裁判字號：臺灣臺北地方法院95年重訴字第1106號民事判決
裁判日期：民國96年08月10日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度重訴字第1106號原告乙○○訴訟代理人 徐偉峯 律師複代理人 陳志隆 律師被告庚○○
甲○○共同訴訟代理人 葉智幄 律師複代理人 楊俊雄 律師被告己○○
財政部國有財產局法定代理人丁○○訴訟代理人戊○○複代理人丙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國96年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告庚○○應給付原告新台幣肆萬捌仟玖佰壹拾捌元，及自民國九十三年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告庚○○、甲○○應自坐落台北市○○區○○段三小段一五八地號土地上，門牌號碼台北市○○○道○○○號，如附圖所示Ａ、Ｂ部分之建物遷出。
被告財政部國有財產局應將坐落台北市○○區○○段三小段一五八地號土地上，門牌號碼台北市○○○道○○○號，如附圖所示
Ａ、Ｂ部分之建物拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○○負擔百分之七、被告甲○○負擔百分之五，被告財政部國有財產局負擔百分之七十，餘則由原告負擔。
本判決於原告以新台幣參佰貳拾柒萬肆仟元為被告庚○○、甲○○、財政部國有財產局供擔保後，得假執行。但被告庚○○、甲○○如以新台幣玖佰捌拾貳萬零壹佰捌拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第2項定有明文。查本件原告起訴時其訴之聲明第1、2項分別請求：「被告庚○○應給付原告新台幣（下同）48,918元，及自民國93年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息」、「被告庚○○、甲○○及己○○應自坐落台北市○○區○○段三小段158地號土地上，門牌號碼台北市○○○道○○○號，如附圖所示Ａ、Ｂ部分之建物所坐落之基地及該建物後方土地面積共118平方公尺之土地遷出；被告財政部國有財產局（下稱國有財產局）、庚○○、甲○○應將上開建物全棟拆除，被告庚○○、甲○○、己○○並應將占用之前開面積共118平方公尺土地騰空返還原告」；嗣於96年7月13日變更訴之聲明第1、2項為：「被告庚○○應給付原告48,918元，及自93年10月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息」、「被告庚○○、甲○○及己○○應自坐落台北市○○區○○段三小段158地號土地上，門牌號碼台北市○○○道○○○號，如附圖所示Ａ、Ｂ部分之建物所坐落之基地遷出；被告國有財產局、庚○○、甲○○應將上開建物全棟拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告」。查其據以請求之基礎事實並未變更，或僅減縮、或依現場履勘及測量結果變更應受判決事項之聲明，且被告就原告所為訴之追加無異議而為言詞辯論，核與首揭規定相符，自應准許，先予敘明。
二、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴法第182條第1項定有明文。本件被告庚○○、甲○○聲請停止本件訴訟程序，無非以其等對上開建物坐落之基地主張優先承購權之爭議尚未平息，將來可能再訴，並另案對國有財產局台灣北區辦事處提起移轉上開建物所有權登記訴訟等情，為其論據；惟被告對國有財產局台灣北區辦事處所提移轉上開建物所有權登記訴訟，係基於其等與國有財產局台灣北區辦事處間之法律關係，縱與本件有關，亦非本件之先決問題，核無上開規定之適用。且有無停止之必要，本院有自由裁量之權，不受當事人聲請之拘束（最高法院28年抗字第164號判例、81年度台抗字第529號、83年度台上字第576號、84年度台抗字第658號、89年度台抗字第234號裁判要旨參照），本院經審酌後，認不應停止本件訴訟程序。是被告聲請停止本件訴訟程序，不應准許。
