裁判字號：臺灣新北地方法院93年訴字第1280號民事判決
裁判日期：民國94年01月20日
裁判案由：拆屋還地
臺灣板橋地方法院民事判決93年度訴字第1280號原告甲○○訴訟代理人 鍾周亮 律師被告丁○○
丙○○己○○辛○○乙○○戊○○壬○○庚○○共同訴訟代理人 謝裕 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國93年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丁○○應將坐落台北縣三重市三重埔菜寮小段第四九五之六地號土地上門牌號碼台北縣三重市○○○路○○○號一樓、被告丙○○應將同上號二樓之一、被告己○○應將同上號三樓之一、被告辛○○應將同上號四樓之一、被告乙○○應將同上號五樓之
一、被告戊○○應同上號六樓之一、被告壬○○應將同上號七樓之一如附圖一所示面積各為參伍點零伍平方公尺之增建部分拆除。
被告壬○○應將台北縣三重市○○○路○○○號七樓之一屋頂平台上如附圖二所示面積伍拾捌點肆伍平方公尺之建物拆除。
被告庚○○應將台北縣三重市○○○路○○○號七樓屋頂平台上如附圖三所示面積肆拾貳點伍貳平方公尺之建物拆除。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二、三項於原告以新台幣陸拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰捌拾伍萬元預供擔保，得免為假行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告係台北縣三重市○○○段菜寮小段第
495之6地號土地所有權人之一，該土地上建有公寓大廈一棟，原告並為其中門牌號碼台北縣三重市○○○路○○○號5樓所有權人。查上開第495之6地號土地中面積50．11平方公尺法定空地及上開大廈屋頂平台共同部分依法應為原告及其他共有人所有，詎被告丁○○、丙○○、己○○、 溫曉惠 、乙○○、戊○○、壬○○僅為上開土地及上開大廈共同部分共有人之一，竟在上開法定空地如附圖1所示面積35．05平方公尺部分為增建、被告壬○○在上開大廈屋頂平台如附圖2所示面積58.45平方公尺部分搭蓋建物、被告庚○○在上開大廈屋頂平台如附圖3所示面積42.52平方公尺部分搭蓋建物使用。㈡按法定空地為依建築法11條規定應留設部分，且法定空地、屋頂平台其本來之用法即為保持空地、平台之現狀而使用，被告雖謂依與建商間買賣契約之約定而取得專用權能云云，然所有物之使用應指不變更物之本質為利用以供生活上之需要而言，被告等人在法定空地及屋頂平台之增建，顯已違反法定空地及屋頂平台設置目的及通常使用方法，而違反公寓大廈管理條例第8條第1項、第9條第2項、第15條第1項規定，故縱買賣契約有法定空地及屋頂平台得以增建、設定專用權之約定，上述約定亦違反民法第71條規定為無效，依最高法院51年台上字第3495號及62年度台上字第1803號判例要旨，原告自得本於所有權之作用及侵權行為之法律關係，訴請被告將其等在系爭法定空地上之增建部分及系爭大廈屋頂平台之增建物拆除等語，並聲明：①被告丁○○等應將台北縣三重市三重埔菜寮小段第495之6地號土地上如附圖1所示面積35.05平方公尺之增建部分拆除。
②被告壬○○應將台北縣三重市○○○路○○○號7樓之1屋頂平台上如附圖2所示面積58.45平方公尺之建物拆除。③被告庚○○應將台北縣三重市○○○路○○○號7樓屋頂平台上如附圖3所示面積42.52平方公尺之建物拆除。④願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠按「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意」，民法第819條第2項定有明文，故共有人中之一人或數人，若經全體共有人之同意，即得處分、變更共有物。舉重以明輕，若經全體共有人之同意，由共有人中之一人或數人管理使用共有物之特定部分，此一人或數人即擁有正當權利使用共有物，而非無權占有。又按建築基地之法定空間及屋頂平台，並非公寓大廈管理條例第7條各款所規定禁止約定供作專有部分之標的，亦即法定空地及屋頂平台，雖為公寓大廈之共有部分，但可由區分所有權人會議決議或由全體共有人同意設定專用使用權。㈡被告於民國83年間向訴外人傑悅建設股份有限公司購買該公司在台北縣三重市○○○段菜寮小段第495之6、495之42等地號土地上興建「傑悅豪門」預售之房屋及土地，當時全部購屋客戶皆與建商簽立「房屋預定買賣合約書」及「土地預定買賣合約書」。依房屋預定買賣合約書第18條「其他約定事項」第6款規定：「屋頂歸頂樓所有權人管理使用（公共設施占有部分及因維修或裝設天線除外），B棟東北方地面層之空地由
