年五月一日即向斗六地政事務所繳交分割之規費，有被告提出之規費收據二紙可證；惟斗六地政事務所承辦人員卻遲至同年六月二十日始到現場進行分割鑑界，有定期通知書乙紙附卷佐證。至於分割登記，地政事務所則是在同年七月十日完成，亦有被告提出之土地登記簿謄本可證。足見被告等早於同年五月一日向地政事務所繳交規費，聲請鑑界分割，已盡善良管理人之注意義務履行分割及登記之程序。雖然遲至同年六月二十日及同年七月十日地政事務所始完成分割鑑界、分割登記，而未能如契約所定應於八十九年六月十九日以前分割完畢，此乃地政機關內部行政作業之問題，則被告早於同年五月一日向地政機關聲請鑑界分割，離八十九年六月十九日以前分割完畢之約定，有一個半月以上之日期，衡情應可在期限內完成分割登記，如今在時間上有逾期，實非被告等所能控制，故應不可歸責被告等。（三）至於同段三─七五地號土地，因係既成道路，故未辦理分割登記。此據仲介系爭不動產買賣及書寫契約之證人廖志松結稱：「定約時雙方（指兩造）都有到現場去看，我是依照雙方的內容來寫（契約），因三之七五以前我就有幫其他的人辦理，所以知道那地是道路。雖然契約內容有寫以實際面積分割約八十三坪；但雙方都應了解，是分割三分之一的肉地（可供蓋建之地）而已。」「我們有帶雙方至現場看，有跟原告說明，所以訂約時沒有再特別言明。有跟原告說（指到現場看時）是既成道路，但沒有特別言明不要分割，但本來既成道路就不用分割，原告應該知道。」等語及另一仲介證人 李尤華結 稱：
「我是負責帶雙方到現場看，到現場時有跟原告說三之七五土地沒有要分割，既成的道路不用分割。持分土地三之七五共有人共有十三人，且有跟原告言明是不分割的，可分割是可建築的部分（指三之一地號土地）。」「（訂約時）在場的人有聽到我說三之七五不用分割，因我是坐在原告旁邊有跟他說，但我個人認為其他人也有聽到，不過在場的人很多。」「實坪是指二筆土地的總和；但不代表土地要分割，所以實坪是指以實際可建築之面積。」各等語，足以證明兩造在訂約前即已獲至三之七五號土地為既成道路，不用分割之共識，否則被告既已聲請三之一地號土地鑑界分割登記，如該三之七五部分亦應鑑界分割登記，本可同時聲請，在被告而言顯無困難之處，衡情應無故漏之理。（四）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所明定。本件兩造所訂立之系爭不動產買賣契約，雙方買賣之土地為三之一及三之七五二筆土地，雖於交款部分僅訂明分割完畢之期限條件，並未特別記明何筆土地應分割登記，何筆土地不必分割登記，從辭句上以觀，似應二筆土地均應分割登記；惟反觀契約內容既未載明何筆之土地應分割登記，解釋上是否應指二筆土地，兩造既有爭議，仍應查證探求兩造真意，則從上開「（三）」之說明應足認定兩造所指應分割登記之土地為三之一地號土地，至於三之七五地號土地是既成道路，故不為分割登記。而被告既已依約履行聲請分割登記，奈因地政機關作業關係而未能如期分割完畢，顯然不應歸責於被告，被告實無違約情事，其理由業如上開「（二）」之所述。從而原告提起本件訴訟即非有理，應予駁回。其假執行之聲請亦失附麗，應併予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦，於本判決不生若何影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年十一月二十三日
臺灣雲林地方法院民事庭~B法官胡晏彰右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中華民國八十九年十一月二十三日~B法院書記官林順能