三、被告己○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）坐落台北市○○區○○段3小段158地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人台灣省農工企業股份有限公司（下稱農工公司）所有，而系爭土地上之國有房屋即門牌號碼台北市○○○道○○○號（門牌整編前為台北市○○街○○○號，下稱系爭房屋），業經其管理機關即被告國有財產局於60年間出售予 諶才坤 及 陳諶玄霞 ，並移轉由諶才坤及陳諶玄霞占有，然迄未辦理所有權移轉登記，嗣被告庚○○及甲○○分別輾轉自諶才坤及陳諶玄霞買得系爭建物，而與被告己○○共同占用系爭房屋。惟系爭房屋並無占用系爭土地之權源，經農工公司寄發存證信函催促被告庚○○、甲○○及己○○返還無權占有之系爭土地後，被告庚○○乃向農工公司承租系爭土地面積118平方公尺。嗣系爭土地經農工公司拍賣，於93年6月16日由原告以3,920萬元拍定，並於同年7月19日辦妥所有權移轉登記，原告與農工公司並約定被告庚○○與農工公司間就系爭土地之租金及權利義務，自同年7月1日起改由原告承受，農工公司亦於同年8月2日發函將上開事實通知被告庚○○，是系爭租賃契約自93年7月1日起應轉由原告承受。
（二）原告承受農工公司系爭土地出租人地位，核其性質乃屬債權讓與，並非全然之契約債務承擔，依民法第297條規定，於原告或農工公司通知被告庚○○時，即對被告庚○○生效；且依民法第425條規定，原告當然繼承出租人農工公司行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，則被告庚○○嗣後自不得再對農工公司清償給付租金，否則不生清償之效力。且系爭租賃契約第7條第2款、第12條約定乃有關系爭房屋讓與之問題，與系爭土地所有權及其租賃契約之債權讓與情形不同，被告庚○○援引契約承擔及系爭租賃契約第7條第2款、第12條約定，辯稱系爭租賃契約移轉予原告，須經被告庚○○同意，並由其會同原告辦理換約手續，始對其生效云云，不可採信。被告庚○○前以其對系爭土地有土地法第104條規定之優先購買權，而對原告及農工公司提起確認優先購買權存在訴訟，惟先後經本院93年度重訴字第833號、台灣高等法院94年度重上字第370號民事判決、最高法院95年度台上字第1085號民事裁定裁判駁回被告庚○○之訴確定，確認被告庚○○對系爭土地無優先購買權，則兩造即應受該確定判決認定之拘束。況在被告庚○○所辯系爭土地之優先購買權人行使優先權買得系爭土地之所有權之前系爭土地既已登記為原告所有，農工公司亦將系爭租賃契約之出租人債權（即收租權）讓與原告並通知被告庚○○，原告自得行使系爭土地所有權人及出租人之權利，而得請求被告庚○○給付租金，被告庚○○另以系爭土地經農工公司公告有優先購買權人為由，辯稱如其為優先購買權人且已依法行使，則其僅能向農工公司繳納租金云云，同無可採。系爭租賃契約業已合法移轉予原告，被告庚○○辯稱系爭租賃契約仍存在於其與農工公司間，且其已於93年9月24日發函請求農工公司換租續租云云，自對原告不發生系爭租賃契約第2條申請換約續租之效力，被告庚○○辯稱租賃契約仍繼續存在其與農工公司間並未終止，為無可取。又系爭土地縱如被告庚○○所謂成立不定期租賃契約，依民法第425條第2項規定，亦因其租賃契約未定期限，且未公證，對於原告不生效力。
（三）被告庚○○自93年7月1日起至同年9月30日止，即未依約給付系爭土地3個月租金共48,918元，亦未於系爭租賃契約期滿前1個月向原告申請換約續租，依系爭租賃契約第2條約定，可認為原告於租約期滿前已預示拒絕繼續出租之意，並以明文約定阻止民法第451條續約效力發生，且應視為被告庚○○亦無續租之意，原告乃於同年10月13日寄發存證信函通知被告庚○○，再次重申系爭租賃契約期滿後，自同年月1日起不願再將系爭土地面積118平方公尺繼續出租予被告庚○○之意，並請求被告庚○○返還無權占用之系爭土地及給付租金、相當於租金之不當得利及損害賠償。然被告庚○○迄今仍未給付上開積欠之租金予原告，依系爭租賃契約第3條約定，被告庚○○自有給付所積欠租金共48,918元予原告之義務，爰依系爭租賃契約第3條約定，請求判決如聲明第1項所示。