B棟購屋者增建使用，其他地面層之空地歸地面層所有人管理使用」，由於全體購屋者（原告亦是其中之一）皆明示約定並同意B棟東北方法定空地（即系爭法定空地）由B棟購屋者即被告增建使用，故建商於興建「傑悅豪門」房屋取得使用執照後，即於系爭土地法定空地上為增建，並一併出售與被告。原告及全體共有人事先既已同意系爭法定空地由被告增建使用，原告於事經十年後主張本於所有權權能及侵權行為訴請被告拆除該建物，應無理由。㈢台北縣三重市○○○路○○○號7樓之1及7樓之頂樓部分，此屋頂平台雖為全體區分所有權人所共有，惟全體共有人已依上開買賣合約之約定同意由被告庚○○及壬○○管理使用。又被告庚○○、壬○○在屋頂平台搭建建物使用，並未使用到公共設施占有部分，且未妨礙共有人維修或裝設天線之行為，故被告庚○○、壬○○使用系爭屋頂平台，並無侵害原告及其他共有人之情事。㈣原告援引最高法院51年台上字第3495號及62年度台上字第1803號判例要旨，主張被告使用系爭法定空地及屋頂平台係侵害共有人之權利而得本於所有權之作用及侵權行為規定訴請拆除增建建物云云，惟依該判例要旨及案情所示，該案係指共有人未徵得其他共有人全體之同意，而任意使用共有物之特定部分或全部之情形而言，此與本件全體共有人已同意被告等為管理增建使用之情事有別，原告自不得比附援引據為請求。㈤原告既於購屋時為同意系爭房屋頂樓及法定空地歸由被告專為管理使用，嗣又訴請拆除建物，此殊違誠信原則，亦有權利濫用情事等語資為抗辯。並聲明：
①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利之判決，願准供擔保宣告請准免於假執行。
三、原告主張系爭第495之6地號土地及系爭公寓大廈屋頂平台為原告、被告及其他共有人所共有，被告丁○○、丙○○、己○○、溫曉惠、乙○○、戊○○、壬○○在上開土地之法定空地上如附圖1所示面積35.05平方公尺部分為增建、被告壬○○在上開大廈屋頂平台上如附圖2所示面積58.45平方公尺部分搭蓋建物、被告庚○○在上開大廈屋頂平台上如附圖3所示面積42.52平方公尺部分搭蓋建物使用之事實，業據提出土地、建物登記謄本、房屋稅單、建築改良物所有權狀影本、台北縣使用執照工務局85使字第735號使用執照存根影本等件為證，並經本院到現場履勘屬實，復為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告係無權占用乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
四、本院審酌兩造攻防後，認本件爭點在於㈠系爭大廈之法定空地及屋頂平台共有人間是否訂有分管契約約定法定空地及屋頂平台之使用權歸屬？該約定是否有效？㈡原告是否能請求被告拆除法定空地及屋頂平台上之增建物？茲分述如下：
㈠系爭大廈之法定空地及屋頂平台共有人間是否訂有分管契約
約定法定空地及屋頂平台之使用權歸屬？該約定是否有效？①按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互
相表示意思，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，此並有91台上字第2477號判決意旨可資參照。
查：被告抗辯其等係基於分管契約使用系爭法定空地及屋頂平台之事實，業據提出被告庚○○與訴外人即賣方傑悅建設股份有限司簽訂之定型化房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書為證，經觀諸上開房屋預定買賣合約書第18條第6款及土地預定買賣契書第2條均有：「屋頂歸頂樓所有權人管理使用（公共設施占用部分及因維修或裝設天線除外），Ｂ棟東北方地面層之空地由Ｂ棟購屋者增建使用，其他地面層之空地歸由地面層所有人管理使用」之約定，且原告於本院審理時不否認其於購屋時亦有簽訂上開合約書等情，足認該大廈出售時，全體買受人確已同意將1樓Ｂ棟東北方之法定空地及7樓屋頂平台部分別歸由Ｂ棟1至7樓區分所有權人及7樓區分所有權人即被告等人管理使用而成立分管契約。