（四）按最高法院48年台上字第1457號判例適用之前提為土地與房屋同屬一人所有，且該所有權人將土地及房屋分別出賣予不同之人之情況，並不包括僅單獨移轉土地或房屋所有權之情形，且上開判例乃屬於限制人民財產權之自由行使，應屬憲法第23條法律保留原則之適用範圍，除系爭土地移轉予農工公司當時之法律另有規定可構成法定地上權之情形外，自應僅限於與該判例所示之情形相同者，始有上開判例之適用。系爭房屋於39年12月19日係以第一次登記為原因登記為國有，另系爭土地則於37年5月4日以轉帳為由，逕由訴外人台灣工礦股份有限公司自日本人 市川岩二郎 等2人取得所有權，再於44年11月18日以轉帳為由，由農工公司取得所有權，因此系爭房屋及土地從未曾同時登記為中華民國所有，自與上開判例所稱土地與房屋原同屬一人所有之情形不同。再系爭土地於日據時代乃屬日本人市川岩二郎等2人所有，系爭房屋則未曾登記為日本人所有，參照國有房屋產權移轉證明書上，亦僅記載：「原日人姓名」、「市川岩二郎等6人」等語，僅可認定在日據時代，系爭土地原屬市川岩二郎等2人所有，另系爭房屋之原占有人則係市川岩二郎等6人，嗣光復後，由中華民國原始登記取得系爭房屋第一次所有權，尚無法謂系爭土地及房屋原均屬於同一批之日本人所有，則系爭房屋及土地應無上開判例之適用。況系爭房屋及土地縱然於日據時代曾經屬同一批之日本人所有，然此乃早於日據時代即民國37、38年間之前之情事，而上開判例則於48年間始作成，基於法律保留及信賴利益保護原則，自無溯及適用之效力。再者，系爭房屋既未登記為被告庚○○或甲○○所有，且其二人並未買受系爭房屋全部，其等自非前開判例所稱之房屋所有權人，均不得對原告主張其等對系爭土地有不定期之租賃關係或法定地上權。且農工公司前於86年8月26日以86農工企管字第1686號函詢被告國有財產局所有之系爭房屋是否占用系爭土地，並無被告庚○○、甲○○所稱農工公司從未向被告國有財產局主張系爭房屋無權占有而排除侵害之情事，再參諸被告國有財產局於95年9月26日答辯狀內容可知，被告國有財產局亦不認為其與農工公司或原告間有任何法律關係或法定地上權存在，足反證證明系爭土地自始即無上開判例所稱農工公司默許系爭房屋繼續使用系爭土地之情形，益證被告國有財產局出賣系爭房屋予諶才坤及陳諶玄霞時之真意，應僅限於賣屋而無其基地之使用。而被告國有財產局於94年2月3日函覆原告，僅在說明被告庚○○、甲○○有權占用系爭房屋，並未及於系爭土地，況系爭土地既非被告國有財產局所有，且其實際上亦不再管理系爭房屋，則被告國有財產局自無自作主張對原告表示被告庚○○、甲○○有權使用系爭土地而侵害原告對系爭土地之財產權之理。再系爭房屋興建於日據時代，係木造2層房屋，其耐用年數為30年，是系爭房屋早於67、68年間即已逾木造房屋之保存及使用年限，故告庚○○、甲○○、國有財產局均已不得對系爭土地之原地主即農工公司主張繼續有權使用土地，此所以被告庚○○嗣後會向農工公司申請承租系爭土地之原因。
（五）是系爭房屋是否有權使用系爭土地，仍應依原告與系爭房屋之現占用人即被告庚○○、甲○○及己○○間之法律關係而定。然被告庚○○租用系爭土地之期限已屆滿，系爭租賃契約第2條約定，並已明白記載原告於租約期滿前已預示拒絕繼續出租系爭土地予被告庚○○之意，被告庚○○且未依約向原告申請續租，原告並已於租期屆滿後向被告庚○○為反對續租之表示，另被告甲○○、己○○與原告間則無任何法律關係，則被告以系爭房屋占用系爭土地，自均屬無權占有，原告應得分別請求被告自系爭房屋坐落基地即系爭土地如附圖所示A部分面積96平方公尺之土地（下稱A部分基地）遷出或拆除系爭房屋及交還A部分基地。縱認系爭租賃契約並未終止或原告與被告庚○○成立不定期租賃契約，惟被告庚○○自93年7月1日起迄今均未給付任何租金予原告，其積欠租金已達2年以上，且出租人本得隨時終止不定期租賃契約，原告亦有收回系爭土地原出租部分以自用之必要，原告前除發函催告其給付外，再經原告起訴請求其給付租金而視同催告後，依民法第440條、第450條規定，原告自得終止系爭土地之租賃契約，爰再以準備書（一）狀繕本之送達，向被告庚○○為終止系爭土地租賃契約之意思表示。系爭租賃契約已終止，被告庚○○、甲○○及己○○自無繼續占用A部分基地之合法權源，又被告國有財產局仍為系爭房屋登記之所有權人，亦屬無權占用A部分基地，原告自得分別請求被告等自系爭房屋坐落之A部分基地遷出，或拆除系爭房屋及交還A部分基地。如本院認為原告與被告國有財產局因適用最高法院48年台上字第1457號判例結果，應成立無償使用借貸關係，惟系爭房屋已逾國有財產之保存、使用年限，原告又需用系爭土地，原告亦得依民法第472條第1項規定，向被告國有財產局終止系爭土地使用借貸契約，原告爰以準備書（一）狀繕本之送達，向被告國有財產局為終止系爭土地無償使用借貸契約之意思表示，則被告亦不得對原告主張系爭房屋有權占用A部分基地，爰依租賃法律關係、民法第767條，請求判決如聲明第2項所示。
（六）被告既均無占用A部分基地之正當權源，被告庚○○、甲○○及己○○以系爭房屋占用A部分基地自對原告構成侵權行為及不當得利，原告自得請求其等給付相當於租金之不當得利或損害賠償，其等占用系爭土地96平方公尺，以原租賃範圍118平方公尺每月租金16,306元比例計算，則自93年10月1日起算至95年5月31日止共20個月，其等應連帶給付原告265,320元（16,306x﹝96÷118﹞x20=265,320），另自95年6月1日起至返還A部分基地止，按月連帶給付原告13,266元（16,306x﹝96÷118﹞=13,266），爰依民法第179條、第184條第1項前段、第185條第1項規定，請求判決如聲明第3項所示。
（七）並聲明：（1）被告庚○○應給付原告48,918元，及自93年10月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（2）被告庚○○、甲○○及己○○應自坐落台北市○○區○○段三小段158地號土地上，門牌號碼台北市○○○道○○○號，如附圖所示Ａ、Ｂ部分之建物所坐落之基地遷出；被告國有財產局、庚○○、甲○○應將上開建物全棟拆除，並將占用之前開土地騰空返還原告。（3）被告庚○○、甲○○及己○○應連帶給付原告265,320元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自95年6月1日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付原告132,66元。（4）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告國有財產局辯稱：
（一）其所屬台灣北區辦事處（下稱北區處）於60年間，就系爭房屋之「樓下」及「樓上」分別出售予諶才坤及陳諶玄霞，惟因北區處核發系爭房屋之產權移轉證明書所載門牌為汕頭街146號「樓下」及「樓上」，與地政機關登記之建物門牌汕頭街146號不符，致地政機關駁回其等辦理所有權移轉登記，經北區處函請諶才坤及陳諶玄霞儘速協商達成共識，以憑辦理，惟其二人迄未辦理。
（二）另諶才坤之繼承人 諶文 高、諶文尚前於本院92年簡上572號民事案件主張被告庚○○、甲○○無權占有系爭房屋，惟該判決認定被告庚○○、甲○○依買賣契約，受房屋占有權能之合法移轉，就系爭房屋為有權占有，駁回 諶文高 等之訴。
（三）系爭房屋既已出售他人而非國有，原告請求國有財產局拆除系爭房屋全棟，尚無理由。
（四）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被告庚○○、甲○○辯稱：