②次按法定空地依建築法第11條之規定，乃建築基地除建築
物本身所占之地面外應留設之空地；屋頂平台則為屋頂構造外其他部分，一般除供設置水塔、機械室等公共設施外，並供住戶裝設避雷針、共同天線等使用，法令未有明文限制法定空地及屋頂平台之使用，故在未改變法定空地及屋頂平台之性質、構造、通常用途之範圍內，大廈區分所有權人全體約定上開共用部分供特定區分所有權人管理使用，應為法令所准許。查：本件系爭買賣合約中僅概括約定：「屋頂歸頂樓所有權人管理使用（公共設施占用部分及因維修或裝設天線除外），Ｂ棟東北方地面層之空地由Ｂ棟購屋者增建使用．．．」等語，並未約定專用權人得改變系爭屋頂平台及法定空地通常用途、性質而為使用之情形，是該約定並未違反公寓大廈管理條例第8條第1項、第9條2、3項、第15條第1項規定，自屬有效，被告抗辯其等依系爭買賣合約有使用系爭法定空地及屋頂平台之權利等語，核屬有據。至約定專用權人實際使用方式未依共有物本來用法而使用，乃是否逾越約定專用權限之問題，原告據此主張原專用權之約定為無效云云，顯有誤會。
㈡原告是否能請求被告拆除法定空地及屋頂平台上之增建物？
①按「按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有
物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法」，此有最高法院82年台上字第1802號判決可稽，並參諸公寓大廈管理條例第9條第2、3項亦明文規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」，可知被告依分管契約固有管理使用系爭法定空地及屋頂平台之權利，但使用方式仍不得影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。查：被告在系爭法定空地上之增建情形，184號1樓部分係做為儲藏室使用；184號2樓之1至7樓之1則均增建為房間、衛浴間使用；184號7樓及7樓之1屋頂平台上之增建，為2棟分別有獨立出入口之增建物；上開增建物雖均曾遭拆除屋頂部分，但增建之主體結構仍存在之事實，業經本院於93年10月1日、93年11月5日前往現場履勘明確，並有勘驗筆錄、勘驗現場照片可稽。而大樓屋頂平台之用途，一般是做為火災之避難場通路、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線之裝設處使用；法定空地之留設，其目的在阻隔火災蔓延，藉以逃生避難之防火間隔使用，故如使用權人在屋頂平台或法定空地加蓋建築物使用，顯已變更屋頂平台及法定工地之使用目的或性質，且影響全棟建築物之景觀及所有住戶之安全，是被告等人對系爭法定空地及屋頂平台之增建使用方式，已逾通常用途之程度，而超出合理使用之範圍，難認為適當。
②又物上請求權之行使，乃在排除外來之侵害，除法律另有
具體之限制規定外，本不受一般條款如誠信原則、權利濫用之限制，況被告等人逾越約定使用權之範圍而搭蓋之增建物，已對全體共有人之安全造成妨害，顯侵害原告及其他共有人之權利，原告自得本於所有權及侵權行為之法律關係請求被告拆除系爭法定空地及屋頂平台上之增建。
五、從而，原告基於物上請求權及侵權行為之法律關係訴請被告丁○○、丙○○、己○○、溫曉惠、乙○○、戊○○、壬○○將各人所搭建坐落台北縣三重市三重埔菜寮小段第495之
6地號土地上如附圖1所示面積各為35.05平方公尺之增建部分拆除；被告壬○○應將台北縣三重市○○○路○○○號7樓之1屋頂平台上如附圖2所示面積58.45平方公尺之建物拆除；被告庚○○應將台北縣三重市○○○路○○○號7樓屋頂平台上如附圖3所示面積42.52平方公尺之建物拆除，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免於假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國94年1月20日
民事第二庭法官古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年1月21日
書記官王政煌