（一）有關93年7月1日至同年9月30日租金，被告庚○○依約於93年8月6日匯入農工公司帳戶，然農工公司將租金退還，已構成受領遲延，被告庚○○已將租金提存，由本院以93年度存字第3510號提存事件受理在案，則被告庚○○此部分租金給付義務顯已消滅。又農工公司固於93年8月2日發文通知被告庚○○已將租約權利義務移轉原告，然要屬契約承擔，應由契約當事人及承受人三方面同意始能為之，被告庚○○既未同意，自對被告庚○○不生效力。況參諸系爭租賃契約第7條第2款、第12條約定，被告庚○○不得將租賃權擅自移轉他人，如將系爭房屋移轉他人，應會同農工公司辦理換約手續始能將租賃契約權利義務移轉，本諸相同之理由，農工公司亦不得任意將租約之權利義務移轉他人，茍將土地移轉他人，亦應會同被告庚○○辦理換約手續，始生租約權利義務之移轉，而迄今農工公司並未會同原告與被告庚○○完成換約手續，自對被告庚○○不生效力。再農工公司93年4月8日之標售公告註10足認，原告至多僅取得對於違占戶得主張排除之權利，系爭房屋為合法建物，另有優先購買問題，在是否行使優先承買權、優先承買權人為何人等確定前，農工公司無從將租約權利義務直接移轉原告，被告庚○○僅能向原出租人農工公司繳納租金。
（二）被告庚○○業於93年9月24日函農工公司申請換約續租，被告庚○○當時無租金欠繳等事由，農工公司應准予辦理續租，從而租賃關係自無因期限屆滿而消滅之問題。原告雖主張93年10月13日委請律師通知庚○○期滿不願續租，然租賃契約權利義務未移轉由原告承擔，該通知對庚○○不生效，縱發生移轉之效力，因被告庚○○已依法於93年9月24日申請換約續租，原告於事後始發函通知不願續租，自亦不生效力。
（三）系爭土地及建物於日據時代原均屬於日產，台灣光復後即由政府接收而均成為國有財產，僅就系爭土地經由轉帳方式移轉登記農工公司，再經由標售程序由原告取得，依48年台上1457號判例，土地所有權人即應默許房屋所有權人繼續使用土地；此即農工公司早已取得系爭土地之所有權，然從未向國有財產局主張系爭房屋係無權占有而排除侵害之緣由；從而無論被告庚○○、甲○○是否已取得系爭房屋之所有權，均為系爭房屋之承買人，且業經點交而繼續占有使用28年，至原告僅係向農工公司買受而取得系爭土地所有權，並非原始取得，參諸前開判例意旨，自亦應默許被告繼續使用系爭土地。縱認庚○○、甲○○未取得系爭房屋所有權，而無從主張前開判例，因系爭房屋仍登記為國有，原告仍應對國有財產局容忍該建物繼續存在，亦即原告無從向國有財產局主張排除侵害，而就國有財產局之立場，亦已明確函知原告，被告庚○○、甲○○受系爭建物占有權能合法移轉，得主張為有權占有。從而，被告庚○○、甲○○占用系爭土地仍具有合法正當之權源，原告自無從向被告等主張排除侵害，請求被告等拆除系爭房屋。
（四）被告庚○○、甲○○就占用系爭土地有正當權源，原告有容忍被告等繼續使用之義務，其主張被告等已構成不當得利及侵權行為，向被告等請求返還相當於租金不當得利及損害賠償，亦屬無據。
（五）並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告己○○部分：
（一）其於83年間就搬到板橋了，戶籍設在艋舺大道240號，未居住在系爭房屋。
（二）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
五、兩造不爭執之事項：
（一）系爭房屋於40年2月25日第一次登記為中華民國所有，被告國有財產局於60年間將系爭房屋樓上及樓下，分別出售予諶才坤及陳諶玄霞，惟迄未辦理所有權移轉登記，現仍登記為國有，並由被告國有財產局管理，目前由被告庚○○、甲○○居住使用。
（二）系爭土地於44年11月18日以轉帳為由，登記農工公司所有。被告庚○○向農工公司承租系爭土地面積118平方公尺，並與農工公司先後簽訂2次土地租賃契約書，於90年間簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自90年10月1日起至93年9月30日止。
（三）系爭土地經農工公司拍賣，由原告於93年6月16日以3,920萬元拍定，並於同年7月19日辦理所有權移轉登記為原告所有。原告與農工公司並約定被告庚○○與農工公司間就系爭土地之租金及權利義務，自同年7月1日起改由原告承受，農工公司亦於同年8月2日發函將上開事實通知被告庚○○。
六、原告主張被告無權占有系爭土地等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之事項，茲分述如下：
（一）被告庚○○、甲○○部分：
1、系爭租賃契約之出租人已變更為原告，且被告庚○○尚未給付93年7月1日至同年9月30日租金：
⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。系爭租賃契約係被告並與農工公司於90年間簽訂，約定租賃期間自90年10月1日起至93年9月30日止，嗣系爭土地於93年6月16日由原告買受，並於同年7月19日辦理所有權移轉登記，原告與農工公司並約定被告庚○○與農工公司間就系爭土地之租金及權利義務，自同年7月1日起改由原告承受，農工公司亦於同年8月2日發函將上開事實通知被告庚○○等情，有系爭租賃契約、系爭土地買賣契約書、土地登記謄本、農工公司93年8月2日農工清算業字第0000000000-0號函在卷可稽，且為被告庚○○所不爭執，堪信為真實。而出租人將其地位讓與他人，此種讓與固具有債權之讓與兼債務之承擔兩種性質，本應依各該有關之規定為之，惟於出租人同時係租賃物之所有人將租賃物所有權讓與他人時，即等於將出租人地位讓與他人，民法第425條認為此種情形，其租賃契約對於受讓人繼續存在。本件出租人農工公司於系爭土地118平方公尺交付於承租人被告後，於系爭租賃契約有效期間，將系爭土地之所有權讓與原告，依上開說明，系爭租賃契約對於受讓人即原告繼續存在。且農工公司已將租金債權之移轉通知被告庚○○，依民法第297條第1項之規定，自對被告庚○○發生效力，其應向原告給付租金，惟仍於受通知後以農工公司受領遲延為由將93年7月1日至同年9月30日租金提存，有本院93年度存字第3510號提存書附卷可稽，即不生清償效力，是原告請求被告庚○○給付上開租金，洵屬有據。
⑵被告庚○○雖辯稱：系爭租賃契約權利義務移轉原告，屬
契約承擔，被告庚○○未同意對其不生效力；參諸系爭租賃契約第7條第2款、第12條約定，農工公司將土地及租約之權利義務移轉他人，並未會同原告與被告庚○○完成換約手續，對其不生效力；又另有優先購買問題，在是否行使優先承買權、優先承買權人為何人等確定前，農工公司無從將租約權利義務直接移轉原告，被告庚○○僅能向原出租人農工公司繳納租金云云。惟民法第425條之規定，乃債權相對性之突破，亦即倘依債之相對性原則，被告庚○○不得以其與農工公司之租賃契約對抗第三人原告即不得對原告主張租賃契約繼續存在，而係因該條文之規定始得對原告主張系爭租賃契約繼續存在，今被告庚○○主張其租賃契約有效仍可繼續占有系爭土地，即應適用民法第425條之規定，則系爭租賃契約對原告繼續存在，不待被告庚○○之同意，且被告庚○○不能一方面主張系爭租賃契約仍存在於其與農工公司間，一方面又以此對抗原告甚明；又系爭租賃契約第7條第2款、第12條約定乃有關系爭房屋讓與之問題，與租賃物即系爭土地所有權和租賃契約讓與之情形不同，是被告庚○○尚不得援引該等約定抗辯農工公司將系爭土地及系爭租賃契約之權利義務讓與原告，未會同其完成換約手續，對其不生效力；而被告被告庚○○對農工公司及原告起訴確認其就系爭土地有優先購買權存在，業經本院93年度重訴字第833號、台灣高等法院94年度重上字第370號、最高法院95年度台上字第1085號，裁判被告庚○○敗訴確定，此有上開裁判書附卷可稽，且農工公司於原告拍定買得系爭土地，亦以同一條件通知國有財產局是否行使優先購買權，經國有財產局於期限經過不表示優先購買後，始由原告買受等情，為被告庚○○所不爭執，是被告庚○○辯稱在是否行使優先承買權、優先承買權人為何人等確定前，農工公司無從將租約權利義務直接移轉原告，被告庚○○僅能向原出租人農工公司繳納租金云云，亦非可採。
2、原告與被告庚○○之租賃關係於期限屆滿時消滅：⑴按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之
意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，又該法條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（最高法院55年台上字第276號、37年上字第8288號判例意旨參照）。
⑵查系爭租賃契約第2條約定：「租賃期間：自90年10月1日
起至93年9月30日止，為期3年。租約期間屆滿時，租賃關係即行終止，甲方（即農工公司）不另通知。乙方（即被告庚○○）如欲繼續租用，應於期限屆滿前1個月內，向甲方申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾期未換約者，視為無意續租，乙方未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償費，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」（見原證2），是農工公司於訂約之際即已表明租期屆滿後續約須另訂租約，自發生租期屆滿後阻止續約之效力，而無民法第451條視為不定期租賃契約之適用，系爭租賃契約既對原告繼續存在，已如前述，原告自有系爭租賃契約條款之適用。況原告於本件租期於93年9月30日屆滿後之93年10月13日即發函通知被告庚○○，租期屆滿不再續租，並請求被告庚○○返還占有土地，有該存證信函可憑，且為被告庚○○所不爭執，以系爭租賃契約約定以3個月為1期繳納租金觀之（見系爭租賃契約第3條），原告於租期屆滿後之13日即為反對續租之表示，尚合於交易觀念所認相當之時期內所為，因此，原告既於租期屆滿後，於相當時期內，為反對續租之表示，自無民法第451條規定之適用，是被告庚○○辯稱系爭租賃契約已變更為不定期租賃云云，自非可採。被告庚○○另抗辯其於系爭租賃契約屆滿前向農工公司申請換約續租，農工公司應准予辦理續租，租賃關係自無因期限屆滿消滅云云，然系爭租賃契約之出租人已變更為原告，業如前述，被告庚○○向農工公司申請換約續租，自對原告不生效力，況農工公司於訂約之際即已表明租期屆滿後續約須另訂租約，自發生租期屆滿後阻止續約之效力，已如前述，是其此部分所辯亦不足採。
3、被告庚○○、甲○○無權占有A部分基地：⑴原告與被告庚○○之租賃關係於期限屆滿時消滅，已如前
述，是被告庚○○、甲○○以系爭租賃契約主張其等有權占有A部分基地，要屬無據。
⑵被告庚○○、甲○○雖主張，原告依最高法院48年台上字
第1457號判例，應默許被告或中華民國繼續使用A部分基地云云。經查：
①按土地與房屋為分別之不動產，各得單獨為交易之標的
，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故「土地與房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年台上字第1457號判例可資參照。
②又按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及
變更者，非經登記，不生效力，民法第758條定有明文。準此，不動產物權非經登記，不生取得所有權之效力；縱不動產所有人將其不動產出賣予他人，惟在雙方辦妥所有權移轉登記之前，該買受人亦僅取得請求出賣人移轉該不動產所有權之債權，尚難認買受人已取得該不動產之所有權。系爭房屋目前仍登記為中華民國所有，並由國有財產局管理之情，有建物登記謄本附卷可稽，則系爭房屋之所有權人應為中華民國，被告庚○○、甲○○非系爭房屋之所有權人，亦未取得系爭房屋之事實上處分權等事實，案經台灣高等法院94年度重上字第370號判決確定，有上開判決書附卷可憑，可見中華民國為系爭房屋之所有人。而被告庚○○、甲○○並非系爭房屋之所有權人，已如前述，而上開判例係房屋所有權人或事實上處分權人始得對土地承買人主張默許繼續使用土地，可見被告庚○○、甲○○未受該判例推斷土地承買人默許繼續使用土地之保護，自不得以此認定其等有權占有A部分基地。
③再最高法院48年台上字第1457號判例適用之前提為土地
與房屋同屬一人所有，且該所有權人將土地及房屋分別出賣予不同之人之情況，並不包括僅單獨移轉土地或房屋所有權之情形。況系爭房屋於40年2月25日係以第一次登記為原因登記為中華民國所有，另系爭土地則於37年5月4日以轉帳為由，逕由訴外人台灣工礦股份有限公司自日本人市川岩二郎等2人取得所有權，再於44年11月18日以轉帳為由，由農工公司取得所有權等情，有舊土地及建物登記謄本在卷可稽，系爭房屋及土地既未同時登記為中華民國所有，自與上開判例所稱土地與房屋原同屬一人所有之情形不同，原告即無該判例默許中華民國繼續使用A部分基地之適用，被告庚○○、甲○○亦不得以此認定其等有權占有A部分基地。
4、被告庚○○、甲○○自系爭房屋遷離為已足：⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有者，得請求除去之，民法第767條定有明文。
⑵原告為系爭土地之所有人，中華民國所有由被告國有財產
局管理之系爭房屋無權占有系爭土地A部分基地，已如前述，被告庚○○、甲○○固僅占有系爭房屋，惟系爭房屋既占用系爭土地，被告庚○○、甲○○自亦占用系爭土地，原告主張排除侵害，請求其返還土地，自有所據。惟被告庚○○、甲○○對系爭房屋既無所有權或有事實上處分權，自無拆除拆權限，是原告主張被告庚○○、甲○○應拆除系爭房屋，並無理由；然被告庚○○、甲○○占有系爭土地既無正當合法權源，妨害原告所有權行使，應予排除，是原告主張被告庚○○、甲○○應自系爭房屋遷讓，返還土地於原告，未有不合。
5、原告請求被告庚○○、甲○○返還不當得利及侵權行為損害賠償為無理由：
⑴民法第179條所謂受利益致他人受損害，必須受利益與受
損害之間，有因果關係存在，其間有無因果關係，則應視受利益之原因事實與受損害之原因事實是否同一事實為斷，如非同一事實，縱令兩事實之間有所牽連，亦無因果關係，自與民法第179條不當得利之要件不合。查占用原告所有A部分基地之系爭房屋為中華民國所有，已如前述，則原告因不能使用土地而受利益者為中華民國，雖被告庚○○、甲○○居住在系爭房屋，但被告庚○○、甲○○係輾轉取得系爭房屋使用權受利益，核與原告所受損害之間無直接因果關係而與上開不當得利之要件不符。故原告依不當得利之法律規定，請求被告庚○○、甲○○就系爭房屋占用A部分基地可請求相當於租金之不當得利云云，為無理由，原告此部分請求應予駁回。
⑵原告另依共同侵權行為法律關係主張被告庚○○、甲○○
連帶負相當租金之損害賠償，惟被告庚○○、甲○○占有系爭房屋係基於輾轉取得系爭房屋使用權之法律關係，主觀上難認有不法侵害原告之故意或過失，應不構成侵權行為，故原告依侵權行為之法律規定請求損害賠償，亦無理由，應予駁回。
（二）被告國有財產局部分：中華民國所有由被告國有財產局管理之系爭房屋無最高法院48年台上字第1457號判例適用，已如前述，則中華民國自屬無權占有A部分基地，則原告本於物上請求權，請求被告國有財產局拆除系爭房屋，將土地返還原告，自於法有據，應予准許。
（三）被告己○○部分：原告主張被告己○○亦有無權占有A部分基地之事實，然經被告己○○否認，原告復未能提出其他實際上確有居住或使用系爭房屋之證據以實其說，是而，原告主張被告己○○應自系爭房屋遷出，返還土地於原告，自無足採。且被告己○○既未經原告證明有無權占有系爭土地之事實，則自無受有系爭土地相當租金之利益或受有損害之可能，是原告對之請求返還不當得利及侵權行為損害賠償，為無理由。
七、綜上所述，原告據上事實，依系爭租賃契約請求庚○○給付租金，依所有物返還及侵害排除請求權請求被告國有財產局拆屋還地、被告庚○○及甲○○自系爭房屋遷出，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。又本件原告及被告庚○○、甲○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第385條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國96年8月10日
民事第六庭法官蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年8月10日
書記官林秀娥